利率政策調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格研究

傅寒春

（湖北錦華置業(yè)投資有限公司，湖北武漢 430000）

1 利率政策對于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的重要性

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)于2000 年前受宏觀市場經(jīng)濟(jì)影響，故而發(fā)展并非一帆風(fēng)順。但在20 世紀(jì)末，我國對于房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行相關(guān)改革，使該市場得以發(fā)展，并逐步成為國內(nèi)經(jīng)濟(jì)支柱，又因國內(nèi)城鎮(zhèn)化發(fā)展趨于穩(wěn)定，人口變遷影響等因素，致市場上房產(chǎn)消費(fèi)需求接近飽和，這些房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的市場變化都離不開國家利率政策的影響。國內(nèi)利率政策因市場時(shí)局變化而改變，能有效地影響國民購房需求，把控房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對于國民經(jīng)濟(jì)的影響，避免房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫化以及防止其經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)坍塌。國內(nèi)合理的利率政策能有效的為房地產(chǎn)行業(yè)保持彈性，保證其經(jīng)濟(jì)活性得以存活，避免行業(yè)飲鳩止渴。

2 利率政策調(diào)控影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的途徑

2.1 利率調(diào)控房地產(chǎn)屬性的影響

房地產(chǎn)商品可作為消費(fèi)產(chǎn)品或投資產(chǎn)品。作為消費(fèi)品看來，住房作為國民的生活基本剛性需求，對于國民的重要性不言而喻。并且，房地產(chǎn)商品可以在市場上進(jìn)行流通，進(jìn)行多次轉(zhuǎn)讓，即產(chǎn)權(quán)多次轉(zhuǎn)讓，并且房地產(chǎn)商品具有周期長的特點(diǎn)，因此，國民對于房地產(chǎn)商品情有獨(dú)鐘。當(dāng)利率上漲時(shí)，房貸利率也將上漲，國民購買房地產(chǎn)商品的成本也會(huì)增加，在這種情況下，國民將會(huì)壓抑自身對于房產(chǎn)的購買欲望。此時(shí)，若房地產(chǎn)市場供給不變，房地產(chǎn)商品的價(jià)格將會(huì)降低。反之，當(dāng)利率下漲時(shí)，房貸利率隨之下降，國民購置房地產(chǎn)商品成本降低，因而大家對于購買房地產(chǎn)商品的想法強(qiáng)烈。從作為投資產(chǎn)品看來，房產(chǎn)作為國民重要財(cái)產(chǎn)之一，具有因數(shù)量有限而產(chǎn)生的保值性。當(dāng)利率降低時(shí)，房地產(chǎn)作為一種投資產(chǎn)品，其性質(zhì)遠(yuǎn)不止作為消費(fèi)品。而當(dāng)利率上升時(shí)，房地產(chǎn)商品的投資成本呈正相關(guān)上漲，導(dǎo)致該商品實(shí)際價(jià)值下滑，進(jìn)而導(dǎo)致商品價(jià)格下降。故而，利率政策可以對房地產(chǎn)商品的屬性造成不同的影響，進(jìn)而影響價(jià)格[1]。

2.2 利率調(diào)控房地產(chǎn)供給的影響

近年來，因房地產(chǎn)行業(yè)的火熱，房地產(chǎn)商的自持資金比例不斷上漲。其緣由是房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模的逐步擴(kuò)大，房地產(chǎn)商對于資金的需求量增大，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)貸款需求量大。2018 年房地產(chǎn)行業(yè)貸款額超4.8萬億，2019 年貸款額達(dá)44.41 萬億元，由此可以看出資金貸款對于房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)的重要性。在貸款量如此高額的現(xiàn)狀下，我國利率政策直接或間接地影響房地產(chǎn)行業(yè)的供給問題，從而對房地產(chǎn)商品的價(jià)格造成影響波動(dòng)。因此，在這種大環(huán)境下，國民應(yīng)該根據(jù)自身的需求以及能力理性購置房產(chǎn)，注意融資貸款風(fēng)險(xiǎn)走向。

