REITs租賃信托業(yè)市場發(fā)展的機遇與挑戰(zhàn)

張興

摘要：住房租賃市場是落實中央關于“房住不炒，租售并舉”政策的重要舉措，REITs業(yè)務運營與開發(fā)租賃市場緊密關聯(lián)，REITs作為有效融資創(chuàng)新工具，為租賃市場提供了重要的供給支持。重點分析我國新時代租賃市場REITs、制度建設、土地制度改革等機遇，深入探究土地融資風險、法律制約、稅收政策、市場供需等挑戰(zhàn)。展望未來，打開租賃市場REITs發(fā)展的突破口，必將成為新時代房地產(chǎn)行業(yè)長效發(fā)展的新脈搏與新動力。

關鍵詞：REITs;租賃市場;土地制度;機遇;挑戰(zhàn)

中圖分類號：F293? 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2020）09-0050-53? 收稿日期：2020-08-08

房地產(chǎn)投資信托（Real Estate InvestmentTrust，簡稱REIT或REITs）是一種專門為中小投資者設計的投資工具，以發(fā)行收益憑證的方式匯集或規(guī)模化特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構進行投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托制度。2020年4月30日，中國證券監(jiān)督管理委員會和國家發(fā)展和改革委員會聯(lián)合發(fā)布《關于推進基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，引領創(chuàng)新，試點探索，深化資本要素市場改革，標志著我國醞釀多年的基礎設施領域公募REITs正式啟航，開啟了 REITs投資領域破冰之旅的新篇章，中國房地產(chǎn)市場REITs“摩登時代”即將來臨！REITs與住房租賃市場的發(fā)展密不可分，目前全國各地紛紛加快建立起租購并舉的住房制度，培育和發(fā)展住房租賃市場試點工作，加快加碼布局租賃類REITs產(chǎn)品和服務，探尋解決住房租賃融資來源的重要渠道，彰顯了REITs對住房租賃市場的作用舉足輕重，助力促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康高質(zhì)量發(fā)展。

1我國REITs租賃市場的機遇

1.1租賃市場開啟REITs新時代

隨著我國經(jīng)濟進入新時代新發(fā)展周期，2015年11月中央財經(jīng)領導小組第十一次會議提出供給側結構性改革以來，根據(jù)新常態(tài)下經(jīng)濟發(fā)展實際，適時做出重大發(fā)展戰(zhàn)略性結構調(diào)整，通過推進結構調(diào)整，矯正要素配置，擴大有效供給，更好地滿足大眾的需要，同時把“三去一降一補”作為供給側結構性改革的重點任務。對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，“去庫存”的重點任務關鍵是房地產(chǎn)庫存。當前，一線和準一線城市房地產(chǎn)已從增量進入存量時代及其當前部分三四線城市房地產(chǎn)空置率規(guī)模過大問題，房地產(chǎn)行業(yè)積極順應供給側結構性改革，房地產(chǎn)行業(yè)新時代轉(zhuǎn)型需求迫切。新時期新發(fā)展階段支持鼓勵REITs租賃類、公寓類以及公租房等相關政策，有助于消化住房市場積壓的庫存，盤活存量住房并提升有效利用率，進而提高資源利用效率，增強住房租賃市場的有機活力。REITs住房租賃模式在可預見的未來，在主打“持有型”的“下半場”成功轉(zhuǎn)型階段，機構投資者將對租賃市場日益關注，REITs有可能在資本市場大放異彩。

1.2租賃市場制度建設助力REITs發(fā)展

2017年12月23日在北京召開的全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議明確提出，房地產(chǎn)存量仍較多的部分三四線城市和縣級城市繼續(xù)做好去庫存工作，同時繼續(xù)深化住房制度改革，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，推行“安居工程”，增加租賃住房的供應，讓全體廣大人民群眾住有所居，充分發(fā)揮租賃市場對房地產(chǎn)市場的引領、規(guī)范、激活和調(diào)控作用。早在2015年1月，住房和城鄉(xiāng)建設部就已發(fā)布了《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導意見》，積極推進租賃服務平臺建設，發(fā)展住房租賃經(jīng)營機構，完善公共租賃住房制度，拓寬融資渠道，推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級。

