BIM技術(shù)在房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理中的應(yīng)用與思考

李錦旗

（鹽城市城市建設(shè)投資集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，江蘇 鹽城 224000）

一、引言

BIM技術(shù)是伴隨著信息化互聯(lián)網(wǎng)不斷發(fā)展所產(chǎn)生的相關(guān)產(chǎn)物，它可以利用房地產(chǎn)建設(shè)工程有關(guān)的信息進(jìn)行虛擬建模，將房地產(chǎn)建設(shè)過程之中煩瑣的環(huán)節(jié)，進(jìn)行更加細(xì)致的規(guī)劃，從而使房地產(chǎn)建設(shè)過程中的各個(gè)環(huán)節(jié)顯得更加清晰、明了，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和進(jìn)步具有重要的作用?？傮w來說，將BIM技術(shù)引入房地產(chǎn)開發(fā)過程之中的管理工作，是一次信息技術(shù)在房地產(chǎn)工程中應(yīng)用的革新。

二、BIM技術(shù)與房地產(chǎn)開發(fā)成本管理綜述

BIM技術(shù)是互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展的一項(xiàng)信息技術(shù)，前期可以將建筑工程的相關(guān)信息錄入到系統(tǒng)之中，形成完備的建筑工程數(shù)據(jù)信息系統(tǒng)，隨后，根據(jù)系統(tǒng)所提供的完備的信息，BIM技術(shù)就可以利用信息對(duì)房地產(chǎn)工程進(jìn)行建模，從而更明確、更直觀地展現(xiàn)出房地產(chǎn)工程的特點(diǎn)。同時(shí)，BIM技術(shù)針對(duì)前期設(shè)計(jì)過程之中的方案選擇，工作中期施工環(huán)節(jié)的管理工作以及后期的交付工作都提供一定的參考和依照。在BIM系統(tǒng)之中幾乎涵蓋了有關(guān)房地產(chǎn)的所有信息，其中包括房地產(chǎn)本身的構(gòu)造信息，相關(guān)原料的使用信息，空間信息，施工現(xiàn)場的信息以及其他自然狀況信息。所以BIM技術(shù)的建模與實(shí)際房地產(chǎn)工程具有一定的相似性，而技術(shù)使用可以貫穿于房地產(chǎn)建設(shè)的始終，BIM技術(shù)在房地產(chǎn)建設(shè)的每一個(gè)階段都能發(fā)揮不同的作用，在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中承擔(dān)起了不同尋常的關(guān)鍵角色。

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)成本的管理，近些年來已經(jīng)從原本的預(yù)算工作變成了現(xiàn)在的動(dòng)態(tài)全過程管理工作。因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)建設(shè)的過程之中會(huì)面臨非常多的不確定性因素，因而如果想要對(duì)成本進(jìn)行更好的管控，則需要追蹤到建設(shè)過程之中的每個(gè)環(huán)節(jié)。BIM技術(shù)就非常有效地解決了這一問題，可以從全過程對(duì)成本進(jìn)行管控。將BIM技術(shù)應(yīng)用到房地產(chǎn)建設(shè)的每一個(gè)環(huán)節(jié)之中，對(duì)其進(jìn)行成本管控，不僅能夠有效地降低成本，而且也能夠降低利用的不確定性以及浪費(fèi)成本的可能性。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制問題分析

（一）項(xiàng)目各階段成本控制分析

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)過程之中，對(duì)于成本的管理已經(jīng)貫穿于每一個(gè)環(huán)節(jié)。對(duì)于建設(shè)過程之中的具體分段，可以分為以下四個(gè)階段。分別是房地產(chǎn)開發(fā)的決策階段，設(shè)計(jì)階段，施工階段以及后期的項(xiàng)目投資回收階段。在這四個(gè)不同的階段之中，影響房地產(chǎn)成本的因素也是各不相同的，因此，我們必須根據(jù)每個(gè)階段不同的特點(diǎn)，對(duì)其影響因素進(jìn)行具體的分析。在決策階段會(huì)針對(duì)后期進(jìn)行一定的預(yù)測，而后進(jìn)行資金的相關(guān)確定。在設(shè)計(jì)階段則已經(jīng)具體到了后期建設(shè)過程之中，使用的原材料的多少以及相應(yīng)的技術(shù)和設(shè)備都進(jìn)行了一定的明確。施工階段所涉及到的問題則更多，包括施工現(xiàn)場相關(guān)人力、物力和財(cái)力的使用以及針對(duì)于施工地自然狀況所采取的相關(guān)措施，因此，需要尤為注意施工階段的方案設(shè)計(jì)，避免在這一階段出現(xiàn)紕漏。而在項(xiàng)目成本的回收階段則需要進(jìn)行一定的營銷工作。這也是房地產(chǎn)建設(shè)過程中不可忽視的一個(gè)階段，雖然開發(fā)過程已經(jīng)完成，但是如果沒有進(jìn)行合理、有效的營銷，投資的成本無法進(jìn)行回收，那么這一房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目也必將會(huì)走向失敗。不過針對(duì)于每個(gè)階段的特性，通過長期的經(jīng)驗(yàn)積累，可以了解到，越早進(jìn)行相關(guān)的決策工作，對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)建設(shè)的成本影響越大。所以在前期的決策階段和設(shè)計(jì)階段，就需要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本進(jìn)行嚴(yán)格的控制，避免后期在成本方面出現(xiàn)問題，這樣也能為后期的管理工作打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

