對(duì)樓市匯率的一點(diǎn)分析

譚志軍

摘要：地產(chǎn)在我國近20多年，為城市化進(jìn)程，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，人口就業(yè)，作出突出貢獻(xiàn)，成為中國經(jīng)濟(jì)的重要支柱。當(dāng)?shù)禺a(chǎn)畸形發(fā)展，嚴(yán)重泡沫化，而各級(jí)政府又不得不依靠，土地財(cái)政時(shí)，它已形成一顆毒瘤。我們土地交易冷淡，樓市庫存加大，我們各地方政府就想拉起樓市，各種政策加熱它，這不是要把一個(gè)東西放在火上烤，泡沫大之，容易熱破。我們地方政府時(shí)刻為樓市保駕護(hù)航，政策稍緊點(diǎn)，樓市跌多點(diǎn)點(diǎn)，各級(jí)政府就害怕了，財(cái)政收入下降，GDP增幅下滑了。為什么我們要這樣人為去護(hù)航一個(gè)虛高的產(chǎn)業(yè)，而不按市場(chǎng)需求，人民收入去決定它的價(jià)格，撥苗助長(zhǎng)，這是短時(shí)效益，不是長(zhǎng)久之計(jì)。我們?yōu)槭裁礇]有壯士斷腕的決心，去發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)，減輕社會(huì)生活成本，增加經(jīng)濟(jì)，消費(fèi)活力。

關(guān)鍵詞：樓市;匯率;分析

一、地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的作用

地產(chǎn)在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)，也提高了工業(yè)生產(chǎn)成本，居民消費(fèi)萎縮，社會(huì)資金分流。而我們還得繼續(xù)印鈔，來穩(wěn)住樓市，貸款給企業(yè)去繼續(xù)去開發(fā)樓盤，居民去按揭買房;當(dāng)樓市嚴(yán)重脫離，正常居民收入比，租房效益比時(shí)，哪就是出問題了。試想我國的樓市值，等同一個(gè)歐洲加個(gè)美國的經(jīng)濟(jì)總和，這是個(gè)多可怕，嚇人的事。我們各地方政府應(yīng)盡快擺脫對(duì)土地財(cái)經(jīng)的依賴，對(duì)建筑產(chǎn)業(yè)的蜜愛，住房已經(jīng)夠多了，極時(shí)開辟新財(cái)經(jīng)線路。

二、外匯對(duì)地產(chǎn)的作用

外匯，貨幣基礎(chǔ)，自美元與石油掛鉤后，就成美金了，世界通用流通貨幣，各國主要外匯成分是美元，全球百分70的貿(mào)易結(jié)算貨幣也是美元。各國印鈔，是根據(jù)有多少美元外匯來印的，這也讓美元成各國貨幣之錨。如果不加顧忌的印，哪會(huì)讓本國貨幣嚴(yán)重貶值，美國也不例外，美元大量供過于求，會(huì)失去含金量，推高全球物價(jià)。

而現(xiàn)在我國有外匯，差不多3 萬億美元，而外資存在我國的外匯，就達(dá)好幾千億。一旦外資把存在我國的錢轉(zhuǎn)走，后果非常嚴(yán)重。我國外匯最多時(shí)4 萬億多，這些年我們總共印了100多 200萬貨幣，已經(jīng)嚴(yán)重偏離貨幣之錨的基礎(chǔ)。這么多貨幣，雖然大部分關(guān)進(jìn)了樓市，但是還是有不少熱錢在市場(chǎng)空轉(zhuǎn)，抬高物價(jià)。而高高在上的房?jī)r(jià)，我們各級(jí)政府，卻又不讓它跌什么，哪還得繼續(xù)印鈔來供應(yīng)樓市，維持新的接盤，大多數(shù)資金，是關(guān)在里面了，是很難出來了。

我們也不能，讓它們大量出來，出來會(huì)加深通脹，有價(jià)沒有什么市場(chǎng)的樓市，就這樣橫盤著，不讓它大漲，也不讓跌太多。但是這幾年，全國人民的收入很難成幾倍的增長(zhǎng)，沒有只漲不跌的東西，我們的人口生育在逐年減少，老齡化越來越大。

當(dāng)一些房地產(chǎn)公司，在嚴(yán)重負(fù)債，困難重重，加大降價(jià)，回籠資金時(shí);地方政府不高興了，強(qiáng)行干預(yù)，這樣必讓債務(wù)嚴(yán)重的地產(chǎn)公司破產(chǎn)，或爛尾，形成銀行不少壞帳。更加令人難以接受的是，公司樓盤后期房，根據(jù)市場(chǎng)或自身情況，價(jià)格下調(diào)多點(diǎn)，這些前期買房的業(yè)主，又到地產(chǎn)公司門口鬧事，要求退房，退款，退差價(jià)，打鬧銷售部。既然業(yè)主買房時(shí)，是按合同而行事的，上面的價(jià)格也寫在合同上，你同意了簽了字，怎么能反悔。我們應(yīng)該要尊守合同，守信用，維持法律。房?jī)r(jià)一跌多點(diǎn)，你就鬧，房?jī)r(jià)比原來漲很多，哪開發(fā)商不也可毀約，叫你補(bǔ)差價(jià)叫你退房。我們昨天買的水果，菜或家具，今天跌了，哪是不是也可以去退，退差價(jià)，這樣會(huì)讓國民引起信用危機(jī)。哪為什么不能像商家那樣，如果哪方違反合同內(nèi)容，去進(jìn)行訴訟，而不是去打鬧。我們是一個(gè)依法治國的國家，不會(huì)法不責(zé)眾，人人都應(yīng)該尊守。而政府更應(yīng)該讓違法者，打鬧者，予以懲戒，不能放之任之。

