房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理方法探究

【摘要】每年有關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的討論都是數(shù)不勝數(shù)，與此同時(shí)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)所要繳納的第一大稅也逐漸成為社會(huì)大眾重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容，本論文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理方法做出相關(guān)探究。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);土地增值稅;稅務(wù)處理

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度飛快，而其市場(chǎng)內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈，各企業(yè)要想在這場(chǎng)激烈的角逐中不被對(duì)手淘汰，就要不斷對(duì)于企業(yè)土地增值稅會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理方法做出探究。

1、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅概述與分類

1.1房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅概述

房地產(chǎn)業(yè)可謂是近年來(lái)發(fā)展的比較迅速的行業(yè)，同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)也是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主要支柱，在促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展方面貢獻(xiàn)出巨大的力量，并且它也是我國(guó)國(guó)家財(cái)政稅收的主要來(lái)源之一。在近些年來(lái)，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)不斷的進(jìn)行發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也在于時(shí)代共同進(jìn)行當(dāng)中，然而隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的不斷壯大，隨之而來(lái)的成本費(fèi)用也在不斷的加大，這其中就包括了城鎮(zhèn)土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、城鎮(zhèn)土地征用費(fèi)、動(dòng)遷戶的房屋安置費(fèi)、工程基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑物的安裝費(fèi)等一系列的費(fèi)用支出，具體落實(shí)到每一筆費(fèi)用的款項(xiàng)上面至少每一項(xiàng)工程項(xiàng)目要有100余項(xiàng)相關(guān)費(fèi)用的支出。而對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)所要繳納的土地增值稅來(lái)講，首先就要清楚的了解到土地增值稅的具體含義，土地增值稅就是指在中國(guó)境內(nèi)，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地的土地使用權(quán)以及在土地上方建造的建筑以及其他類型的附著性產(chǎn)物，通過(guò)這些所獲取的一系列的經(jīng)濟(jì)收益要在繳納增值稅的基礎(chǔ)之上繳納個(gè)人或者是單位的一種稅收形式。土地增值稅的特點(diǎn)主要有以下四種，第一種，它是以轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的增值額為納稅對(duì)象進(jìn)行稅款的征收活動(dòng)，我國(guó)的土地增值稅中包含了土地和房屋的轉(zhuǎn)讓與合并所要繳納的稅款，征收稅款的部分是指扣除納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)中所獲得的收入減去我國(guó)稅法中準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目后的剩余部分再對(duì)其征收稅款。第二個(gè)特點(diǎn)是稅款征收的過(guò)程采用的是扣減法以及相應(yīng)的評(píng)估法來(lái)對(duì)其計(jì)算增值稅稅額。在實(shí)際征收土地增值稅的過(guò)程中要充分的考慮到我國(guó)稅收的實(shí)際情況，要對(duì)進(jìn)行交易的房產(chǎn)進(jìn)行專業(yè)化的評(píng)估。第三個(gè)特點(diǎn)就是我國(guó)的土地增值稅是按次數(shù)來(lái)進(jìn)行征收的，土地沒(méi)被轉(zhuǎn)讓以此土地增值稅就要被征收一次。第四個(gè)特點(diǎn)就是按照超額累計(jì)進(jìn)行征稅，土地增值稅的征收是以房產(chǎn)的實(shí)際經(jīng)濟(jì)價(jià)值為征收基礎(chǔ)，房產(chǎn)價(jià)值高，則征收的增值稅就高;房產(chǎn)價(jià)值低，相應(yīng)征收的稅款也就比較低，實(shí)行分級(jí)征稅的政策措施，一般來(lái)講在不超過(guò)扣除項(xiàng)目50%的部分征收的稅率為30%，超過(guò)50%但是不超過(guò)100%的部分按照稅率為40%征收，超過(guò)100%以上的部分按照50%和60%不等進(jìn)行征收。

1.2房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅分類

在我國(guó)可以將房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅分為兩大類，一類為主營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)，另一類為兼營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)。首先對(duì)于主營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)來(lái)講，對(duì)于他們要繳納的土地增值稅就是指他們?cè)诮?jīng)營(yíng)期間所獲得的收益即在會(huì)計(jì)分錄中的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的部分進(jìn)行稅款的繳納，其相應(yīng)所要繳納的土地增值稅在會(huì)計(jì)分錄中計(jì)在經(jīng)營(yíng)稅金及附加科目上，比如一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)將企業(yè)的房產(chǎn)出售后所向財(cái)政部門繳納了800萬(wàn)元的稅款，那么這筆業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)分錄就可以記錄為：

