粵港澳大灣區(qū)三大合作區(qū)居住條件配建研究

摘要：居住條件持續(xù)改善是提升大灣區(qū)民眾生活質(zhì)童的重要指標(biāo)，香港、澳門、廣州、$91）114大中心城市是粵港澳大灣區(qū)發(fā)展的核心引擎，提供良好的居住條件是吸引入才聚集、建設(shè)人才高地的重要保障。比較粵港澳大灣區(qū)4大中心城市民眾居住現(xiàn)狀和人口流動(dòng)趨勢，選擇深;4l1前海、廣州南沙、珠海橫琴三個(gè)發(fā)展定位、規(guī)模、地理特點(diǎn)迥異的重點(diǎn)合作區(qū)作為研究對(duì)象，梳理其發(fā)展規(guī)模、合作舉措、新市民吸納和居住規(guī)劃，以提升合作區(qū)活力和品質(zhì)為目標(biāo)提出居住條件供給對(duì)策，為粵港澳大灣區(qū)居住用地規(guī)劃、居住條件優(yōu)化、新市民住房保障提供參考。

關(guān)鍵詞：粵港澳大灣區(qū);中心城市;合作區(qū);新市民;居住條件配建

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2020）08-0017-23 收稿日期：2020-05-07

2019年2月，《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》正式出臺(tái)，將“內(nèi)地與港澳半封閉狀態(tài)下的跨境經(jīng)濟(jì)合作”推進(jìn)到“粵港澳大灣區(qū)一體化協(xié)同發(fā)展”的新階段;建設(shè)粵港澳大灣區(qū)是推動(dòng)形成全面開放新格局，提升區(qū)域經(jīng)濟(jì)國際競爭能力，打造高質(zhì)量發(fā)展典范，保持香港、澳門長期繁榮穩(wěn)定的國家戰(zhàn)略。從空間布局角度，優(yōu)化提升香港、澳門、廣州、深圳4大中心城市可持續(xù)發(fā)展能力，發(fā)揮深一港、珠一澳、廣一佛極點(diǎn)帶動(dòng)作用是大灣區(qū)11市集約高效發(fā)展的關(guān)鍵。為了構(gòu)建具有國際競爭力的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系、建設(shè)國際科技創(chuàng)新中心，4大中心城市積極搭建合作發(fā)展平臺(tái)，粵港澳3地人員、信息、資本等要素流動(dòng)進(jìn)一步便捷;其中，前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)、南沙粵港澳全面合作示范區(qū)、橫琴粵港澳深度合作示范區(qū)是3地著力培育的新經(jīng)濟(jì)增長極。建成質(zhì)量高、有活力的合作區(qū)必須吸納數(shù)量充足、具有國際競爭力的各類人才，提供良好的居住條件是吸引入才聚集，建設(shè)人才高地的重要保障。2003年聯(lián)合國人居署指定了“世界居住條件調(diào)查日”，旨在推動(dòng)各國政府和社會(huì)重視人們的居住環(huán)境和條件;居住條件逐漸擴(kuò)展到住宅裝修、小區(qū)環(huán)境配套和城市宜居評(píng)價(jià)。

