我國流動人口住房租購選擇及其影響因素
——基于2017年CMDS的實證分析

李梓穎，邊 艷

（廣州大學 管理學院，廣東 廣州 510006，E-mail：bian-yan2008@163.com）

改革開放以來，隨著體制改革和政策調整，我國逐漸消除了一些制度障礙，使得過剩勞動力獲得“退出權”“流動權”和“進入權”，勞動力可以根據就業(yè)機會和相對收入的市場信息，用腳投票流向其他城市[1]。勞動力在城市間自由流動，數量越發(fā)龐大，截至2019年我國流動人口已達到2.44億人。如此龐大數量的流動人口進入城市后住房問題不斷凸顯，如何解決住房問題，如何充分保障他們的“居住權”，成為政府、學者及流動人口群體自身關心的話題。

租購選擇是流動人口在流入地解決居住問題必須面對的重要決策，學者們從不同的視角研究流動人口住房租購選擇影響因素。國外學者對租購選擇影響因素的研究可歸納為經濟因素、社會人口因素和制度因素等。經濟學家經常強調消費（投資）決策與租購選擇之間的關系，購房被認為是效用最大化的住房選擇決策。收入、資產價值和相對房價等微觀經濟因素是個體實現住房自有的關鍵[2，3]。社會人口學家則認為住房租購選擇是一個復雜過程，僅從經濟角度難以解釋透徹，他們聚焦于非經濟因素的影響。家庭特征（如家庭規(guī)模、家庭角色和家庭結構）和“家庭生命周期”所處階段等社會人口因素的影響被廣泛關注[4]。另有學者考察制度因素對租購選擇的作用機制[5]，證實了住房擁有率受稅收制度和財政激勵影響。國內學者主要從制度、人口、就業(yè)、流動和城市特征等方面對流動人口租購選擇影響因素進行研究。有學者指出，城市準入制度和不可分割的土地使用權對農村流動人口在城市目的地實現住房自有的幾率存在負面影響[6，7]。有學者以流動人口的購房意愿為因變量，研究不同的因素對流動人口預期購房決策的影響[8，9]。有學者以流動人口的租購選擇現狀為因變量，研究流動人口群體內不同的因素對當前選擇的影響[10～14]。

綜上所述，學者主要關注某一地區(qū)的流動人口與本地居民的租購選擇差異，鮮有研究全國范圍內整體的流動人口內部租購選擇差異，且較少關注流入地的城市經濟因素以及不同流入地之間的差異比較。因此，本文試圖將全國范圍流動人口的微觀數據和流入地城市的宏觀數據結合，探討各方面因素對流動人口租購選擇的影響，特別是不同類型城市的流動人口租購選擇影響因素的差異，以期為不同城市在其流動人口市民化、流動人口住房服務與管理、地方政府相關政策制定等提供參考。

1 研究范圍與數據來源

1.1 研究范圍

本文以全國286個地級市為研究范圍。為了全面把握全國不同城市流動人口租購選擇的差異，嘗試采用國內當前社會普遍接受的《第一財經周刊》所發(fā)布的 2016年中國城市分級結果，將新一線城市與二線城市歸為二線城市，最終將樣本城市劃分為一至五線城市。

1.2 數據來源

本文研究數據分為微觀數據和宏觀數據，微觀數據采用2017年中國流動人口動態(tài)監(jiān)測調查（China Migrants Dynamic Survey，CMDS）的數據；宏觀數據采用全國地級市統(tǒng)計數據，城市房價數據來源于安居客數據平臺，其余數據均來源于《中國城市統(tǒng)計年鑒2017》和《中國國土資源統(tǒng)計年鑒2017》。

2 變量選擇與模型設定

2.1 變量選擇

本文的被解釋變量為租購選擇，根據2017CMDS調查問題“您現住房屬于下列何種性質”，經過對答案的重新歸類，將“自購商品房、自購保障性住房、自購小產權住房、自建房”歸類為購房，將“政府提供公租房、整租私房、合租私房”歸類為租房。基于 2017CMDS問題設置分類和年鑒中反映城市經濟運行的相關指標，本文的解釋變量可歸納為就業(yè)、流動、城市經濟和個人等因素，如表1所示。