借：經(jīng)營(yíng)稅金及附加? ?800萬(wàn)元

貸：應(yīng)交稅款----應(yīng)交土地增值稅? ?800萬(wàn)元

第二類是兼營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的相關(guān)企業(yè)，對(duì)于這類企業(yè)在經(jīng)營(yíng)期間內(nèi)所繳納的土地增值稅稅額，將其記錄成相應(yīng)的會(huì)計(jì)分錄可以將借方計(jì)為其他業(yè)務(wù)收入，所繳納的稅金可以記錄為其他業(yè)務(wù)支出。

2、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理方法

2.1利用國(guó)家稅收的優(yōu)惠政策進(jìn)行納稅籌劃

相關(guān)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)可以通過(guò)國(guó)家出臺(tái)的相關(guān)的企業(yè)優(yōu)惠政策來(lái)進(jìn)行減稅或是免稅，對(duì)企業(yè)內(nèi)所要繳納的稅款進(jìn)行合理的納稅規(guī)劃，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)部門的相關(guān)工作人員可以通過(guò)企業(yè)內(nèi)部收入的增值額的數(shù)量以及所可以扣除的金額數(shù)量來(lái)去達(dá)成企業(yè)免稅的目標(biāo)。這種操作的前提是要對(duì)于企業(yè)內(nèi)收到的增值額即企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入進(jìn)行準(zhǔn)確無(wú)誤的核算，利用在經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)中的優(yōu)惠政策的進(jìn)行將出售房產(chǎn)所要支付的相關(guān)的費(fèi)用直接計(jì)入到總體的房?jī)r(jià)之中，通過(guò)這種操作方式就可以將企業(yè)所要繳納的稅款在最大的程度范圍內(nèi)進(jìn)行減少，但是這種方法也存在很大的缺陷，采用這種方法減少土地增值稅后會(huì)是得企業(yè)所要繳納的營(yíng)業(yè)稅的數(shù)目變大。所以企業(yè)就要通過(guò)制定一個(gè)相對(duì)完整的納稅籌劃方案來(lái)在一個(gè)合理合法的范圍最大可能的減少稅收。比如可以通過(guò)代建房的方式減少相關(guān)的稅收，只是在過(guò)程中收取一定的代建費(fèi)，不涉及土地的交易，所以也就不用支付高額的土地增值稅的費(fèi)用，是得整個(gè)交易的雙方得到互贏[1]。

2.2利用稅收臨界點(diǎn)進(jìn)行納稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)所要繳納的土地增值稅與可以享受的稅收優(yōu)惠政策也存在不同等級(jí)的劃分，它存在著不同的臨界點(diǎn)，在整個(gè)的房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)域，通過(guò)控制臨界點(diǎn)來(lái)進(jìn)行稅款的減免已經(jīng)是一種非常常見(jiàn)的手段了，這種以臨界點(diǎn)為主要的研究對(duì)象來(lái)減少相關(guān)納稅金額的手段要做好的前提工作就是要在前期進(jìn)行大規(guī)模的項(xiàng)目測(cè)算工作，相關(guān)的財(cái)務(wù)人員要對(duì)于企業(yè)可以參加的稅收優(yōu)惠政策與相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)收入之間進(jìn)行不斷的權(quán)衡，找到二者之間的平衡點(diǎn)，通過(guò)對(duì)于房屋出售價(jià)格的相應(yīng)調(diào)整來(lái)使得房屋的增值率進(jìn)行改變，將企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入控制在土地增值稅的起征起點(diǎn)之前。同時(shí)也可以通過(guò)對(duì)于房產(chǎn)的裝修來(lái)增加增值稅的扣除額度，比如就可以通過(guò)增加房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部員工的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等，還可以增加公司對(duì)于銷售費(fèi)用的投資，但在進(jìn)行這些操作的過(guò)程中壓注意不能觸及法律的紅線，企業(yè)不可以采用偷稅漏稅的行為減少稅款的繳納[2]。

結(jié)論：

綜上所述，通過(guò)整篇文章對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理方法探究與分析可以明顯的看出不同的企業(yè)類型所要繳納的土地增值稅款是不同的，同時(shí)也要針對(duì)不同的情況調(diào)整調(diào)整企業(yè)內(nèi)部的稅務(wù)處理操作，保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠在合理合法的范圍之內(nèi)進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)操作。

參考文獻(xiàn)：

[1]王小燕.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的成本分?jǐn)倖?wèn)題的分析[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2020（16）：185+196.

[2]李新友.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算面臨的挑戰(zhàn)及對(duì)策[J].中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會(huì)計(jì)，2020（06）：28-29.

作者簡(jiǎn)介：

張玲玲（1986.02--），民族：漢，性別：女，籍貫：陜西西安人，學(xué)歷：碩士研究生，畢業(yè)于新疆財(cái)經(jīng)大學(xué)，現(xiàn)有職稱：中級(jí)工程師，研究方向：土地工程財(cái)務(wù)方向。