疫情下房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)和對(duì)策

近日，在由中國(guó)民營(yíng)科技促進(jìn)會(huì)主辦，中國(guó)民營(yíng)科技促進(jìn)會(huì)高企分會(huì)、華商財(cái)富在線承辦的“疫情后2020年中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)解析與民營(yíng)企業(yè)發(fā)展線上大講堂”，住建部政策研究中心原主任、中國(guó)人民大學(xué)教授秦虹對(duì)疫情下中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)和對(duì)策進(jìn)行了分析和解讀。

疫情下房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)判斷

最近一段時(shí)間，關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些新聞，引起了社會(huì)比較大的反響。2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有什么樣的變化呢？國(guó)家統(tǒng)計(jì)局剛剛對(duì)外公布了一季度全國(guó)商品房銷售、開發(fā)等各項(xiàng)數(shù)據(jù)。從2020年一季度的數(shù)據(jù)來(lái)看，全國(guó)商品房市場(chǎng)的確開始有所恢復(fù)，特別是3月份比2月份有明顯的恢復(fù)，而且恢復(fù)得比較好。數(shù)據(jù)顯示，2020年1～2月，全國(guó)商品房銷售面積增長(zhǎng)率是﹣39.9%，到了3月份就變成了﹣26.3%，也就是說(shuō)在一個(gè)月的時(shí)間里，增長(zhǎng)了十幾個(gè)百分點(diǎn)，應(yīng)該說(shuō)恢復(fù)還是相當(dāng)不錯(cuò)的。特別是和全國(guó)其他行業(yè)相比，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速是﹣7.7%，這個(gè)數(shù)據(jù)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于全國(guó)固定資產(chǎn)投資的增速（2020年一季度全國(guó)固定資產(chǎn)投資增速為﹣16.1%）。

如何評(píng)價(jià)一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)？個(gè)人認(rèn)為，今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)還面臨很大困難。2004年以來(lái)，全國(guó)商品住房銷售面積逐年增長(zhǎng)，2019年創(chuàng)下歷史新高，達(dá)15億平方米。整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)格局發(fā)生了很大變化。目前，我國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)量的企業(yè)有9萬(wàn)多家，在國(guó)家工商局注冊(cè)的有開發(fā)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有20多萬(wàn)家。2019年，銷售面積排在TOP100房地產(chǎn)企業(yè)，占商品住房銷售面積總數(shù)的73%。TOP50房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2019年的銷售額占總銷售額的60%。近幾年，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的集中度大幅度提高了，2019年的集中度比2015年的集中度提高了接近翻番。所以，看一看TOP50房企是怎么做的，銷售情況如何，對(duì)于預(yù)判今年一季度甚至全年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)都是很重要的。

根據(jù)今年1～3月房地產(chǎn)市場(chǎng)的數(shù)據(jù)，TOP50房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)今年2月份增長(zhǎng)﹣32%，3月份增長(zhǎng)﹣13%。一季度TOP50房企的銷售規(guī)模同比增長(zhǎng)﹣17%，也就是說(shuō)，TOP50房企之后或者TOP100房企之后的那些企業(yè)的銷售規(guī)模下滑的幅度是非常大的。TOP50房企中，排在前10名的開發(fā)企業(yè)市場(chǎng)份額還有所提高。也就是說(shuō)，整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)目前存在分化嚴(yán)重的問(wèn)題，不僅是地區(qū)在分化，企業(yè)也在分化，大企業(yè)特別是頭部企業(yè)的市場(chǎng)份額在增加，其銷售規(guī)模負(fù)增長(zhǎng)程度低于全國(guó)的負(fù)增長(zhǎng)情況，他們的銷售表現(xiàn)得更好一些。

銷售表現(xiàn)更好的企業(yè)是通過(guò)漲價(jià)來(lái)帶動(dòng)的嗎？通過(guò)研究發(fā)現(xiàn)，并不是。TOP50房企是在以價(jià)換量，通過(guò)打折促銷實(shí)現(xiàn)銷售規(guī)模盡可能少的負(fù)增長(zhǎng)。TOP50房企2月降價(jià)幅度最大，同比下降11%;3月價(jià)格平均降幅為6%。