2.2 模型設定

考慮到本文將因變量租購選擇歸并為2個非序次離散類別，且不要求自變量服從多元正態(tài)分布，因此本文采用Logit回歸模型進行估計和檢驗。對于個體 i=1，2，…，n，可供其選擇的方案 j=1和2，個體i選擇方案j的概率可表示為：

對每一個體i而言，選擇每一個方案j的概率加起來應等于 1，為了進行估計，其中一組系數需要標準化為0，如γ1=0，這樣剩下的1組系數的含義可通過對比參照組進行解釋。在本文中，將租房選擇設置為參照組，建立如下Logit模型，從而對流動人口租購選擇影響因素進行估計和檢驗：

式中，被解釋變量Choice為租購選擇，共有2種狀態(tài)，分別為購房和租房；X1、X2、X3、Z分別代表就業(yè)因素、流動因素、城市經濟因素和個人因素；α為回歸常數項；ε為遺漏變量。

3 實證分析

3.1 租購特征分析

租房是流動人口的主要住房選擇，僅有少部分人購房實現住房自有。在全國樣本中，流動人口選擇租房的比例高達 70.81%，選擇購房的比例僅為29.19%。近年來中國的商品房銷售價格持續(xù)大幅上漲，房價高企導致流動人口越來越難以購房從而實現流入地的住房自有。購房群體住房支出高，租房群體住房負擔重。購房群體的家庭住房支出、家庭總支出、家庭總收入均比租房群體高，但是租房群體的家庭住房支出與總支出的比例、家庭住房支出與總收入的比例均比購房群體高（見表2）。這說明了購房群體的家庭經濟條件比租房群體優(yōu)越，呈現出高收入、高支出和低占比的特點，租房群體在住房選擇中處于劣勢地位。

表1 解釋變量描述性統(tǒng)計

表2 不同住房選擇下流動人口住房負擔比較

一線城市的流動人口實現住房自有的比例最小、難度最大；四線城市的流動人口實現住房自有的比例最大、難度最小。從圖1不同類型城市流動人口住房選擇比較可以看出，住房選擇為購房的流動人口中，一線城市的比例最低（23.71%），四線城市的比例最高（42.55%）；選擇租房的流動人口中，四線城市的比例最低（57.45%），一線城市的比例最高（76.29%）。

3.2 全樣本租購選擇Logit模型分析

利用軟件Stata 16分別從就業(yè)因素、流動因素、城市經濟因素和全因素構建模型對流動人口租購選擇影響因素進行實證分析。

圖1 不同類型城市的流動人口住房選擇

（1）就業(yè)因素（模型1）。如表3所示，就業(yè)因素對流動人口租購選擇有顯著影響。相較于租房選擇，家庭總收入與購房選擇的概率成正比。相對于公務人員，專業(yè)技術人員、產業(yè)工人和商業(yè)服務人員更傾向于租房，而農林牧漁水利人員則更傾向于購房。相對于就業(yè)于機關事業(yè)單位的流動人口，公有企業(yè)租房的幾率更低，個體工商戶和非公有企業(yè)租房的幾率更高。就流動人口參與新農保和城鎮(zhèn)居民醫(yī)療保險的情況而言，沒有參與新農保、有參與城鎮(zhèn)居民醫(yī)療保險的流動人口有更高的幾率購房。綜合全因素模型4與模型1的擬合結果相似。

（2）流動因素（模型2）。如表4所示，流動因素對流動人口租購選擇的影響，大部分因素都在0.1%水平上顯著。相對于跨省流動人口，省內跨市和市內跨縣更可能實現住房自有，其中市內跨縣實現住房自有的概率最高。這證實了流動范圍越近，其住房自有的幾率越大；相對于愿意落戶的流動人口，猶豫是否落戶的有更高概率購房；在未來一段長時間里，愿意繼續(xù)留在當前城市的流動人口比不愿意和猶豫的有更高的概率購房；流動時間與流動人口實現住房自有的概率成正比；流入地區(qū)虛擬變量結果顯示，東部流動人口較其他地區(qū)更難實現住房自有，究其原因在于東部城市房價較高，流動人口住房購買能力難免不足。綜合全因素模型4與模型2的擬合結果相似，流動范圍越遠、落戶意愿和留城意愿越低、流動時間越短，則其選擇購房的可能性越低，租房的可能性越高。

