土地儲備運(yùn)行機(jī)制中的土地供應(yīng)問題及有效改進(jìn)研究

趙煒

山東省煙臺市土地儲備中心 山東煙臺 264000

1 我國土地儲備運(yùn)行機(jī)制概述

土地儲備運(yùn)行機(jī)制是關(guān)于土地使用、供應(yīng)、流轉(zhuǎn)的一套機(jī)制，并由此形成了相應(yīng)的土地市場。在我國，國家擁有土地的所有權(quán)，并對土地進(jìn)行支配。在土地的使用運(yùn)行方面，國家主要通過土地有償有期限的使用制度來形成一種使用權(quán)，而土地市場的運(yùn)行則是圍繞這一使用權(quán)的出讓、出租來進(jìn)行構(gòu)建，并由此形成了城市土地的一級、二級市場。為保障我國土地的儲備、運(yùn)行和供應(yīng)，國家針對其建立起了一套土地儲備運(yùn)行機(jī)制，其運(yùn)作內(nèi)容主要包含土地收購、提地儲備以及土地供應(yīng)三個(gè)環(huán)節(jié)。其中土地收購是政府依據(jù)土地儲備計(jì)劃授權(quán)相關(guān)部門收購市區(qū)范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)；土地儲備就是針對進(jìn)入土地儲備體系內(nèi)的土地進(jìn)行開發(fā)與經(jīng)營管理的一系列活動(dòng)；土地供應(yīng)即是將政府儲備的土地重新供應(yīng)于市場之中。土地儲備運(yùn)行機(jī)制的構(gòu)建和運(yùn)行在一定程度上促進(jìn)了我國土地制度的改革和發(fā)展，并使得土地市場得以不斷規(guī)范同時(shí)保持良性運(yùn)行[1]。

2 當(dāng)前我國土地儲備運(yùn)行機(jī)制種的土地供應(yīng)問題

作為土地儲備運(yùn)行機(jī)制中的重要環(huán)節(jié)，土地供應(yīng)關(guān)系到政府對土地使用權(quán)的開發(fā)利用和土地市場的活躍性。因此，政府應(yīng)該根據(jù)土地市場的需求狀況盡可能的保證充足的土地供給，即需要按照需求向市場中不斷供應(yīng)相應(yīng)的土地使用權(quán)。然而在土地實(shí)際供應(yīng)過程中，卻往往存在各種問題。

首先，部分地區(qū)在土地供給上仍沿用以往的“以需定供，總量不限”供應(yīng)方式，但在實(shí)際供應(yīng)機(jī)制制定和運(yùn)行中存在缺陷，就造成制定出的土地供應(yīng)計(jì)劃無法有效落實(shí)，土地供給不足。

其次，土地供給是與國家發(fā)展相聯(lián)系的，因此實(shí)際供給應(yīng)與國家的長期發(fā)展保持協(xié)同，以不斷滿足長期發(fā)展過程中土地市場對土地的需求。然而當(dāng)前國內(nèi)許多地區(qū)在對土地供應(yīng)的計(jì)劃的制定上仍以年供給為主，而未能結(jié)合城市的長期發(fā)展制定出長期供給策略。與此同時(shí)，我國城市發(fā)展速度極快，新型城鎮(zhèn)化與城鄉(xiāng)一體化發(fā)展過程中城市人口數(shù)量不斷增多，城市對土地使用權(quán)的需求也在飛速變化，這就導(dǎo)致土地供給陸續(xù)出現(xiàn)不足問題。

最后，土地供給過程中因儲備運(yùn)行機(jī)制其他環(huán)節(jié)中政府在土地開發(fā)與管理過程中投入了大量資本，所以在最終向市場投入土地使用權(quán)時(shí)土地價(jià)格就得到相應(yīng)的提高，這也在一定程度上對土地市場價(jià)格產(chǎn)生了巨大影響，進(jìn)而可能引發(fā)土地市場運(yùn)行過程中的一些問題。

3 土地儲備運(yùn)行機(jī)制中的土地供應(yīng)問題的改進(jìn)對策

鑒于當(dāng)前我國土地儲備運(yùn)行機(jī)制中土地供應(yīng)上存在的一系列問題，為保證我國土地市場的健康發(fā)展和城市發(fā)展過程中土地需求能夠得到充分滿足，就需要我們對土地供應(yīng)環(huán)節(jié)進(jìn)行必要的改進(jìn)調(diào)整。具體而言可以圍繞以下幾方面進(jìn)行改進(jìn)創(chuàng)新。

