通過產(chǎn)權(quán)市場推進(jìn)國有涉地股權(quán)高效流轉(zhuǎn)的若干思考

欒舒婕

由于我國《城市房地產(chǎn)管理法》對城市建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓規(guī)定了一些限制條件（第三十九條：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書;（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。），并且由于直接進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，稅負(fù)較重，這使得在實(shí)踐中部分國有企業(yè)采用通過產(chǎn)權(quán)市場轉(zhuǎn)讓擁有土地使用權(quán)的公司的股權(quán)，從而使受讓股東獲得對土地的間接控制權(quán)，即“國有涉地股權(quán)轉(zhuǎn)讓”。近年來，該類涉地股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目在全國各地產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)屢見不鮮，一定程度上，產(chǎn)權(quán)市場成為了土地的二級交易市場，為此，如何發(fā)揮產(chǎn)權(quán)市場功能，推進(jìn)國有涉地股權(quán)高效流轉(zhuǎn)，助力地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，成為值得深入研究的課題。

1 ?涉地股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的特點(diǎn)

國有涉地股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目具有鮮明的特點(diǎn)：一般金額較大、實(shí)際目的是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。

1.1 ?與土地市場行情息息相關(guān)

涉及的土地使用權(quán)一般是在房地產(chǎn)市場處于低谷或者年底開發(fā)商資金緊張、拿地意愿較低情況下，地方國有平臺公司以較低的價(jià)格取得，由于國有企業(yè)的貸款利率較低，具有資金成本較低的優(yōu)勢，國有平臺公司會持有地塊直至合適的時(shí)機(jī)再將其轉(zhuǎn)讓。當(dāng)房地產(chǎn)市場趨熱時(shí)，開發(fā)商雖有拿地愿望，但土地一級市場無土地掛牌出讓;或者狼多肉少，一級市場掛牌的地塊競爭十分激烈，此時(shí)國有平臺就可“功成身退”，以市場化的價(jià)格轉(zhuǎn)讓股權(quán)（實(shí)質(zhì)是轉(zhuǎn)讓土地），實(shí)現(xiàn)共贏。

1.2 ?交易雙方稅費(fèi)成本各有不同

對于轉(zhuǎn)讓方而言，以轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)形式達(dá)到實(shí)際轉(zhuǎn)讓土地的目的，可以實(shí)現(xiàn)合理避稅，可以規(guī)避直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)涉及的大額土地增值稅，只需要繳納企業(yè)所得稅和印花稅，可以減少稅費(fèi)成本;對于受讓方而言，通過二級市場間接獲得土地使用權(quán)，可能掛牌轉(zhuǎn)讓底價(jià)已經(jīng)包含了一部分土地溢價(jià)，最終通過競價(jià)獲得土地使用權(quán)的受讓價(jià)格又超過了掛牌底價(jià)，這兩個(gè)環(huán)節(jié)形成的溢價(jià)屬于股權(quán)溢價(jià)，無法計(jì)入土地使用權(quán)成本，導(dǎo)致未來開發(fā)過程中無法在標(biāo)的企業(yè)開發(fā)成本中列支，對受讓方來說無疑增加了一定的隱形成本。

1.3 ?交易雙方尋求合作共贏

國資平臺公司在一級市場拿了土地，通過轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司的部分或者全部股權(quán)，尋求優(yōu)質(zhì)開發(fā)商落地，打造優(yōu)質(zhì)品牌，從而推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展;一些開發(fā)商也比較偏愛通過二級市場拿地，保持和國資平臺的合作，以期在后續(xù)開發(fā)過程中得到相應(yīng)的支持。

1.4 ?往往是股權(quán)加債權(quán)模式進(jìn)行轉(zhuǎn)讓

由于國有平臺公司拿地后通常的做法是將土地裝入項(xiàng)目公司，為取得土地使用權(quán)所墊付的出讓金、稅費(fèi)等就以股東借款的形式在賬面體現(xiàn)，形成股東對標(biāo)的企業(yè)的債權(quán)，所以在股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，通常是將捆綁債權(quán)與股權(quán)一同轉(zhuǎn)讓，規(guī)模較大，對受讓方的財(cái)務(wù)實(shí)力有較高要求。

2 ?無錫產(chǎn)權(quán)交易所的實(shí)踐探索

無錫產(chǎn)交所近年來操作了多宗國有涉地股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，經(jīng)總結(jié)，主要有如下常見類型：

一是轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司100%股權(quán)。轉(zhuǎn)讓完成后受讓方對涉地股權(quán)實(shí)現(xiàn)百分百控制，在完成必要的變更手續(xù)后與轉(zhuǎn)讓方不再有關(guān)系，可以完全自主開發(fā)，因此這類項(xiàng)目最容易吸引開發(fā)商參與，容易形成競爭，對于轉(zhuǎn)讓方來說由于不用參與后續(xù)的開發(fā)建設(shè)，一般也沒有設(shè)置資格條件的必要（《企業(yè)國有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》（32號令）的第十四條明確規(guī)定：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓原則上不得針對受讓方設(shè)置資格條件，確需設(shè)置的，不得有明確指向性或違反公平競爭原則，所設(shè)資格條件相關(guān)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在信息披露前報(bào)同級國資監(jiān)管機(jī)構(gòu)備案）。

