新形勢(shì)下小區(qū)人居環(huán)境設(shè)計(jì)

賀琦

摘 要：2020年是形勢(shì)很復(fù)雜的一年，全球的一系列情況地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了非常大影響，人們對(duì)小區(qū)的居住環(huán)境的需求產(chǎn)生了新的變化，本文旨在分析新形勢(shì)對(duì)住宅需求產(chǎn)生的影響，然后進(jìn)行小區(qū)人居環(huán)境的設(shè)計(jì)。

關(guān)鍵詞：新形勢(shì);小區(qū);人居環(huán)境

中圖分類號(hào)：TU2文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：2096-0905（2020）27-00-03

今年，隨著一系列的形勢(shì)變化，對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生了巨大的影響，有些人過的瀕臨崩潰，有些人卻過得很愜意。主要是居住環(huán)境不同，導(dǎo)致了生活品質(zhì)的巨大差異。相信很多人經(jīng)歷一系列的形勢(shì)變化，心態(tài)會(huì)發(fā)生很大變化。這些變化對(duì)住房會(huì)產(chǎn)生什么影響？住房的設(shè)計(jì)與小區(qū)環(huán)境如何根據(jù)需求變化，從需求的角度做出調(diào)整和優(yōu)化。

一、新形勢(shì)對(duì)住宅需求產(chǎn)生的影響

毫無(wú)疑問，新形勢(shì)對(duì)客戶的生活方式和置業(yè)觀念產(chǎn)生巨大影響。具體來(lái)看，不同類型的客戶有所不同。

（一）無(wú)房一族需求

隨著一系列新形勢(shì)的變化，讓很多無(wú)房者重新認(rèn)識(shí)到房子的重要性。很多網(wǎng)友就表示：一定要買一套房一輛車。有了自己的房子，這樣不至于無(wú)家可歸。有一輛自己的車，這樣公共交通停運(yùn)了后，也不至于寸步難行。對(duì)于那些有固定收入，但從未考慮買房的人，經(jīng)過這次風(fēng)波，他們會(huì)開始考慮這個(gè)問題。

（二）剛需客戶需求

上面提到的無(wú)房一族部分會(huì)轉(zhuǎn)成剛需客戶，他們可能是剛步入社會(huì)的年輕白領(lǐng)，或者進(jìn)城奮斗的藍(lán)領(lǐng)。他們最明顯的特征是購(gòu)買力有限，對(duì)價(jià)格高度敏感。這次疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)影響比較明顯，這部分客戶群體的收入也受到很大影響，他們會(huì)選擇觀望。這些客戶需要解決的是從0到1的問題，低總價(jià)、功能性強(qiáng)、配套好的產(chǎn)品會(huì)更受他們青睞。有不少網(wǎng)友表示，危機(jī)過去后，要努力賺錢在郊區(qū)買套房，并順便買一輛車，住在郊區(qū)人少空氣好，平時(shí)開車上班不用擠公交地鐵更有安全感。

（三）剛改客戶需求

剛改客戶大部分是六口之家，三代同堂。隨著二胎出生，原來(lái)的房子不能滿足新需求，不得不置換更大面積的房子。對(duì)于這部分客戶，居家隔離這段時(shí)間，他們可能會(huì)意識(shí)到，家人健康才是最重要的，同時(shí)房子還是大一點(diǎn)好。這樣住起來(lái)能減少家庭矛盾。

（四）高端改善客戶需求

改善客戶相比剛改客戶，購(gòu)買力更強(qiáng)大，追求高品質(zhì)生活，屬于享受型換房，在意空間尺度、精裝、社區(qū)環(huán)境、物業(yè)服務(wù)等。經(jīng)過這次事情，他們對(duì)于好房子有了更加深刻的理解。他們會(huì)追求更高的舒適度、更健康的住宅、更智能的精裝、更好的物業(yè)服務(wù)和社區(qū)配套。

（五）豪宅客戶需求

以前很多頂豪都是大平層，這次疫情過去后，豪宅客戶可能會(huì)更傾向于購(gòu)買低密度豪宅。低密度意味著更少住戶、更高的隱私、更少的人群接觸，大大降低感染的風(fēng)險(xiǎn)。而且前庭后院，可以種花種菜，不能外出的時(shí)候可以在院子里喝茶聊天，排解無(wú)聊。

