閑置土地利用與低效用地盤活的建議和策略

陳文麗

摘 要： 現(xiàn)今，隨著土地資源的稀缺和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求的矛盾日益明顯，低效用地和閑置土地在我國(guó)各個(gè)區(qū)域都還不同程度的存在。針對(duì)此項(xiàng)問題，對(duì)閑置土地和低效用地進(jìn)行了分析和探討，對(duì)現(xiàn)階段閑置土地和低效用地的問題提出相應(yīng)的建議和應(yīng)對(duì)策略。

關(guān)鍵詞： 閑置土地;低效用地;處置盤活;有效策略

【中圖分類號(hào)】S289 ? ? 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A ? ? 【DOI】10.12215/j.issn.1674-3733.2020.33.020

隨著機(jī)構(gòu)改革的調(diào)整，國(guó)土部門職能已由單一的土地資源管理轉(zhuǎn)型為多元化的自然資源管理，但在18億畝耕地紅線的底線約束下，合理的利用和開發(fā)土地資源依然是社會(huì)發(fā)展和地區(qū)經(jīng)濟(jì)的重要基石。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷推進(jìn)，對(duì)于土地的需求量日趨加大，政府相關(guān)的部門也較為的關(guān)注土地使用的問題，特別是對(duì)于一些閑置土地和低效用地較為的重視?；?，對(duì)低效和閑置土地的實(shí)際狀況進(jìn)行了深入的調(diào)查，并運(yùn)用科學(xué)的方法進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計(jì)，進(jìn)而充分的發(fā)揮出低效和閑置土地的效益，對(duì)于各地的區(qū)域用地指標(biāo)緊張的問題進(jìn)行有效的緩解和解決。

1 現(xiàn)階段低效和閑置土地盤活利用的現(xiàn)狀及問題

1.1 認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不夠完善

在現(xiàn)階段對(duì)于閑置和低土地的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)還不夠明確，由于認(rèn)定涉及的范疇較廣，會(huì)牽扯到很多的利益體，特別是在低效用地的認(rèn)定上，實(shí)施的難度較大，缺乏一個(gè)明確和清晰的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。土地牽涉到很多群體的利益，不管是在閑置土地還是在低效用地上，在土地統(tǒng)計(jì)和認(rèn)定上的難度都較高，這也是閑置和低效土地根本上的問題所在。

1.2 招資引資引入制約

地方政府通常把招商引資工作作為發(fā)展的重要環(huán)節(jié)，而對(duì)于企業(yè)來說，在交通、人文等投資環(huán)境適應(yīng)的條件下，土地資源的供給與產(chǎn)出的優(yōu)劣勢(shì)，就作為“吸金引鳳”的重要支撐。特別是經(jīng)濟(jì)條件相關(guān)較弱的地區(qū)，在招商、穩(wěn)商、優(yōu)商的大環(huán)境下，有些地方更注重有商來，而在短時(shí)期內(nèi)對(duì)其企業(yè)的綜合實(shí)力的不能準(zhǔn)確的綜合考證，在土地供給上會(huì)拋出先用后補(bǔ)的政策，往往會(huì)造成企業(yè)后期資金短缺，形成閑置或低效。

1.3 開發(fā)商存在囤積“圈地”現(xiàn)象

土地是一種稀缺的自然資源，其具有增值和保值的特性。長(zhǎng)遠(yuǎn)客觀的分析其具有很好的增值預(yù)期，比起正常的開發(fā)來說囤積和炒賣具有更大的效益，相對(duì)比具有利潤(rùn)更高、風(fēng)險(xiǎn)更小、周期時(shí)間更短等優(yōu)勢(shì)[1]。所以，一些開發(fā)商在意識(shí)到這些獲取利益的方式以后，不在注重土地的產(chǎn)出效應(yīng)，而轉(zhuǎn)為更加的注重升值效應(yīng)。開發(fā)商一味的囤積土地，延遲開發(fā)導(dǎo)致土地閑置的問題出現(xiàn)。

2 對(duì)于低效和閑置土地盤活利用的建議和策略

2.1 加強(qiáng)認(rèn)定和清理強(qiáng)度

在對(duì)低效和閑置土地明確的認(rèn)定上，要出臺(tái)具有規(guī)范性的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，將閑置和低效土地進(jìn)行分類劃分，并明確每個(gè)類別的認(rèn)定指標(biāo)。要積極的開展摸查摸底工作，并建立屬于閑置和低效用地臺(tái)賬，通過臺(tái)賬記錄信息對(duì)閑置土地進(jìn)行探討，并分析其形成的原因，要堅(jiān)守實(shí)事求是的原則，對(duì)具體的問題具體的分析[2]。另外，還要考慮每一塊土地的實(shí)際情況和歷史緣由，針對(duì)問題制定出最為適宜和有效的解決方案。

