新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下的房地產(chǎn)融資探討

吳佩飛

摘 要：雖然今年兩會(huì)政策依然是抑制房?jī)r(jià)上漲，但受疫情的影響，各地政府為了緩解資金壓力，對(duì)土地呈現(xiàn)了相對(duì)寬松政策。總體來說，房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來有一定的溢價(jià)空間。本文主要探究，在兩會(huì)后的新型經(jīng)濟(jì)體系下，房地產(chǎn)應(yīng)該如何利用現(xiàn)有市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行合理融資，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)投資收益最大化。

關(guān)鍵詞：新經(jīng)濟(jì)形勢(shì);信貸;融資壁壘;組合融資

文章編號(hào)：2095-4085（2020）09-0065-02

房地產(chǎn)作為投資時(shí)效長(zhǎng)、資金鏈長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)，從項(xiàng)目開始到落地結(jié)束，每一環(huán)節(jié)都不能缺少龐大的資金支持。近幾年來，為了管控房?jī)r(jià)上調(diào)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的融資政策逐漸縮緊，眾多中小型企業(yè)面臨著強(qiáng)大的資金周轉(zhuǎn)壓力，現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)除了面對(duì)政策壁壘、資金壓力、市場(chǎng)管控等，還將面臨著巨大的融資難題。

1 房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)階段的環(huán)境寒冬與未來的發(fā)展春天

1.1 受疫情影響房地產(chǎn)面臨銷售寒冬

2020年的疫情對(duì)房地產(chǎn)來說無疑是重磅一擊，國(guó)內(nèi)眾多大小企業(yè)面臨資金壓力，各企業(yè)所有者對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行拋售套現(xiàn)，讓2020年房地產(chǎn)行業(yè)面臨一輪銷售寒冬。

1.2 國(guó)內(nèi)融資壁壘穩(wěn)固且不斷加深

房地產(chǎn)行業(yè)是受到國(guó)家政策影響較大的行業(yè)。國(guó)家政策的變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)可以說是“牽一發(fā)而動(dòng)全身”。從上個(gè)世紀(jì)八十年代以來，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)融資方式進(jìn)行多次全方位的管控調(diào)控，從最開始的定增融資、到后來到非標(biāo)融資、再到后來出臺(tái)限定商行和信托銀行類不得違規(guī)投資房地產(chǎn)的相關(guān)政策，為調(diào)控房?jī)r(jià)，規(guī)范房企投資，國(guó)家政策管控不斷嚴(yán)格，政策壁壘也“越壘越高”[1]。

1.3 現(xiàn)樓面地價(jià)及存量市場(chǎng)未來溢價(jià)較高

受大環(huán)境影響，2020年房地產(chǎn)面對(duì)一定的寒冬環(huán)境，但為了扶植疫情后的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，將會(huì)持續(xù)一段時(shí)間的貨幣寬松政策。各地政府為了幫扶當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，也會(huì)對(duì)土地政策進(jìn)行一定寬松處理，部分地區(qū)房地產(chǎn)亦會(huì)迎來一定的發(fā)展春天。

2 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)面臨的融資難題

2.1 資金龐大融資周期較長(zhǎng)

房地產(chǎn)行業(yè)的項(xiàng)目基本屬于周期長(zhǎng)、資金龐大的投資型產(chǎn)品。就其融資來說，其周期相對(duì)較長(zhǎng)。如果是針對(duì)零散的投資用戶，長(zhǎng)周期慢收益存在一定的風(fēng)險(xiǎn)性和不穩(wěn)定性，雖然收益較高[2]。但是主要融資對(duì)象還是針對(duì)閑置資金較多的用戶，所以資金鏈長(zhǎng)、周期長(zhǎng)，是阻礙房地產(chǎn)融資集資的一個(gè)最主要原因。

2.2 缺乏專業(yè)性的信托融資人才

信托機(jī)構(gòu)或者是個(gè)人將資本所有者和房地產(chǎn)投資市場(chǎng)緊密地結(jié)合，這對(duì)于資本所有者來說是投資項(xiàng)目，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來說是融資的主要來源，二者互惠互利。這個(gè)融資方式，也被國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)廣泛使用。在國(guó)內(nèi)，限制房地產(chǎn)信托發(fā)展的根本原因，是缺乏專項(xiàng)性的專業(yè)人才。由于房地產(chǎn)信托行業(yè)在國(guó)內(nèi)的發(fā)展時(shí)間較短，市場(chǎng)上權(quán)威性的信服度較高的信托管理專家較少。同時(shí)，政府一直都沒有出臺(tái)對(duì)信托行業(yè)嚴(yán)格管控的管理政策，以至于投資者不敢輕易地信服于一般信托投資機(jī)構(gòu)，一定程度上，影響了房地產(chǎn)信托融資的發(fā)展。

