論商品房預(yù)售廣告的法律分析

孫衛(wèi)東

一、 商品房預(yù)售廣告的法律性質(zhì)

（一） 商品房預(yù)售廣告的一般規(guī)定

在我們國(guó)家《合同法》中明確指出，要約邀請(qǐng)是自身希望他人能夠給予要約。對(duì)于要約邀請(qǐng)而言，其中包括價(jià)目表格、拍賣以及招標(biāo)公告、招股說(shuō)明書(shū)以及商業(yè)廣告等等。要約邀請(qǐng)也被叫做要約引誘，實(shí)際上代表以邀請(qǐng)或者是誘導(dǎo)的辦法，讓對(duì)方向自身進(jìn)行合約簽署邀請(qǐng)的過(guò)程。要約邀請(qǐng)行為一般存在于合約的前期，并非是意義上的體現(xiàn)，更多的是行為實(shí)施體現(xiàn)，整體過(guò)程自身并不具備法律效應(yīng)。正常來(lái)說(shuō)，沒(méi)有在合同中體現(xiàn)的廣告內(nèi)容，是不能夠被看做是合同內(nèi)容的。商品銷售廣告具備商業(yè)性質(zhì)，所以從原則的角度上來(lái)講，也可作為要約邀請(qǐng)，并不具備《合同法》的限制性，商品房買受人不能夠借此，對(duì)賣方予以承諾和限制。當(dāng)商品房的預(yù)售廣告具備要約邀請(qǐng)性質(zhì)，且公布之后，出售商品房的一方能夠?qū)ζ溲?qǐng)進(jìn)行撤銷，一般情況下，如果沒(méi)有導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失，要約邀請(qǐng)人則沒(méi)有任何違約責(zé)任。

（二） 商品房預(yù)售廣告的法律性質(zhì)

上述內(nèi)容僅僅以單一情況作為闡述，并沒(méi)有將所有類型廣告，均作為要約邀請(qǐng)。處于一個(gè)特定環(huán)境中，假設(shè)廣告中存在要約所具備的所有內(nèi)容、特征，那么是需要具備要約法律限制能力的。從合同法中可以了解到，商業(yè)廣告內(nèi)容如果滿足要約標(biāo)準(zhǔn)，則可被看做要約。在《合同法》第14條中提到，要約實(shí)際上便是主觀層面，希望能夠簽訂合約，其含義內(nèi)容需要遵從：

1.詳細(xì)的明確內(nèi)容。

2.明確承擔(dān)要約人的承諾，要約人則體現(xiàn)約束。

對(duì)于商品房銷售廣告而言，我們國(guó)家的法律文件對(duì)其進(jìn)行了詳細(xì)的解釋，商品房銷售廣告以及宣傳資料均可被作為要約邀請(qǐng)，可是，出售一方詳細(xì)的闡明房屋設(shè)施等，并對(duì)房屋合同制作、房屋價(jià)格明確產(chǎn)生影響的，需要被作為合同內(nèi)容進(jìn)行體現(xiàn)，如果當(dāng)時(shí)人違反其中內(nèi)容，則需要承擔(dān)法律責(zé)任。所以，以《合同法》《解釋》的相關(guān)規(guī)定看出，基于特殊情況下，商業(yè)廣告需要詳細(xì)的說(shuō)明房屋相關(guān)內(nèi)容，同時(shí)，如果影響到合同制作、價(jià)格明確，即便其沒(méi)有體現(xiàn)于合同中，但是以性質(zhì)層面來(lái)看，也具備要約性質(zhì)，內(nèi)容需要體現(xiàn)在銷售合同中，同時(shí)具備法律效應(yīng)，如果當(dāng)事人行為有違，則要對(duì)其中責(zé)任進(jìn)行承擔(dān)。