2020年1月，TOP50房企中，38%的企業(yè)降價(jià);2月，50%的企業(yè)降價(jià);3月，54%的企業(yè)降價(jià)。過(guò)半企業(yè)選擇在疫情期間降價(jià)出貨，爭(zhēng)取以價(jià)換量。1月份降價(jià)幅度是12%，2月份降價(jià)幅度是28%，3月份降價(jià)幅度是15%。

如果觀察房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的頭部企業(yè)的變化情況，可以看到，這些大企業(yè)都采取非常靈活的經(jīng)營(yíng)策略，積極應(yīng)對(duì)疫情給市場(chǎng)帶來(lái)的變化。降價(jià)跑量，維持現(xiàn)金流的穩(wěn)定，是很重要的一個(gè)策略。

鑒于一些網(wǎng)簽數(shù)據(jù)具有滯后性，通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的微觀變化可知，房企在一季度沒有大家看到的漲價(jià)情況。相反，房地產(chǎn)銷售在3月份恢復(fù)得比較好，主要得益于靈活的銷售策略和降價(jià)促銷的力度。從銷售這個(gè)最關(guān)鍵、最前端的指標(biāo)來(lái)看，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著很大的壓力，全年銷售負(fù)增長(zhǎng)是非?？赡艿摹?/p>

房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，資金的寬與嚴(yán)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的影響特別大。今年從宏觀數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)的資金環(huán)境比去年有所寬松。根據(jù)公布的數(shù)據(jù)，2020年3月末的資金總量與去年同期相比增長(zhǎng)了10.1%;一季度人民幣貸款增加了7.1萬(wàn)億元，同期多增了1.29萬(wàn)億元。3月末社會(huì)融資規(guī)模存量同比增長(zhǎng)11.5%，一季度社會(huì)融資規(guī)模增量比上年同期多2.47萬(wàn)億元。和總量增加相比，更重要的一個(gè)指標(biāo)就是今年的資金成本在降低。

2020年4月20日，貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）如期“降息”，1年期LPR報(bào)3.85%，較上一次下降20個(gè)bp，創(chuàng)2019年8月改革以來(lái)最大單次降幅。

總體來(lái)說(shuō)，2020年的房地產(chǎn)資金寬裕程度好于2019年，在資金寬裕、成本降低的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)或?qū)⒑糜谌ツ?。?guó)家政策是嚴(yán)防資金違規(guī)流入房地產(chǎn)，支持和滿足房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的流動(dòng)性是在國(guó)家政策允許范圍之內(nèi)的，所以在資金狀況好轉(zhuǎn)的情況下，大致可以判斷，今年的土地市場(chǎng)會(huì)逐步回升。

自籌資金的增速高，土地購(gòu)置面積的增速也是高的。自籌資金增速下降，土地購(gòu)置面積的增速也是下降的。2020年房地產(chǎn)融資成本及渠道適度寬松，有利于土地購(gòu)置面積增長(zhǎng)，土地市場(chǎng)的表現(xiàn)有可能好于去年。

不僅是資金狀況對(duì)土地市場(chǎng)的影響，還有一個(gè)很重要的原因，是土地的供給可能會(huì)比去年更加積極。受疫情影響，無(wú)論是中央政府還是地方政府，都投入了大量資金，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定秩序，幫扶中小企業(yè)，減稅減費(fèi)等。疫情過(guò)去后，生產(chǎn)秩序逐步恢復(fù)，各地政府出讓土地的積極性會(huì)被調(diào)動(dòng)起來(lái)，供地多了，開發(fā)企業(yè)選地的機(jī)會(huì)也會(huì)增加。從今年一季度300個(gè)城市土地市場(chǎng)情況數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地市場(chǎng)上的表現(xiàn)是積極的，對(duì)未來(lái)是有信心的。

預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月，銷售對(duì)企業(yè)來(lái)講依然有很大的壓力，但是由于資金寬松，開發(fā)企業(yè)購(gòu)地的主動(dòng)性會(huì)增加?？偟膩?lái)說(shuō)，2020年，房地產(chǎn)企業(yè)的資金環(huán)境不會(huì)太差，特別是融資成本在降低，有利于資金密集型行業(yè)的發(fā)展。整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)分化的格局，目前來(lái)看，東部地區(qū)和中部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)得會(huì)更好，一二線城市特別是東、中部地區(qū)一二線城市恢復(fù)會(huì)比較好，其他地區(qū)、城市的市場(chǎng)預(yù)計(jì)會(huì)延續(xù)去年的下行態(tài)勢(shì)。

