淺談商業(yè)街設(shè)計實例分析

（中國聯(lián)合工程有限公司，浙江 杭州 310000）

0 前言

2012 年7月，本人有幸參與“泰禾翔安X2012P02地塊”的設(shè)計工作，該項目是以商業(yè)街為主導(dǎo)的商業(yè)綜合體項目，項目的規(guī)模、項目的性質(zhì)在現(xiàn)階段具有很強(qiáng)的代表性。該項目位于福建省廈門市翔安區(qū)新店鎮(zhèn)，周邊交通便利、商業(yè)氛圍良好，地理位置十分優(yōu)越。開發(fā)商首次進(jìn)軍閩南地區(qū)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目，因此項目開發(fā)的成敗，設(shè)計起到了非常關(guān)鍵的作用。以下從項目概況、設(shè)計難點、經(jīng)濟(jì)效益及社會效益幾個方面對本項目的設(shè)計做總結(jié)。

1 項目概況

（1）用地面積為20439.205㎡，建筑占地面積為11102.05㎡，總建筑面積為79587.33㎡，地上總建筑面積為56074.77㎡，地下建筑面積為23512.56㎡。

（2）本工程地下一層，半地下一層，地上二層/三層/三十五層，采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，主體結(jié)構(gòu)合理使用年限為50年。地下一層、半地下一層主要功能為停車庫、設(shè)備用房及商業(yè)用房，地上一至三層為商業(yè)用房，三層（部分）及以上為住宅樓，主樓建筑高度為99.9m。

（3）項目集停車庫、商業(yè)、超市、住宅為一體，屬于一類高層項目。

（4）經(jīng)濟(jì)效益分析

原投資估算為1.3億元人民幣，設(shè)計過程中采取各種優(yōu)化措施，精心設(shè)計，密切配合。結(jié)算總造價為1.12億元人民幣，比原估計投資節(jié)約了1800萬元人民幣，取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益。

（5）社會效益分析

本工程周邊商業(yè)氣氛濃厚，以小型隔間店面為主，沿街分散經(jīng)營，缺乏綜合性的商業(yè)建筑。本目的建成投入使用，填補(bǔ)了該區(qū)域的空白，為廈門市翔安區(qū)業(yè)的發(fā)展起到推動作用，同時也成為翔安區(qū)人民又一購物消所，取得良好的社會效益。

2 設(shè)計難點

（1）本工程是廈門分公司開啟與上市房地產(chǎn)企業(yè)（泰禾集團(tuán)）合作的第一個落地項目，也是廈門泰禾新世界房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為集團(tuán)在閩南金三角及龍巖地區(qū)的區(qū)域公司的開篇之作，因此業(yè)主領(lǐng)導(dǎo)層對這個項目尤為重視，希望能夠盡快開工建設(shè)并進(jìn)行銷售營利，以作為下一個項目的啟動資金。因此自2012年09月06日拍地完起，至2012年11月10日樁基進(jìn)場施工，短短兩個月時間，經(jīng)歷了從方案設(shè)計、溝通、規(guī)劃評審修改、基坑支護(hù)設(shè)計等等工作，整個項目的施工圖于2012年11月底全部完成。因此任務(wù)重、設(shè)計周期短，這是難點之一。

（2）本工程位于翔安區(qū)新店鎮(zhèn)中心，周邊商業(yè)氛圍極為濃厚，商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)置齊全，如何充分利用已經(jīng)培育良好的商業(yè)氛圍且在規(guī)劃指標(biāo)限定的前提下，最大化地開發(fā)土地價值，成為我們設(shè)計之初的一大難題。設(shè)計師最終通過下沉式廣場的開挖，并結(jié)合商業(yè)街的設(shè)計理念，最終通過有效的數(shù)字比例，短時間內(nèi)拿出了令業(yè)主單位滿意的設(shè)計方案，這是難點之二。

（3）本工程項目總體規(guī)模雖然不大，但是周邊及場地內(nèi)部存在一定高差，因此充分利用場地現(xiàn)在高差，盡量減少土方開挖，節(jié)約工程投資造價，是本工程的難度之三。

本項目是品牌開發(fā)商在閩南地區(qū)的開山之作，項目地理位置得天獨厚，其開發(fā)成敗，設(shè)計非常關(guān)鍵。我院設(shè)計人員通過不斷努力，積極配合建設(shè)單位從方案設(shè)計至施工圖設(shè)計，到最后的施工配合，克服了很多困難，最終圓滿完成了本項目的設(shè)計服務(wù)工作。

3 方案設(shè)計分析

3.1 項目用地概況

該用地位于廈門市翔安區(qū)新店鎮(zhèn)，總用地面積20439.205㎡，東側(cè)為洪鐘大道、北、西、南側(cè)均為9米寬的市政規(guī)劃道路，東側(cè)沿市政道路設(shè)有城市15m寬以上城市綠化帶，南側(cè)設(shè)有一城市集中綠地；場地存在高差，東西側(cè)高差約4.2米，西側(cè)道路中間高兩端低，東側(cè)道路北側(cè)高南側(cè)低，北側(cè)道路西高東低；基地周邊交通便捷。

