社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決策風(fēng)險管理研究

李 輝

(大連財經(jīng)學(xué)院 工商管理學(xué)院，遼寧 大連 116622)

社區(qū)養(yǎng)老房地產(chǎn)市場項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，是以養(yǎng)老院、福利院等為主的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老模式的延續(xù)，其有著較為完善的各種養(yǎng)老配套設(shè)施、服務(wù)項(xiàng)目，能夠滿足新時代中高收入群體的多元化養(yǎng)老需求?！侗本├夏曜≌芯繄蟾妗返臄?shù)據(jù)顯示，目前我國約有2.5億老年人，有80%～90%的老年人不滿意商品住宅養(yǎng)老，認(rèn)為家庭養(yǎng)老缺乏醫(yī)療、看護(hù)或餐飲等服務(wù)。而房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)，也會面臨著一系列的投資、運(yùn)營與管理等決策風(fēng)險。本研究運(yùn)用可拓評價法構(gòu)建項(xiàng)目風(fēng)險綜合評估模型，對社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的決策風(fēng)險，進(jìn)行多層級的評估分析，從而提出較為合理的、可操作的養(yǎng)老地產(chǎn)風(fēng)險管控策略。

一、社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)模式的概念及發(fā)展現(xiàn)狀

(一)社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)的概念界定與特征分析

我國老齡化人口的不斷增多，使得養(yǎng)老模式、養(yǎng)老服務(wù)更加趨于多元化，家庭養(yǎng)老、養(yǎng)老院、福利院等養(yǎng)老模式，仍然在我國老年人養(yǎng)老中占據(jù)絕大比例。首先從家庭養(yǎng)老情況、發(fā)展現(xiàn)狀來看，我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程快速發(fā)展的形勢下，越來越多的年輕群體進(jìn)入城市打工、工作等，空巢老人、獨(dú)居老人成為居家養(yǎng)老面臨的最主要問題。

其次，以國家政府政策扶持、財政投入為主的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，也存在著一些難題。敬老院、老年公寓等養(yǎng)老模式的開支，均由國家或地方政府負(fù)擔(dān)，聘請專人為老年群體提供食宿供給、醫(yī)療、護(hù)理等服務(wù)。隨著老年群體人數(shù)的不斷增多，地方機(jī)構(gòu)養(yǎng)老財政資金、專業(yè)護(hù)理人員等的缺口也在增大，現(xiàn)有養(yǎng)老服務(wù)體系難以負(fù)擔(dān)大量的養(yǎng)老需求。因此社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)作為其他養(yǎng)老方式的補(bǔ)充，能結(jié)合居家和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老兩方面優(yōu)點(diǎn)，通過在社區(qū)內(nèi)安置醫(yī)療、飲食或看護(hù)服務(wù)站，或者為社區(qū)老年人上門服務(wù)等方式，滿足多數(shù)老年群體基礎(chǔ)的養(yǎng)老服務(wù)需求，同時還可適應(yīng)時代需要提供更多的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)，將勞動密集型的定時看護(hù)轉(zhuǎn)變?yōu)橹悄茉O(shè)施服務(wù)、醫(yī)療與文娛產(chǎn)業(yè)結(jié)合的無時間限制看護(hù)，以保證社區(qū)內(nèi)老年群體的養(yǎng)老需求。

(二)社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的現(xiàn)狀

近年來我國住宅養(yǎng)老模式逐漸向社區(qū)養(yǎng)老過渡，一些經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較為優(yōu)越的中老年群體，開始在養(yǎng)老社區(qū)添家置業(yè)，北京太陽城、恒大、萬科等房地產(chǎn)也紛紛涉足養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。艾媒報告中心發(fā)布的《2019中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展大數(shù)據(jù)》顯示，2013年我國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模為6 058億元，截至2019年已經(jīng)突破1萬億元，年均復(fù)合增長率達(dá)到13.8%，且仍在保持較為穩(wěn)定的中高速增長態(tài)勢。而智研咨詢網(wǎng)發(fā)布的《2018—2024年中國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)市場深度調(diào)研及投資戰(zhàn)略分析報告》表明，2020年我國老年人口將達(dá)到2.43億，“養(yǎng)老地產(chǎn)+養(yǎng)老服務(wù)+養(yǎng)老保險”等產(chǎn)業(yè)鏈化發(fā)展，成為養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目布局的重要方向[1]。