疫情下房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)

習(xí)近平總書記在4月8日中央政治局常委會(huì)會(huì)議上指出，當(dāng)前我國(guó)疫情防控階段性成效進(jìn)一步鞏固，復(fù)工復(fù)產(chǎn)取得重要進(jìn)展。經(jīng)濟(jì)社會(huì)運(yùn)行秩序加快恢復(fù)。但是，國(guó)際疫情持續(xù)蔓延，世界經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)加劇，不穩(wěn)定不確定因素顯著增多。我國(guó)防范疫情輸入壓力不斷加大，復(fù)工復(fù)產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)社會(huì)面臨新的困難和挑戰(zhàn)。面對(duì)嚴(yán)峻復(fù)雜的國(guó)際疫情和世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，要堅(jiān)持底線思維，做好較長(zhǎng)時(shí)間應(yīng)對(duì)外部環(huán)境變化的思想準(zhǔn)備和工作準(zhǔn)備。

要有底線思維，做較長(zhǎng)時(shí)間的應(yīng)對(duì)外部環(huán)境變化的思想準(zhǔn)備和工作準(zhǔn)備，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)同樣重要?？傮w來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)未來(lái)有廣闊的發(fā)展空間，所以要特別注重分析、研究當(dāng)下的風(fēng)險(xiǎn)，一些企業(yè)要避免盲目樂(lè)觀。

2020年房地產(chǎn)行業(yè)將面臨三大風(fēng)險(xiǎn)。

第一，需求弱化風(fēng)險(xiǎn)。2020年需求的弱化，很重要的原因是居民收入預(yù)期的下降。數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，全國(guó)居民人均可支配收入8561元，扣除價(jià)格因素，比上年實(shí)際下降了3.9%。其中，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11691元，扣除價(jià)格因素，實(shí)際下降3.9%;農(nóng)村居民人均可支配收入4641元，扣除價(jià)格因素，實(shí)際下降4.7%。據(jù)中國(guó)人民大學(xué)就業(yè)研究中心的調(diào)查，今年的就業(yè)預(yù)期呈現(xiàn)明顯的下滑態(tài)勢(shì)，就業(yè)壓力增大。在收入預(yù)期差、就業(yè)預(yù)期差的情況下，房地產(chǎn)的需求還會(huì)上升，在邏輯上是不合理的。

房地產(chǎn)發(fā)展與整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有同步關(guān)系，很難想象中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增速在下降，而房地產(chǎn)需求增速在上升。再加上2019年房地產(chǎn)銷售已經(jīng)創(chuàng)造了歷史新高，在這個(gè)基礎(chǔ)上如果增長(zhǎng)速度還能夠再上升，基本上很難做到?，F(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最需要的是銷售回款。沒有銷售就沒有回款，沒有回款開發(fā)企業(yè)這個(gè)鏈條就轉(zhuǎn)不起來(lái)。

第二，現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)金流包括三方面：開發(fā)現(xiàn)金流、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流、債務(wù)現(xiàn)金流。從房地產(chǎn)開發(fā)與商品房銷售額對(duì)比數(shù)據(jù)來(lái)看，2016年至2019年，這4年是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)日子比較好過(guò)的4年，原因是2015年國(guó)家為了應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存大幅上升，出臺(tái)了房地產(chǎn)的去庫(kù)存政策，其中還加上了棚改貨幣化政策，所以連續(xù)4年房地產(chǎn)開發(fā)投資額小于它的銷售額。

今年一季度，開發(fā)企業(yè)的實(shí)際到位資金的增長(zhǎng)速度也出現(xiàn)了斷崖式下跌，增長(zhǎng)﹣13.8%，這在歷史上是從來(lái)沒有過(guò)的。2020年近百家房企年內(nèi)到期債券達(dá)到5000億元以上，比2019年增長(zhǎng)了45%。房企融資及償債壓力比較大。面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)企業(yè)想辦法融到更多低成本資金來(lái)對(duì)沖流動(dòng)資金風(fēng)險(xiǎn)，是非常重要的。

疫情對(duì)商辦地產(chǎn)的影響很大。2019年GDP中第三產(chǎn)業(yè)占比達(dá)53.9%，高于第二產(chǎn)業(yè)39%的比重，第三產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的貢獻(xiàn)率為60%，最終消費(fèi)支出對(duì)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)57.8%，均達(dá)到歷史高點(diǎn)。顯然這次疫情對(duì)餐飲、旅游、交通運(yùn)輸、長(zhǎng)租公寓等第三產(chǎn)業(yè)影響較大且難以彌補(bǔ)。

