談房地產(chǎn)投資信托基金運作模式

沈群芳

【摘 要】本文主要分析了房地產(chǎn)投資信托基金的運作模式，總結(jié)了房地產(chǎn)投資信托基金的具體內(nèi)容，并詳細闡述了目前我國房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的具體操作，以及其運作模式和受到的影響，例如債券型融資影響產(chǎn)品的特性、房地產(chǎn)風(fēng)險與價值的關(guān)系。希望相關(guān)人員根據(jù)這些內(nèi)容得到相關(guān)參考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；投資信托基金；基金運作

信托公司通過制定信托投資計劃，規(guī)范房地產(chǎn)投資信托，并與投資者簽訂相關(guān)信托投資合同，這種方法通過發(fā)行信托收益憑證和股票的方式，受托投資者資金，然后將這筆資金抵押給貸款方進行投資，并聘請或委托專業(yè)人員或相關(guān)機構(gòu)進行具體的經(jīng)營管理，這種資金的信托投資方式目前受到廣泛關(guān)注。

一、房地產(chǎn)投資信托基金

房地產(chǎn)的投資信托主要包括兩個方面的內(nèi)容：一是資金信托；二是房地產(chǎn)資產(chǎn)信托。前者是根據(jù)受托單位設(shè)立房地產(chǎn)信托，向固定人員或不固定的人公開或私自發(fā)行房地產(chǎn)投資信托收益證券，通過這種方法獲取資金，以及房地產(chǎn)投資的相關(guān)權(quán)利，房地產(chǎn)的相關(guān)證券和其他信托收益證券等項目，能使投資者在其中獲取投資收益。房地產(chǎn)資產(chǎn)信托指的是通過委托人轉(zhuǎn)移其房地產(chǎn)或房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利，給受托機構(gòu)，然后受托機構(gòu)相關(guān)固定人或非固定人進行私募或公募的收益證券發(fā)現(xiàn)，受益人應(yīng)享有該信托人的房地產(chǎn)，以及相關(guān)權(quán)利，并擁有利息和草息的權(quán)利。目前中國房地產(chǎn)市場還不夠成熟，各方面的法律還不夠完善，很難進行房地產(chǎn)資產(chǎn)信托投資，所以相關(guān)單位可以先從資金信托入手。

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資信托資金是通過公司或信托基金的組織進行經(jīng)營，并堅持風(fēng)險分散的原則。在這個過程中，專業(yè)人員要將不特定多數(shù)人的資金用于房地產(chǎn)買賣管理和抵押權(quán)貸款投資，并獲取房地產(chǎn)管理的收益，將這些收益分配給各個股東的一種中長期的投資形式，在制度設(shè)計中，當(dāng)資金得到募集之后，要讓多數(shù)投資者參與到房地產(chǎn)投資中，并讓股票或收益證券上市，設(shè)立集聚資金，并分散風(fēng)險，促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

但是我國缺乏合理的法律和制度安排，所以房地產(chǎn)投資信托只停留在發(fā)展初期，沒有全面落實。但是在我國市場需求和市場競爭的影響下，已經(jīng)出現(xiàn)了很多房地產(chǎn)投資信托資金的衍生品。這種現(xiàn)象使境外資金通過不同形式加大了我國房地產(chǎn)的投資力度，并使我國房地產(chǎn)成為房地產(chǎn)投資信托基金的重要內(nèi)容。從另一方面來講，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了很多投資信托基金的衍生品，并變相出臺，所以房地產(chǎn)信托便成為這些衍生品的承載形式，為我國發(fā)展投資信托基金提供更好的平臺。

二、房地產(chǎn)投資信托基金的運作模式

房地產(chǎn)的資產(chǎn)管理要由專業(yè)人員負責(zé)，或通過信托投資公司負責(zé)具體的資產(chǎn)運營情況，相關(guān)人員可以選用保管銀行，然后這些銀行進行受益證券的發(fā)行和利益分配，保管部分信托財產(chǎn)，并進行運營監(jiān)督。

1.房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的具體操作

房地產(chǎn)投資信托貸款一般都是期限較短，并具有還款能力和有效的擔(dān)保措施。然后，這些人員可以通過多次信托，延長經(jīng)營項目的期限，目前房地產(chǎn)的信托規(guī)定期限為1-3年，從上一次信托結(jié)束，可以適當(dāng)延長經(jīng)營項目的期限，并作為信托購入計劃的基礎(chǔ)，發(fā)行下一個階段的信托計劃，歸還上一起投資人的本金，這種方式能夠增加產(chǎn)品的流動性，并在一定程度上使投資者的風(fēng)險得到降低。

例如，某市的房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的樓盤三期項目，運用集合資金信托計劃，信托規(guī)模為一億元人民幣，信托期限為一年。投資者能夠取得的年信托凈收益，能夠達到實際投入的4.16%；每份信托合同的最低金額為20萬元人民幣，并隨時間發(fā)展，按照1萬元的整數(shù)倍增長。該地信托房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，為信托貸款提供不能撤銷的擔(dān)保，該信托投資有限公司也要提供同等條件的反擔(dān)保，在信托期滿后一次性分配信托收益，并返還信托貸款。在這個過程中，要考慮到我國銀行負責(zé)信托管理的實際情況，一般來講，專業(yè)的房地產(chǎn)公司作為房地產(chǎn)投資信托基金的組織發(fā)起人，不會得到支持和批準(zhǔn)，目前信托投資公司在房地產(chǎn)的利益經(jīng)營和管理方面有一定不足，相關(guān)單位可以參考國外的優(yōu)秀經(jīng)驗，加以改進，逐漸形成管理、托管和持有三種方面組成的契約型房地產(chǎn)投資信托。