當(dāng)前我國養(yǎng)老地產(chǎn)學(xué)習(xí)美國CCRC社區(qū)模式、日本太陽城模式，對國內(nèi)養(yǎng)老居住環(huán)境、養(yǎng)老服務(wù)類型進(jìn)行改革創(chuàng)新，包含單體養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老服務(wù)嵌入式住宅小區(qū)、綜合性養(yǎng)老社區(qū)等多種開發(fā)項(xiàng)目。其中，萬科集團(tuán)已經(jīng)在北京房山、青島萬科城等區(qū)域，嘗試采取租售并舉的養(yǎng)老地產(chǎn)模式，將一棟商品樓改造為養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，為孤寡、空巢、失獨(dú)老人提供多種健康養(yǎng)老服務(wù)。此外，中國人壽、泰康人壽、新華保險等企業(yè)也紛紛在北京、上海、廣州等發(fā)達(dá)城市，開發(fā)出燕園社區(qū)、申園社區(qū)、粵園社區(qū)、梧桐人家養(yǎng)老社區(qū)，結(jié)合保單銷售業(yè)務(wù)，為老年群體提供家政服務(wù)、看護(hù)護(hù)理、康復(fù)醫(yī)療、文化娛樂等業(yè)務(wù)，但大多需要交納100～200萬保費(fèi)才能入住[2]。因此，從社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)宏觀視角來看，該項(xiàng)目仍然處于起步階段，適合于多數(shù)普通群體的養(yǎng)老地產(chǎn)社區(qū)還未成熟。

二、社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決策面臨的風(fēng)險難題分析

(一)社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)投資開發(fā)的政策風(fēng)險

社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目與傳統(tǒng)商品住宅的運(yùn)營模式不同，養(yǎng)老地產(chǎn)投資成本更大、資金回收期更長，若缺乏政府政策或財政方面的支持，則會面臨較為嚴(yán)重的運(yùn)營風(fēng)險。當(dāng)前地方政府在養(yǎng)老事業(yè)方面的財政投入往往著重于公立養(yǎng)老院、福利院等機(jī)構(gòu)，為它們提供一系列的醫(yī)療、餐飲、看護(hù)等軟硬件支持，包括支付養(yǎng)老金、發(fā)放養(yǎng)老補(bǔ)貼。但是，以房地產(chǎn)開發(fā)商為主導(dǎo)的社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，并不在養(yǎng)老政策的扶持范圍以內(nèi)，這意味養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)不能享受到國家的用地價格優(yōu)惠、稅收減免、財政補(bǔ)貼。因此，一旦社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)投資鏈斷裂，或者養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)服務(wù)短期內(nèi)難以盈利甚至出現(xiàn)虧損，那么社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目則很可能會走向出售或崩盤，因而外部政策風(fēng)險使養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)積極性不高。

(二)社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的投融資與決策風(fēng)險

社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)作為房地產(chǎn)投資市場的服務(wù)項(xiàng)目，其具有投融資資金量大、回收周期長等特征。如何獲得投融資、如何做出正確的養(yǎng)老決策，成為社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)關(guān)注的重要問題。首先在融資方面，房地產(chǎn)企業(yè)很難通過房產(chǎn)、土地等實(shí)物抵押，來獲取到銀行的貸款融資，而民間融資、股票融資等的潛在風(fēng)險又非常高，這就使得養(yǎng)老地產(chǎn)投資資金搜集、資金運(yùn)轉(zhuǎn)等出現(xiàn)嚴(yán)重問題。其次，由于社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)屬于養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)，在資金回收上本來就具有周期長的特征，若養(yǎng)老地產(chǎn)在投資決策上不規(guī)范，那么就不能保證養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的長期穩(wěn)定發(fā)展[3]。

