疫情背景下的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析

李杜淵 郭晨曉

摘要：新冠疫情對國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展造成重大沖擊，當前疫情防控形勢向好，經(jīng)濟社會秩序加快恢復(fù)。長期看，新冠疫情影響下的房地產(chǎn)行業(yè)將出現(xiàn)數(shù)字化運營和服務(wù)提升、產(chǎn)品改善和升級、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量升級、回歸核心城市、新基建新機遇等發(fā)展趨勢。加強市場研判、緊抓政策窗口、緊跟行業(yè)趨勢，是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展的必要條件。

關(guān)鍵詞：COVID-19;疫情影響;房地產(chǎn);發(fā)展趨勢

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2020）08-0038-40 收稿日期：2020-06-28

1 新冠疫情影響下的宏觀經(jīng)濟環(huán)境

自3月11日世衛(wèi)組織宣布新型冠狀病毒進入全球大流行狀態(tài)，IMF認為“全球衛(wèi)生流行病已經(jīng)轉(zhuǎn)變成為一場經(jīng)濟和金融危機”。海外疫情的持續(xù)擴散，世界經(jīng)濟處于下行周期，受到貿(mào)易爭端、地緣沖突和新冠疫情疊加影響，全球經(jīng)濟流動性減弱。4月17日，第十一次中央政治局會議對一季度經(jīng)濟形勢的總體判斷為“極不尋常”，強調(diào)當前經(jīng)濟挑戰(zhàn)“前所未有”。會議首次提出“六?！庇^點，從“六穩(wěn)”的穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)金融、穩(wěn)外貿(mào)、穩(wěn)外資、穩(wěn)投資、穩(wěn)預(yù)期，到“六?！钡谋＞用窬蜆I(yè)、保基本民生、保市場主體、保糧食能源安全、保產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈穩(wěn)定、?；鶎舆\轉(zhuǎn)，反映出國家政策根據(jù)國內(nèi)外疫情形勢演變，守住經(jīng)濟社會發(fā)展的底線、堅持底線管理的內(nèi)涵。

當前國內(nèi)疫情“防控向好態(tài)勢繼續(xù)鞏固”.企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)加速，根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，雖然我國一季度主要經(jīng)濟指標出現(xiàn)下滑同比下降6.8%，但四、五月份以來主要經(jīng)濟指標已明顯回升，反映了經(jīng)濟社會秩序?qū)⒓涌旎謴?fù)的趨勢。我國當前政策空間充足，各項改革政策不斷推進，預(yù)計國內(nèi)經(jīng)濟增長后三季度將出現(xiàn)反彈，但仍需警惕國外疫情控制失效對國內(nèi)經(jīng)濟和市場造成的疊加沖擊。當前國內(nèi)處于增長速度換擋期、結(jié)構(gòu)調(diào)整陣痛期、前期政策消化期三大周期疊加階段，經(jīng)濟增長的三駕馬車中，出口受限下，促投資、促消費是促進經(jīng)濟復(fù)蘇主要路徑?；ㄍ顿Y是重要抓手，房地產(chǎn)投資保持中短期平穩(wěn)不可忽視。

2 房地產(chǎn)行業(yè)政策環(huán)境

中央政策堅持不將房地產(chǎn)市場作為短期刺激經(jīng)濟的手段，年初央行工作會議首次提出“房地產(chǎn)金融長效管理調(diào)控機制”，強調(diào)常態(tài)化、主動化、雙向化，4月17日中央政治局會議再提房住不炒，“房住不炒+因城施策+三穩(wěn)”將構(gòu)成穩(wěn)固新常態(tài)。房地產(chǎn)作為中國經(jīng)濟的權(quán)重行業(yè)，拉通上下游幾十個產(chǎn)業(yè)，其“經(jīng)濟穩(wěn)定器+產(chǎn)業(yè)載體”的占位不變，其市場容量也足夠大，房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展對國內(nèi)經(jīng)濟復(fù)蘇有著重要意義。

4月3日，發(fā)改委印發(fā)《2020年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點任務(wù)》，提出將推進以縣城為重要載體的新型城鎮(zhèn)化建設(shè);促進大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展，提升城市治理水平，推進城鄉(xiāng)融合發(fā)展，實現(xiàn)1億非戶籍人口在城市落戶目標和國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃圓滿收官。新型城鎮(zhèn)化是中國最大的內(nèi)需，以城鎮(zhèn)化為主線釋放內(nèi)需潛力是應(yīng)對疫情沖擊、提振內(nèi)需的關(guān)鍵一步;城鄉(xiāng)、城城之間的人口流動以及城市更新改造等相關(guān)政策推出為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展釋放利好。