二、 商品房預(yù)售廣告的管理

（一） 商品房預(yù)售廣告的管理規(guī)范

我們國(guó)家的法律規(guī)定中已經(jīng)涉及到了管理預(yù)售廣告的相關(guān)內(nèi)容。從《廣告法》第3條中提到，廣告需要保證合法性和準(zhǔn)確性，和社會(huì)主義精神文明建設(shè)相匹配。第4條則提到，廣告所有內(nèi)容需要保證真實(shí)，不能夠?qū)οM(fèi)者形成詐騙和引誘。除此之外，虛假?gòu)V告這一理念也體現(xiàn)在了其中。在《房產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》（暫行）中提到，房產(chǎn)廣告一定要保證真實(shí)存在，同時(shí)不違背社會(huì)主義精神文明建設(shè)，不能夠?qū)οM(fèi)者形成欺詐。在《商品房銷售管理辦法》中提到，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以及中介機(jī)構(gòu)在對(duì)宣傳廣告進(jìn)行推出的過(guò)程中，需要將《廣告法》《廣告發(fā)布規(guī)定》作為標(biāo)準(zhǔn)，保證內(nèi)容的合法性以及真實(shí)性。針對(duì)虛假商品房銷售廣告，我們國(guó)家的工商行政管理單位提到，虛假?gòu)V告的認(rèn)定一般體現(xiàn)在兩個(gè)層次，首先是產(chǎn)品、服務(wù)自身的客觀性;其次是產(chǎn)品以及服務(wù)的相關(guān)內(nèi)容，比如說(shuō)商標(biāo)、能力、獎(jiǎng)項(xiàng)等內(nèi)容的真實(shí)性，所有借助廣告謊造事實(shí)，同時(shí)借助虛假產(chǎn)品以及服務(wù)開(kāi)展欺騙性質(zhì)宣傳，或者和實(shí)物不符的，全部可以被判定為虛假?gòu)V告[1]。

（二） 虛假商品房預(yù)售廣告

在預(yù)售商品房的過(guò)程中，為了能夠吸收潛在客戶群體，保證出售方的利潤(rùn)，在廣告中，往往會(huì)體現(xiàn)一些并不存在的內(nèi)容。對(duì)于預(yù)售廣告而言，其中包括了非常之多的形式。大片休閑綠地，實(shí)際上是配套建筑;全天熱水，實(shí)際上并不存在;石材外墻體，實(shí)際上使用涂料，這些情況的存在并非少數(shù)。虛假?gòu)V告的存在，讓房產(chǎn)交易成本整體提高，而且市場(chǎng)效率也出現(xiàn)了減弱，使得消費(fèi)者、社會(huì)雙方面的利益被損傷。

（三） 虛假商品房預(yù)售廣告的認(rèn)定

虛假商品房銷售廣告的法律組成，需要從兩個(gè)方面進(jìn)行控制，分別是廣告的真實(shí)性以及引人錯(cuò)誤。以《合同法解釋》作為參照，商品房銷售廣告可被劃分為兩種內(nèi)容，其中之一便是實(shí)際重要性類型的，比如說(shuō)價(jià)格、位置、周邊環(huán)境等等，此種信息內(nèi)容可被作為要約，這也是評(píng)判廣告是否虛擬的主要參照;之二，便是不具備實(shí)際重要性，只是以文字夸大小區(qū)價(jià)值等等。從性質(zhì)層面來(lái)看，此種廣告可以被看做是要約邀請(qǐng)，而且是一種事實(shí)行為，但是從法律層面上來(lái)看，并不能夠?qū)ζ鋺土P，此種夸張的描述，其實(shí)也是廣告藝術(shù)性質(zhì)的一種體現(xiàn)方式，合理的夸張、想象是可以存在的。

三、消費(fèi)者利益的民事司法救濟(jì)

（一） 司法救濟(jì)的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)

多重客體是虛假商品房預(yù)售廣告的侵犯對(duì)象，其中涉及消費(fèi)者、競(jìng)爭(zhēng)者以及社會(huì)三方面的利益?？紤]到違法行為所體現(xiàn)出來(lái)的多重性，所以具備多重請(qǐng)求權(quán)，在民事、行政以及刑事責(zé)任中都能夠發(fā)揮巨大作用。以保障消費(fèi)者利益的角度出發(fā)，在債權(quán)請(qǐng)求權(quán)體系的基礎(chǔ)上，才形成的司法救濟(jì)請(qǐng)求權(quán)。要以消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法、合同法、廣告法等內(nèi)容作為依據(jù)，開(kāi)展虛假預(yù)售廣告的責(zé)任落實(shí)。以成因之間的差異作為基礎(chǔ)，可被劃分為侵權(quán)行為、違約、締約過(guò)失，三種請(qǐng)求權(quán)利[2]。