粵港澳大灣區(qū)戰(zhàn)略提出的時(shí)間較短，現(xiàn)有文獻(xiàn)聚焦大灣區(qū)發(fā)展定位、路徑、比較等問題的研究，鮮見涉及粵港澳大灣區(qū)居住條件構(gòu)建，相關(guān)研究集中于房地產(chǎn)市場和房價(jià)，中國人民銀行佛山市中心支行課題組對(duì)珠三角9市住宅價(jià)格泡沫進(jìn)行了測度和比較，楊元梅等揭示城市GDP規(guī)模是影響珠三角9市住宅價(jià)格波動(dòng)的最主要因素，郭文偉研究了廣深港澳4市房價(jià)在2011-2018年間的時(shí)變聯(lián)動(dòng)性。國內(nèi)新市民住房需求研究正逐漸被關(guān)注，崔光燦等以上海4千余戶新市民的住房需求、住房決策為研究對(duì)象，提出對(duì)新市民應(yīng)實(shí)施分層、分類、分階段的住房支持政策。為了促進(jìn)大灣區(qū)現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)和人才集聚，核心城市及重點(diǎn)合作區(qū)人口流動(dòng)特點(diǎn)、新市民居住條件供求規(guī)律、契合的住房支持政策是值得深入研究的課題。深圳前海、廣州南沙、珠海橫琴合作區(qū)是大灣區(qū)人才吸納的重點(diǎn)區(qū)域，其發(fā)展定位、規(guī)模、地理特點(diǎn)迥異，發(fā)展階段不同，極具代表性，研究這3個(gè)合作區(qū)居住功能配建規(guī)律對(duì)整個(gè)灣區(qū)居住條件持續(xù)改善具有重要意義。本文比較粵港澳大灣區(qū)4大中心城市民眾居住現(xiàn)狀和人口流動(dòng)趨勢，選擇深圳前海、廣州南沙、珠海橫琴作為研究對(duì)象，梳理其發(fā)展規(guī)模、合作舉措、新市民吸納和居住規(guī)劃，以提升合作區(qū)活力和品質(zhì)為目標(biāo)提出居住條件供給對(duì)策，描述重點(diǎn)配建社區(qū)戶型選擇、產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)、租售比、公建配套等指標(biāo)，為粵港澳大灣區(qū)居住用地規(guī)劃、居住條件優(yōu)化、新市民住房保障提供參考，為在5.6萬平方公里的土地上構(gòu)建宜居宜業(yè)的優(yōu)質(zhì)生活圈提供支持。

1 4大中心城市民眾居住現(xiàn)狀及人口流動(dòng)趨勢

1.1 2018年4市規(guī)模比較

2018年4大中心城市規(guī)模對(duì)比如表1所示。

1.2 各市民眾居住現(xiàn)狀及主要問題

1.2.1 香港

2018年，香港屋宇單位總計(jì)280.4萬個(gè)，其中公營租住房屋占比29%;政府資助出售單位占比14.6%;私人永久性屋宇占比56.4%。香港政府資助性住房覆蓋人口穩(wěn)定在45%，但是公屋社區(qū)治安、衛(wèi)生、居民組織等管理相對(duì)滯后。香港建設(shè)發(fā)展用地270平方公里，占陸地總面積的24.4%，城市人均用地36.24平方米/人，其中僅有6.9%用于建設(shè)房屋，港人居住條件改善面臨的最大問題是用地不足。人均居住用地面積過小，直接導(dǎo)致住宅供應(yīng)量少、建筑密度高、容積率高;加上房地產(chǎn)投機(jī)等因素，香港成為全球房價(jià)最高的城市之一。港區(qū)政府土地注冊處屋宇交易統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)如表2所示。2015-2019年香港全區(qū)住宅買賣合約數(shù)年均57863宗，二手房居多，占比64.7%-72.69%;一手房單宗交易價(jià)值年均為957-1404萬港元，二手房為636.9-830.2萬港元，500-1000萬元的屋宇單位交易量最大，民眾購買私人屋宇壓力大。

1.2.2 澳門

澳區(qū)政府統(tǒng)計(jì)局樓宇及總檔案數(shù)據(jù)如表3所示。2015-2018年澳門全區(qū)住宅單位供應(yīng)充足，空置率穩(wěn)定在5.92%-7.83%之間。澳門人口、土地、經(jīng)濟(jì)體量小，但人均生產(chǎn)總值名列4市前茅，因多次人工填海造地破壞了原有的河道生態(tài)系統(tǒng)，城市抗臺(tái)風(fēng)等自然災(zāi)害能力弱;基礎(chǔ)設(shè)施陳舊、排水系統(tǒng)雨污合流，內(nèi)港片區(qū)和舊城區(qū)常出現(xiàn)水浸現(xiàn)象，民眾居住環(huán)境面臨生態(tài)環(huán)境和舊城衰敗的雙重影響。