2.3 利率調(diào)控房地產(chǎn)機(jī)制的影響

我國房地產(chǎn)機(jī)制相比發(fā)達(dá)國家起步晚，故而存在不夠成熟的問題。一方面是因房型而導(dǎo)致供需不均衡的問題，以別墅為典例的豪華戶型難以賣出，而經(jīng)濟(jì)適用性戶型則供不應(yīng)求。另一方面則是土地出賣，建設(shè)轉(zhuǎn)讓政策的不合理，加劇了房地產(chǎn)商對于土地資源的壟斷，加速國內(nèi)房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)泡沫化。通過對于利率的分級(jí)調(diào)控，對于具體情況具體處理，宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場，合理分配相關(guān)資源，進(jìn)一步控制房地產(chǎn)商品的價(jià)格維持在一個(gè)相對穩(wěn)定的基數(shù)，避免因房產(chǎn)商壟斷土地而造成的大規(guī)模經(jīng)濟(jì)泡沫沖擊國民經(jīng)濟(jì)市場，造成國內(nèi)經(jīng)濟(jì)萎靡不振，從而引發(fā)更多的問題[2]。

3 利率政策對于房產(chǎn)價(jià)格調(diào)控機(jī)制分析

3.1 供需模型

將利率引進(jìn)房地產(chǎn)供需模型中，對房地產(chǎn)行業(yè)的供需問題進(jìn)行分析，從而得出利率對于房地產(chǎn)機(jī)制的影響。房地產(chǎn)商品需求應(yīng)與利率水平呈負(fù)相關(guān)，因?yàn)閲褓徶梅慨a(chǎn)在付款時(shí)除了支付原本自身的一部分資金，其余購房資金的來源則是從銀行貸款。當(dāng)利率上漲時(shí)，國民需要支付的貸款利息也會(huì)增加，加上本就價(jià)格不菲的購房成本，國民可能無法支付如此高昂的費(fèi)用，從而退出房地產(chǎn)購買市場，進(jìn)而抑制房地產(chǎn)市場的需求量。若利率處于低位，通過銀行貸款購置房產(chǎn)性價(jià)比高，將會(huì)導(dǎo)致大量的人涌入房地產(chǎn)市場。由此，我們可以看出，房地產(chǎn)需求與利率水平呈負(fù)相關(guān)。

3.2 資本資產(chǎn)定價(jià)模型

根據(jù)資本資產(chǎn)定價(jià)模型，任意風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的預(yù)期收益水平等于無風(fēng)險(xiǎn)收益水平與風(fēng)險(xiǎn)收益補(bǔ)償水平二者之和，因此可以通過資本資產(chǎn)定價(jià)模型對于房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行價(jià)值評估。通過計(jì)算，我們得出房地產(chǎn)商的預(yù)計(jì)收益率遠(yuǎn)低于市場無風(fēng)險(xiǎn)收益率時(shí)，房地產(chǎn)商及持有者則面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)，故而，會(huì)發(fā)生集體出售房地產(chǎn)的行為，造成房地產(chǎn)價(jià)格下降。若房地產(chǎn)商的預(yù)計(jì)收益率遠(yuǎn)高于市場無風(fēng)險(xiǎn)收益率時(shí)，房地產(chǎn)商及持有者面臨的風(fēng)險(xiǎn)較小，因此，大量的投資者將會(huì)購置房產(chǎn)，從而引起房地產(chǎn)商品價(jià)格上漲。從上述內(nèi)容可以看出，利率政策對于房地產(chǎn)價(jià)格具有調(diào)控性。

3.3 現(xiàn)今流貼現(xiàn)模型

根據(jù)現(xiàn)今流貼現(xiàn)模型，任意資產(chǎn)的評估價(jià)值應(yīng)等于該資產(chǎn)未來各期預(yù)計(jì)收益的累計(jì)凈現(xiàn)值。房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)，其評估價(jià)值可取決于未來各期預(yù)計(jì)收益的累計(jì)凈現(xiàn)值。我們根據(jù)該模型可以得出，房產(chǎn)價(jià)格與房租呈正相關(guān)。當(dāng)市場利率處在高位時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格對應(yīng)的各期預(yù)計(jì)收益下降，進(jìn)而導(dǎo)致累計(jì)收益值同步下降。因此我們可以看出，利率政策作為貨幣政策的重點(diǎn)內(nèi)容，對于房產(chǎn)價(jià)格具有明顯的調(diào)控功能。

