融入租房體系
——豐富以房養(yǎng)老方式的可行性分析

蔣華明

(上海工程技術(shù)大學(xué) 管理學(xué)院, 上海201620)

0 引 言

以房養(yǎng)老起源于荷蘭,在2003 年引入中國市場,主要目標(biāo)人群是有房產(chǎn)但沒有現(xiàn)金的老年人,用于補貼部分無法滿足養(yǎng)老需求的老年人。 以往文章多數(shù)是描述以房養(yǎng)老在政策運行時的困難和原因分析,要么就是基于供給和需求相結(jié)合的模型分析以房養(yǎng)老的潛在規(guī)模和特征［1］,并利用CHARLS 調(diào)查驗證房產(chǎn)抵押的預(yù)估價值和老年人預(yù)期壽命相比,得出以房養(yǎng)老在價值風(fēng)險上的問題。 本文在傳統(tǒng)以房養(yǎng)老——反向抵押貸款的基礎(chǔ)上引入租房體系,利用AHP 層次分析法建立以房養(yǎng)老＋租房系統(tǒng)模式的發(fā)展模型,結(jié)合專家咨詢法對指標(biāo)進(jìn)行比較,并構(gòu)建判斷矩陣,計算各指標(biāo)權(quán)重,最終建立以房養(yǎng)老＋租房體系的評價模型。

1 融入租房體系的以房養(yǎng)老模式的發(fā)展SWOT 定性分析

1.1 融入租房體系的以房養(yǎng)老優(yōu)勢

以房養(yǎng)老顧名思義就是用所有權(quán)屬于自己的房產(chǎn)抵押給金融機構(gòu),金融機構(gòu)對其房產(chǎn)的價值和未來的波動情況,以及貸款人的生命預(yù)期進(jìn)行評估,以定期支付的方式付給貸款人養(yǎng)老金。 借款人逝世后收回房產(chǎn),并將房產(chǎn)置于二手市場售賣,取得資金。這種方式類似于買房時按揭貸款的逆向過程,對現(xiàn)金少的老年人來說是有利的,可以有效的利用房產(chǎn)資源,同時增加了金融機構(gòu)的盈利模式。

(1)有效緩解人口老齡化未富先老的情況。 中國的養(yǎng)老保險還沒有全覆蓋,社會養(yǎng)老保險實施較晚,存在養(yǎng)老金缺口。 以房養(yǎng)老的出現(xiàn),至少能夠緩解部分有房產(chǎn)但沒有參與養(yǎng)老保險的老年人,同時也可以減輕在養(yǎng)老金方面的壓力。

(2)有利于金融機構(gòu)的周轉(zhuǎn)和增值業(yè)務(wù)。 以房養(yǎng)老是通過金融利用房產(chǎn)套現(xiàn)變現(xiàn)的方式,可以增加價值上的流動。 通過房產(chǎn)抵押可以在一定程度上保存現(xiàn)有資產(chǎn),取得資金。 也可以通過評估老年人的預(yù)期壽命和市場利率找到盈利點,增加了金融機構(gòu)盈利的方式,避免把所有的雞蛋都放在一個籃子里,降低了投資風(fēng)險［2］。

1.2 融入租房體系的以房養(yǎng)老的劣勢

(1)存在抵押風(fēng)險。 使用商品房做抵押,房屋價值必然會受到市場波動的影響而存在風(fēng)險,金融機構(gòu)得到房產(chǎn)后委托給二手房機構(gòu)時還存在委托風(fēng)險。 如果市場的變動導(dǎo)致房產(chǎn)價值低于抵押時預(yù)估的價值,此時金融機構(gòu)就會產(chǎn)生損失,這部分損失就是機會損失。

(2)可能存在長壽風(fēng)險和道德風(fēng)險。 貸款人對自己的健康狀況是非常清楚的,但金融機構(gòu)只能通過大數(shù)據(jù)測算借款人的健康狀況,從而和房產(chǎn)價值進(jìn)行比較,得出預(yù)期價值并支付養(yǎng)老金。 這樣的信息不對稱,會導(dǎo)致道德風(fēng)險的存在。 貸款人可能故意隱瞞自己的健康狀況,使自己的生活品質(zhì)得到保障。 金融機構(gòu)可能會高估房產(chǎn)價值而給與過多的養(yǎng)老金,從而造成損失。