1.2.3 深圳

深圳是高速發(fā)展的移民城市，1979-2018年住宅累計(jì)竣工面積16544.52萬平方米，其中房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目10040.74萬平方米，2018年商品住宅交易均價(jià)54120元/平方米，常住人口住宅面積12.71平方米/人;建成區(qū)的綠化覆蓋率達(dá)45%。深圳建設(shè)用地總規(guī)模在市域面積的50%以內(nèi)，具有重要生態(tài)功能的耕地、園地、林地等占比大。由于經(jīng)濟(jì)高速增長，人口吸納能力強(qiáng)，2010年常住人口首次超過千萬，2015一2018年間年新增常住人口維持在50萬人以上;2015年全市建設(shè)用地面積已經(jīng)達(dá)到97550公頃，逼近2020年規(guī)劃控制指標(biāo)，居住用地供應(yīng)尤其緊張，2015年后深圳房價(jià)大幅上漲，政策性住房的供給、分配均成為社會(huì)熱點(diǎn)問題。2010年深圳市開始實(shí)施人才安居工程，面向2035年，正在積極構(gòu)建多主體供應(yīng)、多渠道保障、租售并舉的住房供應(yīng)體系。

1.2.4 廣州

廣州陸地面積大，人口凈流人相對(duì)溫和，加上主城區(qū)外圍的廣州技術(shù)開發(fā)區(qū)、南沙新區(qū)、廣州科學(xué)城等產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展良好，中心城區(qū)產(chǎn)業(yè)退二進(jìn)三策略效果顯著，城市居住環(huán)境和房價(jià)在一線城市中表現(xiàn)最為友好，2018年住宅總成交194321套，均價(jià)20297.58元/平方米，人均住房建筑面積34.22平方米。廣州民眾居住條件優(yōu)化面臨的主要問題是公共服務(wù)的不均衡，中心城區(qū)和產(chǎn)業(yè)新城在醫(yī)療、教育、交通、文化娛樂等公共服務(wù)供給能力差異比較大，新城急需加快公共服務(wù)設(shè)施配建，保障公共服務(wù)質(zhì)量，提升對(duì)新興產(chǎn)業(yè)和高素質(zhì)人口的吸引力。

1.3 人口流動(dòng)趨勢

隨著大灣區(qū)一體化發(fā)展的深入，區(qū)內(nèi)外人口因產(chǎn)業(yè)集聚而流動(dòng)的態(tài)勢日趨明顯如表4所示。

2 三大合作區(qū)新市民吸納計(jì)劃和居住規(guī)劃

2.1 前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)

2.1.1 合作區(qū)的規(guī)模

深圳前海合作區(qū)是指月亮灣大道、雙界河、媽灣大道各海濱大道岸線所圍合的區(qū)域，總用地1492公頃。2013年《深圳前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)綜合規(guī)劃》提出以金融業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、信息服務(wù)業(yè)、科技服務(wù)業(yè)等為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)粵港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)緊密合作和融合發(fā)展。合作區(qū)規(guī)劃就業(yè)人口65-75萬人，居住人口15-22萬人，到2020年預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值1500億元。

2.1.2 深港合作舉措及人口吸納計(jì)劃

2013年合作區(qū)管理局提出前海1/3以上的可開發(fā)土地采用邀請(qǐng)招標(biāo)的方式，面向香港本土企業(yè)出讓，為香港拓展發(fā)展空間;鼓勵(lì)港企投資項(xiàng)目采用香港建設(shè)管理機(jī)制，探索“港人、港資、港服務(wù)”的開發(fā)運(yùn)營新模式。預(yù)計(jì)到2020年，合作區(qū)由港資開發(fā)的建筑面積超過900萬平方米，建成面向香港優(yōu)勢和特色產(chǎn)業(yè)的10個(gè)港企聚集基地，吸引1萬家香港企業(yè)落戶，孵化港資創(chuàng)新型企業(yè)超過100家;為香港居民提供超過10萬個(gè)中高端就業(yè)崗位。

