房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的影響因素及對策分析

顧永琇

（煙臺萬科房地產(chǎn)營銷有限公司，山東 煙臺 264003）

縱觀近幾年造成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)波動的因素發(fā)現(xiàn)，造成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定的原因主要有土地因素、經(jīng)濟(jì)因素、政策因素以及供給關(guān)系等。因此，無論是房地產(chǎn)的開發(fā)商還是當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)機構(gòu)，都應(yīng)當(dāng)重視對此類問題對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，并時刻根據(jù)自身地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，及時調(diào)整對房地產(chǎn)管控的相關(guān)條令，使政府可以通過規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的方式來實現(xiàn)對市場經(jīng)濟(jì)的管控，并為日后房地產(chǎn)事業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

一、影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動因素

（一）經(jīng)濟(jì)因素

從宏觀角度對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)行分析可以發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前可以影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的主要原因在于社會經(jīng)濟(jì)的變化。因為房子是出售給人使用的，所以如果人們沒有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)來源，那么就不會刺激房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的發(fā)展，可以說社會經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是相互影響，且經(jīng)濟(jì)波動會呈現(xiàn)周期性的變化。

（二）政策因素

隨著房價的不斷增長，使得很多人會需要花費十幾年的時間來償還房債，從而會造成物價膨脹現(xiàn)象的發(fā)生，對此，各地政府為避免此類問題的出現(xiàn)就不得不出面控制房地產(chǎn)的價格?，F(xiàn)階段我國對房地產(chǎn)施工建造和售賣的要求才會變得十分嚴(yán)格，例如一些地區(qū)會出臺扶持購房的政策，采用除購房補貼之外的購房補助緩解人們對購房的壓力。在教育行業(yè)中，國家為使教師能夠不受購房問題的影響將所有身心放置在教書育人當(dāng)中，就會加大對教師的購房補貼，在一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)學(xué)校的老師，其購房補貼已經(jīng)達(dá)到一平方補助一千多塊的情況，在高中或者大學(xué)中，學(xué)校旁還會建立教師專用的家屬院，其目的就是解決老師住房難的問題。因此，房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)波動還和各地的政策有關(guān)[1]。

（三）房地產(chǎn)市場供給需求因素

現(xiàn)階段人們的生活水平正在不斷提高，消費者也會根據(jù)自身的喜好來挑選樓房的建筑風(fēng)格。因此，影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的另一要素取決于市場的供給關(guān)系，如果人們對某房地產(chǎn)比較喜歡就會將錢用來購買房子，相反，如果人們對樓房的建設(shè)不感興趣或者暫時沒必要購買房屋，那么人們就會將錢就放置在銀行中或者進(jìn)行投資。另外，市場的整體消費水平也會影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的變動。

（四）土地因素

雖然我國土地面積十分遼闊，但是絕大部分人口主要集中在黑河與沖騰連接線的下方，使得該連接線下方的城市會越來越發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)會逐漸攀升，而該連接線上方的城市則會維持原有的經(jīng)濟(jì)建設(shè)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)會不斷出現(xiàn)波動。并且，因為該連接線下方的氣候條件適合人類生活，且風(fēng)景優(yōu)美，使得這些地區(qū)房地產(chǎn)公司的經(jīng)濟(jì)會一直處于平穩(wěn)發(fā)展的事態(tài)，而該條連接線上方多以高原、盆地和丘陵地貌為主，且氣候條件復(fù)雜多變，相比下方城市而言這些地區(qū)的居住環(huán)境較差，使得該地區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)會長期處于波動狀態(tài)。另外，無論是南方還是北方，越靠近市中心、學(xué)校、醫(yī)院以及大型商場等地區(qū)的房價就會越貴，房產(chǎn)售賣情況也會相對較好，而靠近城市邊緣的房產(chǎn)雖然也會出售，但是實際經(jīng)濟(jì)效益且遠(yuǎn)不及市中心的房產(chǎn)，從而可以得出土地因素也是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的主要因素之一[2]。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動對國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的影響

（一）國民消費方面

隨著近幾年房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的不斷變化，各地城市居民的日常生活質(zhì)量、消費能力以及城市整體經(jīng)濟(jì)水平都會受到影響。實際上購房問題對于很多人來說，都是一筆巨大的開銷，特別是在一些城市進(jìn)行購房的人群，不僅需要長期的準(zhǔn)備和穩(wěn)定的工作為購房打下基礎(chǔ)，而且消費者還要時刻面臨房價變動對自身造成的影響?？赡苡行┭酃猹毜降娜藭崆百徺I尚未開發(fā)但可能開發(fā)的房屋，在開發(fā)區(qū)定到該區(qū)域時即可實現(xiàn)身價的暴漲，但是此類現(xiàn)象畢竟占少數(shù)，很多人仍需要承擔(dān)巨額的房債進(jìn)行工作，才可以在城市中安家落戶。同時，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動還會對消費者產(chǎn)生預(yù)算約束效應(yīng)，比如隨著房價不斷的變動，使得消費者對價格的判斷會受到影響，從而不敢貿(mào)然出手購買房屋，因此，無論房價是上漲亦是下跌，都會使消費者的貨幣流動性發(fā)生明顯的變動。