表3 就業(yè)因素與全因素實證結果

表4 流動因素與全因素實證結果

（3）城市經濟因素（模型3）。如表5所示，城市經濟因素對流動人口選擇購房的影響顯著。房價對流動人口購房選擇有負向影響。房價的平方項顯示，城市房價與流動人口購房選擇存在U型非線性關系。當城市房價小于臨界值時，房價越是上漲，流動人口越難以傾向選擇購房；當城市房價持續(xù)上升且超越臨界值時，房價對流動人口的流入產生阻礙作用，此時保持流入的大多為“高精尖”型流動人口，他們不僅年齡結構、收入水平、職業(yè)類別等發(fā)生了變化，且住房負擔能力更強，更有實力購房實現住房自有；流入城市的人口規(guī)模越大，流動人口購房的幾率越低；人均地區(qū)生產總值、產業(yè)結構升級率、失業(yè)率、財政支出對流動人口購房選擇的影響為正。產業(yè)結構升級率對流動人口購房選擇的影響為正，可能原因在于選擇購房的流動人口所流入城市逐漸完成產業(yè)結構升級向高端化發(fā)展，從而吸引有競爭力的人才流入，這部分流動人口更具備經濟實力。失業(yè)率與流動人口選擇購房的幾率成正比，這可能是由于失業(yè)率越高的城市，意味著經濟民生越差，這些城市的房價也相較越低，但大部分受訪者并沒有失業(yè)而都擁有自己的工作，這也就導致了流動人口流入失業(yè)率越高的城市，反而實現住房自有的可能性越大。綜合全因素模型4和模型3的結果，可以發(fā)現系數穩(wěn)健，作用方向一致。

表5 城市因素與全因素實證結果

（4）各模型控制變量的回歸結果。如表 6所示，女性、非農業(yè)戶籍、已婚、有隨遷子女、無宅基地的流動人口選擇購房的可能性更高；年齡越小，受教育程度越低，住房支出占比越高的流動人口，則選擇租房的可能性越高。值得注意的是，隨遷子女數量為1時，流動人口選擇購房的概率最高，有2個或以上的隨遷子女時，選擇購房的概率下降，而沒有隨遷子女選擇購房的概率最低?？梢钥闯?，沒有或者太多的隨遷子女，都會降低流動人口選擇購房的概率。住房支出占總支出的比例越高，則選擇租房的概率也越高，可以看出租房流動人口的住房負擔比購房重，一定程度上說明租房選擇是一個“被動選擇”。

表6 個人因素實證結果

3.3 穩(wěn)健性檢驗

考慮到流動人口的租購選擇對城市房價存在反向因果關系，本文嘗試采用Ivprobit方法，處理因反向因果關系導致的內生性問題。在實際回歸中，將房價和房價的平方項視為內生變量，借鑒相關文獻[10，15]，選擇以土地出讓單價、財政收入作為工具變量進行回歸。表7結出了使用工具變量法后的估計結果，模型（5）和模型（6）為第一階段估計結果，模型（7）為第二階段估計結果。

表7 內生性問題處理：工具變量法

第一階段結果顯示，土地出讓單價、財政收入均對房價、房價的平方項有顯著影響，這不僅從計量意義上肯定了土地出讓單價和財政收入是較為理想的工具變量，而且通過weakiv命令進行的弱工具檢驗可知，AR的p值在1%的水平上顯著，則應拒絕原假設“H0：內生變量與工具變量不相關”，即拒絕這兩者為弱工具變量的假設。

第二階段回歸結果顯示，房價和房價的平方項的系數對購房選擇的影響十分顯著。從系數的解讀上可知，房價越高，流動人口選擇購房的可能性也就越低。這是常理，但通過與全樣本Logit回歸的系數對比可知，若忽視內生性會造成過度夸張房價對購房選擇的負面影響，導致與事實存在偏差，這應該引起關注和修正?？傊?，經工具變量法驗證后城市房價對租購選擇仍呈現正“U”型關系，但在一定程度上可修正房價對購房選擇的負面影響。