2.1.3 居住條件規(guī)劃

前海合作區(qū)建筑功能配比堅(jiān)持產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)、職住平衡等原則，基準(zhǔn)建設(shè)規(guī)模2600萬平方米，居住及商務(wù)公寓規(guī)劃面積380萬平方米，占比14.62%。居住規(guī)劃面積含現(xiàn)狀地鐵上蓋物業(yè)40萬平方米和人才公寓約60萬平方米，新規(guī)劃商務(wù)公寓130萬平方米、商品房150萬平方米。區(qū)內(nèi)自行解決1/4就業(yè)人口的居住需求;鄰近地區(qū)強(qiáng)化發(fā)展居住功能，為前海合作區(qū)就業(yè)人群提供多樣化的居住和生活服務(wù)。

2.2 南沙全面合作示范區(qū)

2.2.1 合作區(qū)規(guī)模和特色

南沙合作區(qū)是指廣州市沙灣水道以南區(qū)域，總面積803平方公里，其中陸域面積570平方公里，水域面積233平方公里，是第6個(gè)國家級(jí)新區(qū)，城市建設(shè)用地230平方公里，分為中部、北部、西部、南部四大特色功能組團(tuán)，主打高端服務(wù)業(yè)、科技智慧產(chǎn)業(yè)、臨港先進(jìn)制造業(yè)、海洋產(chǎn)業(yè)、旅游休閑健康產(chǎn)業(yè)等5大產(chǎn)業(yè)群。2014年12月，南沙區(qū)其中60平方公里土地被劃人廣東自貿(mào)區(qū);2018年末，南沙區(qū)常住人口75.17萬人，戶籍人口43.93萬人，實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1458.41億元。2019年2月《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》把南沙定位為粵港澳全面合作示范區(qū)，預(yù)計(jì)到2050年，南沙將建成現(xiàn)代化濱海新城，常住人口超過200萬人。

2.2.2 粵港澳全面合作舉措

南沙區(qū)方圓100公里范圍內(nèi)聚集珠三角9市及5大國際機(jī)場，距香港38海里、澳門41海里，是連接珠江口兩岸城市群的樞紐節(jié)點(diǎn)和我國南方重要的對(duì)外開放門戶，區(qū)位優(yōu)勢得天獨(dú)厚，生態(tài)環(huán)境良好，肩負(fù)推動(dòng)粵港澳全面合作的使命。2015年以來，南沙新區(qū)加快推進(jìn)慶盛樞紐綜合體、粵港澳現(xiàn)代服務(wù)業(yè)總部基地、國際醫(yī)療健康城、國際教育園區(qū)等項(xiàng)目。香港計(jì)劃在南沙自貿(mào)區(qū)建立“粵港深度合作園”，發(fā)展研發(fā)及科技成果轉(zhuǎn)化、國際教育培訓(xùn)、金融、專業(yè)服務(wù)、商貿(mào)、休閑旅游及健康、航運(yùn)物流、資訊科技等8大產(chǎn)業(yè);粵澳合作葡語國家產(chǎn)業(yè)園正抓緊建設(shè)。截止到2018年，南沙累計(jì)設(shè)立港澳企業(yè)2872家，投資額804億美元;粵港澳青年創(chuàng)新工場、“創(chuàng)匯谷”入駐83個(gè)港澳青創(chuàng)團(tuán)隊(duì)，集聚了一批“高精尖缺”人才。