目前，中國版的REITs把住房租賃市場作為重要突破口，培育和發(fā)展住房租賃市場作為深化住房制度改革的一項重要內(nèi)容，與“中國夢”息息相關，將是未來政府長期支持和規(guī)?；l(fā)展的領域。2016年以來相繼超過100個城市把促進住房租賃市場、租購并舉解決居住需求成為政策共性。同年6月，國務院辦公廳發(fā)布《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，允許商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，旨在規(guī)范住房租賃市場發(fā)展，促進我國住房市場由以售為主向租售并舉轉(zhuǎn)變。2017年7月18日，住房和城鄉(xiāng)建設部、國家發(fā)展改革委員會、原國土資源部等九部委聯(lián)合發(fā)出的《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》文件提出我國將大力發(fā)展租賃市場，加大對住房租賃企業(yè)的金融支持力度，拓寬直接融資渠道。2019年1月，財政部、住房和城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合下發(fā)的《關于開展中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點的通知》中明確提出，中央財政對確定的租賃市場發(fā)展示范城市給予獎補資金支持，專門用于發(fā)展住房租賃業(yè)務。構建有利的體制機制，住房租賃政策在全國各地加速深化，在政策引導扶持和市場需求增長的驅(qū)動下，長租公寓、REITs、信用租房成為住房租賃市場運營模式的新亮點，這在某種程度上已強調(diào)了豐富市場參與主體和房地產(chǎn)相關產(chǎn)品的政策路徑。

1.3 土地制度改革提速魅力REITs新成長

隨著新時代共有產(chǎn)權住房供給和長期租賃房建設的加快推進，各地堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，積極探尋集體建設用地建設租賃住房，增加租賃住房供應，以緩解住房供需矛盾。住房租賃市場投資資金目前正處于不斷上升期，也是REITs難得的投資時機。2015年3月，原國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合下發(fā)《關于優(yōu)化2015年住房及用地供應結構促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，提出允許房地產(chǎn)企業(yè)適應市場變化，作出住房套型結構調(diào)整或房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)型。2017年4月，住房和城鄉(xiāng)建設部、原國土資源部印發(fā)《關于加強近期住房及用地供應管理和調(diào)控有關工作的通知》，提出在租賃住房供需矛盾突出的超大和特大城市，開展集體建設用地上建設租賃住房試點并試點地區(qū)接續(xù)出臺了利用集體建設用地建設租賃住房管理辦法等制度性文件，不斷完善租賃住房保障體系建設。2017年8月，為構建購租并舉的住房體系，原國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)布《關于印發(fā)〈利用集體建設用地建設租賃住房試點方案〉的通知》，按照地方自愿原則，選擇北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、成都等城市陸續(xù)開展利用集體建設用地建設租賃住房試點，促進建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，實現(xiàn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展，按照區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展和鄉(xiāng)村振興的要求，豐富住房用地供應渠道，建立租購并舉的住房制度。這既是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，也是實現(xiàn)居民住有所居的重要途徑，從構建多層次住房體系的角度來看，多主體供地改革后，盤活存量土地，市場主體更為多元，讓住房租賃市場有了更大發(fā)展空間。

1.4社會主要矛盾變化引領住房需求方式變化

住房是老百姓最關心的問題。隨著我國改革開放社會經(jīng)濟文化的發(fā)展、居民收入和生活水平的提高，百姓對住宅的需求和住房的功能定位也在不斷發(fā)生改變。如今，我國已進入發(fā)展的新時代，小康社會催生大眾新的住房需求，住房類型也由單一向多元化發(fā)展，租賃型住房等滿足大眾對美好生活追求的多樣性居住類型不斷涌現(xiàn)。2017年10月18日，適逢中國經(jīng)濟社會轉(zhuǎn)型的關鍵時期，黨的第十九次全國代表大會明確了新時代我國社會主要矛盾“已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾”，這一重大判斷敏銳地把握住了關系全局的歷史性變化，體現(xiàn)了中國共產(chǎn)黨“把人民對美好生活的向往作為奮斗目標”的執(zhí)政取向。因此，如何發(fā)力解決經(jīng)濟發(fā)展中“不平衡不充分”問題，是既滿足不同消費層次住房需求，又可以讓投資者獲取投資回報與收益，引領高質(zhì)量理財?shù)闹匾h(huán)節(jié)點。