短期此次疫情將加速房企回歸一、二線城市的進程;中長期來看，以一、二線城市為核心的城市圈兼具人口與產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，市場空間更加充足穩(wěn)定，未來將成為房企資源爭奪的主戰(zhàn)場。同時，在疫情影響下的各地方政府財政“吃緊”，土地依賴度增加的城市將增加土地供應(yīng)，部分弱需求二、三線城市可能會放松調(diào)控限制，應(yīng)當抓住部分城市土地供應(yīng)放量機會，探索多樣化、低成本拿地渠道。

3 重點關(guān)注中長期發(fā)展趨勢

疫情影響下，筆者認為，在做好短期的緊抓復(fù)工復(fù)產(chǎn)積極應(yīng)對外，還應(yīng)當重點關(guān)注以下行業(yè)中長期發(fā)展趨勢。

3.1 數(shù)字化運營和服務(wù)

在居家隔離要求下，在線辦公、在線教學(xué)、在線娛樂等基于互聯(lián)網(wǎng)的交互活動異軍突起得到充分發(fā)展，網(wǎng)上購物、數(shù)字零售直接改變了零售業(yè)的格局。突如其來的疫情，為智能化、數(shù)字化發(fā)展按下了“快進鍵”，直接促使傳統(tǒng)行業(yè)企業(yè)模式發(fā)生巨變。不論是房地產(chǎn)企業(yè)的線上購房，還是企業(yè)的在線協(xié)同辦公，或是抗疫活動的云端處理，數(shù)字化轉(zhuǎn)型在這段時期內(nèi)對實體行業(yè)的沖擊還將深遠地持續(xù)下去，“數(shù)字化經(jīng)濟”模式為全產(chǎn)業(yè)鏈賦能的時代正在大踏步到來。相比于其他行業(yè)，房地產(chǎn)、建筑業(yè)在數(shù)字化轉(zhuǎn)型過程中仍處于起步期，“智慧城市”“智慧社區(qū)”“智能家居”，如何把握互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展機遇、進行數(shù)字化轉(zhuǎn)型，將成為很多企業(yè)著重思考的問題。房地產(chǎn)企業(yè)必須要把握住時代科技發(fā)展的脈搏，積極擁抱和捆綁互聯(lián)網(wǎng)數(shù)字信息技術(shù)，幫助構(gòu)建萬物互聯(lián)的新世界，引領(lǐng)未來人居生活新方式

3.2 產(chǎn)品改善和升級

受疫情長期居家隔離影響，市場對住房價值觀發(fā)生變化，各企業(yè)紛紛開展產(chǎn)品升級研究工作，就疫情對房地產(chǎn)產(chǎn)品的全面影響進行升級應(yīng)對，“高品質(zhì)”成為購房的重要標準。根據(jù)相關(guān)調(diào)研，部分租賃需求轉(zhuǎn)為購房需求、居民購買和持有第二居所的意愿有所提升，消費者對于住房產(chǎn)品升級的需求更加明確，住宅或?qū)?gòu)建出新的價值評價體系。除常規(guī)的決策因素外，“健康”價值將為住宅銷售賦能，如房屋戶型全明、朝向南北通透、優(yōu)秀的公共空間和衛(wèi)生環(huán)境將決定業(yè)主身心健康和居住體驗，或?qū)⒊蔀橘彿繘Q策考量的基礎(chǔ)條件;健康社區(qū)的全產(chǎn)品鏈設(shè)計將進一步滿足消費者對美好生活和健康生活的追求。如何打造綠色環(huán)保、健康的高層產(chǎn)品是規(guī)劃設(shè)計的硬命題，也將會成為影響客戶選房決策的新權(quán)重。擁有強大研發(fā)能力、能快速完成產(chǎn)品升級迭代的房企，將有機會搶占更多市場份額。