2.2.3 新市民居住規(guī)劃

南沙新區(qū)面臨重大發(fā)展機(jī)遇，又位于粵港澳大灣區(qū)幾何中心，對(duì)粵港澳創(chuàng)業(yè)人才具有強(qiáng)大的吸引力，加上自然稟賦優(yōu)良，建設(shè)用地規(guī)模較大，人口吸納容量為150-200萬人。根據(jù)國際航運(yùn)中心、華南科技創(chuàng)新成果轉(zhuǎn)化高地、醫(yī)養(yǎng)宜居之地的定位，南沙應(yīng)重點(diǎn)吸納研發(fā)人員、專業(yè)服務(wù)人才和高技能人才。面向港澳除吸納就業(yè)人口外，還有充足條件吸納退休人士，發(fā)展生態(tài)醫(yī)養(yǎng)產(chǎn)業(yè)。居住條件建設(shè)將配合產(chǎn)業(yè)布局分組團(tuán)、分階段、分客戶群推進(jìn)，中部組團(tuán)圍繞明珠灣城和合作配套區(qū)布局居住功能，客戶群為高端商貿(mào)、特色金融、科技研發(fā)、總部經(jīng)濟(jì)、文化創(chuàng)意等產(chǎn)業(yè)的從業(yè)者;北部組團(tuán)圍繞慶盛交通樞紐配套居住功能，客戶群為粵港澳高技術(shù)服務(wù)、教育培訓(xùn)、高新技術(shù)、高端醫(yī)療等產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人士;南部組團(tuán)圍繞萬頃沙交通樞紐布局居住功能，客戶群為生態(tài)療養(yǎng)、離岸數(shù)據(jù)服務(wù)等產(chǎn)業(yè)人群。

2.3 橫琴粵港澳深度合作示范區(qū)

2.3.1 合作區(qū)規(guī)模

橫琴合作區(qū)包括珠海橫琴島及所轄海域，總面積106.46平方公里，是澳門面積的3倍，是第3個(gè)國家級(jí)新區(qū)。總建設(shè)用地規(guī)劃28平方公里，分為商務(wù)服務(wù)、科教研發(fā)、休閑旅游等3個(gè)片區(qū);計(jì)劃到2020年，橫琴新區(qū)常住人口達(dá)28萬人，人均GDP達(dá)20萬元。2015年3月，橫琴被納入廣東自貿(mào)區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展旅游休閑、商務(wù)金融、文化科教和高新技術(shù)等產(chǎn)業(yè)，2018年地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)305.1億元人民幣。橫琴環(huán)島岸線長50公里，山、海、林、濕地、岸線等生態(tài)資源豐富多樣，植被良好，70%以上的土地被劃為禁建區(qū)和限建區(qū);2019年3月，國務(wù)院批復(fù)《橫琴國際休閑旅游島建設(shè)方案》，提出加快發(fā)展美食旅游、購物旅游、文體旅游、海洋旅游，將旅游休閑產(chǎn)業(yè)培養(yǎng)成為經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。

2.3.2 粵港澳深度合作舉措

橫琴島位于珠海市南部，是內(nèi)地惟一與香港、澳門陸橋相連的地方，是促進(jìn)澳門經(jīng)濟(jì)多元發(fā)展的重要載體?！痘浉郯拇鬄硡^(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》發(fā)布后，橫琴區(qū)在跨境辦公、跨境通關(guān)、跨境產(chǎn)業(yè)、跨境金融、跨境旅游等方面迅速發(fā)力，截止到2019年4月，橫琴新區(qū)實(shí)有商事主體突破6萬家，其中澳資企業(yè)1412家，港資企業(yè)1332家，合作區(qū)已實(shí)現(xiàn)對(duì)澳供地31宗，粵澳合作產(chǎn)業(yè)園、粵澳合作中醫(yī)藥科技產(chǎn)業(yè)園、橫琴·澳門青年創(chuàng)業(yè)谷等對(duì)澳項(xiàng)目發(fā)展迅速，常住人口由2009年的4451人上升到約8萬人。正在規(guī)劃建設(shè)80萬平方米的“珠港澳物流合作園”，為香港物流產(chǎn)業(yè)“西拓”提供基地。