自古以來，“居者有其屋”就是人民群眾的夢想。黨的十九大報告中針對房地產(chǎn)領域的問題提出了建立“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”的長效發(fā)展機制，以“租購并舉”為核心的住房體系將改變房地產(chǎn)行業(yè)的傳統(tǒng)運行模式，為探索國內(nèi)新時代房地產(chǎn)行業(yè)市場發(fā)展模式、長遠投資和組織架構新路徑，這對于積極參與產(chǎn)權持有型長租公寓領域的房地產(chǎn)投資基金、轉(zhuǎn)型公寓領域或住宅自持型的房地產(chǎn)開發(fā)商，類REITs將是值得深入研究的重點領域。

2我國REITs租賃信托業(yè)市場發(fā)展的挑戰(zhàn)

2.1房地產(chǎn)租賃市場土地融資風險管控

對于租賃信托業(yè)市場需嚴格區(qū)分小產(chǎn)權房與集體租賃房，對于小產(chǎn)權房而言，與集體建設租賃房類比，集體建設租賃房是經(jīng)集體建設用地許可，符合統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌布局、統(tǒng)一管理及統(tǒng)一相關建設標準。而小產(chǎn)權房出租不受租賃市場政策保障，因其未繳納土地出讓金等費用、沒有國家發(fā)放的土地使用證和預售許可證、購房合同在國土房管局不備案，甚至存在未批先建、批建不符等問題，對此類房產(chǎn)進行投融資需防控土地融資風險。

進入新常態(tài)以來，我國經(jīng)濟發(fā)展“后發(fā)優(yōu)勢”的內(nèi)涵發(fā)生了變化，盡管我國經(jīng)濟發(fā)展長期向好的基本面沒有變，但新形勢下經(jīng)濟增速持續(xù)下滑、工業(yè)品價格明顯下跌、實體企業(yè)盈利能力普遍下降、財政收入增幅放緩、經(jīng)濟風險發(fā)生概率陡然上升的“四降一升”中面臨的突出矛盾和問題正逐漸顯露出來。

與此同時，從政府債務率來看，地方政府在融資平臺上借債規(guī)模也呈逐年上升趨勢，債務率增長過快，一定程度上就會帶來財政、市場、金融、信用風險的上升。土地融資不僅是地方財政資金的重要來源之一，也是房地產(chǎn)金融當中重要的經(jīng)營業(yè)務模式。然而，當前經(jīng)濟新常態(tài)下對土地融資風險管理和防控的缺陷，蘊含潛在的財政、市場、金融、信用風險等問題，在積極推進我國類REITs開展租賃市場過程中，加強土地融資中的風險防范與管控是很重要的一個環(huán)節(jié)。

2.2房地產(chǎn)租賃市場法律制約

租賃市場的繁榮離不開完善的法制環(huán)境和有效的制度供給，健全的律法制度是推行REITs的必要條件。自2014年我國REITs第一單到現(xiàn)在部分推行中的資產(chǎn)專項計劃，國內(nèi)尚未推出成熟資本市場符合國際標準的REITs產(chǎn)品，這與國內(nèi)REITs產(chǎn)品所處的法律和市場環(huán)境現(xiàn)狀不無關系。當前我國REITs住房租賃市場制度及市場體系還不完善，制約了規(guī)范的租賃市場發(fā)展。有序培育租賃市場，需要加快住房租賃市場的立法，加快研究和制定《住房租賃管理條例》，填補房地產(chǎn)租賃市場剛性法規(guī)空白，盡快推出相關法律法規(guī)以及業(yè)務指引。