2.3 企業(yè)股權(quán)融資門檻不斷攀升

在眾多融資方式中，股權(quán)融資是相對(duì)來說難度較低、成本較低的融資方式。融資方只需要讓出公司所有的一部分股權(quán)，得到投資者的資金，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行持續(xù)性的資金投資，不影響公司現(xiàn)有的項(xiàng)目資金使用。但是在國(guó)內(nèi)，能有資格上市融資的房地產(chǎn)企業(yè)，都是規(guī)模較大的企業(yè)。現(xiàn)階段的股權(quán)融資政策，對(duì)企業(yè)規(guī)模利潤(rùn)考核標(biāo)準(zhǔn)不斷提高，中小型企業(yè)難以實(shí)現(xiàn)股權(quán)融資的方式。

2.4 債券融資發(fā)展嚴(yán)重落后

我國(guó)債券發(fā)行較早，但是到現(xiàn)今，發(fā)展比較成熟的還是國(guó)有債券和金融債券。企業(yè)債券多年來受到一定的政策壓制，規(guī)模難以得到爆發(fā)性的發(fā)展，部分的企業(yè)即使得以發(fā)行一定債券，但其市場(chǎng)性不強(qiáng)，投資者對(duì)其購(gòu)買性也不強(qiáng)，導(dǎo)致多年來，企業(yè)債券愈發(fā)難以發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)想通過債券方式進(jìn)行融資更是難上加難，因政策不扶持和市場(chǎng)機(jī)制缺乏，房地產(chǎn)債券即使發(fā)行，也只能在被分割的二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行流通。由于二級(jí)市場(chǎng)大部分是被銀行和交易所掌握，其兩者交易方式卻是背道而馳。投資者對(duì)購(gòu)買房地產(chǎn)債券的難度和成本不斷增加，最終只會(huì)嚴(yán)重阻礙房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)債券的融資手段的使用。

2.5 房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道狹隘、風(fēng)險(xiǎn)成本高

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)大型上市企業(yè)占比不多，大部分企業(yè)只是中小型企業(yè)。這類型企業(yè)信托融資、股權(quán)融資方式門檻較高，債券基金等融資手段基本不能使用，最穩(wěn)妥的的融資方式只有銀行借貸。但是由于國(guó)家政策管控，銀行借貸利息近年來不斷攀高，對(duì)于大部分中小型房地產(chǎn)企業(yè)來說，銀行借貸利息成本過高，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)過大。

3 新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)的融資應(yīng)對(duì)方式

3.1 量身打造企業(yè)專屬信托融資體系

信托融資面對(duì)的資金市場(chǎng)是龐大的，這種融資方式面對(duì)的是擁有一定閑置資金的投資者，也能讓房地產(chǎn)以最直接的方式直面資本市場(chǎng)。所以房地產(chǎn)行業(yè)在后期的發(fā)展過程中，中小型企業(yè)可以有計(jì)劃性地與專業(yè)的信托機(jī)構(gòu)進(jìn)行深度合作，共同培養(yǎng)專業(yè)權(quán)威的信托人才;大型企業(yè)可以培養(yǎng)專屬自己的信托機(jī)構(gòu)，引進(jìn)和培養(yǎng)專業(yè)人才。積極發(fā)展國(guó)內(nèi)的信托行業(yè)的同時(shí)，為企業(yè)增添更為主動(dòng)可靠的融資手段。

3.2 開拓創(chuàng)新性融方式作為企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略方針

現(xiàn)有融資方式狹窄，成本風(fēng)險(xiǎn)較高，下一階段，不斷開拓創(chuàng)新型融資手段將成為房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展的重要戰(zhàn)略步驟。新的融資渠道和方式，需要結(jié)合新時(shí)代的發(fā)展和新科技的更新。例如，近些年來，互聯(lián)網(wǎng)+業(yè)務(wù)不斷深耕，線上發(fā)起的融資方式和融資渠道層出不窮，房地產(chǎn)企業(yè)在未來可以考慮結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)+業(yè)務(wù)，開拓新型融資渠道?；蛘撸ㄟ^資源置換的方式，利用現(xiàn)存量與未來資金做置換，利用線上公共資源平臺(tái)，開拓租賃業(yè)務(wù)，將現(xiàn)有空置資源租賃給有需要的平臺(tái)及用戶，從而獲取投資資金支持。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該開拓創(chuàng)新，從現(xiàn)有的融資夾縫中，努力開拓新型的融資方式。