2.3.3 合作區(qū)居住規(guī)劃

橫琴新區(qū)規(guī)劃居住用地590.65公頃，占建設(shè)用地的21.09%，居住功能分屬3個(gè)片區(qū)。小橫琴山以東、以北沿河地區(qū)是商務(wù)服務(wù)片，主打信息服務(wù)、外包服務(wù)、商務(wù)辦公等產(chǎn)業(yè)，配建具有國際一流水準(zhǔn)的國際居住社區(qū)，以吸引高端國際商務(wù)人才集聚。休閑旅游片位于大橫琴山以南、橫琴島南側(cè)的沿海地帶，主要建設(shè)具有國際竟?fàn)幜Φ纳鷳B(tài)度假商務(wù)酒店，配合發(fā)展民宿、青年旅社、酒店公寓、自駕車營地等多樣化的新型住宿設(shè)施。位于大、小橫琴山之間，中心溝兩側(cè)的科教研發(fā)片區(qū)，配建科技研發(fā)、高新技術(shù)從業(yè)人員居住社區(qū)。

3 三大合作區(qū)居住條件配建策略

前海、南沙、橫琴三大合作區(qū)雖各俱特色，但在有效吸納高素質(zhì)新市民、保持合作區(qū)活力、提升合作區(qū)品牌和發(fā)展質(zhì)量等方面又具有共性。

3.1 前海合作區(qū)

3.1.1 居住條件供給對(duì)策

前海合作區(qū)寸土寸金，在配足公共服務(wù)設(shè)施的基礎(chǔ)上，應(yīng)優(yōu)先現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展用地，以提高土地利用效率。居住功能由本區(qū)和鄰近地區(qū)協(xié)作完成，區(qū)內(nèi)解決15萬人的居住需求，鄰近寶安中心區(qū)、大鏟灣港區(qū)協(xié)同解決50萬人的居住配套，實(shí)現(xiàn)就近上班。區(qū)內(nèi)新建設(shè)住宅由政策性支持住房、公租房組成，重點(diǎn)配建港人社區(qū)。住宅供應(yīng)方式以租賃為主，租售比例控制7：3，政策性支持住房可租可售;出售的政策性支持住房實(shí)行共有產(chǎn)權(quán)，其中私人業(yè)主占70%產(chǎn)權(quán)，政府業(yè)主占30%。政府部門通過調(diào)控土地出讓價(jià)格、核定區(qū)內(nèi)住宅租售人群資格等措施保障重點(diǎn)吸納入群享有適當(dāng)?shù)淖》?住宅租賃價(jià)格參照深圳市人才房定價(jià)機(jī)制，特定人群、特定時(shí)段可采取補(bǔ)貼措施。企業(yè)和人口快速集聚時(shí)期，合作區(qū)住宅供應(yīng)以租賃為主，產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定可逐步提高住宅的私有率，通過階段性供給策略，保持足夠的供給彈性。

3.1.2 港人社區(qū)配建要點(diǎn)

港人社區(qū)由出租型公寓樓和共有產(chǎn)權(quán)住宅樓組成，公寓樓按人均建筑面積20平方米、住宅樓按人均建筑面積30平方米配建。公寓樓以一居室為主，住宅樓以三居室為主，裝修風(fēng)格和戶型按金融、信息、科技服務(wù)等專業(yè)人士喜好進(jìn)行設(shè)計(jì)。公建設(shè)計(jì)重點(diǎn)考慮公立醫(yī)療、基礎(chǔ)教育、健身和社交設(shè)施，兼顧智慧社區(qū)管理和防災(zāi)減災(zāi)設(shè)施。醫(yī)療設(shè)施根據(jù)香港醫(yī)管局指引，設(shè)立與人口規(guī)模匹配的公立醫(yī)院和政府診所，提供港區(qū)同等的政府診所和急診服務(wù)。基礎(chǔ)教育設(shè)施按照香港私人住宅中位數(shù)水平配建幼稚園、小學(xué)、中學(xué)，提供與人口規(guī)模相適應(yīng)的學(xué)前教育、九年免費(fèi)教育、高中及預(yù)科課程。

3.2 南沙新區(qū)