3.2 基地周邊現(xiàn)狀分析

基地東側(cè)為洪鐘大道，為一非常成熟的商業(yè)街道，北側(cè)緊臨城市現(xiàn)狀道路，對面為低層商業(yè)店面，南側(cè)現(xiàn)在為一公交停車場地，西側(cè)與現(xiàn)狀道路相隔為新店鎮(zhèn)衛(wèi)生院，學(xué)校、幼兒園等。

3.2 設(shè)計構(gòu)思

3.2.1 規(guī)劃原則：

（1）充分落實總體規(guī)劃及上級修規(guī)的要求，合理確定土地使用性質(zhì)及使用強(qiáng)度，合理確定功能布局與開發(fā)規(guī)模。

（2）以城市設(shè)計的手法，整合城市總體與布局、人文與自然環(huán)境的要求，協(xié)調(diào)規(guī)劃區(qū)內(nèi)外部的環(huán)境關(guān)系，建立新的城市空間秩序，營造自然、活躍、生機(jī)盎然的特色空間。

（3）結(jié)合實際情況，從社會效益、經(jīng)濟(jì)環(huán)境的互動中尋求規(guī)劃的彈性和可操作性，引導(dǎo)并控制實施過程中的開發(fā)建設(shè)。

（4）堅持“以人為本”的設(shè)計理念。從綠色生態(tài)角度出發(fā)，為居民創(chuàng)造出都市中環(huán)境優(yōu)美、舒適便捷、高品位的商業(yè)形體、居住區(qū)及綠化環(huán)境。本規(guī)劃設(shè)計始終貫徹“以人為本”的設(shè)計準(zhǔn)則，體現(xiàn)城市環(huán)境對“人”的關(guān)懷，綜合處理好商業(yè)街與周邊、與住宅區(qū)的關(guān)系，從店鋪布置與分隔、建筑形態(tài)、建筑群輪廓線、交通組織、硬質(zhì)景觀、設(shè)施配套等各項內(nèi)容著手，精心塑造生動和諧的城市空間形象。

3.3 指導(dǎo)思想

3.3.1 時代性原則：將綠色建筑與現(xiàn)代商業(yè)進(jìn)行融合，重視環(huán)境保護(hù)與區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的相互關(guān)系。

3.3.2 現(xiàn)實性原則：研究基地現(xiàn)狀情況，從道路等級、路網(wǎng)結(jié)構(gòu)、功能布局、交通流線等方面充分結(jié)合現(xiàn)有地形來研究設(shè)計建筑形體。

3.3.3 經(jīng)濟(jì)性原則：因地制宜，充分利用基地現(xiàn)狀高差，避免大挖大填。

3.3.4 三效益原則：力求達(dá)到社會效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一協(xié)調(diào)。

總平面布局圖

4 總平面布局

4.1 概述

周邊條件的分析：基地東側(cè)、北側(cè)、南側(cè)是對商業(yè)形態(tài)布置最為有利的位置，可將主要作為商業(yè)建筑的主要交通節(jié)點；西側(cè)商業(yè)條件較差，可作為住宅樓部分的主要交通節(jié)點考慮。

通過以上分析，設(shè)計上選擇為兩棟十字戶型的住宅，布置在基地的靠西側(cè)，住宅樓出入口借助于西側(cè)城市規(guī)劃道路；沿基地東、北、南側(cè)布置沿街商業(yè)店鋪，引入商業(yè)內(nèi)街的商業(yè)形態(tài)，沿內(nèi)街布置商業(yè)店鋪形成“單動線”商業(yè)街模式；因地制宜利用現(xiàn)狀高差，將部分半地下層空間設(shè)計成地下停車庫；為充分考慮土地價值挖掘，從基地的南端至北端設(shè)置下沉式廣場，沿廣場周邊設(shè)置商業(yè)街。同時為吸引商業(yè)人流，沿基地東南側(cè)設(shè)置商業(yè)的主入口，結(jié)合建筑控制線設(shè)置成入口廣場，通過入口兩側(cè)的主力店，吸引商業(yè)人流進(jìn)入下沉式廣場及商業(yè)內(nèi)街，下沉式廣場的北側(cè)設(shè)置一約1700平方米的地下超市，以吸引人流，帶動地下商業(yè)街。

4.2 商業(yè)及住宅層數(shù)控制：

4.2.1 沿街商業(yè)：層數(shù)多數(shù)為兩層，局部為三層建筑形體；

4.2.2 住宅樓：地上三十五層；

4.2.3 地下室：半地下室一層、地下室一層，主要功能為商業(yè)停車庫、住宅樓停車庫及相關(guān)配套設(shè)備用房；

4.3、道路交通組織設(shè)計

4.3.1 商業(yè)車流與住宅車流考慮：商業(yè)停車主要考慮設(shè)置在地下一層，通過南北兩側(cè)的下地下室車道進(jìn)行管理，一進(jìn)一出，住宅車停車主要考慮在半地下一層，通過西側(cè)的地下室車道進(jìn)出管理，實現(xiàn)商業(yè)車流與住宅車流分離；