(三)社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的市場結(jié)構(gòu)風(fēng)險

對于當(dāng)下社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)而言，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)保持著觀望狀態(tài)，其中重要原因在于養(yǎng)老地產(chǎn)存在著巨大的市場結(jié)構(gòu)風(fēng)險。在國家尚未制定完善的養(yǎng)老房地產(chǎn)政策情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商只能根據(jù)自身的市場預(yù)期，進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)用地、養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)項(xiàng)目的試運(yùn)行，因此面臨著房產(chǎn)及服務(wù)營銷、租房或購房意愿評估、養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目消費(fèi)等方面的風(fēng)險。特別是北京、上海、廣州等發(fā)達(dá)地區(qū)，與中西部偏遠(yuǎn)地區(qū)的養(yǎng)老地產(chǎn)需求存在著巨大差異。因此，在面對復(fù)雜養(yǎng)老房地產(chǎn)市場形勢下，多種不確定項(xiàng)目成本因素、消費(fèi)因素的變動，都會使養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生巨大的損失。

(四)社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的配套服務(wù)運(yùn)營風(fēng)險

養(yǎng)老地產(chǎn)配套硬件設(shè)施、軟件資源的建設(shè)，不僅關(guān)系到老年群體居住、醫(yī)療與保健等的便利性，還會對社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利狀況產(chǎn)生直接影響。雖然目前大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，都會設(shè)置多種不同養(yǎng)老物業(yè)運(yùn)營、供給與管理服務(wù)的組合，但在養(yǎng)老服務(wù)類別、服務(wù)經(jīng)驗(yàn)與服務(wù)模式等方面，與歐美、日本等國家的差距仍然較大。一是社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)市場缺乏專業(yè)的醫(yī)護(hù)團(tuán)隊(duì)、醫(yī)療護(hù)理人員，也缺少相配套的家政服務(wù)人員，不能為多數(shù)養(yǎng)老主體提供方便、快捷與安心的服務(wù)。二是社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)更注重前期規(guī)劃，忽視后期配套養(yǎng)老服務(wù)整合、創(chuàng)新與調(diào)整，甚至存在地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)各自獨(dú)立的問題，由此造成養(yǎng)老地產(chǎn)后期運(yùn)營的服務(wù)與管理隱患，無法滿足老年群體多元化的社區(qū)養(yǎng)老需求。

三、社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目決策風(fēng)險的評價指標(biāo)建立與分析

在社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目決策實(shí)施前，需要通過一系列風(fēng)險評價指標(biāo)的分析與計算，得出不同因素可能造成的項(xiàng)目開發(fā)損失，并由此采取相應(yīng)措施，進(jìn)行項(xiàng)目投資與決策風(fēng)險的規(guī)避性管理，最大程度減小潛在風(fēng)險帶來的地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)損失。本研究運(yùn)用層次分析法，進(jìn)行社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)可拓識別風(fēng)險指標(biāo)的評價，通過構(gòu)建判斷矩陣、設(shè)置不同風(fēng)險因素的權(quán)重，將社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)政策風(fēng)險、融資風(fēng)險、決策風(fēng)險、市場風(fēng)險、運(yùn)營管理風(fēng)險等，分為不同層級展開可變性分析，包括隨著外部環(huán)境變化而產(chǎn)生的決策風(fēng)險變化情況[4]。

根據(jù)社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的不同風(fēng)險因素，將其分為Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ等級別(見表1)，按照不同級別風(fēng)險要素的影響程度，賦予其差異化的權(quán)重標(biāo)度值，分為1～9的風(fēng)險結(jié)構(gòu)層級，建立項(xiàng)目風(fēng)險的判斷矩陣A=(aij)n×n，其中該矩陣存在如下關(guān)系aij>0、aii=1、aji×aij=1(i，j=1，2……，n)。

表1 社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險因素

然后計算相同層次的風(fēng)險要素權(quán)重，其中社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)政策風(fēng)險，分為社區(qū)用地政策與規(guī)劃風(fēng)險、稅收風(fēng)險、補(bǔ)貼風(fēng)險；市場風(fēng)險分為養(yǎng)老消費(fèi)理念風(fēng)險、市場定價風(fēng)險、空置風(fēng)險；運(yùn)營管理風(fēng)險分為醫(yī)療護(hù)理風(fēng)險、其他看護(hù)服務(wù)風(fēng)險、盈利風(fēng)險等。利用平方根法計算某一層級內(nèi)不同風(fēng)險要素的權(quán)重值，計算特征向量W=(w1，w2…，wn)，計算公式：