3.1 加強(qiáng)土地市場需求預(yù)測

當(dāng)前土地供給上普遍存在的供給不足問題，其根本原因就在于政府普遍缺少對土地市場需求的準(zhǔn)確把控。因此，要解決這一問題，就需要在未來的土地供給計(jì)劃制定的過程中進(jìn)一步加強(qiáng)土地市場需求預(yù)測。土地市場需求預(yù)測主要包含兩方面，一是商品房市場需求，二是土地需求預(yù)測。商品房市場需求是土地市場需求預(yù)測的基礎(chǔ)，其預(yù)測需要依據(jù)三方面信息進(jìn)行科學(xué)判斷：①國民收入與人均消費(fèi)支出，這是判斷城市人口房屋購買能力的一個(gè)重要依據(jù)，也能夠從側(cè)面了解市場中的房屋需求情況；②城市人口發(fā)展趨勢，這是判斷城市房屋需求變化趨勢的一個(gè)依據(jù)；③房屋空置情況，這一指標(biāo)能夠?qū)φA(yù)測房屋市場的實(shí)際需求產(chǎn)生積極作用。在土地需求預(yù)測方面則需要在房地產(chǎn)市場需求預(yù)測的基礎(chǔ)上進(jìn)一步對企業(yè)土地儲備、城市地形特征與發(fā)展規(guī)劃方案等情況進(jìn)行綜合預(yù)測，以切實(shí)提升土地市場需求預(yù)測的準(zhǔn)確性[2]。

3.2 要注重進(jìn)行土地中長期計(jì)劃的制定

隨著我國城市發(fā)展速度的不斷加快，城市中的土地需求無疑也處于發(fā)展變化之中，如果仍沿用以往的土地計(jì)劃制定思路必然會(huì)導(dǎo)致供給不足的日漸突出。對此，土地中長期計(jì)劃的制定有成為一項(xiàng)關(guān)鍵舉措。因此，各地政府需要將土地供應(yīng)問題放在城市中長期發(fā)展規(guī)劃的層面進(jìn)行考量。一方面，要結(jié)合城市中長期發(fā)展規(guī)劃思考城市在發(fā)展過程中可能會(huì)出現(xiàn)的市場土地變動(dòng)情況，尤其要對城市各種關(guān)鍵政策規(guī)劃的執(zhí)行所引起短期變化進(jìn)行評估，以提前做好土地供應(yīng)上的應(yīng)對。另一方面，城市在中長期規(guī)劃的制定時(shí)也需要兼顧土地供應(yīng)，將之作為城市發(fā)展規(guī)劃制定的依據(jù)，從而為土地供應(yīng)做出科學(xué)的計(jì)劃。

3.3 探索提地供應(yīng)方式的創(chuàng)新

在土地供應(yīng)上，我國一直以來的土地供應(yīng)方式都過于單一，從而使得土地市場運(yùn)行也受到相應(yīng)影響。對此，政府應(yīng)將傳統(tǒng)的供應(yīng)方式進(jìn)行創(chuàng)新，以使土地使用權(quán)的出讓既滿足市場需求，又能夠形成有效監(jiān)督。例如以土地使用權(quán)為基礎(chǔ)的招標(biāo)就是一個(gè)十分成功的供應(yīng)方式，對我國房地產(chǎn)市場發(fā)展和房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)格的控制都起到了監(jiān)督作用。因此，政府在未來還需要不斷探索更為有效的供應(yīng)方式，既依靠市場化手段進(jìn)行有效調(diào)控，確保土地使用權(quán)的合理供應(yīng)和配置，又依靠政府手段來進(jìn)行引導(dǎo)和規(guī)范，使城市土地市場的運(yùn)行能夠更為規(guī)范，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)健康可持續(xù)的發(fā)展，并保證城市居民的房屋需求能夠得到充分滿足[3]。

4 結(jié)語

綜上所述，我國土地儲備運(yùn)行機(jī)制的構(gòu)建是符合國家現(xiàn)實(shí)發(fā)展要求的，但在實(shí)際執(zhí)行中所存在的土地供應(yīng)問題也同樣需要我們引起足夠重視。因此，在未來各地政府需要做好土地市場需求預(yù)測、重視土地中長期計(jì)劃的制定和供應(yīng)方式創(chuàng)新，如此方能切實(shí)保證土地供給與市場需求的一致性并推動(dòng)土地市場的健康發(fā)展。