第三，庫(kù)存上升風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)對(duì)全國(guó)商品住宅庫(kù)存周期、商品住宅待售面積增速的分析，2014年商品房庫(kù)存周期是最高的，所以2015年開始去庫(kù)存，主要采取了去庫(kù)存加棚改貨幣化兩項(xiàng)政策，使房地產(chǎn)開發(fā)庫(kù)存從2015年開始一直下降，下降到2017年落到了最低點(diǎn)。應(yīng)該說(shuō)，上一輪去庫(kù)存政策力度非常大。2018年、2019年，由于新開工面積增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銷售面積增速，庫(kù)存又開始上升，2019年還在合理水平下。但是，2020年的庫(kù)存有可能進(jìn)一步上升，開發(fā)企業(yè)要做好思想準(zhǔn)備。

受疫情影響，房地產(chǎn)新開工受到影響，銷售也受到了影響，但是從總體上來(lái)看，開工恢復(fù)速度得快，銷售速度恢復(fù)得慢。如果這個(gè)周期持續(xù)下去，那么今年的庫(kù)存會(huì)大幅度上升，對(duì)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，這是非常嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

房地產(chǎn)調(diào)控政策取向

房地產(chǎn)調(diào)控政策主要有三個(gè)方面：宏觀的貨幣政策，宏觀的財(cái)政政策，房地產(chǎn)本身政策。

一是宏觀的貨幣政策。今年的貨幣政策總體來(lái)看是靈活、適度、偏寬松，有一低一多。低是指今年降息降準(zhǔn)帶來(lái)的融資成本的降低，整個(gè)社會(huì)的融資成本會(huì)降低，這是國(guó)家總的貨幣政策的取向。中央政治局會(huì)議提出，穩(wěn)健的貨幣政策要更加靈活適度，緩解融資難和融資貴，精準(zhǔn)金融服務(wù)，逆周期調(diào)節(jié)保持流動(dòng)性合理充足，降息、降準(zhǔn)融資成本降低。

央行2月21日召開的2020年金融市場(chǎng)工作電視電話會(huì)議提出，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性。連續(xù)性是指房地產(chǎn)融資監(jiān)管規(guī)則和方向不變;一致性是指房地產(chǎn)金融政策與整體金融政策保持一致，即降低貸款成本，增加信用貸款和中長(zhǎng)期貸款，對(duì)還款困難的可延期和續(xù)貸，不抽貸、斷貸、壓貸，個(gè)貸加快有序投放等;穩(wěn)定性是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源規(guī)模保持穩(wěn)定增長(zhǎng)（估計(jì)達(dá)18萬(wàn)億以上），創(chuàng)新性的融資有可能突破。融資成本降低和渠道增多。

二是宏觀的財(cái)政政策。財(cái)政政策主要是提利增效更積極，有一減一補(bǔ)?？偟姆矫妫瑢⑦m度擴(kuò)大財(cái)政赤字率，增加地方專項(xiàng)債。對(duì)企業(yè)來(lái)講主要是兩個(gè)方面：一是減緩稅費(fèi)：房產(chǎn)稅、土地使用稅、五險(xiǎn)一金等;二是財(cái)政補(bǔ)貼：對(duì)免租企業(yè)。這些政策支持企業(yè)保持穩(wěn)定發(fā)展，克服當(dāng)前疫情對(duì)開發(fā)企業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

三是房地產(chǎn)本身的政策，主要體現(xiàn)在土地政策上。土地政策是因城施策的最大空間所在。從長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)的角度來(lái)看，要求各個(gè)地方要因城施策，不搞全國(guó)“一刀切”，要一城一策，因城施策，每個(gè)城市出臺(tái)自己的政策。到目前為止我們看到的主要是供給端的政策，而供給端主要是出在土地政策上，表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