(3)市場會影響政策的推行。 市場是存在風(fēng)險的,利率的波動會影響金融機構(gòu)的決策。 市場的利率大于房產(chǎn)租房盈利,金融機構(gòu)可能選擇其他投資方式代替倒按揭形式的租房。 此時以房養(yǎng)老就會出現(xiàn)有房沒處賣的情況,而且金融機構(gòu)的倒按揭一般采用固定利率,受市場風(fēng)險的影響很大。

1.3 融入租房體系的以房養(yǎng)老的機會分析

(1)多種選擇的以房養(yǎng)老模式。 融入租房系統(tǒng)的以房養(yǎng)老,使得既有傳統(tǒng)觀念又想保證老年生活質(zhì)量的老年人可以不用轉(zhuǎn)移自己的產(chǎn)權(quán)所有權(quán)就可以得到養(yǎng)老金。 在傳統(tǒng)以房養(yǎng)老倒按揭的基礎(chǔ)上又增加了一種選擇。 存房＋養(yǎng)老保全了這部分老年人的退路,還可以將自己的房產(chǎn)留個后人。

(2)金融機構(gòu)和貸款人的風(fēng)險降低。 傳統(tǒng)的倒按揭方式是使用固定利率計算的,對市場風(fēng)險和政策風(fēng)險的可控性不強。 采用租房系統(tǒng),可以隨時根據(jù)市場的利率分期簽約,在市場利率較高時適當(dāng)降低養(yǎng)老支付金,而當(dāng)市場利率較低時適當(dāng)調(diào)高養(yǎng)老支付金。 租房分期簽約的另一個優(yōu)勢是如果貸款人在合約到期前死亡,按照傳統(tǒng)倒按揭的方式,房產(chǎn)的所有權(quán)是要轉(zhuǎn)移給金融機構(gòu)的,雖然金融機構(gòu)會根據(jù)房產(chǎn)當(dāng)時的估值將沒付完的養(yǎng)老金支付給貸款人的繼承者。 但基于傳統(tǒng)觀念,貸款人更希望將房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給后人。 租房系統(tǒng)避免了這樣的問題。

(3)減輕了養(yǎng)老壓力有利于社會和諧。 先前以房養(yǎng)老的方式雖然在一定程度上緩解了國家養(yǎng)老金的負(fù)擔(dān)。 但我國傳統(tǒng)繼承房產(chǎn)的觀念根深地固,短時間改變還是存在很大難度,成為傳統(tǒng)以房養(yǎng)老推行中的障礙。 加入租房體系使得原來需要轉(zhuǎn)移的房產(chǎn)可以保留下來,既不會破壞老年人的想法,也不會破壞代際間的和諧。

1.4 融入租房系統(tǒng)的以房養(yǎng)老威脅分析

(1)租房體系的收益影響貸款人的決策。 融入租房系統(tǒng)的以房養(yǎng)老,雖保存了老年人對房產(chǎn)的歸屬感,但租房的收益肯定比傳統(tǒng)倒按揭支付養(yǎng)老金要少。 而且通常針對的人群,要么是在已有住所的前提下,要么就是已經(jīng)在養(yǎng)老院生活。 如果養(yǎng)老院的費用高于租房獲得的收益,這部分的差額是需要老年人自己解決的。

(2)房屋質(zhì)量得不到保證。 將房產(chǎn)交給金融機構(gòu)進(jìn)行出租,雖然收益有保障,但是承租人肯定沒有所有人更愛惜自己的房子。 由于年久失修,也會影響房產(chǎn)的價值,進(jìn)而造成了貸款人的損失。

(3)嚴(yán)格的市場監(jiān)管和完善法律法規(guī)的缺失。無論是傳統(tǒng)的以房養(yǎng)老還是融入租房系統(tǒng)的模式,都沒有很完善的法律法規(guī)約束,這樣會導(dǎo)致市場漏洞,使老年人的權(quán)益得不到保障。 又由于沒有權(quán)威的第三方去預(yù)估房產(chǎn)的價值和保證交易的公平公正,導(dǎo)致很多老年人放棄這個決策。