二、新形勢(shì)下小區(qū)人居環(huán)境設(shè)計(jì)

基于客戶需求變化，反饋到產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，具體可以做出以下調(diào)整：

（一）密度不要太高，保證合理的尺度

未來(lái)，社區(qū)容積率會(huì)成為客戶購(gòu)房考量的重要指標(biāo)。不管是什么產(chǎn)品類型，密度不要太高，保證合理的尺度，距離感帶來(lái)安全感和舒適度。作為市區(qū)高層產(chǎn)品，則一定要重視歸家動(dòng)線的私密感，比如回家如何減少與人群的接觸？有些高端項(xiàng)目會(huì)給業(yè)主配備單獨(dú)車庫(kù)以及專屬的電梯廳，從車上下來(lái)，直接進(jìn)電梯回家。全程不需要暴露在外，私密感做到極致。

（二）空間布局要強(qiáng)調(diào)豐富性、趣味性

新形勢(shì)下很多戶型暴露的問題主要有3個(gè)方面;一是面積太小，活動(dòng)范圍有限，這個(gè)跟購(gòu)買力有關(guān)。但很多大面積戶型，空間設(shè)計(jì)過于單一，忽略了業(yè)主白天在家的需求;二是很多人在家辦公，發(fā)現(xiàn)家里缺乏工作場(chǎng)景，導(dǎo)致效率低下;三是舒適度低，比如通風(fēng)采光差;四是部分功能性需求無(wú)法滿足，比如三房只有一個(gè)衛(wèi)生間，沒有玄關(guān)等等。

（三）室內(nèi)空間布局設(shè)計(jì)理念更新

1.書房變成剛需

以前在很多剛需剛改產(chǎn)品中，為了控制總價(jià)，幾乎沒有這個(gè)功能，因?yàn)槊娣e不允許。隨著新形勢(shì)變化，大家在家云辦公，但很多家里都沒有適合的工作場(chǎng)景。于是出現(xiàn)了各種翻車現(xiàn)場(chǎng)，比如不得不在沙發(fā)上、餐桌上、洗衣機(jī)上，甚至縫紉機(jī)上辦公，非常不便。很多客戶則體會(huì)到有一個(gè)書房是多么幸福。隨著云辦公、在線直播等越來(lái)越普及，書房或辦公空間也將成為剛性需求。

2.雙衛(wèi)將變成基本配置

未來(lái)即便是剛需戶型，兩個(gè)衛(wèi)生間或?qū)⒊蔀闃?biāo)配。當(dāng)然，如果是豪宅，臥室可能需要全部設(shè)計(jì)成帶衛(wèi)生間的套間。以前考慮的是私密感，現(xiàn)在考慮的是安全衛(wèi)生問題。很多人對(duì)衛(wèi)生間的安全、健康問題高度敏感。比如管道氣密性、排氣、消毒等問題如何解決？如何通過衛(wèi)生間布局、設(shè)施升級(jí)改善客戶如廁舒適度及身體健康？

3.入戶增加消殺區(qū)域

以前，玄關(guān)的功能定位為歸家禮儀獲以及收納空間，今后，它的利用方式將會(huì)被刷新。很多項(xiàng)目的玄關(guān)除了有收納空間，還會(huì)區(qū)分臟、凈分離區(qū)域，進(jìn)門前先消毒去味再進(jìn)入客廳。有項(xiàng)目會(huì)在玄關(guān)地面做10mm高差，設(shè)置臟、凈分離區(qū)域。還有些項(xiàng)目玄關(guān)空間近15㎡，配置了除臭鞋柜、衣服除味機(jī)等，回家前，先把外套換下，再把鞋放進(jìn)紫外線除臭鞋柜里，整個(gè)室內(nèi)空氣更加清新潔凈。不過，未來(lái)在入戶處增加消殺區(qū)可能也會(huì)成為一個(gè)賣點(diǎn)。

