住房市場的傲慢與偏見

趙奉軍

2020年，除了疫情影響全球外，美國發(fā)生的BLM（Black Lives Matter）運(yùn)動(dòng)也愈演愈烈。BLM運(yùn)動(dòng)涉及到非裔美國人的公平權(quán)利問題，而住房市場的公平問題其實(shí)也很嚴(yán)重。根據(jù)2017年美國公平住房委員會(huì)發(fā)布的一份報(bào)告，2016年美國有28181宗住房歧視（housing discrimination）投訴案件。由于絕大多數(shù)人根本不會(huì)報(bào)告實(shí)際發(fā)生的住房歧視，每年真實(shí)的住房歧視案件估計(jì)超過400萬件。美國人民的生活也不容易。

究竟哪些行為算住房歧視呢？我們可以從這2萬多宗投訴案件中分類了解。這些歧視包括但不局限于：大學(xué)拒絕學(xué)生提出的合理住宿要求;拒絕向非裔美國申請(qǐng)人提供移動(dòng)房屋租賃;經(jīng)濟(jì)適用房的歧視性政策;拒絕向精神殘疾人出租住房;在社交媒體平臺(tái)和Airbnb等網(wǎng)站上進(jìn)行住房歧視;針對(duì)抵押貸款的歧視性政策;對(duì)銀行擁有的止贖住房歧視性維護(hù)和銷售等。

這些覆蓋租賃、銷售和房貸的行為都是不折不扣的住房歧視。那種根據(jù)種族膚色宗教等特征拒絕出租或出售的行為更是明目張膽的住房歧視。為限制并懲罰這種歧視，早在1968年4月，在民權(quán)運(yùn)動(dòng)領(lǐng)袖馬丁路德金博士遇刺身亡后，美國通過了一部法案，即《公平住房法案》（Fair Housing Act），其中最引人關(guān)注的一條規(guī)定是在住房的銷售、租賃、資金支持等環(huán)節(jié)，禁止基于種族、膚色、宗教、家庭狀況和國籍的歧視。這份“歧視項(xiàng)目”的清單后來又加入了性別、殘疾和子女情況。50多年過去了，美國住房市場的傲慢與偏見并沒有消除。從上述報(bào)告中看出仍然相當(dāng)嚴(yán)重。

我們常說市場是天生的平等派并遵循價(jià)高者得的原則。在絕大多數(shù)時(shí)候，這個(gè)原則大家都是遵守的。但也有些時(shí)候，這個(gè)原則并沒有得到體現(xiàn)。這是什么原因呢？經(jīng)濟(jì)學(xué)家把歧視也分為兩種，一種是偏好歧視，即某些人有自己獨(dú)特的偏好，譬如他就是沒有來由的喜歡或討厭某個(gè)人或群體并且寧愿為此承擔(dān)損失，已故諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者貝克爾教授在其成名作《歧視經(jīng)濟(jì)學(xué)》中專門談到這種歧視;另一種是統(tǒng)計(jì)性歧視，比如統(tǒng)計(jì)資料表明，某個(gè)群體違約率高信用不大好，于是人們就依據(jù)這類統(tǒng)計(jì)信息對(duì)屬于這類群體的所有人都同等看待，而不管這個(gè)人的具體信息。盡管在學(xué)理上區(qū)分二者很簡單，但在現(xiàn)實(shí)中有時(shí)候偏好歧視和統(tǒng)計(jì)歧視很難區(qū)分。

說一件本人親身經(jīng)歷的事情。2010年，我博士畢業(yè)后來杭州工作，需要租房。某中介替我聯(lián)系了一個(gè)房東，房東在電話中直接拒絕租給我，漲價(jià)都不行。原因是他只租給公務(wù)員，并要求租客必須是女性。我第一次聽到這樣的要求，感到不可思議，年輕的中介小哥也很無語。在此之前我曾以為，我肯定不會(huì)被歧視，看來是過度自信了。了解多了，才知道租賃市場的房東要求千奇百怪，比如有的房東堅(jiān)持要求不租給有小孩的家庭，有的房東堅(jiān)決不租給孕婦，還有的對(duì)租客的地域、戶籍和職業(yè)也有要求。

以此為例，很多人想當(dāng)然地以為，住房市場的歧視問題主要發(fā)生在像美國這種種族、膚色、宗教等差異很大的國家，我國情況大不一樣應(yīng)該不會(huì)有什么住房歧視問題。看來事實(shí)并非如此。不過，差距還是明顯的。相對(duì)于發(fā)達(dá)國家豐富的住房歧視研究和各種報(bào)告，遺憾的是，當(dāng)我們討論中國住房市場的歧視問題時(shí)，筆者搜遍中文互聯(lián)網(wǎng)和各種數(shù)據(jù)庫，連一言片語都沒有，已有的不過寥寥幾篇關(guān)于保障房的分配公平問題討論?？赡芴}卜快了不洗泥，我們有更重要、更緊迫的問題需要解決;也可能是研究該問題需要大量的微觀實(shí)驗(yàn)數(shù)據(jù)，實(shí)在是麻煩;當(dāng)然還有可能是該問題比較敏感。寫到這里，筆者也反躬自省，身為住房專業(yè)研究人員，為何要假手于人指責(zé)他人不努力？希望自己能在不遠(yuǎn)的將來，給大家進(jìn)一步匯報(bào)這個(gè)主題的實(shí)證結(jié)果。