（二） 基于侵權(quán)行為與違約行為的請(qǐng)求權(quán)

以締約過(guò)失基礎(chǔ)上出現(xiàn)的請(qǐng)求權(quán)，一般存在于虛假?gòu)V告致使房屋合同無(wú)法組建或者是被取消，導(dǎo)致消費(fèi)者權(quán)益、利益受到侵犯的狀況。首先，如果合同沒(méi)有成功組建，以現(xiàn)有的合同法理論作為基礎(chǔ)，合同責(zé)任、合同法責(zé)任都是在違背合同義務(wù)作為基礎(chǔ)的。所以，如果合同沒(méi)有組建或者是無(wú)效、取消，合同義務(wù)無(wú)實(shí)際價(jià)值，那么合同責(zé)任也必然不復(fù)存在，受損一方便不能夠基于合同進(jìn)行訴訟，而自己所承擔(dān)的損失，就只能夠借助民事侵權(quán)體制進(jìn)行維權(quán)。開(kāi)發(fā)商借助虛假?gòu)V告，欺騙他人進(jìn)行合約簽訂，這已經(jīng)構(gòu)成了欺詐，已經(jīng)違反了誠(chéng)實(shí)守信原則。當(dāng)虛假?gòu)V告導(dǎo)致雙方未能達(dá)成一致的時(shí)候，借助締約過(guò)失責(zé)任制度，消費(fèi)者能夠維護(hù)自身權(quán)利，尋求信賴損失的賠付;其次，為合同取消的狀況。商品房銷售廣告推出之后，開(kāi)發(fā)商存在故意的欺詐，這便構(gòu)成了民事欺詐。以虛假?gòu)V告基礎(chǔ)上組建的合同可以被作為欺詐導(dǎo)致出現(xiàn)的合同，也滿足其中的要件組成。首先，開(kāi)發(fā)商主觀層面的故意性欺詐;其次，客觀層面上，開(kāi)發(fā)商推出的虛假?gòu)V告欺詐行為;最后，買方因?yàn)槭艿劫u方虛假宣傳、誤導(dǎo)，從而形成雙方合約簽訂。

如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商確實(shí)存在欺詐行為，消費(fèi)者可以尋求法律幫助。消費(fèi)者首先需要依據(jù)相關(guān)法律流程，向人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)提出商品房買賣合同的變更和撤銷申請(qǐng)，接著提供相關(guān)資料和證明。具體而言，如果消費(fèi)者提交的是合同變更申請(qǐng)，權(quán)威部門批準(zhǔn)后，當(dāng)事雙方應(yīng)當(dāng)執(zhí)行變更后的合同。如果消費(fèi)者提交的是合同撤銷申請(qǐng)，那么撤銷后的商品房合同是否還具有法律約束力，當(dāng)事人雙方是否還需要承擔(dān)法律責(zé)任可以從《合同法》中獲得答案。該法律第56條條文明確規(guī)定已經(jīng)撤銷的合同不具備法律效力。第58條條文強(qiáng)調(diào)合同撤銷后應(yīng)當(dāng)返還合同所獲取的所有錢款，如果無(wú)法返還錢款，那么可以折價(jià)補(bǔ)償。過(guò)錯(cuò)方有責(zé)任賠償另一方損失，若雙方均為過(guò)錯(cuò)方則承擔(dān)各自責(zé)任。