3.4 城市分級租購選擇Logit模型分析

由于我國城市的發(fā)展水平存在一定差異，使得流動人口在不同類型城市的住房租購選擇會有相應變化，因此嘗試對比不同類型城市之間的流動人口住房租購選擇影響因素。

如表8所示，流入不同類型城市的流動人口的租購選擇所受的影響因素存在差異。

表8 城市分級租購Logit模型實證結果

（1）在二三線城市，就業(yè)因素對流動人口租購選擇有強烈敏感影響，農林牧漁水利人員和公務人員比其他職業(yè)有絕對優(yōu)勢實現住房自有。而在一線城市，職業(yè)和單位性質對租購選擇無顯著影響。無論在幾線城市，商業(yè)服務人員和產業(yè)工人均處于租購選擇的劣勢地位。

（2）在一線城市，愿意落戶與購房選擇的幾率成正比；而在二三四線城市，有落戶意愿反而實現購房的幾率更低，這一方面可能是沒有落戶意愿和猶豫的人認為落戶二三四線城市所帶來的效用與自己的期望不符，另一方面他們有更強的能力在二三四線城市實現購房。

（3）在一二線城市，戶口類型對住房租購選擇的影響不顯著。換言之，城鄉(xiāng)二元雙軌制的戶籍制度不再顯著影響現階段流入一二線城市的流動人口住房租購選擇。

（4）各類型城市的房價及其平方項對流動人口租購選擇的影響存在差異。在一二三線城市中，隨著房價上升，房價對流動人口的租購選擇會產生先抑后揚的正“U”型非線性影響，在房價到達閾值之前，隨著房價上漲，流動人口選擇租房的可能性越高；當超過此值后房價繼續(xù)上漲，則選擇購房的可能性越高。在四五線城市中，隨著房價上漲，房價對流動人口的租購選擇會產生先揚后抑的倒“U”型非線性影響，在房價到達閾值之前，隨著房價上漲，流動人口選擇購房的可能性越高；當超過此值后房價繼續(xù)上漲，則選擇租房的可能性越高。經過計算得到一至五線城市的房價閾值分別為2.84、2.41、1.38、0.44、0.44萬元?？梢钥闯?，不同層級城市影響流動人口租購選擇的房價拐點差異較大，這也證實了房價對不同層級城市的流動人口租購選擇有著不同的影響效果。

4 建議

（1）關注流動人口的就業(yè)狀況和生活水平。特別要關注在就業(yè)和生活上處于弱勢地位的流動人口，通過稅收減免或住房補貼等措施，縮小租房與購房流動人口之間的住房負擔差距。

（2）把控流入因素和城市經濟因素對流動人口住房選擇的影響。一方面堅持住房不炒；另一方面想方設法治理“大城市病”，讓流動人口友好地融入而后安居樂業(yè)。

（3）根據不同層級城市的租購影響差異采取不同的治理措施。在一二線高房價城市，可大力培育和發(fā)展住房租賃市場，推進“租購同權”。在三四五線城市，需要不斷深化戶籍制度改革，從而提高農村進城流動人口在住房問題的幸福感、獲得感和滿意度。

5 結語

租房仍是流動人口解決其住房問題的主要方式。購房流動人口相較于租房的，呈現出高收入、高住房支出和低住房負擔的特點，租房群體在住房選擇中處于劣勢地位。一線城市流動人口購房比例最小，租房比例最大；四線城市購房比例最大，租房比例最小。流動人口的租購選擇受制度因素、就業(yè)因素、流動因素、城市經濟因素和個人因素多方面影響。城市經濟因素層面上，房價對租購選擇的影響較為復雜——以租房選擇為基準，房價對購房選擇呈現正“U”型的非線性關系。就業(yè)、戶口、房價等因素對不同層級城市流動人口租購選擇的影響存在差異。其中，一二三線城市房價與流動人口的租購選擇呈現正“U”型關系，四五線城市呈現倒“U”型關系。