3.2.1 居住條件供給對(duì)策

南沙新區(qū)發(fā)展?jié)摿Υ?，區(qū)域規(guī)模大，發(fā)展時(shí)序較長，居住功能宜遵循從容建設(shè)的理念，把握好配建節(jié)奏，根據(jù)產(chǎn)業(yè)園建設(shè)進(jìn)度、吸納入口規(guī)模分階段配建居住和生活服務(wù)用房。南沙區(qū)擁有濱海濕地、嶺南水鄉(xiāng)、森林公園等多種生態(tài)資源，2011年獲得聯(lián)合國“全球最適宜居住城區(qū)獎(jiǎng)”金獎(jiǎng)，居住功能供給除區(qū)域就業(yè)人群及家庭的需要，還應(yīng)滿足醫(yī)養(yǎng)等產(chǎn)業(yè)服務(wù)人群的居住需求。區(qū)內(nèi)新建住房由普通商品房、政策性支持住房、公租房按3：4：3比例組成，重點(diǎn)配建中青年創(chuàng)業(yè)社區(qū)、生態(tài)醫(yī)養(yǎng)社區(qū)，積極引導(dǎo)新市民融入社區(qū)管理和服務(wù)，共建現(xiàn)代化幸福社區(qū)。普通商品房按就業(yè)人口收入中位數(shù)10倍管控房價(jià)和地價(jià)，保持居住成本比較優(yōu)勢，提升對(duì)粵港澳年輕人的吸引力。政策性支持住房以共有產(chǎn)權(quán)為主，由私人業(yè)主和產(chǎn)業(yè)園專業(yè)管理公司共同持有，保障產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。

3.2.2 重點(diǎn)配建社區(qū)

（1）中青年創(chuàng)業(yè)社區(qū)

創(chuàng)業(yè)社區(qū)重點(diǎn)圍繞南沙科學(xué)城、大學(xué)及各類科技產(chǎn)業(yè)園配建，由出租型公寓樓、出售型共有產(chǎn)權(quán)住宅樓、普通商品房組成。公寓樓按人均建筑面積20平方米、共有產(chǎn)權(quán)住宅樓按人均建筑面積25平方米、普通商品房按人均建筑面積35平方米指標(biāo)配建。公寓樓以一居室為主、住宅樓以三居室為主、商品房以四居室為主錯(cuò)位發(fā)展，裝修風(fēng)格和戶型按科技服務(wù)等專業(yè)人士工作生活習(xí)慣進(jìn)行設(shè)計(jì)。公建設(shè)計(jì)重點(diǎn)考慮健身和社交設(shè)施、公共醫(yī)療設(shè)施、餐飲服務(wù)設(shè)施。

（2）生態(tài)醫(yī)養(yǎng)社區(qū)

生態(tài)醫(yī)養(yǎng)社區(qū)應(yīng)分散在交通便利、生態(tài)環(huán)境優(yōu)良的醫(yī)療機(jī)構(gòu)周邊配建，吸引大灣區(qū)空巢老人抱團(tuán)養(yǎng)老，促進(jìn)醫(yī)養(yǎng)等新業(yè)態(tài)發(fā)展。生態(tài)療養(yǎng)社區(qū)以老年公寓為主，配套托老所、老年護(hù)理院、服務(wù)人員居住用房，其中老年公寓按每處100-300張床位，每床建筑面積40-50平方米配建;建筑空間、配件、設(shè)備尺寸執(zhí)行國家相關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的要求。

3.3 橫琴合作示范區(qū)

3.3.1 居住條件供給對(duì)策

橫琴新區(qū)國際休閑旅游島定位決定了自然資源保育、公共服務(wù)設(shè)施配套的高水準(zhǔn);居住布局除考量常住人口需求外，還應(yīng)滿足休閑旅游人群多層次的居住需求，根據(jù)旅游島發(fā)展時(shí)序配建度假社區(qū)。常住人口新建住宅由普通商品房、政策性支持住房、公租房按3：4：3比例組成，重點(diǎn)配建國際社區(qū)。普通商品房按橫琴就業(yè)人口收入中位數(shù)10倍管控房價(jià)和地價(jià)，協(xié)調(diào)澳門半島及香洲區(qū)房價(jià)，保持居住品質(zhì)、住宅價(jià)格對(duì)港澳的比較優(yōu)勢，增強(qiáng)對(duì)港澳產(chǎn)業(yè)和人口的吸引力。政策性支持住房以普通商品房價(jià)的80%為指導(dǎo)價(jià);公租房租金參照珠海市定價(jià)機(jī)制，青年創(chuàng)業(yè)者等特定人群可采取補(bǔ)貼措施。