2.3房地產(chǎn)租賃市場的稅收政策制約

房產(chǎn)稅是政府財力的重要來源之一，如美國、英國和日本房產(chǎn)稅占整個財政收入的10%-15%，是政府財政支出的重要財源。在國外，稅務驅(qū)動帶動了房地產(chǎn)投資80%的份額，投資理念驅(qū)動僅占份額的20%。來自稅收方面的優(yōu)惠是REITs近年來在國際上備受青睞的主要推動力之一。較于境外成熟的REITs市場，我國支撐REITs發(fā)展的稅收制度基礎薄弱，征稅問題一直是困擾REITs發(fā)展的“絆腳石”，REITs要取得實質(zhì)性發(fā)展，稅收優(yōu)惠關口亟須突破?，F(xiàn)有國內(nèi)稅收方面的有關規(guī)定尚不能同國際有關REITs的稅收優(yōu)惠相接軌，如何紓困REITs產(chǎn)品發(fā)展遭受的雙重征稅掣肘，對上市的REITs租賃稅征收范圍、稅率水平、稅收優(yōu)惠、免征額等方面的難點以及租賃型REITs的房產(chǎn)評估體系和評估標準規(guī)范，仍是租賃型REITs面臨的棘手難題。2.4住房租賃市場供需緊張吸引眾多投資者涌入挑戰(zhàn)

REITs是推動建立購租并舉住房制度的重要工具，租房租賃的發(fā)展離不開資本市場的支持，社會資本投入占比提升是住房租賃市場發(fā)展的必然方向。隨著長租公寓熱潮的來臨，加碼布局公寓市場的“藍?！辟x能新空間不斷吸引盟友進軍，從而提升房企對抗低谷沖擊的能力。目前國內(nèi)許多開發(fā)商和投資基金通過資金的“集合”蜂擁租賃地產(chǎn)，龍頭企業(yè)資本涌入未來租賃市場所具備的廣闊發(fā)展空間，搶占房地產(chǎn)龐大的存量市場與高位穩(wěn)定的增量市場的入場券。但目前我國發(fā)展租賃住房市場，還缺乏一個統(tǒng)一指導性的定價的“錨”，形成市場化、反映供需關系的租金價格。長期來看，如果投機者對租賃市場價格上漲形成了共同的心理預期，在非理性預期和“羊群效應”的作用下，投機者和資金大量涌入租賃市場，使得投機需求取代真實的需求成為市場主體。在“流動性過?！鄙踔痢傲鲃有詤拹骸钡那樾蜗拢€(wěn)定住房租賃市場還需精準“點穴”，目前我國的住房租賃要素市場并不健全，規(guī)范標準化是大勢所趨，加強住房租賃市場約束性制度建設，“房住不炒”，不僅要針對房價，更應針對房租，引導合理投資需求，回歸“房住不炒”的定位;運用經(jīng)濟、法律和行政等手段，建立租賃房投融資、住房和稅收在內(nèi)的系統(tǒng)性制度改革，促進住房租賃市場總供給與總需求、供給結構與需求結構的平衡與整體優(yōu)化，防范非理性繁榮增加金融系統(tǒng)的不確定性和潛在的風險壓力，促進住房租賃市場良性發(fā)展。

3我國住房租賃REITs發(fā)展展望

REITs是推動建立購租并舉住房制度的重要工具，住房租賃REITs作為一種適宜的金融創(chuàng)新產(chǎn)品，其發(fā)展離不開REITs的助力。目前我國房地產(chǎn)已進入下半場，需要加強傳統(tǒng)思維轉(zhuǎn)變和制度體系的改革，健全法律制度建設和稅收政策，為我國REITs發(fā)展提供新的思路和創(chuàng)造有利條件，這更是新時代信托業(yè)一次拓展業(yè)務運營領地的極佳破繭良機。