4.空間增強(qiáng)趣味性

這次全民宅在家里，自家戶型好不好，相信很多人心中都有了定論。好的戶型，就要求要有更多供家人休閑、活動(dòng)的趣味空間。比如多功能房間、景觀陽(yáng)臺(tái)、兒童游樂區(qū)等等。比如有些項(xiàng)目設(shè)置有客廳、書房、雙景觀陽(yáng)臺(tái)，主臥、書房和客廳通過陽(yáng)臺(tái)相連，從主臥到客廳，有三種通達(dá)方式，關(guān)上門，各個(gè)空間互不干擾，打開門，所有空間充分連通，空間層次非常豐富。考慮到了父母與孩子的互動(dòng)空間，在客廳處設(shè)立了親子互動(dòng)區(qū)，熊孩子宅在家里也有地方發(fā)泄精力，這個(gè)對(duì)有孩家庭非常重要。

5.戶型必須通風(fēng)

能否通風(fēng)將會(huì)成為人們極端關(guān)注的問題，傳統(tǒng)的塔式住宅和一梯多戶板式住宅將遇到巨大的市場(chǎng)阻力?？梢钥吹?，塔式住宅和板式住宅的中戶，不僅不能直接通風(fēng)，反而存在通過交通核交叉污染的風(fēng)險(xiǎn)。而高層住宅若想解決通風(fēng)問題，分交通核的設(shè)置將會(huì)為成主流。

由圖1可見，分交通核時(shí)，所有戶型均可實(shí)現(xiàn)自我的南北通風(fēng)，但是很多城市卻很難出現(xiàn)這樣的戶型，因?yàn)椤冻鞘泄芾砑夹g(shù)規(guī)定》中嚴(yán)格限定了樓長(zhǎng)（比如≤60米）或限定了高寬比（比如1：2;1：2.7）。這些規(guī)定再加上日照、容積率等等要求，使得這些城市的住宅只能做成塔式或一梯多戶的板式。衷心希望這些城市能順應(yīng)時(shí)代的需求，為保障人民的生命、健康，鼓勵(lì)可通風(fēng)住宅的建設(shè)。

6.衛(wèi)生間要干濕分離或三分離

普通衛(wèi)生間一定要注意地漏的設(shè)置位置，盡量將洗水盆接至地漏，保持存水彎的長(zhǎng)期有水狀態(tài)。當(dāng)然有條件的衛(wèi)生間要做成干濕分離，如圖2所示。當(dāng)然最優(yōu)秀的做法是三分離，甚至是四分離衛(wèi)生間。

7.玄關(guān)要完整空間

完整的玄關(guān)將成為必需品，再小的戶型也愿意形成相對(duì)完整的換鞋、脫外衣程序，防止室外的病菌對(duì)住宅內(nèi)部的干擾。而較大面積戶型將會(huì)考慮雙流線的入戶方式，擴(kuò)大玄關(guān)面積。而有的玄關(guān)如果能提供小型洗手設(shè)施就更會(huì)成為亮點(diǎn)。

8.全新生活方式

（1）客廳逐漸成為多功能廳

客廳的布局在新形勢(shì)下有了更多的變化，客廳看電視的需求在逐漸退化，而在線的交互式活動(dòng)在逐漸增加。鑒于此，客廳的布局和設(shè)備配置將會(huì)引起重大變化。

（2）次臥變身為直播間

新形勢(shì)有一個(gè)職業(yè)隨之再火一把，它便是直播。如此一來(lái)，次臥室會(huì)產(chǎn)生大量的在線直播需求，所以在次臥室設(shè)計(jì)時(shí)，可以考慮除了基本的睡眠空間外，還有一個(gè)合適直播的空間。

（3）兒童房考慮大屏幕顯示設(shè)備

兒童房需要考慮遠(yuǎn)程教學(xué)的需求，最理想的狀態(tài)是擺脫手機(jī)或平板電腦模式，以學(xué)習(xí)臺(tái)+中遠(yuǎn)距離的投影顯示為最佳。