（二）經(jīng)濟(jì)增長方面

現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)屬于國民經(jīng)濟(jì)體系發(fā)展中的重要一環(huán)，對房地產(chǎn)附屬產(chǎn)業(yè)具有十分重要的促進(jìn)作用。房產(chǎn)投資作為影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)變動的關(guān)鍵部分之一，如果該環(huán)節(jié)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)危機，則會導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)和下屬其他行業(yè)的發(fā)展變得步履維艱，進(jìn)而導(dǎo)致整個社會經(jīng)濟(jì)鏈條出現(xiàn)紊亂。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)不斷完善房產(chǎn)投資的專業(yè)水平，研究房產(chǎn)投資對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)變動帶來的影響，并厘清房產(chǎn)投資的影響范疇，為全面優(yōu)化改革做出貢獻(xiàn)[3]。

（三）通貨膨脹方面

當(dāng)房地產(chǎn)廠商需要提升房產(chǎn)價格時，就應(yīng)當(dāng)做好提升價格必要的過渡準(zhǔn)備。例如增加市場對鋼鐵、建材等建筑施工材料的需求量，提升有關(guān)房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)品的質(zhì)量與價格。并還要基于財富效應(yīng)和社會福利等層面制度銷售制度，輔助人們進(jìn)行財富積累，使人們可以不會對房價波動產(chǎn)生較強的過激反應(yīng)。同時，財務(wù)人員還要做好市場經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控，避免因房地產(chǎn)價格波動造成市場流通貨幣過多，導(dǎo)致的通貨膨脹問題。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的解決對策

（一）針對供求失衡矛盾問題解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動

市場供求不平衡一直是我國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展所面臨的最大問題。在西方一些發(fā)達(dá)國家當(dāng)中，雖然房價的普通面積甚至?xí)鲆恍┤艘惠呑拥姆e蓄，但是仍會有人出于對這些房子的熱愛，而坐擁幾套房子。而在我國的二三線城市中，雖然房子的價格相比較于一線城市的房價會存在巨大的差距，并且隨著社會經(jīng)濟(jì)的增長并不會出現(xiàn)大額的漲幅度，但是二三線城市的住房會出現(xiàn)無人購買的現(xiàn)象。對此，各地政府應(yīng)當(dāng)結(jié)合自身實際發(fā)展情況，對房價進(jìn)行調(diào)控，并通過出臺優(yōu)惠政策來刺激人員回到本市進(jìn)行工作，從而引導(dǎo)人們對房產(chǎn)的消費[4]。

（二）針對政策變化而采取房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動調(diào)控手段

一直以來政府是最受人們信任的機構(gòu)，因此，通過政府對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀干預(yù)會使人們對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動產(chǎn)生較大的影響。在政府在出臺相關(guān)政策時，一定要充分考慮該政策是否可以產(chǎn)生積極影響，而不會出現(xiàn)負(fù)面影響，同時，出臺的政策的使用時間不能太短。并且政府對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)控還要從長遠(yuǎn)的發(fā)展角度考慮，制定出現(xiàn)問題的及時應(yīng)對辦法，如果該政策出臺之后并沒有起到應(yīng)有的效果，則相關(guān)人員可以及時對其進(jìn)行修改，鞏固房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

（三）針對房地產(chǎn)價格變化采取經(jīng)濟(jì)波動調(diào)控手段

近幾年房地產(chǎn)行業(yè)作為一門發(fā)展大業(yè)，其自身的發(fā)展規(guī)劃應(yīng)當(dāng)時刻處于變化當(dāng)中，在調(diào)控房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃時，管理人員應(yīng)當(dāng)站在一個旁觀者的角度對規(guī)劃進(jìn)行可行性分析，避免在其中摻雜個人情感，確保發(fā)展規(guī)劃能夠做到理性分析、科學(xué)規(guī)劃的目。同時，在發(fā)展規(guī)劃中應(yīng)當(dāng)設(shè)立對建筑施工的質(zhì)量管控措施，避免豆腐渣工程影響企業(yè)的社會聲譽，從而確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不會出現(xiàn)較大的波動。

（四）加大市場調(diào)查力度，確保房地產(chǎn)市場的投資理性化

從現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)行業(yè)而言，房地產(chǎn)的投資建設(shè)仍會在整個投資中占有十分重要的比重。因此，房地產(chǎn)企業(yè)想要做好房地產(chǎn)的投資，就應(yīng)當(dāng)要做好房地產(chǎn)市場的實時調(diào)研，從重點關(guān)注政府對購房政策的變化和居民對反復(fù)利用資源的使用情況入手，出臺相應(yīng)的投資管理制度，然后在房地產(chǎn)企業(yè)中做好資金利用的高效化，通過科學(xué)合理的設(shè)定日常工作的分工，比重房地產(chǎn)銷售工作的順利進(jìn)行。并且房地產(chǎn)企業(yè)還要時刻保持投資房產(chǎn)在市場中占據(jù)的比重，以此確保樓盤不會在近幾年內(nèi)出現(xiàn)崩盤的現(xiàn)象，從而維持市場經(jīng)濟(jì)的流通，保持房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的長久穩(wěn)定。

四、結(jié)束語

總而言之，我國的房地產(chǎn)發(fā)展并不是一直以迅猛的發(fā)展態(tài)勢前進(jìn)，而是以短期內(nèi)不斷波動的情況向前發(fā)展。通過上述對房地產(chǎn)波動原因分析可知，造成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)長期劇烈變動的因素有很多，為房地產(chǎn)企業(yè)能夠有效地解決此類問題，就需要對市場發(fā)展具有充分的了解，并且當(dāng)?shù)卣€要出臺相關(guān)政策文件去刺激人們購買住房，從而維持房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的長期穩(wěn)定發(fā)展。