2 租房＋養(yǎng)老模式發(fā)展的SWOT＿AHP 分析

2.1 建立模型

租房體系養(yǎng)老模式的層次結(jié)構(gòu)模型如圖1 所示。

圖1 租房體系的以房養(yǎng)老模式的層次結(jié)構(gòu)模型Fig. 1 Hierarchical structure model of the house-for-pension model of the rental system

通過上述分析和有關(guān)文獻(xiàn)構(gòu)建模型指標(biāo)如表1 所示。

表1 SWOT 矩陣因子Tab. 1 SWOT matrix factors

對其賦值構(gòu)造關(guān)于租房＋以房養(yǎng)老模式發(fā)展的影響因素的系統(tǒng)判斷矩陣如表2 所示,因子判斷矩陣如表3～表6 所示。

表2 系統(tǒng)對比矩陣Tab. 2 System comparison matrix

表3 因子對比矩陣STab. 3 Factor comparison matrix S

表4 因子對比矩陣WTab. 4 Factor comparison matrix W

表6 因子對比矩陣TTab. 6 Factor comparison matrix T

最后,綜合所有判斷矩陣的計算結(jié)果,并按照不同層級分類匯總,對所有計算權(quán)重進(jìn)行排序,得出系統(tǒng)模型的層次總排序,如表7 所示,將所有矩陣計算權(quán)重進(jìn)行排序和一致性檢驗。

表7 層次總排序及一致性檢驗結(jié)果Tab. 7 Total ranking and consistency test results

2.2 模型分析

根據(jù)系統(tǒng)模型SWOT 分析可以得到,在系統(tǒng)判斷矩陣中CR = 0.099 1＜0.1,符合一致性標(biāo)準(zhǔn)并通過一致性檢驗,是一致性矩陣。 外部機會和威脅的權(quán)重分別為：0.480 7、0.240 3、0.125 4、0.153 6,從中可以發(fā)現(xiàn)內(nèi)部優(yōu)勢對其影響最大,其次是內(nèi)部劣勢因素。 證明了“租房體系下的以房養(yǎng)老”的優(yōu)勢明顯可以改善老年人養(yǎng)老選擇。 同時也發(fā)現(xiàn)外部機遇和威脅對其影響較小。

在各個因子判斷矩陣中可以看到,所有的因子判斷矩陣的一致性比值CR 都小于0.1,并通過一致性檢驗。 而在各個影響因素在組內(nèi)所占的權(quán)重中“資金周轉(zhuǎn)”的權(quán)重0.558 4是最大的,這說明以房養(yǎng)老在該模式下,有效的保證資金周轉(zhuǎn)是關(guān)鍵的內(nèi)部因素。 通過分析各個因素在總的系統(tǒng)中所占的權(quán)重,資金周轉(zhuǎn)S2、人口老齡化S1、選擇多樣化W1 和房屋質(zhì)量T2 的權(quán)重較大, 分別為0.268 4、0.153 6、0.142 6、0.074 3。 這也正反應(yīng)出租房體系下的以房養(yǎng)老主要受到資金周轉(zhuǎn)、人口老齡化、老年人選擇的多樣化問題和房屋質(zhì)量的制約。

3 結(jié)束語

本文結(jié)合SWOT＿AHP 模型的分析結(jié)果得知：資金周轉(zhuǎn)是老年人決定租房體系下以房養(yǎng)老的決策影響的關(guān)鍵因素。 證明了這種模式可以有效激勵老年人選擇該養(yǎng)老模式。 但在當(dāng)前以房養(yǎng)老的模式下,對房產(chǎn)租用的監(jiān)管不到位,產(chǎn)權(quán)人往往因為擔(dān)心自己的房產(chǎn)受到破壞而放棄這種養(yǎng)老模式。 在這種情況下就需要政第三方機構(gòu)加強監(jiān)管,保障老年人房產(chǎn)權(quán)益。

總之,要推動租房體系下以房養(yǎng)老的模式,必須加大扶持力度,同時做好公共管理的職責(zé),加強監(jiān)管。 讓老年人的養(yǎng)老模式可以有多一種選擇。 其次金融機構(gòu)應(yīng)該加強其管理能力,不斷吸收有關(guān)專業(yè)的管理人才,避免金融風(fēng)險,樹立品牌形象,提供更好更便捷的服務(wù)與功能。