基于城市片區(qū)開發(fā)的投融資策略分析

吳新春 中鐵(上海)投資集團有限公司

城市片區(qū)開發(fā)有多種投融資模式，大體上可分為全部由政府主導(dǎo)、全部由市場主導(dǎo)和政府與企業(yè)合作開發(fā)的類型，最后一種由政府主導(dǎo)、企業(yè)化運作的投融資模式是目前比較常用的一種投融資策略，政府和企業(yè)之間通過簽訂合同明確兩者共享的權(quán)力和義務(wù)，在利益共享和風(fēng)險承擔(dān)的基礎(chǔ)上進行合作和開發(fā)。

一、城市片區(qū)開發(fā)的投融資總體規(guī)劃

(一)總體定位和指導(dǎo)策略

對城市片區(qū)進行綜合開發(fā)首先要全方位了解城市的片區(qū)信息，再根據(jù)城市各個片區(qū)的具體情況進行科學(xué)規(guī)劃，同時要使財務(wù)測算更加精確，合理分配片區(qū)的建設(shè)順序，保障整個投融資策略的可行性和穩(wěn)定性。城市片區(qū)開發(fā)的指導(dǎo)策略包括滾動開發(fā)和聯(lián)動開發(fā)。滾動開發(fā)指的是在明確城市片區(qū)開發(fā)項目的時間和順序后，通過建設(shè)時間比較靠前的片區(qū)項目來帶動后期項目的開發(fā)，具體來說，就是當(dāng)前期項目開始動工、完成并投入使用后，便會產(chǎn)生一定的經(jīng)濟收益，最后將此資金投入到后期片區(qū)項目的開發(fā)使用中，在最大程度上減少前期資金的投入。聯(lián)動開發(fā)方式指的是城市片區(qū)不同的開發(fā)項目之間彼此關(guān)聯(lián)，如片區(qū)開發(fā)項目中的房地產(chǎn)和商業(yè)的項目，商業(yè)項目有利于增加所在區(qū)域的吸引力和競爭力，如果同片區(qū)有房地產(chǎn)項目，那么商業(yè)項目就會推動房地產(chǎn)項目的發(fā)展，為房地產(chǎn)項目吸引更多的資金投入方，反之，房地產(chǎn)項目也會為商業(yè)項目帶來大量的人口和消費，有利于商業(yè)項目的經(jīng)營和收益[1]。

(二)編制流程和運作模式

在城市片區(qū)開發(fā)的投融資過程中，需要在前期準備好相關(guān)資料，包括片區(qū)開發(fā)項目的總體規(guī)定、成本估算、市場分析和投融資策略等。在對投融資策略進行分析時，一方面要考慮到成本、市場等價格信息，另一方面要考慮到片區(qū)所在地的經(jīng)濟發(fā)展情況、用地類型等大的背景環(huán)境條件。城市片區(qū)開發(fā)的運作模式也就是投融資的模式、渠道和策略，雖然投融資有著多種運行模式，但當(dāng)前的城市片區(qū)開發(fā)逐漸從聯(lián)動開發(fā)模式轉(zhuǎn)變成PPP運作模式，也就是政府和企業(yè)共同合作進行開發(fā)的投融資模式。通常政府會為項目提供政策支持，并采用公開招標(biāo)的方式與企業(yè)進行合作，將項目的收益作為金融機構(gòu)融資的還款，以此保證開發(fā)項目有著充足的資金。