（1）地方政府積極推地，土地供應(yīng)增加，土地收入仍是地方政府最重要的收入。

（2）降低門檻，降低土拍保證金等。

（3）緩解壓力，緩交、分期繳納土地出讓金等。

（4）放寬預(yù)售，加快預(yù)售速度。

（5）簡(jiǎn)化審批，用地審批簡(jiǎn)化便利，加快新開工項(xiàng)目。

中央政府要求地方因城施策，實(shí)行市長(zhǎng)負(fù)責(zé)制，對(duì)自己城市房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定負(fù)總責(zé)。市長(zhǎng)負(fù)責(zé)制決定了因城施策是以保“穩(wěn)”為主，大漲大跌都有政治風(fēng)險(xiǎn)，所以，供給端為主，需求端有限;中小城市為主，70個(gè)大城市市場(chǎng)政策的寬松度有限。

2020年面臨著更艱難的穩(wěn)房?jī)r(jià)局面。根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前，不僅房?jī)r(jià)處于歷史高位，個(gè)人購(gòu)房貸款占金融機(jī)構(gòu)貸款余額的比重也處于歷史高位，家庭負(fù)債率占到世界的歷史高位。如果說(shuō)2014年庫(kù)存高，市場(chǎng)下行壓力大，政府還可以通過(guò)取消限購(gòu)、取消限貸，出臺(tái)很多刺激政策等措施把市場(chǎng)推上來(lái)，那么2020年在如此房?jī)r(jià)高位和信貸余額高位、家庭負(fù)債高位的情況下，還能再刺激房?jī)r(jià)上漲嗎，面臨的風(fēng)險(xiǎn)將是巨大的。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從物理量來(lái)看是有空間的，但是從價(jià)值量來(lái)看風(fēng)險(xiǎn)是巨大的，就是因?yàn)閮r(jià)格太高了，特別是大城市價(jià)格太高了，我們沒有空間讓房?jī)r(jià)再一次面臨上漲。這是中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)政治都不可能接受的。當(dāng)然2020年也有下行壓力，不可能讓房地產(chǎn)出現(xiàn)大幅度下降。所以2020年房?jī)r(jià)穩(wěn)定的難度是非常大的。目前擔(dān)心資金寬松以后進(jìn)一步刺激房?jī)r(jià)上漲，特別是投資性需求上漲帶動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲，那就會(huì)擾亂市場(chǎng)發(fā)展的大格局。

今年房地產(chǎn)政策的總趨勢(shì)，即國(guó)家經(jīng)濟(jì)總目標(biāo)不變：全面小康，脫貧攻堅(jiān)，“十三五”規(guī)劃收尾。對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，要堅(jiān)持四個(gè)不變：“房住不炒”的戰(zhàn)略定位不變——核心城市放松調(diào)控可能性小;“租售并舉”的供給體系不變——發(fā)展租賃市場(chǎng)政策舉措;“因城施策”的調(diào)控機(jī)制不變——地方政策空間加大;實(shí)現(xiàn)“三穩(wěn)”（穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期）的調(diào)控目標(biāo)不變——既防漲，又防跌。

國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)的調(diào)控目標(biāo)提出了“三穩(wěn)”，把穩(wěn)地價(jià)放在了前面。地價(jià)和房?jī)r(jià)是什么關(guān)系？到底是房?jī)r(jià)決定地價(jià)，還是地價(jià)決定房?jī)r(jià)呢？實(shí)際上，房?jī)r(jià)和地價(jià)是有一定聯(lián)動(dòng)性的。在完全充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)條件下，一定是房?jī)r(jià)決定地價(jià)。什么叫完全充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)呢？就是有無(wú)數(shù)個(gè)買者，也有無(wú)數(shù)個(gè)賣者，這種供求關(guān)系下一定是房?jī)r(jià)決定地價(jià)。但是，在一個(gè)非完全充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)條件下，只有一個(gè)供給，需求卻有很多，那么地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)的影響。所以穩(wěn)地價(jià)是非常關(guān)鍵的，穩(wěn)地價(jià)既可以穩(wěn)定房?jī)r(jià)不繼續(xù)大幅上漲，也可以防止房?jī)r(jià)不進(jìn)一步大跌，它是一個(gè)穩(wěn)預(yù)期的非常重要的先行指標(biāo)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是最好的一種預(yù)期。房地產(chǎn)開發(fā)投資周期比較長(zhǎng)，預(yù)期穩(wěn)定了，市場(chǎng)穩(wěn)定了，對(duì)開發(fā)企業(yè)做判斷和決策是最有價(jià)值的?？偠灾?，2020年房地產(chǎn)行業(yè)面臨的宏觀政策是寬松的，但是房地產(chǎn)自身的調(diào)控政策，特別是在需求端的政策，政府不會(huì)放得太寬，特別是不會(huì)讓投資性需求再回到這個(gè)市場(chǎng)，因此我們要有清晰的判斷和預(yù)期。當(dāng)然，政策和經(jīng)濟(jì)發(fā)展和疫情變化有很大的關(guān)系，這是我們?cè)谀壳暗那闆r下所作出的判斷。

