房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素及對(duì)策探究

陳春梅

（重慶市江北嘴置業(yè)有限公司，重慶 400000）

一、引言

新時(shí)期，我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行對(duì)于民生的影響較大，社會(huì)各界對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)注度較高。雖然我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，但是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定性較差，波動(dòng)較多，并且近年來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格漲幅過(guò)高，對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)情況，國(guó)家需采取一系列政策進(jìn)行調(diào)控管理。因此，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素以及應(yīng)對(duì)策略進(jìn)行深入研究迫在眉睫。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的主要特征

（一）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇階段

當(dāng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)經(jīng)歷低谷后，即可進(jìn)入經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇階段，處于供求不平衡狀態(tài)，供給量遠(yuǎn)大于需求量。有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目投資數(shù)量急劇減少，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)供需關(guān)系穩(wěn)定，但是，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)凈需求量的不斷增加，供大于求的局面將逐漸發(fā)生變化，使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。

（二）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)繁榮階段

當(dāng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)逐漸復(fù)蘇后，房地產(chǎn)交易量越來(lái)越高，與此同時(shí)，房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格租金也會(huì)隨之增長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商大力開(kāi)發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。隨著房地產(chǎn)需求量的不斷增加，供給量越來(lái)越緊缺，房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格、租金快速增長(zhǎng)，此時(shí)部分開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)確把握市場(chǎng)機(jī)遇，大力開(kāi)發(fā)建設(shè)新項(xiàng)目，在房地產(chǎn)市場(chǎng)刺激作用下，集團(tuán)消費(fèi)以及個(gè)人消費(fèi)快速增長(zhǎng)，使得房地產(chǎn)規(guī)模越來(lái)越大。

（三）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)衰退階段

在經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮時(shí)期后，市場(chǎng)逐漸縮小，部分房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格過(guò)高，甚至超過(guò)消費(fèi)者所能承受的范圍，導(dǎo)致消費(fèi)者對(duì)于房地產(chǎn)的需求量不斷減少，供求關(guān)系發(fā)生變化，甚至造成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)衰退。此時(shí)，房地產(chǎn)投資者會(huì)逐漸減少項(xiàng)目開(kāi)發(fā)量，與此同時(shí)，已竣工房地產(chǎn)項(xiàng)目超過(guò)市場(chǎng)需求量，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格不斷降低，同時(shí)房地產(chǎn)產(chǎn)品交易量減少。

（四）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)蕭條階段

房地產(chǎn)市場(chǎng)供求矛盾越來(lái)越嚴(yán)重，企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)日益激烈，導(dǎo)致房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格不斷下跌。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)萎縮，交易量銳減，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)有價(jià)無(wú)市的局面，甚至對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)正常運(yùn)營(yíng)造成不良影響。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素

（一）土地帶來(lái)的影響因素

在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)中，土地資源是十分重要的影響因素，土地資源的使用過(guò)程類(lèi)似于產(chǎn)品交易過(guò)程，具體而言指的是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，其對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響較大。我國(guó)土地資源豐富，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)中，需妥善處理項(xiàng)目與自然生態(tài)環(huán)境之間的關(guān)系，如果對(duì)各類(lèi)因素處理不當(dāng)，則會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)造成不良影響。另外，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)中，國(guó)家政策的影響也比較大，要求房地產(chǎn)企業(yè)具有合法土地使用權(quán)，然后再對(duì)土地資源進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)，在對(duì)土地資源進(jìn)行開(kāi)發(fā)利用時(shí)，如果出現(xiàn)不可控因素，則會(huì)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的順利進(jìn)行以及市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)造成不良影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)問(wèn)題。

（二）市場(chǎng)帶來(lái)的影響因素

通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行分析，綜合考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況，在房地產(chǎn)產(chǎn)品交易中，房產(chǎn)面積的影響比較大，市場(chǎng)因素可造成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，要求對(duì)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，明確客戶(hù)實(shí)際需求，然后對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)行科學(xué)調(diào)整。

（三）金融經(jīng)濟(jì)的影響因素

房地產(chǎn)市場(chǎng)具有密集性特征，在運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程中需使用大量資金，為了促進(jìn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展，必須保證資金充足，只有確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)轉(zhuǎn)，才能夠吸引更多投資資金。因此，資金與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相輔相成，為了促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極與銀行建立良好的合作關(guān)系，以貸款的形式引入大量資金，為企業(yè)穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。對(duì)于一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，為提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，必須保證資金充足到位，因此，金融經(jīng)濟(jì)對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響也比較大。

（四）房地產(chǎn)的價(jià)格波動(dòng)