二是轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司51%以上控股權(quán)。轉(zhuǎn)讓之后控股權(quán)轉(zhuǎn)移到開發(fā)商手中，轉(zhuǎn)讓方還留有部分股權(quán)，這樣操作有利有弊。優(yōu)點(diǎn)在于：對于開發(fā)商而言，與轉(zhuǎn)讓方形成合作關(guān)系，在后續(xù)開發(fā)、經(jīng)營中可以與政府形成良好的溝通;而從轉(zhuǎn)讓方角度，可以在土地開發(fā)獲利期通過所持股份獲取分紅利益。

但這種轉(zhuǎn)讓控股權(quán)，保留少量股權(quán)在轉(zhuǎn)讓方手中也有一些弊端：通常轉(zhuǎn)讓方考慮到后續(xù)能夠保持良好的合作，希望可以引入較有實(shí)力的開發(fā)商，會有設(shè)置資格條件的需求，但設(shè)置了資格條件就有可能不利于充分競爭，影響標(biāo)的增值;或者有時(shí)候條件設(shè)置過多，產(chǎn)生有指向性的嫌疑，有產(chǎn)生投訴的可能性。而且在第一次轉(zhuǎn)讓完成之后，后續(xù)轉(zhuǎn)讓方如果想退出項(xiàng)目公司，將保留的股權(quán)轉(zhuǎn)讓出去，作為國有企業(yè)，轉(zhuǎn)讓國有股權(quán)必須通過產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)公開掛牌，但此類股權(quán)通常不太可能再形成競價(jià)，一般來說只有另一個(gè)股東會來報(bào)名，以協(xié)議方式成交。但有可能出現(xiàn)另一股東不愿意以評估價(jià)受讓，外部也沒有其他人愿意參與的情況，那么轉(zhuǎn)讓方則無法順利退出項(xiàng)目公司。

三是不轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司控股權(quán)，只轉(zhuǎn)50%以下的參股權(quán)。這種情況通常是項(xiàng)目開發(fā)涉及特定用途，只是引進(jìn)開發(fā)能力的企業(yè)進(jìn)行土地開發(fā)，這種情況在實(shí)際交易中出現(xiàn)的相對少一些。

以上3種情況中的第2、第3種情況，在實(shí)際交易中也可采用增資形式實(shí)現(xiàn)。增資比起股權(quán)轉(zhuǎn)讓的優(yōu)勢在于32號令對于增資條件并沒有太多限制，增資引入的是增資企業(yè)的戰(zhàn)略投資者，企業(yè)選擇的自主性較強(qiáng)，可以根據(jù)實(shí)際需要設(shè)置合適的條件，從而遴選出對于本次地塊開發(fā)建設(shè)來說最優(yōu)質(zhì)的開發(fā)商。例如2019年底，無錫產(chǎn)交所掛牌成交的無錫華萊塢文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司增資項(xiàng)目，以增資形式轉(zhuǎn)讓了控股權(quán)，產(chǎn)交所充分發(fā)揮市場平臺功能，為增資企業(yè)引進(jìn)3家優(yōu)質(zhì)投資人，包括1家文化類上市公司，共募集資金2.9億元，聚攏資源為企業(yè)打造“華萊塢國際文創(chuàng)園”，有效助力地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

2016年12月，無錫產(chǎn)交所掛牌了無錫廣成地鐵上蓋置業(yè)有限公司90%股權(quán)及1026852203.73元債權(quán)項(xiàng)目，該項(xiàng)目為無錫地鐵集團(tuán)有限公司轉(zhuǎn)讓的位于太湖新城雪浪坪的集地鐵停車場、住宅、商業(yè)、辦公、公寓為一體的大型綜合地鐵上蓋物業(yè)，受到行業(yè)內(nèi)眾多知名房地產(chǎn)商的高度關(guān)注。通過公開掛牌征集到四家符合資格條件的意向受讓方，經(jīng)過1個(gè)小時(shí)115輪次報(bào)價(jià)，最終由香港綠地旗下子公司蘇州潤建置業(yè)有限公司競得，成交價(jià)227419.63萬元，較掛牌底價(jià)增值118000萬元，增值率107.84%。

2019年6月，無錫產(chǎn)權(quán)交易所組織的無錫溪都置業(yè)有限公司100%股權(quán)及182297004.27元債權(quán)項(xiàng)目經(jīng)過降價(jià)掛牌后形成競價(jià)，以72756.700427萬元競價(jià)成交，較第二次轉(zhuǎn)讓底價(jià)增值9500萬元，較第一次轉(zhuǎn)讓底價(jià)增值6110.81萬元。該項(xiàng)目在第一次掛牌時(shí)遭遇無人問津的尷尬，第二次降價(jià)掛牌后，無錫產(chǎn)交所加強(qiáng)宣傳推介，吸引30多家知名房企咨詢盡調(diào)，最終征集到5家意向方參與競價(jià)，實(shí)現(xiàn)較大幅度增值。