3.3.2 重點(diǎn)配建社區(qū)

（1）國際社區(qū)

國際社區(qū)面向在橫琴及澳門就業(yè)的非內(nèi)地居民，由普通商品房、政策性支持住房、出租型公寓樓組成。公寓樓按人均建筑面積25平方米，普通商品房、政策性支持住按人均建筑面積35平方米配建，支持港澳居民改善型居住需求。公寓樓以一居室為主，商品房以三居室為主，裝修風(fēng)格和戶型展現(xiàn)多元國際化豐采，以信息服務(wù)、外包服務(wù)、商務(wù)辦公等人士為客戶進(jìn)行設(shè)計(jì)。公建設(shè)計(jì)重點(diǎn)考慮跨境交通設(shè)施、公共醫(yī)療設(shè)施、教育設(shè)施和防災(zāi)減災(zāi)設(shè)施，提供不低于澳門行政區(qū)同等的醫(yī)療和基礎(chǔ)教育服務(wù)。

（2）休閑度假社區(qū)

休閑度假社區(qū)集度假、休閑、國際商務(wù)一體的度假居住中心，滿足度假休閑人群多層次居住需求，兼顧酒店從業(yè)人群的居住功能。社區(qū)由國際品牌酒店、商務(wù)休閑酒店、酒店公寓、公租房組成。充分發(fā)揮橫琴海洋度假資源、文體休閑設(shè)施、國際商務(wù)會(huì)展和中醫(yī)藥養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，建成各俱特色、百花齊放的度假社區(qū)，提供多種建筑風(fēng)格、長住短游、中高檔次結(jié)合的度假居住服務(wù)。

4 結(jié)語

粵港澳大灣區(qū)發(fā)展依賴于科技創(chuàng)新實(shí)力的大幅躍升和新興產(chǎn)業(yè)的跨躍式發(fā)展，3地協(xié)同創(chuàng)新必將改善灣區(qū)人口空間分布、人口素質(zhì)結(jié)構(gòu)，居住需求與產(chǎn)業(yè)發(fā)展和新市民吸納政策密切相關(guān)。4大中心城市之中廣州人口吸納容量最大，深圳次之，港澳現(xiàn)代服務(wù)業(yè)人口向3個(gè)重點(diǎn)合作區(qū)溢出效應(yīng)明顯，合作區(qū)居住需求總量大、時(shí)序集中，供給應(yīng)統(tǒng)籌租賃、共有產(chǎn)權(quán)、完全產(chǎn)權(quán)的供應(yīng)比例，加大供給彈性。為提高合作區(qū)居住條件供給質(zhì)量，必須構(gòu)建全覆蓋的人口統(tǒng)計(jì)模式、土地彈性出讓制度、居住供給調(diào)控制度，強(qiáng)化重點(diǎn)配建社區(qū)的運(yùn)營和管理。

參考文獻(xiàn)：

1.國世平.粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃和全球定位.廣東人民出版社.2018

2.楊元梅 譚術(shù)魁.珠三角一小時(shí)城市圈房地產(chǎn)價(jià)格影響因素對(duì)房價(jià)及其波動(dòng)的影響程度研究.中國土地科學(xué).2011.06

3.郭文偉.粵港澳大灣區(qū)核心城市房價(jià)傳染與聯(lián)動(dòng)的市場邏輯.深圳大學(xué)學(xué)報(bào).2018.11

4.崔光燦 劉羽晞 王諍諍.城市新市民住房狀況及決策影響研究.城市發(fā)展研究.2020.02

5.劉祖云等.穗港住房保障研究.中國社會(huì)科學(xué)出版社.2013

作者簡介：章鴻雁，廣東建設(shè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院副教授。