3.3 良好的信譽(yù)是企業(yè)給投資者的首映效應(yīng)

企業(yè)良好的信譽(yù)形象，會(huì)讓投資者對(duì)企業(yè)產(chǎn)生不可逆轉(zhuǎn)的首映效應(yīng)。投資者在選擇的時(shí)候會(huì)比較相信一個(gè)信譽(yù)良好的企業(yè)，融資過程會(huì)相對(duì)暢通。特別是針對(duì)零散的投資者，其主要是查看企業(yè)近年來的信譽(yù)值以及收益情況。所以，房地產(chǎn)企業(yè)需要維護(hù)和建立好本企業(yè)的信譽(yù)形象，規(guī)范地管理日常項(xiàng)目工作，制定嚴(yán)格的企業(yè)管理制度章程，確保每個(gè)項(xiàng)目如期完整運(yùn)行，讓投資者每一次投資都能準(zhǔn)時(shí)地得到相對(duì)應(yīng)的收益，這對(duì)于企業(yè)在日后的融資上，會(huì)有很大的主動(dòng)性和選擇性。

3.4 降低融資成本選擇適合企業(yè)的多樣化融資形式

房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)高投入高回報(bào)的行業(yè)，但同時(shí)也會(huì)存在較高的風(fēng)險(xiǎn)性和不穩(wěn)定性。所以在選擇融資方式的時(shí)候，大部分房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)根據(jù)自身實(shí)際情況，選擇組合型的多樣化的融資方式，采取“不把雞蛋放在一個(gè)籃子上”的融資策略，從而更有利于規(guī)避融資過程中遇到的風(fēng)險(xiǎn)及不可控的問題。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)邀請(qǐng)專業(yè)人士對(duì)公司的實(shí)際情況進(jìn)行評(píng)估，因地制宜地制定合適的融資計(jì)劃，靈動(dòng)地組合債券、股權(quán)、租賃等融資方式。同時(shí)也需要考慮市場(chǎng)未來發(fā)展的挑戰(zhàn)和變化，實(shí)時(shí)對(duì)企業(yè)融資規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整。最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)資金投入占比少，但項(xiàng)目資金鏈充足的目的，確保每一個(gè)項(xiàng)目足以準(zhǔn)時(shí)高效完成。

3.5 以國(guó)家政策為融資戰(zhàn)略調(diào)整的指導(dǎo)方針

為了民生政策，房地產(chǎn)行業(yè)受國(guó)家管控嚴(yán)格。反過來說，房地產(chǎn)企業(yè)要想做好融資策略，一方面，需要時(shí)刻關(guān)注國(guó)家政策的變動(dòng)，將國(guó)家每一次大會(huì)的房地產(chǎn)政策研究透徹，才能更好的制定企業(yè)適合的融資策略。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)需要開拓新型融資渠道，亦需要得到政府和當(dāng)?shù)卣叩闹С?，才能合法合理地開拓新型融資渠道，取得項(xiàng)目融資資金。

4 結(jié) 語(yǔ)

綜上所述，現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)面臨著較大的融資難度和市場(chǎng)調(diào)整，但受疫情后各地土地放寬的影響，也擁有一定的發(fā)展空間。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)要想突破當(dāng)前融資困境，應(yīng)時(shí)刻關(guān)注國(guó)家政策，積極開拓融資新形式，積極培養(yǎng)建立可靠的專業(yè)的信托機(jī)構(gòu)，采取多樣化融資組合形式，樹立良好的企業(yè)信譽(yù)形象，積極應(yīng)對(duì)現(xiàn)狀，等待下一個(gè)房地產(chǎn)投資銷售風(fēng)口的到來。

參考文獻(xiàn)：

[1]王萍.新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下的房地產(chǎn)融資探討[J].財(cái)務(wù)與管理，2015，（07）：40-41.

[2]王性玉，車存保.夾層融資及中國(guó)應(yīng)用問題探討[J].金融改革，2008，（07）：24-27.

課題名稱：基于崗位素質(zhì)的高職《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理》課程的系統(tǒng)化設(shè)計(jì)（課題編號(hào)：JXJG-14-57-2）。