房地產(chǎn)盈利能力分析

趙曉誠 陳堯 白雪

摘 ?要：在國內(nèi)市場經(jīng)濟體系快速健全的大環(huán)境下，加大內(nèi)控建設(shè)力度、強化財務(wù)管控能力、促進資源科學(xué)高效的配置與運用已成為落實經(jīng)濟效益最大化的基本措施，企業(yè)則應(yīng)客觀、準確地評估自身運營能力。本文以碧桂園作為研究對象，展開一系列分析。

關(guān)鍵詞：企業(yè);營運能力;分析體系;問題;相關(guān)對策

自進入全球一體化后，中國的經(jīng)濟發(fā)展愈加昌盛，漸漸滲透并影響到全世界，相應(yīng)的經(jīng)濟環(huán)境也隨之發(fā)生改變，而這對于企業(yè)來說是不小的挑戰(zhàn)。因此為了讓企業(yè)得到長久的發(fā)展，就需要擁有一定的決策能力并制定明確的目標，增強其核心競爭力。企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵在于其盈利能力，這也是競爭力的外在表現(xiàn)，競爭力越大優(yōu)勢會更明顯，獲取的利益也會更多，而在這樣的良性循環(huán)下企業(yè)的規(guī)模也會隨之擴大?，F(xiàn)階段的房地產(chǎn)已步入瓶頸期，大部分企業(yè)都存在或多或少的問題，比如管理能力有限、負債率高、信用等級低、風(fēng)險大等，這也使得房地產(chǎn)企業(yè)極難生存。

一、公司概況

碧桂園控股有限公司始建于1992年，在改革的大環(huán)境下汲取了養(yǎng)分，自身得到了快速發(fā)展;至2006年，供商管理局官方授予該企業(yè)國內(nèi)馳名商標的頭銜，成為房地產(chǎn)業(yè)中最先一批得到馳名商標的企業(yè)。2007年，企業(yè)于港聯(lián)所主板上市。企業(yè)致力于通過自身努力促進社會向美好的方向發(fā)展，發(fā)展至今，其仍堅守在房地產(chǎn)行業(yè)，并創(chuàng)造出極具自身特點與競爭力的新型開發(fā)模式。

二、碧桂園盈利能力分析

1、毛利率

根據(jù)調(diào)查2018年毛利率碧桂園為27.03%、萬科為20.36%、恒大為36.24%;碧桂園處于中間位置，最高的是恒大，說明恒大在同行業(yè)中市場地位較高，企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)的成本較低，獲利能力比較強。而碧桂園僅僅處于中間位置，影響碧桂園毛利率的關(guān)鍵誘因是當年交付產(chǎn)品為去年簽約，該企業(yè)選擇包括價格方式在內(nèi)的去庫存模式，導(dǎo)致毛利率情況不理想，不過就宏觀層面而言，企業(yè)的營業(yè)獲利能力也在逐漸增強。

2、核心利潤率

碧桂園近五年數(shù)據(jù)顯示，從2016年至2018年，企業(yè)的核心利潤率得到了持續(xù)性提升，期間僅在14至15年呈下降趨勢。14年總收入為845.49億元，15年總收入達到1132.23億元，兩年利潤差額為286.74億元，利潤差額較小;2014年凈利潤為106.12億元，下一年凈利潤97.12億元，2015年凈利潤反而降低了，說明企業(yè)在2015年中，銷售業(yè)績沒有達到滿意的目標，管理層沒有把使公司經(jīng)營活動中的經(jīng)營績效和管理能力發(fā)揮到最好。但是比較可觀的是2016年之后企業(yè)的營業(yè)收入以及凈利潤屬于穩(wěn)步上升狀態(tài)。

