房地產企業(yè)涉稅風險管控策略分析

謝思淼

摘要：房地產行業(yè)一直是我國重要的稅源行業(yè)，這也使得房地產行業(yè)稅收問題備受關注，特別是實施營改增后，房地產行業(yè)涉稅環(huán)境更加復雜化。在這種環(huán)境下，本文對房地產企業(yè)涉稅風險進行深入分析，并積極采取有效的措施加以控制，以此來促進房地產企業(yè)健康、可持續(xù)發(fā)展。

關鍵詞：房地產企業(yè);涉稅風險;增值稅;所得稅;管控策略

房地產企業(yè)工程項目具有開發(fā)周期長及環(huán)節(jié)多等特點，而且每一個環(huán)節(jié)都存在涉稅問題，隨之也帶來了一定的涉稅風險。因此，對房地產企業(yè)財務人員來說，其需要結合企業(yè)實際情況，及時找出涉稅風險，并構建完善的涉稅風險防控體系，以此來促進房地產企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標順利實現。

一、房地產企業(yè)涉稅風險分析

（一）增值稅涉稅風險

房地產企業(yè)在實際會計處理過程中，存在沒有嚴格按照規(guī)定確認銷售收入的問題，部分企業(yè)在確認銷售收入時，并沒有考慮預售外開發(fā)的產品，將賬外經營收入隱匿，從而使企業(yè)出現了涉稅風險。部分房地產企業(yè)還會將自身建設的商品房分給員工作為股利分配，或以此進行投資。以上情形發(fā)生時由于賬務處理中未計入這些銷售收入，企業(yè)存在未按規(guī)定繳納稅款的問題。此外，在房地產企業(yè)實際運營過程中，為抵扣進項稅額，其往往在開增值稅專用發(fā)票時存在虛寫金額的行為。另外，進項稅額未按規(guī)定進行抵扣，由此也會引發(fā)涉稅風險。

（二）所得稅涉稅風險

為減少企業(yè)所得稅的繳納，房地產企業(yè)在會計工作中存在人為增加開發(fā)成本的情況，如取得虛假發(fā)票或將不合規(guī)票據進行稅前抵扣。在具體操作過程中，部分集團企業(yè)為增加開發(fā)成本，存在將集團內部一些公司的貸款利息計入開發(fā)成本的問題，且缺乏金融機構的合法憑證作為依據。為減少銷售收入，一些企業(yè)在開展關聯購銷業(yè)務時，銷售收入的確認不符合獨立性交易原則。除此之外，房地產企業(yè)還存在成本和費用劃分不當的情況，在具體的會計核算過程中，沒有嚴格區(qū)分完工產品和未完工產品，且銷售收入、結轉成本都沒有進行及時確認，這些情形必然會導致企業(yè)涉稅風險增加。

（三）土地增值稅涉稅風險

部分房地產開發(fā)項目跨越了營改增前后兩個階段，在土地增值稅計算時未嚴格按照具體的規(guī)定將收入中的增值稅剔除，增值額計算時存在基數不準確的風險。在具體成本歸集過程中，由于費用列支不合理，極易出現風險點，如費用重復扣除、發(fā)票管理不到位、存在不合規(guī)發(fā)票等，這些情況必然也會引發(fā)涉稅風險。

二、房地產企業(yè)涉稅風險管控策略

（一）做好增值稅涉稅風險防范工作

營改增實施后，在當前稅收體制下，房地產企業(yè)在實際發(fā)展過程中，需要對稅務工作給予更多的重視，防范增值稅涉稅風險。在會計核算工作中，企業(yè)要嚴格按照規(guī)定要求對銷售收入及時進行確認，并在確認銷售收入時，準確對可售商品的銷售收入進行核算，對于一些沒有計入預售的額外面積、車庫等，通過銷售獲取的收入也需要進行確認。在進行商品房預售的過程中，企業(yè)需要具體根據預收賬款的3%繳納增值稅。此外，房地產企業(yè)在實際經營過程中，還需要重視發(fā)票管理，不僅要管好增值稅發(fā)票的使用，同時為能夠對進項稅額進行抵扣，與上游企業(yè)合作時，宜選擇具有一般納稅人資格的企業(yè)，這樣合作過程中才能夠獲取增值稅發(fā)票，而且要嚴禁出現增值稅發(fā)票虛開的情況，有效防范增值稅進項稅額不能抵扣的風險，在進項稅額抵扣的過程中，要注意一切與銷售生產無關的增值稅專用發(fā)票不允許抵扣，新購入的不動產稅額要嚴格按照新規(guī)定進行抵扣。

（二）加強企業(yè)所得稅涉稅風險管控

房地產企業(yè)在運營管理過程中，需要加大管控力度，針對關鍵風險點加強識別，及時發(fā)現并杜絕涉稅風險隱患，防范涉稅風險發(fā)生。在賬務處理工作中，企業(yè)要對預售收入及時進行賬務處理，對視同銷售的成本及時進行確認，在所得稅需要針對借款利息進行抵扣時，需要具備合法的金融機構憑證，且不能超過關聯企業(yè)的債資比。針對企業(yè)所得稅繳納相關的涉稅問題，企業(yè)應積極與稅務機關加強聯系，使其能夠為企業(yè)所得稅籌劃方案的制訂提供有效的建議，這樣可以降低企業(yè)涉稅風險。另外，為實現對涉稅風險的有效防范，企業(yè)還應構建預警機制，具體分析企業(yè)自身稅務水平，將其與行業(yè)水平進行比較，并對分析結果的具體情況仔細查找原因，積極采取有效的措施加以控制。

（三）重視防范土地增值稅涉稅風險

在具體運營過程中，房地產企業(yè)需要對土地增值稅繳納問題給予高度重視，防范出現涉稅風險。在具體工作中，企業(yè)需要針對易出現涉稅風險的各個環(huán)節(jié)提高重視度，在清算土地增值稅的過程中，任何一項扣除項目都需要提供與之相對應的票據。同時會計人員也需要在日常工作中及時收集相應的憑證資料，嚴禁出現重復列支成本的現象，從而有效實現對偷稅漏稅風險的規(guī)避。在確認土地增值稅應稅收入時，企業(yè)通常情況下會采用計稅法，具體確認時會將增值稅銷項稅額剔除。在這一過程中，企業(yè)要嚴格以具體的稅率進行價稅分離，并減去增值稅應納稅額。另外，企業(yè)還需要按照規(guī)定要求對扣除項目進行確認，具體扣除項目中，還需要減去相關的成本費用，項目人員工資和企業(yè)其他部門的人員工資宜分開進行核算，且項目人員工資可以實現全額抵扣，進一步規(guī)避清算中的涉稅風險。

三、結語

在當前市場經濟環(huán)境下，房地產企業(yè)在實際運營過程中，需要嚴格遵循法律法規(guī)和政策規(guī)定，做好三大稅種的核算和繳納工作，嚴禁違法違規(guī)操作行為。特別是營改增全面實施的過程中，房地產企業(yè)更需要重視自身稅收問題，并對實際運營過程中的涉稅風險加大防范力度，確保企業(yè)依法納稅，避免相關涉稅風險，以此助推房地產企業(yè)健康發(fā)展。

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