由于不同專家在社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目決策風(fēng)險的權(quán)重設(shè)置中存在著認(rèn)知的差異性、偏差性，因此采取一致性檢驗(yàn)對判斷矩陣進(jìn)行分析，則可以避免誤差過大而產(chǎn)生的邏輯性錯誤問題。首先對判斷矩陣A=(aij)n×n的最大特征根λmax，以及該層矩陣一致性指標(biāo)進(jìn)行計算。其中，n表示判斷矩陣階數(shù)、CI為判斷矩陣一致性指標(biāo)，計算公式：

之后由養(yǎng)老地產(chǎn)研究專家、養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營管理專家等主體，按照1～9的風(fēng)險結(jié)構(gòu)層級，對社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的Ⅱ、Ⅲ級指標(biāo)進(jìn)行定量評價，打分標(biāo)準(zhǔn)主要圍繞每一層級的要素進(jìn)行重要性比較。如，市場風(fēng)險相比于經(jīng)濟(jì)風(fēng)險的重要性，指標(biāo)判斷矩陣的評價結(jié)果見表2。

表2 社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目指標(biāo)風(fēng)險判斷矩陣的評價結(jié)果

以二級指標(biāo)為例構(gòu)建判斷矩陣，每行B層指標(biāo)乘積相乘得到

M1=1×3×2×1/3×1/4=0.5；

M2=1/3×1×1/2×1/5×1/6=0.006；

M3=1/2×2×1×1/3×1/4=0.083；

M4=3×5×3×1×1/2=22.500；

M5=4×6×4×2×1=192.000。

然后再依據(jù)判斷矩陣A最大特征根λmax、B層指標(biāo)判斷矩陣的一致性檢驗(yàn)公式，代入以上社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險指標(biāo)值，得到CI=0.025，當(dāng)一致性比率CR=CI/R1=0.023<0.1時，則表示判斷矩陣風(fēng)險要素的權(quán)重數(shù)據(jù)符合一致性檢驗(yàn)要求。

最后再針對社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)政策風(fēng)險、融資風(fēng)險、決策風(fēng)險、市場風(fēng)險、運(yùn)營管理風(fēng)險等的Ⅲ級風(fēng)險因素，設(shè)定內(nèi)部存在最低層次風(fēng)險指標(biāo)的權(quán)重值，分層級計算出社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目決策風(fēng)險的綜合權(quán)重，并將風(fēng)險指標(biāo)進(jìn)行層級排序，再對其展開一致性檢驗(yàn)的計算，計算公式：

同樣，當(dāng)一致性比率C2/CR<0.1時，則表示判斷矩陣風(fēng)險要素的權(quán)重數(shù)據(jù)符合一致性檢驗(yàn)要求，否則，需要對不同矩陣數(shù)據(jù)值進(jìn)行重新調(diào)整，直到滿足一致性檢驗(yàn)計算的指標(biāo)要求。

四、社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決策風(fēng)險的應(yīng)對策略研究

(一)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目政策風(fēng)險應(yīng)對策略

社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)之前，管理部門需要針對近年來發(fā)展現(xiàn)狀，進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)政策風(fēng)險、金融融資風(fēng)險的評估分析。首先，向相關(guān)部門咨詢養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資環(huán)境、稅收政策等，盡可能借助有利的減免政策進(jìn)入市場，或者觀察國家在房地產(chǎn)市場調(diào)控中的具體操作，以決定是否進(jìn)入、何時進(jìn)入社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)。然后，在社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目融資方面，可以采取信貸融資、民間融資、私募股權(quán)基金等多種模式，開展一系列可行的融資活動，加強(qiáng)整個養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目資金使用流程的監(jiān)管，保證每一筆資金都得到充分有效的利用。