（二）阻礙BIM技術(shù)在成本控制中應(yīng)用的原因

1．技術(shù)因素

雖然我國越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)開始注意到成本控制在房地產(chǎn)工程之中的重要作用，并且開始將BIM技術(shù)應(yīng)用到房地產(chǎn)建設(shè)工程的各個(gè)環(huán)節(jié)之中，來盡可能降低成本使用。而且這一技術(shù)在我國的房地產(chǎn)行業(yè)中也已經(jīng)發(fā)展到了一定的階段。但是由于BIM技術(shù)在我國起步較晚，整體發(fā)展并不充分，所以其相關(guān)的技術(shù)仍舊不夠完善，仍然有著很大的發(fā)展空間。其中包括BIM技術(shù)本身的程序問題、其軟件的造價(jià)問題、設(shè)計(jì)問題以及軟件與相關(guān)機(jī)構(gòu)系統(tǒng)的兼容性問題。由于BIM技術(shù)在使用的過程之中，需要專門的對(duì)接口，但是目前我國很多與建筑行業(yè)相關(guān)的機(jī)構(gòu)，并不具備承接BIM系統(tǒng)的能力。這也就使得其技術(shù)在房地產(chǎn)建設(shè)之中推廣具有一定的阻礙。另外由于BIM技術(shù)所牽扯到的學(xué)科和領(lǐng)域較為廣泛，在具體的操作以及改善過程之中較為困難，需要更加專業(yè)、水平更高的技術(shù)對(duì)其進(jìn)行支持。并且，有一部分技術(shù)人員對(duì)于BIM技術(shù)的態(tài)度并不友好，這些技術(shù)人員并不能將BIM技術(shù)積極地應(yīng)用于實(shí)踐之中，在相關(guān)企業(yè)引入BIM技術(shù)之后，企業(yè)的技術(shù)人員也并沒有進(jìn)行技術(shù)的啟用，而是保持消極的態(tài)度，在一定程度上導(dǎo)致了技術(shù)資源的浪費(fèi)。

2．經(jīng)濟(jì)因素

房地產(chǎn)工程全過程管理利用BIM技術(shù)，將會(huì)給相關(guān)房地產(chǎn)工程的資本帶來一部分新的支出。這部分支出包括BIM技術(shù)的引入、相關(guān)設(shè)計(jì)人員的費(fèi)用以及技術(shù)人員的費(fèi)用等等，這也為房地產(chǎn)行業(yè)的資本運(yùn)轉(zhuǎn)帶來了一定的壓力。而房地產(chǎn)工程的相關(guān)管理者則需要考慮引入BIM技術(shù)的成本以及BIM技術(shù)所能帶來的收益之間的差額，從而決定是否要在房地產(chǎn)建設(shè)的全過程中采用BIM技術(shù)。而我國現(xiàn)階段，由于BIM技術(shù)的使用推廣度不太廣泛，所以利用BIM技術(shù)，對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行全過程成本管理成功的案例較少，無法為房地產(chǎn)行業(yè)的管理者提供一定的案例支撐，分析利弊的難度較大。這也就使得相關(guān)管理者在考慮到經(jīng)濟(jì)因素的時(shí)候，對(duì)于BIM技術(shù)的使用仍舊存在著一定的疑慮，不敢放手將BIM技術(shù)應(yīng)用到房地產(chǎn)建設(shè)的各個(gè)環(huán)節(jié)之中。

3．操作因素

BIM技術(shù)作為新興技術(shù)，在使用的過程之中，需要企業(yè)具有相關(guān)的人才配備。而技術(shù)所涉及到的學(xué)科范圍較廣，對(duì)于相關(guān)操作人員的要求更高，技術(shù)人員需要具備多方面的專業(yè)素養(yǎng)以及知識(shí)儲(chǔ)備。但是，目前我國能夠熟練掌握BIM技術(shù)的綜合型人才還比較少，所以即使企業(yè)引入了BIM技術(shù)，在具體的操作過程之中，仍舊面臨著非常多的問題，也可能會(huì)導(dǎo)致BIM技術(shù)的擱置，造成技術(shù)、人才和資金的浪費(fèi)。另外當(dāng)下很多企業(yè)使用的BIM技術(shù)系統(tǒng)并不成熟，在具體的操作過程之中，對(duì)于建筑建設(shè)建模的每個(gè)環(huán)節(jié)節(jié)點(diǎn)控制都不精確。而且無法進(jìn)行具體的量化分析，得出一個(gè)準(zhǔn)確的結(jié)論。因此，在操作方面存在的一些問題也是導(dǎo)致BIM技術(shù)無法大范圍推廣的重要原因之一。