3、營業(yè)利潤率

從2014至2018年間碧桂園的營業(yè)利潤率分別達到了19.36%、13.10%、13.97%、20.50%、20.99%;這五年中營業(yè)收入整體呈上升趨勢，但是其中2015年的營業(yè)利潤由19.36%下滑至13.10%，從資產(chǎn)負債表中看出，公司的存貨2014年為1312.92億、2015年存貨為1370.85億，這兩年數(shù)據(jù)中差距太小，這一問題導(dǎo)致公司營業(yè)利潤下降。但是碧桂園總體來看營業(yè)利潤是在逐漸增加。

4、銷售凈利潤

通過分析三大企業(yè)的銷售凈利潤，看出2018年碧桂園為12.81%、萬科為16.55%、恒大為14.27%;位于行業(yè)第一的是萬科，碧桂園排至末尾，較高的凈利率代表企業(yè)較強的盈利水平，此指標在很多程度受到行業(yè)特征影響，由此能夠看出萬科在行業(yè)中的獲利能力更勝一籌。碧桂園處于同行業(yè)中靠后的位置，說明碧桂園的銷售業(yè)績、控制的成本、以及經(jīng)營的管理水平還有待提升。

5、總資產(chǎn)報酬率

通過對研究數(shù)據(jù)的分析得知2014至2018年間碧桂園的總資產(chǎn)報酬率分別達到6.90%、4.71%、4.49%、5.67%、5.94%;從2014年之后，該公司的總資產(chǎn)報酬出現(xiàn)下滑現(xiàn)象，該指標反應(yīng)資產(chǎn)綜合利用效果，因為碧桂園庫存逐漸增多，導(dǎo)致企業(yè)沒有把所有資金管理運用到極好的程度。

6、股東權(quán)益報酬率

由圖中看出2014年—2018年股東權(quán)益報酬率分別達到了19.57%、12.80%、15.98%、29.01%、33.47%;此指標可以表示投資凈資產(chǎn)的獲利能力，財務(wù)管理以資產(chǎn)持續(xù)性增值為初衷，可以展示出企業(yè)的經(jīng)營成果。此比值一方面與資產(chǎn)報酬率相關(guān)，另一方面也會受到股東權(quán)益結(jié)構(gòu)的影響。所以其成為資產(chǎn)利用率和融資情況的綜合表現(xiàn)。企業(yè)該數(shù)值在2015年開始不斷降低后，在下一年得到了回升，直到2018年碧桂園股東權(quán)益報酬率達到了33.47%。

三、碧桂園存在問題及對策

1、問題

碧桂園從2014年—2018年以來，銷售成本在逐年增加，至2018年銷售成本高達2766.03億，而凈利潤僅僅只有485.42億，由此看出碧桂園的成本較高。

從2016年開始至2018年以來，各項比率在逐漸提升，但是提升程度較小。碧桂園2018年短期借款達到了918.44億，長期借款達到1398.34億，二者比較來說，較高的短期借款會給企業(yè)帶來一定的財務(wù)風(fēng)險，短期借款必須在較短時限內(nèi)連通本金完成還貸，周期越短表示風(fēng)險越大。長期借款盡管有著更高的利息費用，不過公司往往能夠在每年還清利息后，延長本金償還的時限，大大降低了還貸壓力，也留給企業(yè)更多調(diào)控資金的時間。

2、對策

2.1創(chuàng)造規(guī)模規(guī)模優(yōu)勢。企業(yè)主營二線及以下城市的業(yè)務(wù)，能夠兼顧多個城市同時開發(fā)樓盤，這樣就可由企業(yè)實行批量采購，以量和購買商協(xié)調(diào)價格，從而降低材料成本。

2.2確立長期合作的品牌商家，保證質(zhì)量同時也能保證價格的控制。

2.3減少企業(yè)短期借款，科學(xué)調(diào)控長期借貸。

結(jié)論

碧桂園的名字響徹市場。盡管當下企業(yè)發(fā)展步入降速階段，但其人仍具備較強的盈利能力。由于企業(yè)在資源、競爭層面的特有優(yōu)勢，相信其在未來幾年，一定能夠做到優(yōu)質(zhì)發(fā)展，高效發(fā)展。

參考文獻

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