而外匯的大量縮少，貨幣大幅貶值，實(shí)業(yè)缺少一好的環(huán)境，會(huì)影響全民的生活，生計(jì)，中華民族偉大復(fù)興時(shí)間。人民生活質(zhì)量的大幅下降，工業(yè)的生產(chǎn)成本的跳躍上升，社會(huì)資金不大量投入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，這就不得不引起我們重視。

我們這幾年外匯，都很難大量增加了，因?yàn)槲覀兂隹谠谖s，新興戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)大多還在培育中，高科技產(chǎn)品基本被歐美占有，低端老動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，又被東南亞搶走很多，面臨非常不利的局面。這也是我國大力對(duì)外，推動(dòng)一帶一路絲綢之路，擴(kuò)大對(duì)一帶一路國家基建機(jī)械，特高壓電路，鋼鐵水泥等輸出的一個(gè)因子。我國推行絲綢之路，可以打破外國對(duì)我國海洋島鏈封鎖，從陸路直通西亞歐洲，非洲貿(mào)易，建立陸路貿(mào)易通道。配合這些舉措，我們建立了亞投行，絲路基金等，推動(dòng)貿(mào)易用人民幣交易，擴(kuò)大人民幣國際化，并爭(zhēng)奪金融話語權(quán)，但是我國的貨幣含金量不高，經(jīng)濟(jì)實(shí)力還不夠極強(qiáng)，愿意現(xiàn)在同我們?nèi)嗣駧沤Y(jié)算的國家不多?？梢哉f，我們大力推動(dòng)人民幣貿(mào)易，人民幣石油，人民幣黃金，是與美國搶脫金融話語權(quán)，動(dòng)了美國奶酪，這么大一塊利益，美國也不會(huì)輕易讓出，必會(huì)想盡腦汁反抗阻擊，這需要不短的時(shí)間，我們才能實(shí)現(xiàn)。我們對(duì)內(nèi)刺激了消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，啟動(dòng)了樓市牛市，帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)幾年時(shí)間篷勃發(fā)展，并也在加快經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，可以說近幾年我們的GDP多半來自地產(chǎn)和消費(fèi)，內(nèi)需也走到極限。我們現(xiàn)在很難看出政府維護(hù)誰，保駕誰，好像是要保護(hù)房?jī)r(jià)，當(dāng)外匯急減，匯率大跌時(shí)，又積極干預(yù)。

三、今后幾年地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的思考

今后幾年，我們的經(jīng)濟(jì)會(huì)繼續(xù)探底，去掉地產(chǎn)基建因子，現(xiàn)在暫時(shí)看不到啟穩(wěn)的跡像。如果我們的外匯，不斷減少，貨幣不斷貶值，影響我們生活的重要東西，無法去大量進(jìn)口，石油，糧食，礦石，電子元件等等。GDP的數(shù)值其實(shí)沒有那么重要，我們今后各級(jí)政府，不用去設(shè)定，完成一個(gè)增長(zhǎng)標(biāo)準(zhǔn)，關(guān)鍵是做好企業(yè)的轉(zhuǎn)型，扎實(shí)工業(yè)基礎(chǔ)，提高百姓收入，過幾年，我們的經(jīng)濟(jì)會(huì)更快回升。

我們必須要早解決問題，早解決比晚解決有利，不能頭疼醫(yī)頭，腳疼醫(yī)腳，或拖著不大治，必須要有療瘡?fù)诙镜臎Q心。把貨幣的水龍頭按住，把熱錢引入銀行或?qū)崢I(yè)，這就需要大幅加息。雖然經(jīng)濟(jì)會(huì)陣疼，但是貨幣的價(jià)值會(huì)顯著提高，房?jī)r(jià)的大跌，雖然會(huì)引起社會(huì)的局部不安，銀行形成短時(shí)間的一定壞帳。但是投機(jī)炒房的只是小部分人，大部分買房的，還是自己居住，他們就算房?jī)r(jià)大跌，根據(jù)銀行抵押協(xié)議，他們是不能不要房的，拋房斷供的，實(shí)在遇到極大困難，還可以到銀行申請(qǐng)延長(zhǎng)貸款。也可以采取保守療法，經(jīng)濟(jì)震蕩少，每年讓房?jī)r(jià)跌幅不超過百分15，分幾年擠掉虛胖。地產(chǎn)已經(jīng)完成了這幾年的經(jīng)濟(jì)使命，我們?cè)诮ǖ暮鸵呀?jīng)建成的住房，夠40多億人口住了，可以說我們超前做了后20年的事情，再不大力壓縮規(guī)模，恐是對(duì)土地，資金，材料的浪費(fèi)和沉淀。

我們的貨幣速度現(xiàn)在到了峰值，近10來年從40萬億擴(kuò)張到快200萬億，政府，企業(yè)，個(gè)人，債務(wù)已經(jīng)超過國際警介線很多。這幾年我們的居民債務(wù)上升極快，這也對(duì)應(yīng)了近幾年的樓市，車市繁榮，居民已無力再大舉擴(kuò)大消費(fèi)。

四、結(jié)論

外匯的大量縮少，貨幣的大幅貶值，實(shí)業(yè)缺少一個(gè)好的環(huán)境，會(huì)影響全民的生活，生計(jì)，中華民族偉大復(fù)興時(shí)間。人民生活質(zhì)量的大幅下降，工業(yè)的生產(chǎn)成本跳躍上升，社會(huì)資金不大量投入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，人心浮躁，這就不得不引起我們政府重視。樓市，匯率，個(gè)人拙見，應(yīng)該取其重，舍起輕，摟其實(shí)，拋其華，重視外匯跟實(shí)業(yè)。

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