3.3 抓好物業(yè)服務(wù)，提增行業(yè)價值

疫情期間居民區(qū)和辦公樓宇的封閉式管理，讓群眾切身體驗到物業(yè)服務(wù)的重要性，物業(yè)服務(wù)以其前景、平緩周期、協(xié)同性和高成長性的特點，已經(jīng)成為宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)增長的多元驅(qū)動力之一。2018年至今的物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市潮帶動了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的增值，當前各大企業(yè)均在自有物業(yè)上傾注資源，打造品牌并尋求資本支持，提升企業(yè)整體核心競爭力。

3.4 強調(diào)深耕，回歸核心城市

在年初疫情和房地產(chǎn)市場調(diào)控政策從嚴的影響下，短期各線城市房地產(chǎn)市場均面臨突出的調(diào)整壓力，但隨著疫情緩和，延期釋放的置業(yè)需求將逐漸回歸市場，而三四線市場在疫情中被壓制的返鄉(xiāng)置業(yè)需求難以在疫情后得到有效回補，疫情重災(zāi)區(qū)市場信心也需更長時間的修復(fù)，全年三四線城市及疫情重災(zāi)區(qū)市場規(guī)模調(diào)整壓力較大。疫情防控過程中，一、二線城市表現(xiàn)出的出色管控能力和民生保障服務(wù)將有助于提升其人口吸引力，加速人口向高能級城市聚集，這也將推動行業(yè)投資重心進一步向一、二線城市聚焦。

2019年密集出臺的一系列都市圈、城市群戰(zhàn)略，標志著我國目前區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略大調(diào)整已經(jīng)從過去的全面均衡發(fā)展，轉(zhuǎn)向了聚焦核心的區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略。相比于世界發(fā)達國家，我國現(xiàn)有大城市不夠大、不夠多，資源自由流動不夠充分等問題將得到充分解決。可以預(yù)期人口、資源將加速向區(qū)域核心城市、都市圈及城市群匯集，京津冀、長三角、大灣區(qū)、長江中游與成渝都市群將成為中國未來經(jīng)濟的增長極和動力源。

3.5 新基建帶來機遇

在我國經(jīng)濟下行疊加疫情影響下，擴大“新基建”規(guī)模頻頻得到提及，4月17日中央政治局會議提出要“加強傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施和新型基礎(chǔ)設(shè)施投資”，發(fā)改委將“新基建”規(guī)定為以5G、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能、數(shù)據(jù)中心為代表的信息基礎(chǔ)設(shè)施，以智能交通、智慧能源為代表的融合基礎(chǔ)設(shè)施和以科技、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施為代表的創(chuàng)新基礎(chǔ)設(shè)施。新一輪的基建拉動，將增強城市的協(xié)同力、流動力、承載力，為城市格局變革按下加速鍵。5G、人工智能、新能源等領(lǐng)域?qū)⒋碳ど鐣髽I(yè)的全要素生產(chǎn)率提升，大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)賦能下城市病不再是城市規(guī)模束縛，大城市承載力將不斷提升。為全面完成受疫情沖擊拖累的全國經(jīng)濟指標，預(yù)計投資將引發(fā)新一輪增長，同時各大城市各大區(qū)域間，新基建帶來的區(qū)域分化越來越明顯。

4 結(jié)束語

4月17日政治局會議指出，要“統(tǒng)籌推進疫情防控和經(jīng)濟社會發(fā)展工作，在疫情防控常態(tài)化前提下，堅持穩(wěn)中求進工作總基調(diào)，保居民就業(yè)、?；久裆?、保市場主體、保糧食能源安全、保產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈穩(wěn)定、保基層運轉(zhuǎn)”。當前我國經(jīng)濟發(fā)展面臨前所未有的挑戰(zhàn)，也展現(xiàn)出了巨大韌性，應(yīng)對疫情催生并推動了許多新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)快速發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)有著年度16萬億元銷售額的巨大規(guī)模，帶動幾十個上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在相當長的時期內(nèi)仍然是整個國民經(jīng)濟發(fā)展的穩(wěn)定器。隨著各方面的生產(chǎn)和市場已經(jīng)進入疫情后的恢復(fù)期，對于當前房地產(chǎn)企業(yè)來說，最重要的在于加強市場研判、緊抓政策窗口、緊跟行業(yè)趨勢，實現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展。

作者簡介：李杜淵，中交房地產(chǎn)集團設(shè)計總監(jiān)、房地產(chǎn)研究院院長。

郭晨曉，中交房地產(chǎn)集團房地產(chǎn)研究院研究員。