房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)發(fā)展對(duì)策

房地產(chǎn)行業(yè)近年來(lái)發(fā)展變化很大，中小企業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)的行業(yè)集中度大幅提升的情況下生存壓力非常大，但絕不等于沒有機(jī)會(huì)。

根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)排名前10強(qiáng)、前30強(qiáng)、前100強(qiáng)企業(yè)市場(chǎng)份額的變化數(shù)據(jù)分析，2014年，前100強(qiáng)企業(yè)占35%，2019年，前100強(qiáng)企業(yè)份額占到70%。這個(gè)集中度速度非?？?。大企業(yè)集中度大幅度上升，意味著有很多中小企業(yè)開始退出這個(gè)市場(chǎng)。但是，研究發(fā)現(xiàn)，2004年首批百?gòu)?qiáng)房企中，僅有19家企業(yè)繼續(xù)躋身2017年百?gòu)?qiáng)名單中。

房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)的對(duì)策、投資的建議，從大的方面來(lái)說(shuō)就是兩句話：順應(yīng)大勢(shì)，把握機(jī)遇，這是最原則的大方向，但是內(nèi)涵是非常豐富的。從長(zhǎng)期看，房地產(chǎn)發(fā)展的基本核心邏輯不變。房地產(chǎn)是城市基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，是載體，房地產(chǎn)之上承載的是生產(chǎn)和生活需要，能滿足了這些需要的企業(yè)才是有市場(chǎng)生命力的。

雖然面對(duì)未來(lái)中美貿(mào)易關(guān)系的不確定性、疫情發(fā)展的不確定性、出口的不確定性、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的不確定性等，但是有兩大方向是非常確定的，與房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展有著直接的關(guān)系：一是城鎮(zhèn)化進(jìn)程及格局，二是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的趨勢(shì)。

在城鎮(zhèn)化進(jìn)程及格局方面，中國(guó)已經(jīng)是世界經(jīng)濟(jì)的第二大載體，工業(yè)化程度也是全世界最高的，但是中國(guó)的城鎮(zhèn)化水平低于發(fā)達(dá)國(guó)家，剛剛趕上世界平均水平。如果把中國(guó)60%的城鎮(zhèn)化率與日本和美國(guó)相比，相當(dāng)于美國(guó)的1950年代，相當(dāng)于日本的1960年代。如果美國(guó)和日本在城鎮(zhèn)化率超過(guò)60%之后還有一個(gè)上升過(guò)程的話，那也意味著中國(guó)的城鎮(zhèn)化率未來(lái)至少還能再提升10個(gè)百分點(diǎn)，所以中國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程還會(huì)繼續(xù)提高。

同時(shí)，未來(lái)城鎮(zhèn)化的格局主要面臨兩大人口紅利。一大紅利是都市圈。都市圈即大城市和周邊小城市之間的關(guān)系。城市群即大城市和大城市之間的關(guān)系。從大的格局上講，關(guān)注的是城市群;從具體的項(xiàng)目投資方面講，更需要關(guān)注的是都市圈，因?yàn)樗劢?，更可以落地。城?zhèn)化率超過(guò)60%之后，人口會(huì)從中小城市向大城市、大都市圈或者大城市群集聚，這是未來(lái)發(fā)展的格局，全世界都是一樣的。從房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的新增土地分布來(lái)看，三大城市群中，百?gòu)?qiáng)房企的布局占到61%，長(zhǎng)三角、粵港澳、京津冀城市群中百?gòu)?qiáng)企業(yè)的分布是最集中的。

另一大紅利是本地城鎮(zhèn)化率。以四川為例，全國(guó)城鎮(zhèn)化率是60%，四川的城鎮(zhèn)化率沒到全國(guó)平均水平，但是它人口基數(shù)非常大，也就是說(shuō)，不看都市圈，不看城市群，就看本地這么多農(nóng)民要不要進(jìn)城，它本地城鎮(zhèn)化的潛力是非常大的。