4．法規(guī)因素

由于BIM技術(shù)在我國發(fā)展，還沒有一定的時(shí)間長度。這也就使得政府有關(guān)部門在對(duì)相關(guān)技術(shù)進(jìn)行立法的時(shí)候，沒有充足的依據(jù)。包括一些其他建筑信息模型新技術(shù)的成本計(jì)量方法，都沒有準(zhǔn)確的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。所以相關(guān)的技術(shù)人員在具體操作的時(shí)候并沒有一定的依據(jù)，這也就使得BIM技術(shù)使用過程不規(guī)范，也沒有形成較為完善的流程體系?？傮w來說影響B(tài)IM技術(shù)發(fā)展的有以下幾個(gè)方向，但是在具體的操作過程之中，也存在著很多其他的阻礙因素，仍舊需要不斷的發(fā)展。

四、房地產(chǎn)開發(fā)全過程各階段BIM應(yīng)用探討

（一）方案設(shè)計(jì)階段

前文之中已經(jīng)提到，在最初的幾個(gè)階段，對(duì)于房地產(chǎn)全過程的成本控制具有非常重要的基礎(chǔ)作用。所以在方案的設(shè)計(jì)階段，就需要對(duì)房地產(chǎn)的相關(guān)預(yù)算進(jìn)行一定的細(xì)致考慮，充分考慮房地產(chǎn)建設(shè)各個(gè)環(huán)節(jié)的不同特點(diǎn)，預(yù)測可能會(huì)出現(xiàn)的各種問題。利用BIM技術(shù)需要在設(shè)計(jì)階段對(duì)相應(yīng)的房地產(chǎn)工程進(jìn)行建模，將設(shè)計(jì)方案進(jìn)行錄入，形成信息化的模型。而后BIM系統(tǒng)就可以對(duì)模型進(jìn)行一定程度的分析，形成一定的結(jié)果和數(shù)據(jù)，為設(shè)計(jì)人員的修改以及后期的決策提供相應(yīng)的依據(jù)，提高決策的準(zhǔn)確性和科學(xué)性，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。而且在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)方案設(shè)計(jì)階段，還需要邀請(qǐng)社會(huì)上的相關(guān)專家學(xué)者進(jìn)行顧問工作，挑選更為合適的方案。BIM技術(shù)可以通過相應(yīng)的功能，對(duì)每一個(gè)房地產(chǎn)方案進(jìn)行一定的辨別和區(qū)分決策，具有較為突出的個(gè)性化和針對(duì)性特征。

（二）招投標(biāo)準(zhǔn)備階段

在招投標(biāo)的準(zhǔn)備階段，相應(yīng)的投標(biāo)方和招標(biāo)方都需要對(duì)房地產(chǎn)工程的具體問題進(jìn)行詳細(xì)的探討，制定明確的解決措施和設(shè)計(jì)方案，以避免在后期出現(xiàn)不必要的糾紛。而BIM技術(shù)就可以讓相應(yīng)的投標(biāo)方更為直觀的了解到建筑工程的具體內(nèi)容。相較于傳統(tǒng)的設(shè)計(jì)圖紙以及設(shè)計(jì)方案，BIM技術(shù)建?？梢宰尮こ叹唧w的問題更有信服力，這樣就可以讓投資方做出更為理性的決策。

（三）施工階段計(jì)劃

施工階段是BIM技術(shù)應(yīng)用的黃金階段，BIM技術(shù)能夠在這一階段發(fā)揮最大效應(yīng)。因?yàn)槭┕るA段對(duì)于房地產(chǎn)成本造價(jià)的影響因素非常多，包括在施工現(xiàn)場對(duì)于人力、物力和財(cái)力的分配等等，還包括房地產(chǎn)建設(shè)各個(gè)環(huán)節(jié)之間的聯(lián)系以及對(duì)于施工人員的分組和安置等等。而BIM技術(shù)則可以利用相關(guān)的數(shù)據(jù)，甚至是施工地的天氣狀況，做出最為合適的工作安排。這樣就可以讓事故發(fā)生的可能性降到最低。

五、結(jié)束語

綜上所述，相關(guān)的建筑工程也在向著規(guī)模不斷擴(kuò)大、精度不斷提升的方向發(fā)展。并且，由于房地產(chǎn)市場利益較高，所以越來越多的企業(yè)參與其中，希望能從房地產(chǎn)行業(yè)分一杯羹，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)市場競爭十分激烈。相關(guān)企業(yè)想要在市場上獲取更高的競爭力，就需要對(duì)全過程的成本進(jìn)行更加細(xì)致的管控。BIM技術(shù)的應(yīng)用是大勢所趨，但是在未來仍舊需要相關(guān)技術(shù)人員以及學(xué)者不斷地進(jìn)行研究和探索，將BIM技術(shù)不斷完善和改進(jìn)，為我國房地產(chǎn)行業(yè)的成本控制以及發(fā)展打下更加堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。