2.2 對(duì)土地進(jìn)行分類處置

將各類閑置和低效用地進(jìn)行分類，在數(shù)據(jù)庫的基礎(chǔ)上充分的考慮形成閑置和低效的原因，并根據(jù)不同的原因、類別制定不同的處置方案。首先，要針對(duì)閑置土地一年以上的建設(shè)單位征收閑置土地費(fèi)用。其次對(duì)于已開發(fā)但開發(fā)面積不足1/3（總投資不足25%）的建設(shè)單位不僅要征收閑置費(fèi)用，還要對(duì)建設(shè)單位的資質(zhì)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、土地需求進(jìn)行在評(píng)估。再次，對(duì)于實(shí)在無力建設(shè)開發(fā)的單位開展協(xié)調(diào)收回，并給予適宜的補(bǔ)償。最后，對(duì)于超過兩年的閑置土地，采用無償?shù)姆绞接枰允栈兀栈氐耐恋匾皶r(shí)的納入國(guó)有儲(chǔ)備，通過存量建設(shè)的方式進(jìn)行有效的管理和利用。

2.3 政府要主導(dǎo)深挖潛力統(tǒng)籌利用

政府要主導(dǎo)統(tǒng)籌對(duì)存量建設(shè)土地的有效利用和盤活，因?yàn)椴煌拈e置和低效土地在類型、管理、形成原因上都各有不同，政府主導(dǎo)解決和化解難題，有助于全面的提升各類土地的利用效果。在盤活和利用的土地當(dāng)中，對(duì)于違反土地出讓合作、逾期不開發(fā)、長(zhǎng)期閑置的單位，要嚴(yán)格的按照相關(guān)的政策和法律予以收回和征收，在進(jìn)行從新的處置。在城中村的改造當(dāng)中，要積極的借鑒和吸取發(fā)達(dá)城市的經(jīng)驗(yàn)，通過確權(quán)的形式將集體建設(shè)土地確權(quán)為國(guó)有建設(shè)用地，按照相關(guān)的法律和規(guī)定進(jìn)行出讓、存儲(chǔ)和收購。而對(duì)于并沒有開展改造的城中村集體建設(shè)土地，可以通過申報(bào)集體土地片收的方式，然后在進(jìn)行出讓。而在舊城的改造當(dāng)中，政府要實(shí)行因地制宜積極推進(jìn)，合理、科學(xué)的進(jìn)行拆遷和改造，進(jìn)而增加用地的空間。在現(xiàn)有企業(yè)低效用地的情況下，要主動(dòng)的與企業(yè)進(jìn)行溝通和交流，鼓勵(lì)企業(yè)加強(qiáng)土地容積率和加強(qiáng)投入，積極應(yīng)用各類方法推進(jìn)回購進(jìn)度，然后在依法實(shí)施出讓。

2.4 構(gòu)建健全控制和預(yù)防體系

構(gòu)建健全控制和預(yù)防體系是土地盤活和利用內(nèi)容中較為重要的一項(xiàng)工作內(nèi)容。其主要體現(xiàn)為以下幾個(gè)方面。第一針對(duì)新增的建設(shè)用地，在土地進(jìn)行使用和開發(fā)之前要加強(qiáng)審批，依據(jù)國(guó)家相關(guān)的規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。第二對(duì)土地存量進(jìn)行盤活和利用時(shí)，黨委政府要做好考核的工作，結(jié)合當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)實(shí)況進(jìn)行存量、規(guī)模的考核，制定出城市用地規(guī)劃，有助于土地的利用價(jià)值發(fā)揮出最大的效益[3]。第三要建立相應(yīng)的獎(jiǎng)懲機(jī)制，鼓勵(lì)土地開發(fā)的企業(yè)和單位不斷的提升土地的利用價(jià)值，進(jìn)而提升閑置和低效土地的應(yīng)用水平;同時(shí)，對(duì)于未按土地合同約定按時(shí)開發(fā)、投資額未達(dá)標(biāo)、土地產(chǎn)值效能低下的企業(yè)制定低效退出體系，實(shí)行土地資源再配置。第四要做好監(jiān)管，對(duì)于供應(yīng)后的監(jiān)管就是對(duì)已經(jīng)取得使用權(quán)的單位和企業(yè)進(jìn)行有力的監(jiān)管。

另外，還要優(yōu)化招商引資政策，將關(guān)口前移至招商引資環(huán)節(jié)，在招商引資合同簽訂的過程中，對(duì)閑置和低效土地進(jìn)行明確的規(guī)定，規(guī)定建設(shè)單位的開發(fā)范圍。同時(shí)還要做好定期再評(píng)估和跟蹤，積極的督促建設(shè)單位及時(shí)解決問題，促進(jìn)土地資源全面、持續(xù)發(fā)展。

結(jié)語：綜上，隨著城市和鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)的不斷推進(jìn)，土地資源的需求量逐漸的加大，進(jìn)而也導(dǎo)致了土地供需矛盾越來越明顯。要積極的對(duì)地方土地資源進(jìn)行調(diào)查和摸底，對(duì)于閑置和低效用地采用有效的處置和清理，通過開發(fā)盤活地區(qū)的土地資源，進(jìn)而發(fā)揮出土地資源的最高效益。

參考文獻(xiàn)

[1] 黃奎.低效用地和閑置土地盤活利用的途徑分析[J].中國(guó)高新區(qū)，2019，000（016）：255-125.

[2] 張欽.低效閑置土地依法盤活利用分析[J].南方農(nóng)業(yè)，2020，014（002）：80-81.

[3] 付靖凱，吳正偉.低效用地和閑置土地利用盤活的對(duì)策思考[J].工程建設(shè)與設(shè)計(jì)，2019，000（006）：226-227.