4.3.2 商業(yè)人流與住宅人流的考慮：商業(yè)人流為分散式人流，與商業(yè)點的地方就有人流存在；住宅的人流相對集中，通過集中管理的小區(qū)入口控制，實現(xiàn)商業(yè)人流與住宅人流的分離；

4.3.3 消防車流及消防施救的考慮：沿市政道路周邊均為低層商業(yè)建筑，消防車均沿周邊市政道路行駛及施救；住宅小區(qū)設(shè)置進(jìn)入小區(qū)內(nèi)部的消防車道，消防車道寬度不小于4.0米，與西側(cè)市政道路相銜接，沿高層建筑長邊設(shè)置消防車道及一塊10mx15m的消防施救作業(yè)場地，滿足撲救要求。

5 景觀設(shè)計

本項目的景觀設(shè)計分為商業(yè)景觀及住宅景觀兩個方面。

5.1、商業(yè)景觀

南、北商業(yè)入口廣場、下沉式廣場是本項目商業(yè)景觀的主要節(jié)點，通過廣場鋪地、小品、燈飾、局部范圍內(nèi)的淺水系水景設(shè)置來強(qiáng)化商業(yè)范圍，吸引人流。

5.2、步行商業(yè)空間

地上及地下分別設(shè)置步行商業(yè)內(nèi)街空間，通過建筑外輪廓線的折線變化，引導(dǎo)人流走向，豐富建筑空間，勾起探究意念。

5.3、住宅小區(qū)景觀設(shè)計

住宅區(qū)內(nèi)部綠地空間雖然不大，但通過如何集中綠化處理、小區(qū)消防道路鋪地的設(shè)置、架空層景觀空間，建筑雕塑、景觀小品，局部水系的處理，以求達(dá)到鬧中取靜，豐富變化的景觀效果。

6 建筑單體設(shè)計

6.1 住宅設(shè)計

1 #、2#住宅均地下一層，地上三十五層，其中地下一層為停車庫、商業(yè)用房及配套設(shè)備用房，半地下室（一層）為汽車庫及設(shè)備用房，1#樓二層、三層局部為架空層，局部為物業(yè)管理用房（層高為3.9m）三層及三層以上為住宅樓；2#樓二層為架空層，三層及三層以上為住宅樓。1#、2#均為十字形的戶型結(jié)構(gòu)，兩梯六戶，戶型面積配比為75、95、115、125㎡四種結(jié)構(gòu)，戶型玄關(guān)入戶，內(nèi)部空間方正使用，戶戶雙陽臺設(shè)計，以突出本案特點及滿足市場不同層次的需求。

6.2 地下室設(shè)計

地下一層，主要功能為汽車庫、商業(yè)用房及配套設(shè)備用房，戰(zhàn)時局部為人防汽車庫，半地下室（一層）為商業(yè)用房、汽車庫及配套設(shè)備用房。

6.3 層高設(shè)計

地下一層商業(yè)部分層高為4.5m，車庫部分層高為3.8m，半地下層商業(yè)部分層高為4.5m，車庫部分層高為3.7m，地面覆土層厚度為0.9～1.6m；地上商業(yè)建筑層高均為4.5m；住宅樓底二層架空層層高4.1米，二層及二層以上層高2.9m，建筑高度（室外地坪至平屋面板）100m以內(nèi)。

6.4 單體交通組織設(shè)計

每棟住宅樓單體建筑每層為一個防火分區(qū)，配置兩座疏散樓梯及兩臺電梯，其中一臺為無障礙電梯，一臺為消防電梯，疏散出口的寬度及數(shù)量可以滿足消防疏散要求。

商業(yè)建筑根據(jù)規(guī)范要求配置疏散寬度相匹配的疏散樓梯數(shù)量，下沉式廣場商業(yè)疏散通過廣場上設(shè)置室外疏散梯及室內(nèi)疏散樓梯疏散至地面一層；地下室及半地下室汽車庫部分設(shè)有三個坡道式汽車出入口，每個防火分區(qū)至少設(shè)置兩部直通室外的安全樓梯。

6.5 立面設(shè)計

立面設(shè)計采用現(xiàn)代優(yōu)雅風(fēng)格，通過建筑立面上虛實結(jié)合、高低錯落變化、挺拔的建筑線條，體現(xiàn)處現(xiàn)代建筑的柔美和陽光的特點。具體材質(zhì)使用方面：商業(yè)及住宅二層架空層近人尺度實體部分采用淺米黃色石材干掛，虛體部分采用淺藍(lán)色玻璃幕墻或者門窗；住宅樓三層及三層以上部分采用米色涂料飾面。

7 結(jié)束語

商業(yè)街的類型雖然多種多樣，其規(guī)模大小、空間形態(tài)、業(yè)態(tài)構(gòu)成、環(huán)境營造也各有差異，但在規(guī)劃設(shè)計商業(yè)街時恰當(dāng)?shù)亩ㄎ?，合理的?guī)劃布局，以及打造出自己的特色，成為一個城市的一個社會文化亮點，具有自己獨特的建筑、文化氛圍，才能真正成為一個成功的商業(yè)街。