二、城市片區(qū)開發(fā)的PPP投融資策略

(一)采用PPP模式的必要性和可行性

在城市片區(qū)開發(fā)項目中使用PPP模式有著重要的現(xiàn)實意義，也具有一定的可行性。PPP模式在城市片區(qū)開發(fā)中的重要作用體現(xiàn)在以下三個方面：第一，PPP模式能夠有效減少政府的資金壓力，PPP模式利用社會資金參與項目的融資，為政府項目資金提供了更多的融資渠道，能夠快速籌集到啟動資金，使項目順利開展；第二，PPP模式能夠盤活社會資本，政府的很多利好政策吸引了大量的企業(yè)投入到政府的項目開發(fā)中，充分利用市場自主的資源配置優(yōu)化項目的各項資源，市場的競爭性也使項目更加專業(yè)、更加高效、更加高質(zhì)。PPP投融資模式使政府從建設(shè)、經(jīng)營的角色逐漸轉(zhuǎn)向規(guī)劃、合作和監(jiān)督的身份；第三，PPP模式能夠減少政府的資金風(fēng)險，在傳統(tǒng)的開發(fā)模式中，項目資金和風(fēng)險都由政府全部承擔(dān)，而PPP模式是政府和社會企業(yè)合作的模式，政府只需要承擔(dān)一部分的項目風(fēng)險，另一部分風(fēng)險由社會資本來承擔(dān)，具體來說，社會參與方承擔(dān)的項目風(fēng)險通常來自于投融資、建設(shè)和運營，而政府承擔(dān)的風(fēng)險通常是法律和政策等。

在城市片區(qū)開發(fā)中使用PPP模式在新時期具有很強的可行性，首先，PPP的運作模式有國家的政策支持，國家在近些年出臺了一系列促進社會資本投入到政府主導(dǎo)的城市開發(fā)項目中的政策，積極鼓勵社會資本與政府合作，共同建設(shè)城市片區(qū)開發(fā)項目。其次，城市片區(qū)開發(fā)項目以其自身的優(yōu)勢和利益能夠吸引到大量的社會資本。城市片區(qū)開發(fā)項目受到社會各界的廣泛關(guān)注，很多企業(yè)都會自發(fā)地參與到項目的開發(fā)投資中，社會企業(yè)在城市片區(qū)開發(fā)項目中有著更加豐富和成熟的建設(shè)、投融資、運營等經(jīng)驗和技術(shù)，社會資本與政府的合作能夠使雙方互惠互利，具有很大的可行性。最后，政府也會根據(jù)財政承受能力和資金預(yù)算對片區(qū)開發(fā)項目進行撥款，為項目開發(fā)提供一定的資金支持[2]。

(二)基于PPP模式的城市片區(qū)開發(fā)的投融資策略

城市片區(qū)開發(fā)通常是對居住區(qū)、商業(yè)區(qū)和相關(guān)配套設(shè)施的開發(fā)建設(shè)，以此提高土地資源的利用率。使用PPP模式可以對城市片區(qū)的土地資源進行開發(fā)，政府為公司授權(quán)或通過對土地資源參股的形式進行招標(biāo)，擇優(yōu)選定一個企業(yè)或者多個企業(yè)共同參與項目開發(fā)，使政府、企業(yè)和社會獲取最大化的收益。具體運作時，需要政府和企業(yè)簽訂PPP合作協(xié)議并成立專門的項目公司，根據(jù)簽訂的合約進行股份的分配，合作期間的項目開發(fā)和運營等事項主要由公司統(tǒng)一運行，在合作結(jié)束后公司需要把項目的相關(guān)資產(chǎn)和權(quán)利交還給政府。在這種運行模式中，政府對公司的補助形式是可行性缺口補助，當(dāng)公司的收益低于投資資金時，政府就會提供一定的補助，但政府應(yīng)將補助的財政資金納入財政預(yù)算和規(guī)劃中，以此來降低企業(yè)在投資和建設(shè)項目時出現(xiàn)風(fēng)險的幾率。PPP投融資模式能夠最大程度發(fā)揮市場、企業(yè)和政府的優(yōu)勢，使資源得到合理配置和應(yīng)用，提高政企雙方的收益。