現(xiàn)如今，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境越來(lái)越復(fù)雜，在各行各業(yè)發(fā)展中，要求對(duì)資源進(jìn)行優(yōu)化配置，使得各行各業(yè)之間能夠形成合理的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。房地產(chǎn)價(jià)格是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的重要因素，對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)情況的預(yù)測(cè)難度較大。但是，價(jià)格對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響較大，在紅利的影響下，很多資金雄厚的企業(yè)積極投入房地產(chǎn)領(lǐng)域，資本投入量巨大，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)虛假經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，甚至部分地區(qū)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。

四、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的應(yīng)對(duì)策略

（一）規(guī)范土地市場(chǎng)

在土地市場(chǎng)管理中，相關(guān)政府部門(mén)應(yīng)對(duì)土地市場(chǎng)管理予以高度重視，在對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)進(jìn)行管控時(shí)，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：第一，需做好總量控制，根據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)定對(duì)土地資源進(jìn)行科學(xué)合理的利用，在土地供應(yīng)方面需要制定科學(xué)完善的制度，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)發(fā)展情況進(jìn)行全方位監(jiān)控管理。第二，在招標(biāo)拍賣(mài)管理中，也應(yīng)加強(qiáng)規(guī)范性控制，強(qiáng)化土地轉(zhuǎn)讓管理，使得土地招標(biāo)形式具有市場(chǎng)化特征，在此過(guò)程中，還需對(duì)行政性土地出讓方式進(jìn)行嚴(yán)格管控，避免在交易過(guò)程中發(fā)生違規(guī)操作行為。第三，政府有關(guān)部門(mén)需加強(qiáng)對(duì)于土地市場(chǎng)的監(jiān)控管理，不斷提升政府土地供應(yīng)能力，確保土地市場(chǎng)規(guī)范性，同時(shí)還應(yīng)開(kāi)放土地轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓至供應(yīng)市場(chǎng)中。第四，建立健全土地供應(yīng)機(jī)制，使其能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展奠定基礎(chǔ)，政府有關(guān)部門(mén)需掌握一級(jí)市場(chǎng)土地使用權(quán)，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。

（二）針對(duì)土地市場(chǎng)開(kāi)展規(guī)范化措施

為了促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，必須對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行全面細(xì)致的調(diào)查，詳細(xì)了解消費(fèi)者意愿，對(duì)各類(lèi)市場(chǎng)影響因素進(jìn)行整合分析，降低房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)。另外，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理中，政府有關(guān)部門(mén)需對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行嚴(yán)格審查，如果發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不符合要求，則不予辦理規(guī)劃審批手續(xù)。除此以外，住建部門(mén)需對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工圖紙、設(shè)計(jì)方案、施工許可證等進(jìn)行嚴(yán)格審查，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目沒(méi)有嚴(yán)格依據(jù)批準(zhǔn)方案進(jìn)行建設(shè)，則應(yīng)告知城管執(zhí)法部門(mén)，并不予辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)。

（三）逐步完善經(jīng)濟(jì)管理體制

房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與國(guó)民經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)，在國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，任何行業(yè)領(lǐng)域發(fā)生較大經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，均可能會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定性造成不良影響。現(xiàn)如今，城市化建設(shè)速度不斷加快，在城市化建設(shè)過(guò)程中，需構(gòu)建完善的經(jīng)濟(jì)管理體制：第一，合理控制房?jī)r(jià)，并采用優(yōu)惠政策，比如現(xiàn)如今很多城市居民對(duì)于居住環(huán)境的要求為經(jīng)濟(jì)適用，對(duì)此，在房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)中，應(yīng)將經(jīng)濟(jì)適用房作為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)對(duì)象。第二，創(chuàng)建金融管制體系，在房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)控制中，詳細(xì)了解區(qū)域經(jīng)濟(jì)管理體制的要求，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

（四）降低投資風(fēng)險(xiǎn)，提高評(píng)估和預(yù)測(cè)能力

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)收益較高，但是在經(jīng)營(yíng)發(fā)展中所面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素也比較復(fù)雜，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)全過(guò)程中，均存在很多風(fēng)險(xiǎn)因素，對(duì)此，應(yīng)采取有效措施合理規(guī)避并控制風(fēng)險(xiǎn)因素。政府有關(guān)部門(mén)應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)提供政策支持，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前，應(yīng)做好市場(chǎng)調(diào)研，及時(shí)掌握房地產(chǎn)行業(yè)信息和動(dòng)態(tài)，做好完善的準(zhǔn)備工作，降低房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)。

五、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，本文主要對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素以及優(yōu)化對(duì)策進(jìn)應(yīng)對(duì)策略進(jìn)行了詳細(xì)探究。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素比較多，包括土地市場(chǎng)、金融經(jīng)濟(jì)環(huán)境、房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)等，各類(lèi)因素綜合作用于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的影響較大。如果控制不當(dāng)，則會(huì)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)較大，對(duì)此，需加強(qiáng)土地市場(chǎng)管理，采取有效的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)調(diào)控策略，制定完善的經(jīng)濟(jì)管理體制，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。