在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)方面，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，中國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)“雙升級(jí)”的趨勢(shì)不會(huì)變。

中央提出供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，“三去一降一補(bǔ)”（去產(chǎn)能、去庫(kù)存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板），“三去”和“一降”是做減法，“一補(bǔ)”是做加法。

從中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，主要有三大短板：一是民生短板，二是科技短板，三是消費(fèi)短板。如果說(shuō)民生短板主要是由政府來(lái)做加法的話，那么補(bǔ)科技短板和消費(fèi)短板對(duì)企業(yè)的影響則更大。2018年以來(lái)，國(guó)家為了支持科研創(chuàng)新，密集出臺(tái)了一系列政策，中央政府為了支持科技的發(fā)展，出臺(tái)了大量的政策，甚至在股市上專門推出了科創(chuàng)版，鼓勵(lì)科技發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)用地的時(shí)候，如何取得產(chǎn)業(yè)用地，滿足國(guó)家未來(lái)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和科技發(fā)展的需求，這是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在拿地過(guò)程中需要考慮的因素。

對(duì)于消費(fèi)短板，這些年國(guó)家出臺(tái)了大量促進(jìn)消費(fèi)的政策，涉及信息消費(fèi)、綠色消費(fèi)、旅游消費(fèi)、體育消費(fèi)、文化消費(fèi)、家政消費(fèi)、養(yǎng)老消費(fèi)、健康消費(fèi)、汽車消費(fèi)、新品消費(fèi)、商業(yè)消費(fèi)等方面。2019年10月，商務(wù)部等14部門聚焦培育建設(shè)國(guó)際消費(fèi)中心城市，專門出臺(tái)了指導(dǎo)意見（《關(guān)于培育建設(shè)國(guó)際消費(fèi)中心城市的指導(dǎo)意見》），提出利用5年左右時(shí)間，基本形成若干立足國(guó)內(nèi)、輻射周邊、面向世界的具有全球影響力、吸引力的綜合性國(guó)際消費(fèi)中心城市，帶動(dòng)形成一批專業(yè)化、特色化、區(qū)域性的國(guó)際消費(fèi)中心城市。推動(dòng)實(shí)體商業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，打造一批商旅文體聯(lián)動(dòng)示范項(xiàng)目;促進(jìn)傳統(tǒng)百貨店、大型體育場(chǎng)館、閑置工業(yè)廠區(qū)向消費(fèi)體驗(yàn)中心、休閑娛樂(lè)中心、文化時(shí)尚中心等新型發(fā)展載體轉(zhuǎn)變。這個(gè)指導(dǎo)意見中提出了六大項(xiàng)主要任務(wù)，聚集優(yōu)質(zhì)消費(fèi)資源，建設(shè)新型消費(fèi)商圈，推動(dòng)消費(fèi)融合創(chuàng)新，打造消費(fèi)時(shí)尚風(fēng)向標(biāo)，加強(qiáng)消費(fèi)環(huán)境建設(shè)，完善消費(fèi)促進(jìn)機(jī)制。

隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，非住宅領(lǐng)域?qū)Ψ康禺a(chǎn)載體的需求量也有一個(gè)升級(jí)的過(guò)程。如何配合國(guó)家打造國(guó)際消費(fèi)中心城市、拉動(dòng)國(guó)內(nèi)消費(fèi)的需求，都是未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)需要關(guān)注的問(wèn)題。

產(chǎn)業(yè)與消費(fèi)雙升級(jí)，就是要打造新產(chǎn)業(yè)園、新辦公、城市更新，打造新商業(yè)、新旅游、新居住。疫情之后，產(chǎn)品形態(tài)、物業(yè)管理、健康要素、智能化方向、建筑標(biāo)準(zhǔn)的配套等都對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)提出了新的要求。房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)滿足新需求的空間還是非常大的，關(guān)鍵是開發(fā)企業(yè)怎么能夠回歸到商業(yè)的本質(zhì)，怎么能夠服務(wù)好產(chǎn)業(yè)，服務(wù)好人的需求。

