房地產項目施工管理中存在的問題及解決措施

姚健

山東海月龍宮城市開發(fā)建設有限公司 山東淄博 255000

1 基于房地產項目施工管理的基本職能

1.1 控制職能

房地產企業(yè)在整個房地產開發(fā)過程中，在法律意義的五方責任主體中處于主導地位，雖然其自身并不是施工活動的直接實施者，但是作為房地產產品的“發(fā)售者”和真正意義上的售后服務提供者，它應該是也只能它是施工管理的最高層。房地產企業(yè)相必須對施工方的施工行為進行控制。房地產企業(yè)對施工行為的管理主要是按照法律和合同角色定位以及利用有其賦予的權利，通過對各種具體的涉施工問題的管控來實現(xiàn)的[1]。

1.2 協(xié)調職能

房地產項目涉及到房地產開發(fā)建設的方方面面，不同開發(fā)階段工作側重點又有所不同，需要根據(jù)不同時期的項目特點和任務來設立不同的控制目標。無論是施工前準備階段，在施工過程中，還是在工程竣工驗收交付階段，以保障施工順利進行為工作重點的各類協(xié)調工作，都充分體現(xiàn)和呼喚房地產企業(yè)強有力的廣泛的協(xié)調職能，這既是房地產企業(yè)作為業(yè)主的主要職責所在，更是從項目管理層面的直接要求，施工單位的自身協(xié)調管理和監(jiān)理單位的監(jiān)理工作都無法替代，不能合同一簽了之，以簽代管，房地產企業(yè)各部門都應該充分認識到這一點，并著力制定相應制度來保障協(xié)調工作落實到位，對于施工單位和施工行為“扶上馬、送一程”，適當時候“打兩鞭”，充分履行好業(yè)主協(xié)調職能，為房地產開發(fā)的順利進行保駕護航。

2 房地產項目中施工管理存有的問題

目前國內房地產項目施工管理中，普遍存在成本控制、工期管理、施工質量、工程安全以及各個施工單位協(xié)調等諸多問題，這都往往是由于房地產項目施工管理力度不夠、方法不得當?shù)仍蛞鸬模绯杀緡乐爻鲱A算、工期嚴重拖期甚至影響到交房時間、質量隱患較多以及出現(xiàn)了過多不應有的安全事故等，因此深化房地產項目施工管理就顯得至關重要[2]。

3 房地產項目施工深化管理的具體辦法

管理辦法都是為了解決實際問題而產生的，因此管理辦法應該具有較強的針對性。最佳的深化管理辦法就是通過完善的管理措施、健全的管理手段，使管理變得更加規(guī)范化、細致化以及專業(yè)化。

3.1 創(chuàng)建健全的深化管理辦法

深化管理的重要手段之一就是創(chuàng)建起健全的管理制度，并且能夠將其落實下去，從而利用管理辦法來處理問題。主要方式如下。

（1）明確職責。房地產項目施工管理是一項系統(tǒng)性且需高度負責的工作，其施工周期較長且參與施工單位以及人員眾多。因此，房地產管理系統(tǒng)在施工開始之前，就應該明確各施工單位的具體職責，并制訂出對施工單位的有效合同制約機制和工作協(xié)調機制，這樣才能夠避免在施工過程中出現(xiàn)資源浪費以及施工沖突的現(xiàn)象，從而提升施工管理的水準。

（2）對關鍵環(huán)節(jié)進行分析。針對于房地產項目施工過程中的一些關鍵環(huán)節(jié)，相關管理部門應對其進行全面的系統(tǒng)分析，結合本單位實際，制訂出完善的施工管理辦法，通過施工合同和寫入施工合同的管理辦法對其進行管控。

3.2 依據(jù)實際情況，對管理辦法進行適時修訂

只有真正落到實處的管理辦法，才能夠有效的起到管理作用。因此在對房地產施工項目進行管理的過程中，管理人員應該及時發(fā)現(xiàn)辦法中不合理的部分，通過一系列的流程對其進行修訂，通過經驗的累積來深化和固化管理辦法，提升施工管理效果[3]。

（1）實時處理。管理人員在進行房地產項目施工管理工作中，如果發(fā)現(xiàn)管理辦法與現(xiàn)場施工管理不相符或者無法高效落實的問題，應該及時向管理部門進行反應，再由管理部門實時進行處理，對管理辦法進行修訂。需要注意的是，管理辦法修訂過程中，應該重視其與施工合同相匹配和合同職責的界定問題，這對于房地產施工項目的深化管理是極其重要的。

（2）管理辦法的閉環(huán)檢驗。當施工管理各項管理辦法明確之后，從執(zhí)行層面要將其設定為閉環(huán)結構，這也是深化管理最為重要的環(huán)節(jié)。目前，盡管很多房地產企業(yè)的施工管理辦法都比較健全，但是多數(shù)并沒有完全形成閉環(huán)結構，這也嚴重降低了房地產施工項目的管理水準。

3.3 以管理辦法為根基，通過管理計劃對細節(jié)進行深化管理

（1）管理計劃的制訂。企業(yè)內部各部門要根據(jù)自身的崗位職責做出對應的管理計劃，例如成本管理、施工工藝管理、施工品質管理、安全管理以及施工資源管理等。管理計劃要以符合本單位實際情況為準則，并融合閉合管理結構科學制訂，繼而提升房地產項目施工管理水準。

（2）管理計劃的作用。利用管理計劃能夠有效提升管理辦法的執(zhí)行力度。計劃與辦法不同，管理辦法在最終確定之后通常不會輕易更改，而管理計劃卻不是一成不變的，其可以根據(jù)房地產施工管理遇到的具體問題進行實時的調整，以確保項目施工作業(yè)的正常運行，這對于管理辦法的落實非常重要，同時對于深化管理也有著積極的推動作用。

（3）管理計劃的執(zhí)行。管理部門應該通過培訓將閉環(huán)管理結構向企業(yè)內部相關部門的每名員工進行明確，確保所有員工都能夠履行自身職責。盡管實行管理培訓會提升部分成本，但是其有效快速能夠提升員工的職業(yè)素養(yǎng)，如此便能夠更好的深化管理工作，提升房地產施工管理的整體效果。

4 結語

總而言之，通過適合本企業(yè)實際情況的施工管理辦法的制定，以及輔之以管理計劃實施的閉環(huán)管理結構，能夠有效的深化房地產項目施工管理工作，繼而從根基上保證項目的收益。因此，上文結合作者多年房地產項目施工管理的經驗，從房地產施工項目管理中存有的問題、房地產項目管理施工深化管理的具體辦法兩方面對其分析，以供參考。