2009—2012年北京市住宅用地樓面地價(jià)分析

楊菲

【摘 要】本文結(jié)合中國土地市場網(wǎng)中2009-2012年的土地市場交易數(shù)據(jù)和出讓結(jié)果以及國土資源部網(wǎng)站公示的基準(zhǔn)地價(jià)等信息，介紹了北京市土地等別及其變化情況，土地分級及相應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)和內(nèi)涵，并通過對比不同土地級別、不同出讓方式之間的差異分析了2009-2012年北京市住宅用地樓面地價(jià)的變化情況，從而分析近年來北京市土地市場狀況。

【關(guān)鍵詞】土地分等定級；基準(zhǔn)地價(jià)；樓面地價(jià)；北京土地市場

樓面地價(jià)就是單位建筑面積平均分?jǐn)偟耐恋貎r(jià)格，他是房價(jià)的主要組成部分之一，與建造成本、開發(fā)利潤、相關(guān)稅費(fèi)等共同構(gòu)成了商品房的市場價(jià)值。同時(shí)，樓面地價(jià)又是特殊的土地單價(jià)，是土地上建筑物面積均攤的土地價(jià)格。在通常情況下，樓面地價(jià)是按照建筑面積均攤的土地價(jià)格。

本文結(jié)合中國土地市場網(wǎng)中2009-2012年的土地市場交易數(shù)據(jù)和出讓結(jié)果以及國土資源部網(wǎng)站公示的基準(zhǔn)地價(jià)等信息，介紹了北京市土地等別及其變化情況，土地分級及相應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)和內(nèi)涵，并通過對比不同土地級別、不同出讓方式之間的差異分析了2009-2012年北京市住宅用地樓面地價(jià)的變化情況及其影響因素，從而分析近年來北京市土地市場狀況。

1.土地等別及其變化情況

根據(jù)《土地管理法》和《土地管理法實(shí)施條例》相關(guān)規(guī)定，國土資源部按照《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》（GB/T18507-2001）對各地社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、土地資源狀況、基準(zhǔn)地價(jià)水平等因素進(jìn)行了綜合評定，依據(jù)評定結(jié)果調(diào)整了部分地區(qū)的土地等別。

2.土地分級及基準(zhǔn)地價(jià)

基準(zhǔn)地價(jià)的表示形式為樓面熟地價(jià)，同時(shí)公布樓面毛地價(jià)。樓面熟地價(jià)是指各土地級別內(nèi)，完成通平的土地在平均容積率條件下，每建筑面積分?jǐn)偟耐暾恋厥褂脵?quán)的平均價(jià)格。樓面毛地價(jià)是指各土地級別內(nèi)，在平均容積率條件下，政府收取的某種用途法定最高出讓年期內(nèi)的土地出讓金、市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)的平均樓面價(jià)格。

按照最新的調(diào)整成果，2009年1月1日之后采用樓面熟地價(jià)作為基準(zhǔn)地價(jià)的唯一價(jià)格表示方式。統(tǒng)籌協(xié)調(diào)協(xié)議出讓價(jià)格和招拍掛出讓價(jià)格，實(shí)現(xiàn)熟地價(jià)和政府出讓土地收益的市場協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)機(jī)制。根據(jù)最新修訂的成果，將基準(zhǔn)地價(jià)與地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測、標(biāo)定地價(jià)相結(jié)合，探索建立了根據(jù)城市規(guī)劃和市場狀況及時(shí)更新進(jìn)行局部動(dòng)態(tài)更新的機(jī)制。

3.2009-2012年住宅用地樓面地價(jià)的變化情況

3.1住宅用地成交狀況

根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009-2012年北京市住在用地狀況如下表所示：

Table 1 2009-2012年北京市住宅用地成交情況

根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年全年北京共成交經(jīng)營性用地360公頃，僅完成全市年度供應(yīng)計(jì)劃1200公頃的30%。除工業(yè)用地繼續(xù)保持上漲之外，住宅、商業(yè)及辦公用地規(guī)模均出現(xiàn)明顯下滑。

在住宅用地方面，2012年全年北京市住宅用地成交總量低于40宗，規(guī)劃建筑面積總計(jì)648.2萬平米，同比2011年下跌15.3%，創(chuàng)近6年來新低。2012年北京住宅用地出讓金額僅為357.4億元，同比2011年下跌4%，創(chuàng)近5年來新低。2012年北京住宅用地樓面地價(jià)為6530元/平方米，同比2011年上漲34%；住宅用地平均溢價(jià)率為27.4%，比2011年增加16.1個(gè)百分點(diǎn)。

綜上數(shù)據(jù)，我們分析土地市場供應(yīng)萎縮、需求乏力是導(dǎo)致2012年北京市土地市場陷入空前低迷，成交量創(chuàng)近6年來新低的重要原因。

3.2住宅用地樓面地價(jià)變化情況

Figure 1 2009-2010年住宅用地樓面地價(jià)變化圖

通過縱向?qū)Ρ?009-2012年北京市住宅用地樓面地價(jià)變化圖，我們看到，2012年北京住宅用地樓面地價(jià)為6530元/平方米，同比2011年上漲34%。

4.討論與結(jié)論

在2011年土地、房地產(chǎn)市場明顯降溫，地價(jià)增幅逐季放緩的基礎(chǔ)上，2012年全年地價(jià)整體水平未現(xiàn)大幅波動(dòng)，在冷中趨穩(wěn)的主基調(diào)中，年末略有回升。對房地產(chǎn)、住宅用地而言，全年總體量減價(jià)穩(wěn)的態(tài)勢，各季度地價(jià)環(huán)比增速低位盤整。對于2013年的土地、房地產(chǎn)市場形勢，一要關(guān)注城鎮(zhèn)化推進(jìn)中的政策需求與供給，既要注意城鎮(zhèn)化過程帶來的房地產(chǎn)市場發(fā)展新契機(jī)，又要研究適應(yīng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和房地產(chǎn)調(diào)控的新舉措，增強(qiáng)科學(xué)性、規(guī)范性、靈活性。二要持續(xù)關(guān)注貨幣環(huán)境對經(jīng)濟(jì)的綜合影響，謹(jǐn)防流動(dòng)性寬松對房地產(chǎn)市場調(diào)控力度的削弱，及早研究防控金融風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)政策儲備；三要加強(qiáng)差異化管理，密切關(guān)注房價(jià)、地價(jià)等市場信號波動(dòng)較大的城市，完善土地利用的約束監(jiān)管機(jī)制，確保穩(wěn)定房地產(chǎn)用地供應(yīng)、抑制異常地價(jià)的相關(guān)措施落到實(shí)處。 [科]

【參考文獻(xiàn)】

[1]http：//house.focus.cn/news/2012-12-17/2647849.htm.