4 利率政策調(diào)整對于房地產(chǎn)價(jià)格影響

4.1 金融市場對于利率政策的影響

我國金融行業(yè)相對于其他國家起步較晚，并且主體相對單一。面對這種情況，我國利率政策將會(huì)受到其干擾，從而對于個(gè)人、家庭、部門、企業(yè)等都會(huì)產(chǎn)生較大的影響，國民對于利率的敏感性將會(huì)呈波動(dòng)性下降趨勢。同時(shí)，我國證券、股票等相關(guān)市場發(fā)展程度與我國經(jīng)濟(jì)狀況有一定的差距，因此這樣會(huì)無形的削弱我國的利率政策所產(chǎn)生的宏觀調(diào)控能力，引起我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生小規(guī)模化混亂，增加泡沫經(jīng)濟(jì)[3]。

4.2 利率政策滯后性所帶來的影響

央行為適應(yīng)經(jīng)濟(jì)變化，多次對利率進(jìn)行調(diào)整，因?yàn)槔时旧砭哂袦笮?，所以這導(dǎo)致利率政策短時(shí)間無法與市場經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)，進(jìn)而造成二者之間相互排斥的現(xiàn)象。在明確利率政策特點(diǎn)為大前提的條件下，我國利率政策應(yīng)該與市場經(jīng)濟(jì)波動(dòng)變化相適應(yīng)，而不是以所謂的戰(zhàn)略性眼光，長期保持同一種利率政策，以為了達(dá)到某種需求而破壞市場經(jīng)濟(jì)平衡。我國自1998年來，調(diào)整利率政策幾十次，調(diào)整利率頻繁，并且缺乏以市場經(jīng)濟(jì)為基點(diǎn)的規(guī)律性。長短期利率政策二者之間缺乏聯(lián)動(dòng)性，故而導(dǎo)致國內(nèi)以房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)為典型的大規(guī)模波動(dòng)化，誤導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的正常發(fā)展。

4.3 利率政策靈活性的作用

我國長期實(shí)行管制性利率政策，金融機(jī)構(gòu)所擁有的利率彈性較小。國家可以通過增加利率政策靈活性來有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。從對于金額貸款額數(shù)進(jìn)行分級(jí)化利率調(diào)整，有序地逐步解開管制，增加房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的彈性。例如：通過合理調(diào)整中期貸款利率來增加未來短期市場利率預(yù)期。這樣靈活的利率政策能有效地幫助房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定化、合理化，將能解決我國房地產(chǎn)市場中存在的中長期供需問題[4]。

5 強(qiáng)化我國利率監(jiān)管體系

高效且合理的利率監(jiān)管體系能使金融市場作為一個(gè)整體的同時(shí)，又不違反客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律，實(shí)現(xiàn)國內(nèi)監(jiān)管和信息溝通的交流和諧化。同時(shí)，對于利率監(jiān)督體系進(jìn)行改革可以有效地為金融機(jī)構(gòu)制造較為有利的條件，與此同時(shí)，加大對于機(jī)構(gòu)監(jiān)察的力度，保證信息的真實(shí)性和透明性?？茖W(xué)地疏導(dǎo)利率傳導(dǎo)機(jī)制，對于我國市場經(jīng)濟(jì)的建設(shè)起到至關(guān)重要的因素，尤其需要提高國民對于利率制度的敏感度，方便我國利率政策得以有效實(shí)施。在增強(qiáng)我國利率監(jiān)管體系的同時(shí)，可以推陳出新，將優(yōu)質(zhì)的利率產(chǎn)品推向市場，幫助市場經(jīng)濟(jì)保持活性，促進(jìn)國民生產(chǎn)總值的提高。

6 結(jié)語

伴隨著時(shí)代的發(fā)展，利率政策對于我國房地產(chǎn)價(jià)格具有明顯的調(diào)控作用，人們應(yīng)該重視利率政策所衍生的利率工具，有效地去利用它。房屋對于人們屬于剛需，因此，擁有龐大的房地產(chǎn)市場。在這種特殊的情況下，既是國內(nèi)的利率上漲，在一定程度下也難以阻止國民對于購房的需求，因而利率政策對于房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控并非完全呈線性關(guān)系。對于房價(jià)的調(diào)控屬于具體系統(tǒng)的工程，應(yīng)運(yùn)用多項(xiàng)宏觀調(diào)控手段來進(jìn)行調(diào)控，這樣才能有效改善民生，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。