三、城市片區(qū)開發(fā)的其他投融資模式

(一)財政投資模式

在城市片區(qū)開發(fā)中使用財政投資模式主要是將財政撥款的資金作為項目資金的主要來源，同時適當(dāng)利用貸款和債券等形式進行融資。財政投資是一種比較傳統(tǒng)的投資模式，政府能夠?qū)崿F(xiàn)對項目的全方位掌控，確保項目嚴格按照政府的理念和意圖來進行建設(shè)。財政投資模式下的城市片區(qū)開發(fā)需要政府親自參與到建設(shè)的全部過程中，招標(biāo)、設(shè)計、施工、監(jiān)督、經(jīng)營等各個階段都需要政府的管理。政府在使用財政投資模式時可以利用自身的優(yōu)勢，使用行政手段和財政支持，能夠很好地掌控項目的方方面面。但財政投資模式作為一種傳統(tǒng)的投資方式，在新時代的發(fā)展下顯現(xiàn)出了一定的弊端，政府對項目的全方位管控和資金投入會使政府承擔(dān)全部的風(fēng)險，且政府很難在短期內(nèi)籌集到足夠的資金使項目順利開展，項目開發(fā)需要各領(lǐng)域的專業(yè)人才和專業(yè)技術(shù)手段，政府在管理上、專業(yè)技術(shù)水平上和人才儲備上遠不如市場競爭下各企業(yè)的水平。因此，只有在政府財政預(yù)算充足，且有足夠的政策、人才、技術(shù)的支持時才建議使用財政預(yù)算模式進行城市片區(qū)項目的開發(fā)[3]。

(二)BT投融資模式

BT模式(Build-Transfer)也就是建設(shè)和回購移交模式，BT模式與PPP模式有相似之處，都是政府和企業(yè)間的合作形式。但BT模式下的城市片區(qū)項目開發(fā)通常建設(shè)的都是非經(jīng)營性質(zhì)的基礎(chǔ)設(shè)施項目，而非房地產(chǎn)商業(yè)項目，項目的建設(shè)主要是由企業(yè)進行總承包建設(shè)管理。在項目結(jié)束后，政府要按照前期和企業(yè)簽訂的投資建設(shè)協(xié)議對基礎(chǔ)設(shè)施項目進行回購。BT模式與財政投資模式相反，是由企業(yè)負責(zé)主要的投資和融資，這一模式可以大大降低政府的財政壓力，企業(yè)負責(zé)開發(fā)項目能夠保證在較短的時間內(nèi)完成建設(shè)，而且因為是企業(yè)來負責(zé)項目開發(fā)的全過程，所以能夠大大提高施工建設(shè)的效率，保證項目的順利開展和按時完成。BT模式的不足也恰恰在于回購年限較短，政府面臨著較大的回購資金問題，因此，BT模式只適用于公共租賃住房和公路建設(shè)等部分項目的開發(fā)，政府需要在選擇投融資策略時綜合考慮項目的性質(zhì)、特點和政府本身的資金水平。

(三)ABS投融資模式

ABS模式(Asset-backed Securitization)指的是資產(chǎn)證券化，該模式將項目開發(fā)的資產(chǎn)作為基礎(chǔ)，將項目建成后的收益作為目標(biāo)保證，通過在資本市場發(fā)行債券來籌集項目需要的資金，也就是將資產(chǎn)證券化的融資模式。通常，要先成立SPC公司，接著尋找有能力進行資產(chǎn)證券化的融資企業(yè)，在確定好合作企業(yè)后，雙方簽訂具有法律效力的協(xié)議，規(guī)定將項目建成后的收益轉(zhuǎn)讓給SPC公司。之后就可以發(fā)行債券來籌集需要的資金，將債券籌集到的資金投入到片區(qū)項目建設(shè)中，SPC公司可以在項目建成經(jīng)營中利用項目的預(yù)期收益來償還債券的本息。ABS模式最大的優(yōu)勢在于能夠在國際市場發(fā)行債券，降低項目投資成本，債券的形式還可以分散項目的風(fēng)險。ABS模式應(yīng)用的關(guān)鍵在于項目是否會有預(yù)期收益，因為能夠保證具有穩(wěn)定收益的項目較少，所以ABS模式在應(yīng)用中也具有一定的局限性。

四、結(jié)語

在城市片區(qū)開發(fā)項目的投融資策略中，政府主導(dǎo)、市場主導(dǎo)、政企聯(lián)合的模式各有利弊，在眾多投融資策略中，政企合作的形式能夠最大化地保證項目的進行。除了財政投資模式、BT模式和ABS模式，最常使用的就是PPP模式，PPP模式能降低政府的風(fēng)險，保證政府能夠參與到項目中和在整體上把控項目的進展，使政企雙方互惠共贏?！?/p>