2020年疫情期間，無錫產(chǎn)交所全面復(fù)工復(fù)產(chǎn)后首個(gè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目“無錫新發(fā)鴻景置業(yè)有限公司70%股權(quán)及986988844.8元債權(quán)”經(jīng)9個(gè)競買人47輪網(wǎng)絡(luò)競價(jià)后，以116314萬元成交，較掛牌底價(jià)溢價(jià)14100萬元，增值率13.8%。無錫日報(bào)3月14日在頭版以《節(jié)后土地市場第一拍落槌—中奧地產(chǎn)11.63億元拿下新吳地塊》為標(biāo)題進(jìn)行了報(bào)道。

3 ?關(guān)于推進(jìn)涉地股權(quán)高效流轉(zhuǎn)的幾點(diǎn)思考

在國有涉地股權(quán)類項(xiàng)目操作過程中，無錫產(chǎn)交所充分認(rèn)識該類項(xiàng)目的重要性，主動(dòng)靠前服務(wù)企業(yè)，規(guī)范、專業(yè)、高效做好各環(huán)節(jié)工作。為更加高效推進(jìn)涉地股權(quán)的流轉(zhuǎn)，產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)要重點(diǎn)圍繞“要素資源市場化交易服務(wù)平臺”定位，不斷提升專業(yè)能力、提高信息化水平、提升資源配置能力，具體有以下三方面思考：

3.1 ?加強(qiáng)學(xué)習(xí)研究，提升專業(yè)性，促進(jìn)競價(jià)增值

產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)如何充分發(fā)揮土地二級交易市場的流轉(zhuǎn)、增值功能，有賴于人員的專業(yè)性。涉地股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的專業(yè)性較高，涉及房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)專業(yè)知識，又與一級土地市場行情關(guān)聯(lián)度較高，因此，在操作此類項(xiàng)目時(shí)，需要業(yè)務(wù)人員對房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)知識有深入的了解，需要沉下心來研究土地一級市場的行情，深入學(xué)習(xí)《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律法規(guī)，對轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目所涉地塊的容積率、樓板價(jià)、規(guī)劃要點(diǎn)理解掌握，這樣才能在項(xiàng)目推介的過程中更專業(yè)，更好的地為開發(fā)商答疑，充分發(fā)掘潛在的意向受讓方。

3.2 ?找出關(guān)鍵、總結(jié)開發(fā)商最關(guān)心的問題

項(xiàng)目推廣、盡職調(diào)查是涉地股權(quán)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)中至關(guān)重要的，作為交易機(jī)構(gòu)，要找出關(guān)鍵、總結(jié)開發(fā)商最關(guān)心的問題，以此做到精準(zhǔn)推介。開發(fā)商盡調(diào)時(shí)，一方面要做好記錄整理，分析開發(fā)商的關(guān)注點(diǎn);另一方面要發(fā)揮好橋梁作用，主動(dòng)協(xié)調(diào)轉(zhuǎn)讓方、標(biāo)的企業(yè)及意向方的盡調(diào)工作。在推介方式上，要積極協(xié)助轉(zhuǎn)讓方創(chuàng)新方式方法，發(fā)揮網(wǎng)站、微信平臺作用，聚焦各類房地產(chǎn)企業(yè)，通過點(diǎn)對點(diǎn)的方式進(jìn)行推廣，為項(xiàng)目尋求更多的優(yōu)質(zhì)投資人，在疫情常態(tài)化情況下，還應(yīng)將傳統(tǒng)的面對面現(xiàn)場盡調(diào)向線上交流轉(zhuǎn)變，為意向受讓方提供線上項(xiàng)目咨詢、盡職調(diào)查、舉牌報(bào)名服務(wù)，借助信息技術(shù)手段持續(xù)優(yōu)化“不見面”交易服務(wù)，為交易各方提供全流程“一站式”服務(wù)，按時(shí)、高效推進(jìn)產(chǎn)權(quán)交易進(jìn)程。

3.3 ?加強(qiáng)審核，確保交易符合各方監(jiān)管要求

國有企業(yè)轉(zhuǎn)讓涉地股權(quán)，既要按照《企業(yè)國有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》（32號令）的規(guī)定通過產(chǎn)權(quán)市場公開進(jìn)行，同時(shí)因?yàn)闃?biāo)的企業(yè)核心資產(chǎn)為土地使用權(quán)，又應(yīng)按照《國務(wù)院辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2019〕34號）的相關(guān)要求，接受相關(guān)部門的監(jiān)管。

由于國有涉地股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目標(biāo)的金額通常都比較大，作為交易機(jī)構(gòu)，我們在交易過程中更要對每一個(gè)環(huán)節(jié)把好關(guān)：轉(zhuǎn)讓方的掛牌材料是否齊全、合規(guī);意向受讓方的資質(zhì)是否符合要求，舉牌材料是否完整并按時(shí)遞交;交易過程是否公開、透明，符合各方面的要求等等，確保整個(gè)交易過程經(jīng)得起推敲，也經(jīng)得起檢驗(yàn)。