根據(jù)上述分析，筆者認(rèn)為，未來(lái)考驗(yàn)企業(yè)主要是三大能力：

一是投資力。投資力主要是指企業(yè)能不能把握好投資的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，對(duì)投資區(qū)域的選擇和深耕，對(duì)開發(fā)節(jié)奏和行業(yè)周期的把握尤為重要。住宅、商業(yè)、租賃住房和智慧服務(wù)都是地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)存在戰(zhàn)略互補(bǔ)、產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)、周期對(duì)沖性，需要統(tǒng)籌考慮。投資專業(yè)化、拿地全局觀：統(tǒng)籌財(cái)務(wù)系統(tǒng)、融資系統(tǒng)、運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)、營(yíng)銷系統(tǒng)。

二是產(chǎn)品力。產(chǎn)品力主要是指能不能以客戶為中心，打造空間品質(zhì)，提供更豐富的服務(wù)品類。產(chǎn)品主要包括硬件產(chǎn)品和軟件產(chǎn)品。疫情時(shí)生活理念的變化：關(guān)注家庭關(guān)系、健康運(yùn)動(dòng)，關(guān)注安全、智能、便捷、舒適。地產(chǎn)科技助力，空間品質(zhì)提升?？萍贾悄?、通風(fēng)采光、多功能空間、能與戶外連接功能空間;靈活可變的戶型設(shè)計(jì)，根據(jù)需求拓展空間;無(wú)接觸式歸家智能體系、安防體系、便捷體系;物業(yè)管理與社區(qū)與智能設(shè)施結(jié)合，提供更加安全細(xì)致服務(wù);品牌生鮮、社區(qū)零售、社區(qū)藥店、健身房業(yè)態(tài)將成為居住標(biāo)配。

三是銷售力。需求的弱化、現(xiàn)金流的風(fēng)險(xiǎn)、庫(kù)存的上升，都和銷售有直接的關(guān)系，這是考驗(yàn)開發(fā)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要方面。疫情之后，線上線下有機(jī)融合大大推動(dòng)銷售，比如，線上包括VR看房、直播說(shuō)房、線上選房、3D電子沙盤、線上競(jìng)拍、線上秒殺、電子簽章、人臉識(shí)別等;線下包括專車看房、專人對(duì)接、跟蹤服務(wù)等。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，我們要順應(yīng)大勢(shì)，特別考驗(yàn)企業(yè)的投資力、產(chǎn)品力和銷售力。從短期來(lái)看，主要是把握機(jī)遇，要抓機(jī)遇、融產(chǎn)業(yè)、善合作、防風(fēng)險(xiǎn)。

抓機(jī)遇：疫情之后政府要提速中標(biāo)和快銷的機(jī)會(huì)、寬貨幣中的低成本融資機(jī)會(huì)、資本方看重物業(yè)公司前景的分拆物業(yè)上市機(jī)會(huì)、資產(chǎn)證券化和債轉(zhuǎn)股的機(jī)會(huì)、政府保證市場(chǎng)穩(wěn)定中區(qū)域龍頭企業(yè)有話語(yǔ)權(quán)的機(jī)會(huì)等。

融產(chǎn)業(yè)：（低成本拿地要講產(chǎn)業(yè)故事，很多地方政府要產(chǎn)業(yè)，對(duì)純房地產(chǎn)不感興趣，或只能市場(chǎng)上高價(jià)拍地）混合用地、產(chǎn)城融合、職住平衡、城市更新。

善合作：（橫向同業(yè)、縱向上下流）人才合作、項(xiàng)目收購(gòu)、業(yè)務(wù)外包、靈活用工等，提高效率;持有經(jīng)營(yíng)性商業(yè)地產(chǎn)要“一戶一議”保續(xù)租。

防風(fēng)險(xiǎn)：（1）企業(yè)要自設(shè)一個(gè)杠桿線，不足的加足，已滿杠桿的要穩(wěn)。企業(yè)要留出更高的安全邊際。（2）仍有不確定性：不搶高價(jià)地，不要高息錢;開源節(jié)流。（3）堅(jiān)持有所為有所不為，能做大則做大，先要規(guī)模再要利潤(rùn);不能做大的要做專，小而美也好?？傊钪苤匾?/p>

總而言之，這次疫情對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)很多啟示。一是重要的事抓緊辦，比如企業(yè)戰(zhàn)略的制定、人才體系的培育。二是看準(zhǔn)的事要落實(shí)。三是競(jìng)爭(zhēng)的核心是決策力+產(chǎn)品力+服務(wù)力，對(duì)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)非常重要。當(dāng)前唯一正確的事情就是積極行動(dòng)，不要被動(dòng)消極等待。