在此，還是繼續(xù)拿筆者所經(jīng)歷的被歧視為例。誰能說清楚究竟屬于偏好歧視還是統(tǒng)計(jì)歧視？這個(gè)真說不清。和很多人一樣，遇到類似行為，我也是自認(rèn)倒霉，并沒有表現(xiàn)出一個(gè)研究人員對(duì)此類問題刨根究底的好奇心和專業(yè)精神，更不可能去起訴他的歧視行為。站在房東的立場上，他也很無辜，他可以聲稱這不過是一種統(tǒng)計(jì)歧視，即租賃行為和租金設(shè)定必須對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)，但房東根本就沒時(shí)間、沒精力去探究租客的違約概率和不良行為，他只能根據(jù)租客歸屬的某一群體身份來大致判斷。這些群體身份比如種族、性別、職業(yè)、戶口、或孩子多少或單身父母通常都被認(rèn)為與違約有關(guān)，這本質(zhì)上和HR要求應(yīng)聘者985學(xué)歷沒什么區(qū)別。

不僅是區(qū)分不同歧視有時(shí)候會(huì)遇到困難，確認(rèn)歧視本身也不容易。筆者遭遇這種明目張膽的歧視還容易確認(rèn)，因?yàn)榉繓|無意中說出來了。很多時(shí)候，如果房東有意制定一個(gè)高價(jià)或者表現(xiàn)冷漠，讓你知難而退，在沒有比較的情形下，作為租客或購買者根本不知道被歧視（房東也有可能只是心情不好并非有意歧視，那確認(rèn)就更困難）。正因?yàn)槿绱耍切┭芯孔》渴袌銎缫曅袨榈慕?jīng)濟(jì)學(xué)者，采用的最多方法就是配對(duì)實(shí)驗(yàn)法。比如，用不同的姓名（從姓名中能分辨國籍、性別和宗教）與房東聯(lián)系，看這些房東給出的報(bào)價(jià)和其他行為信息對(duì)不同的姓名是否有顯著差異，如果差異顯著，那無疑存在歧視行為。好在這些學(xué)者只是學(xué)術(shù)研究，并非釣魚執(zhí)法。

對(duì)于類似我這種遭遇的人，我相信大有人在。租賃市場上每天都在上演類似的劇目，大家都心胸寬廣一笑置之，畢竟生活還要繼續(xù)，我們還可以選擇其他一視同仁、一心愛錢的房東，只不過它增加了我們的搜尋成本和住房支出。有較真的也可以打工商部門或房管部門的投訴電話，甚至起訴。但很多時(shí)候，一些受到歧視的人沒有其他更多選擇，甚至也無法投訴。比如在當(dāng)前限購的大環(huán)境下，很多人明明在城市有支付能力，也不屬于投資需求，但因?yàn)闆]有本地戶口就是沒有購房資格，結(jié)果一些民工只能租住，并將城市打工的收入用于在農(nóng)村蓋房，但回去居住又是不可能的，造成農(nóng)村的新房只能空置。這是一種典型的資源錯(cuò)配損失巨大。我在前期專欄中曾談到，2017年我國農(nóng)村住房空置率超過14%，高于城鎮(zhèn)（見《中國房地產(chǎn)》2019年第8期）。當(dāng)然，城市房價(jià)高買不起或者居住體驗(yàn)差選擇回家蓋房，也有可能導(dǎo)致空置，但這種空置跟住房歧視沒關(guān)系。

筆者本人多年來是限購政策的堅(jiān)定支持者，即使在疫情肆虐主張放松調(diào)控也認(rèn)為要堅(jiān)持限購。但天下沒有免費(fèi)的午餐。在一國之內(nèi)，限購政策將“本地人”和“外地人”區(qū)別對(duì)待，那就不僅是住房歧視，戶籍歧視本身也是中國的一個(gè)老大難問題，將購房資格與戶口掛鉤只會(huì)強(qiáng)化戶籍歧視而且給戶籍制度進(jìn)一步改革制造了障礙。相形之下，其他因限購導(dǎo)致的家庭狀況歧視（“因買房而離婚”）簡直可以忽略不計(jì)。

再比如，杭州的搖號(hào)政策中增加了人才優(yōu)先購房，其他城市也有類似政策。杭州要求開發(fā)商將不多余20%的住房優(yōu)先供應(yīng)給政府認(rèn)定的高層次人才（A類人才可免于搖號(hào)）。搖號(hào)本身并不是歧視，理論上每個(gè)人中選的概率是相等的，但這種政策人為導(dǎo)致不同學(xué)歷人群概率不等，其實(shí)也是一種歧視。

所以，總體來看，中國住房市場有自己獨(dú)特的問題。如前所述，美國立法50多年了，又有訴訟文化且執(zhí)法嚴(yán)厲，住房歧視問題解決的也不怎么好。不過，正視現(xiàn)實(shí)是解決問題的第一步。我相信在未來，中國版的《公平住房法》也會(huì)提上議事日程。