房地產(chǎn)投資信托也包含很多形式，例如房地產(chǎn)股權(quán)投資信托是權(quán)益型信托投資的方式之一，具體指投資信托公司通過發(fā)行集合資金信托產(chǎn)品，然后通過募集的信托基金合資成立開發(fā)企業(yè)，然后直接投入到一些房地產(chǎn)企業(yè)和項目中，構(gòu)成實質(zhì)的投資股權(quán)。這種運作模式會直接或間接的影響到房地產(chǎn)的經(jīng)營和管理，會在一定程度上協(xié)助房地產(chǎn)滿足銀行信貸的條件，通過申請銀行貸款，完成房地產(chǎn)的開發(fā)工作，這類信托會根據(jù)所占的比例或是房地產(chǎn)的項目所有權(quán)情況，獲取經(jīng)營的利益，為委托人信托提供投資的信托收益。

2.債券型融資影響與產(chǎn)品的特性

在房地產(chǎn)開發(fā)中，其運作模式會受到債券型融資的影響，這種融資模式是我國目前信托公司中最為普遍的一種運作模式，根據(jù)不完全估計，這種信托投資產(chǎn)品，有近百個貸款種類，這類信托投資基金的運作模式與銀行信貸資金有一定相似之處，通常是貸款給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，然后用于土地或房屋的開發(fā)建設(shè)，其貸款利率會隨著銀行同期的利率有所變化，一般要求借款方提供財產(chǎn)抵押或擔(dān)保，通過這種方式確保資金安全。這種融資方式雖然簡單，但是其運行成本和技術(shù)含量都不高，所以缺乏專屬的競爭優(yōu)勢。

在房地產(chǎn)投資信托基金運作中，產(chǎn)品的特性主要指流動性和風(fēng)險兩種，產(chǎn)品的流動性和風(fēng)險屬于反向關(guān)系，只有產(chǎn)品具有較高的流動性，投資者才能較為安全和快捷的推出機制，增加產(chǎn)品的吸引力。相關(guān)單位可以通過產(chǎn)品設(shè)計，引進開放式概念，并將此作為信托公司流動性增加的依據(jù)，委托人可以拿出一部分資金對資產(chǎn)市場價值進行處理和評估，適當(dāng)買入或賣出一些產(chǎn)品份額，通過這種方式對市場進行調(diào)節(jié)。相關(guān)人員可以加強與擔(dān)保公司或是銀行的合作，為信托投資者提供有效的擔(dān)保服務(wù)，在一定程度上實現(xiàn)質(zhì)押服務(wù)。

3.房地產(chǎn)風(fēng)險與價值的關(guān)系

在信托基金運作中，房地產(chǎn)的風(fēng)險與價值呈現(xiàn)反比，所以相關(guān)人員可以通過專業(yè)化的管理增加房地產(chǎn)行業(yè)的附加價值，并拓展房地產(chǎn)行業(yè)的投資空間，是房地產(chǎn)的投資風(fēng)險降低。這種專業(yè)化的管理形式，使房地產(chǎn)項目擁有一些附加價值，但會受到產(chǎn)品品牌、項目和管理能力的影響，所以要選擇專業(yè)性較強的管理團隊，對房地產(chǎn)的運作模式進行管理和監(jiān)督，通過管理團隊的品牌和實際能力，使項目的吸引力得到提高，還可以通過整合資源，提高增值服務(wù)，并為房地產(chǎn)的買受人增加增值收益。房地產(chǎn)投資基金應(yīng)根據(jù)外國的先進經(jīng)驗，與供應(yīng)商簽訂供貨合同，為信貸人提供公共設(shè)施服務(wù)，以及保險和網(wǎng)絡(luò)等增加服務(wù)，這種服務(wù)之間的關(guān)聯(lián)，不僅為房地產(chǎn)提供信托基金和租戶提供需要的商品，這些便捷和低價的優(yōu)勢，能夠增加房地產(chǎn)投資信托的基金收入，并提升了項目的吸引力，使現(xiàn)金收入能夠穩(wěn)定變化。

房地產(chǎn)投資信托在社會公開募集時，要設(shè)置合理時間，基金發(fā)起人應(yīng)認購一定比例的基金單位，其運作模式的管理框架與現(xiàn)行證券有一定相似之處。在這個過程中，要求管理人員擁有房地產(chǎn)和金融業(yè)的雙重知識，最好是擁有兩個領(lǐng)域知識的復(fù)合型人才。在國內(nèi)，推行房地產(chǎn)投資信托，其運作模式能夠采用合資基金的管理方式，并應(yīng)用國外的優(yōu)秀經(jīng)驗，帶動國內(nèi)一批投資和管理人員逐漸專業(yè)、成熟，壯大這個市場。

三、結(jié)束語

通過上文對房地產(chǎn)投資信托基金運作模式的分析，能夠得知，我國房地產(chǎn)投資信托計劃的委托人和實施主體，會在投資公司的信譽和管理水平上具有重要意義，這種作用也會影響房地產(chǎn)的投資信托的成果和發(fā)展。我國信托投資市場經(jīng)過多次整頓后，很多信托投資仍然存在法人治理的不健全，這種現(xiàn)狀體現(xiàn)了內(nèi)控制度薄弱，很多股東公司都有關(guān)聯(lián)交易嚴(yán)重的缺陷，個別公司還有挪用信托資金的行為。所以相關(guān)人員應(yīng)加強投資公司的治理和內(nèi)部控制，規(guī)范信托投資公司的受托行為，為房地產(chǎn)信托投資的健康發(fā)展提供前提和保證。

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