（三） 懲罰性賠償責(zé)任制度的適用

相關(guān)學(xué)者和法律專家在《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》能否涵蓋商品房預(yù)售案件上看法不一。在梁慧星看來(lái)該法并不能用于商品房買賣案件，主要原因如下：制定該法時(shí)，主要是為了解決商品市場(chǎng)虛假宣傳、假冒偽劣等問(wèn)題，并未將商品房買賣涵蓋其中;《產(chǎn)品質(zhì)量法》中也明確指出建筑物并不屬于產(chǎn)品范圍;商品房本質(zhì)為不動(dòng)產(chǎn)而普通商品通常是動(dòng)產(chǎn)，商品房的虛假宣傳和假冒偽劣與普通商品市場(chǎng)中的同類行為存在本質(zhì)差異，瑕疵擔(dān)保責(zé)任制可以有效解決商品房質(zhì)量問(wèn)題;商品房購(gòu)買涉及的合同金額比較巨大，在判定雙賠的情況下買賣雙方的利害關(guān)系將嚴(yán)重失衡，大眾無(wú)法理解這一判決結(jié)果。也有學(xué)者和法律專家認(rèn)為該法可以用于商品房買賣糾紛，主要是因?yàn)樯唐贩恳彩且环N商品，《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》是處理該類商品糾紛的依據(jù)，否則消費(fèi)者的合法權(quán)益將被侵害，因?yàn)槌嗽摲ㄒ酝鉀](méi)有其他法律可以提供依據(jù)[3]。

在商品房買賣合同糾紛案件中，通過(guò)分析實(shí)際判例可以發(fā)現(xiàn)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》中的第8條和第9條條文是法律人員進(jìn)行判定的主要依據(jù)。這兩條法律條文強(qiáng)調(diào)在商品房買賣中如果出售方存在惡意欺詐和違約的行為，消費(fèi)者合法權(quán)益受到侵害，那么可以要求出售方承擔(dān)懲罰性賠償。這就是所謂的懲罰性賠償責(zé)任制度，該制度的適用情形如下：其一，在雙方簽訂商品房買賣合同后，出售方在消費(fèi)者不知情的情況下將房屋出售給其他消費(fèi)者;其二，在雙方簽訂商品房買賣合同后，出售方將房屋出售給其他消費(fèi)者;其三，出售方未向消費(fèi)者提供或者虛假提供商品房預(yù)售許可證;其四，出售方未告知消費(fèi)者所售賣的房屋已經(jīng)被抵押;其五，出售方未告知消費(fèi)者房屋已經(jīng)售出或者房屋其他信息。上述五種適用情況很有可能剝奪商品房買賣合同的有效性，使其失去法律保障，消費(fèi)者的合法權(quán)益被侵害。消費(fèi)者可以要求出售方退還已經(jīng)支付的購(gòu)房款項(xiàng)和相關(guān)利息，并要求精神賠償?shù)?。消費(fèi)者要求出賣人支付不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償也是法律允許的。對(duì)商品房銷售進(jìn)行虛假宣傳、欺詐誘騙等行為如果與上述情況相符，那么消費(fèi)者可以合理要求懲罰性賠償。

四、總結(jié)

政府不僅可以利用民事司法救濟(jì)干預(yù)、管控房地產(chǎn)行業(yè)，也可以干涉房屋廣告和宣傳推廣。比如，政府出臺(tái)相關(guān)政策文件，明確要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須寫明商品房預(yù)售批準(zhǔn)文號(hào)，否則不得進(jìn)行商品房銷售推廣。在這一嚴(yán)格要求下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將積極獲取商品房預(yù)售證或、寫明預(yù)售許可證批準(zhǔn)文號(hào)，這樣一來(lái)政府的干預(yù)作用和調(diào)控功能得到充分發(fā)揮。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在預(yù)售商品房時(shí)向客戶提供的優(yōu)惠等必須貫徹落實(shí)，消費(fèi)者可以在簽訂購(gòu)買合同時(shí)將優(yōu)惠、承諾內(nèi)容在合同中寫明，而開(kāi)發(fā)商沒(méi)有拒絕的權(quán)利。

參考文獻(xiàn)：

[1] 殷瑛.商品房預(yù)售廣告的法律效力研究[D].南京工業(yè)大學(xué)，2015.

[2] 李璇.商品房預(yù)售廣告視為要約的司法認(rèn)定[D].華中科技大學(xué)，2016.

[3] 溫.商品房銷售廣告法律性質(zhì)研究[D].新疆大學(xué)，2019.