(二)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投融資與決策風(fēng)險應(yīng)對策略

社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目在前期、中期與后期的資金需求較大，且養(yǎng)老地產(chǎn)投資周期長、資金回報率低，這對多數(shù)房地產(chǎn)公司造成投融資風(fēng)險、決策風(fēng)險。特別在我國養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)模式不成熟、配套設(shè)施落后的情況下，若要解決投融資與決策風(fēng)險，則現(xiàn)階段必須要從養(yǎng)老地產(chǎn)高端化著手進(jìn)行建設(shè)。如中國人壽、泰康保險、新華保險等保險公司，在養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)與客戶選擇方面，往往會設(shè)置50萬、100萬、200萬等不同的入住費(fèi)用，這樣一方面既可以解決養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)的融資問題，另一方面也能有效規(guī)避錯誤決策而帶來的資金損失，從而維持高端養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的持續(xù)性[5]。

(三)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目市場風(fēng)險應(yīng)對策略

在社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)仍處于初級階段的情況下，各房地產(chǎn)商、保險公司等主體在進(jìn)入該行業(yè)后，將面臨著巨大的市場風(fēng)險。特別是敬老院、福利院、老年公寓等養(yǎng)老模式，已經(jīng)形成較大規(guī)模，且以國家政府為主導(dǎo)的公立養(yǎng)老院，有著更為完善的養(yǎng)老配套設(shè)施、醫(yī)療護(hù)理人員，基本上能夠滿足老年群體的食宿供給、醫(yī)療、護(hù)理等服務(wù)需求。因此，社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，只有與基礎(chǔ)養(yǎng)老服務(wù)進(jìn)行區(qū)分，為有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的中老年群體提供更加優(yōu)質(zhì)、更多元化的養(yǎng)老服務(wù)，才能有效規(guī)避在項(xiàng)目決策過程中帶來的市場風(fēng)險。如開辟毗鄰自然環(huán)境的高檔住宅，制定合理的養(yǎng)老服務(wù)租售價格，引入先進(jìn)硬件服務(wù)設(shè)施、專業(yè)化看護(hù)人員，為社區(qū)老人提供不同類別的差異化服務(wù)，不斷提升社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)及服務(wù)的滿意度。

(四)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營風(fēng)險應(yīng)對策略

針對社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營風(fēng)險大、盈利困難等問題，房地產(chǎn)企業(yè)、保險公司等投資主體，應(yīng)圍繞軟硬件建設(shè)、后期運(yùn)營管理等方面，進(jìn)行多種養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目及內(nèi)容的完善。一是在養(yǎng)老社區(qū)規(guī)劃建設(shè)過程中，專門開辟出自然景觀公園、亭林翠竹等綠化帶，為廣大老年群體提供更加舒心的居住環(huán)境。然后還要在社區(qū)內(nèi)部設(shè)置專用電梯、輪椅，家居空間內(nèi)安置專業(yè)的人工智能軟件、沐浴設(shè)施、如廁設(shè)備，以及老年人群身體健康狀況監(jiān)測設(shè)施，對老年人身體各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行檢測、回復(fù)，以便于相關(guān)醫(yī)護(hù)人員及時采取護(hù)理。二是對于老年群體的養(yǎng)老護(hù)理服務(wù)，必須聘請專業(yè)的醫(yī)護(hù)團(tuán)隊(duì)、營養(yǎng)師等，制定規(guī)范的健康養(yǎng)老方案，提供一系列休閑娛樂、飲食監(jiān)管、健康看護(hù)等服務(wù)，才能逐漸完善養(yǎng)老地產(chǎn)的服務(wù)項(xiàng)目與類型，增強(qiáng)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的市場競爭力和盈利水平[6]。

我國在社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)方面仍處于起步階段，在社區(qū)養(yǎng)老設(shè)施、養(yǎng)老服務(wù)的軟硬件建設(shè)中的經(jīng)驗(yàn)不足。因此，要根據(jù)不同老年群體的心理特征、生理需求等差異性，展開社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決策風(fēng)險的分析，探究社區(qū)居家養(yǎng)老與復(fù)合型養(yǎng)老服務(wù)之間的結(jié)合點(diǎn)，不斷完善社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)資金儲備，以及養(yǎng)老硬件設(shè)施、軟件服務(wù)的建設(shè)，可以在盡可能節(jié)約成本的同時保證社區(qū)養(yǎng)老的風(fēng)險管控和服務(wù)質(zhì)量。