（四）人居環(huán)境要綠色健康、智慧化

新形勢(shì)讓很多人意識(shí)到，居家環(huán)境對(duì)于身體健康的重要性。安全健康，在短期內(nèi)一定會(huì)成為他們最看重的因素。

1.主打綠色健康的住宅會(huì)更受歡迎

這次危機(jī)結(jié)束后，主打綠色健康賣點(diǎn)的住宅將逐漸成為潮流。此前，有不少房企專注在打造綠色健康住宅，未來(lái)會(huì)有更多房企跟進(jìn)。金茂府一直主打綠色科技豪宅，其打造的12大綠金科技系統(tǒng)帶給客戶最極致最舒適的居住體驗(yàn)。比如新風(fēng)系統(tǒng)帶給業(yè)主最清新的空氣、5重靜音設(shè)計(jì)，能把靜音做到極致;還有四重凈水帶給業(yè)主最干凈放心的飲水等等。但綠色建筑產(chǎn)品相比普通產(chǎn)品，造價(jià)更高，不是人人都能買得起。在剛需產(chǎn)品中，能實(shí)現(xiàn)全屋空氣凈化的新風(fēng)系統(tǒng)、具有殺菌殺毒功能的中央空調(diào)、凈水系統(tǒng)等應(yīng)該成為每個(gè)項(xiàng)目標(biāo)配。[1]

2.智慧社區(qū)帶來(lái)安全感

之前很多人多智慧社區(qū)認(rèn)識(shí)并不多，新形勢(shì)下相信很多客戶會(huì)重新認(rèn)識(shí)智慧社區(qū)。舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，這次很多小區(qū)電梯成了高危場(chǎng)所，導(dǎo)致業(yè)主都不敢按電梯了。這個(gè)時(shí)候，可以自動(dòng)呼梯并且通過人臉識(shí)別把業(yè)主送回家的電梯，肯定會(huì)讓業(yè)主更有安全感。未來(lái)房企需要考慮的是，如何通過對(duì)業(yè)主的人臉識(shí)別數(shù)據(jù)進(jìn)行采集，根據(jù)業(yè)主行為軌跡自動(dòng)控制項(xiàng)目?jī)?nèi)的公共配套設(shè)備，比如上面提到的自動(dòng)呼梯。未來(lái)房企需要考慮的是，如何通過對(duì)業(yè)主的人臉識(shí)別數(shù)據(jù)進(jìn)行采集，根據(jù)業(yè)主行為軌跡自動(dòng)控制項(xiàng)目?jī)?nèi)的公共配套設(shè)備，真正實(shí)現(xiàn)業(yè)主在社區(qū)公共場(chǎng)所的“零觸碰”。智能家居也一樣，很多項(xiàng)目可以做到通過語(yǔ)音控制家里所有設(shè)備，徹底解放雙手。[2]

3.適當(dāng)引入健康保健景觀

除了在建筑和智慧社區(qū)發(fā)力，景觀設(shè)計(jì)也可以設(shè)計(jì)健康賣點(diǎn)，比如引入康體保健植物為主要景觀要素。比如中青年人的活動(dòng)空間宜栽植保持健康和中樞神經(jīng)系統(tǒng)有益的植物;安靜休閑空間人希望空氣清新、靜心愉快，要求植物能緩解壓力、提神醒腦、增強(qiáng)記憶等。

（五）物業(yè)服務(wù)成為小區(qū)人居環(huán)境重要指標(biāo)

新形勢(shì)下物業(yè)服務(wù)將在短時(shí)間內(nèi)成為產(chǎn)品的核心賣點(diǎn)，并會(huì)成為購(gòu)房者置業(yè)決策考量的重要指標(biāo)。對(duì)于開發(fā)商而言，如果自身物業(yè)實(shí)力較強(qiáng)，可以嘗試科技智能化改造升級(jí)，比如充分利用智能化設(shè)施，提供無(wú)接觸的服務(wù)，讓業(yè)主更放心。如果物業(yè)服務(wù)較弱，必須盡快與標(biāo)桿物業(yè)公司達(dá)成合作，補(bǔ)上這個(gè)短板。

參考文獻(xiàn)：

[1]王世福，魏成，袁媛，單卓然，向科，黃建中，張?zhí)靾?疫情背景下的人居環(huán)境規(guī)劃與設(shè)計(jì)[J].南方建筑，2020（03）：49-56.

[2]郭樂，趙思迎.城市生態(tài)人居環(huán)境設(shè)計(jì)中的人文藝術(shù)思想[J].建材與裝飾，2020（03）：84-85.