軌道交通對(duì)房地產(chǎn)投資價(jià)值的影響研究

羅玉蘭 余俊宣 馮喻莎 張雙益

摘要：隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，大城市的人口流動(dòng)日益增加。通過(guò)研究發(fā)現(xiàn)，軌道交通建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響越來(lái)越明顯。為了分析這種影響的范圍和程度，本文以成都地鐵2號(hào)線為例，分析地鐵沿線房地產(chǎn)價(jià)格的變化。結(jié)果表明，軌道交通對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有一定的影響，可以證明軌道交通對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的提高有積極的作用。

關(guān)鍵詞：軌道交通;房地產(chǎn)價(jià)格;成都市;積極作用

引言

城市軌道交通已成為大城市必不可缺的交通工具，能給人們帶來(lái)許多方便和安全，因此人們?cè)谫I房的時(shí)候又多了對(duì)交通的考慮。軌道交通將對(duì)周圍的房?jī)r(jià)產(chǎn)生了一定的影響，并且房?jī)r(jià)一般為上漲的趨勢(shì)。以成都市地鐵二號(hào)線為例，將分析地鐵二號(hào)線對(duì)沿線房?jī)r(jià)產(chǎn)生的影響及原因。

一、城市軌道交通的特點(diǎn)

1.運(yùn)量大

我們通常認(rèn)為，軌道交通建設(shè)中最重要的考慮因素是城市交通的數(shù)量。地鐵建設(shè)必須要求城市人口在200萬(wàn)人以上，單程客運(yùn)水平達(dá)到每小時(shí)3萬(wàn)人以上;輕軌建設(shè)要求城市人口在100萬(wàn)人以上，客運(yùn)水平達(dá)到100萬(wàn)人以上單程運(yùn)輸一次每小時(shí)10000到30000人。因此，大量的交通運(yùn)輸是城市軌道交通最突出的特點(diǎn)，因此能夠更好地應(yīng)對(duì)城市地區(qū)容易發(fā)生的交通擁堵，讓居民獲得更加便捷舒適的出行方式。

2.高準(zhǔn)點(diǎn)率及高速度

高正點(diǎn)率和高速度是軌道交通的另一個(gè)重要特征。一般來(lái)說(shuō)，輕軌和地鐵與城市公共交通相比，有更高的正點(diǎn)率和更快的速度，而輕軌和地鐵與城市鐵路相比，其軌道交通將更加方便快捷。在很多情況下，乘地鐵只需要半小時(shí)，而乘公共汽車需要一個(gè)半小時(shí)。結(jié)合軌道交通直達(dá)性和正點(diǎn)性的特點(diǎn)，它不僅減少了居民的出行時(shí)間，而且使交通比其他交通方式更有效率。

3.較大的安全性

在許多城市交通工具中，地鐵的首選原因是它不僅具有較高的安全性能，而且保證了其他車輛和行人的安全，減緩了地面交通的擁堵。有研究和比較表明，軌道交通使車輛的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)最小，極大地保證了人們的安全。

4.維護(hù)城市的居住環(huán)境，無(wú)廢氣污染

由于有效緩解了交通擁堵，軌道交通已經(jīng)成為人們更為青睞的出行方式，它可以將部分選擇汽車的乘客轉(zhuǎn)移，因此將大大減少汽車的尾氣排放，從而減少氮氧化物、一氧化碳等空氣污染源的排放，而減少二氧化碳排放可以有效地減少地球的溫室效應(yīng)。因此，軌道交通作為一種交通工具，在維護(hù)生態(tài)環(huán)境方面起著非常重要的作用：綠色、無(wú)污染、動(dòng)力源、安全、健康。

二、成都市地鐵二號(hào)線沿線的房?jī)r(jià)分析

1.成都地鐵二號(hào)線的概況

成都地鐵二號(hào)線開通后，作為成都市第一條通往郊區(qū)的地鐵線路，成都市區(qū)至郫都區(qū)、龍泉驛區(qū)的交通時(shí)間大大縮短，將有效加強(qiáng)與成都中心城區(qū)的聯(lián)系，促進(jìn)一體化，帶動(dòng)周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。成都地鐵2號(hào)線還帶動(dòng)了沿線春熙路、牛王廟等地區(qū)的經(jīng)濟(jì)和商業(yè)發(fā)展。同時(shí)，成都地鐵2號(hào)線串聯(lián)了成都最大的火車樞紐中心——成都東站，實(shí)現(xiàn)了國(guó)鐵地鐵換乘“零距離”。

2.沿線房?jī)r(jià)介紹

現(xiàn)將研究地鐵沿線部分的房?jī)r(jià)來(lái)推測(cè)整條線路中，地鐵對(duì)周圍房?jī)r(jià)的影響。在地鐵線上部龍泉驛區(qū)的房?jī)r(jià)均價(jià)為10641元/m²，地鐵線中部春熙路，天府廣場(chǎng)房?jī)r(jià)均價(jià)為20214元/m²、16556元/m²，地鐵線端部犀浦房?jī)r(jià)均價(jià)為11963元/m²。地鐵未修建時(shí)龍泉驛房?jī)r(jià)均價(jià)為4701元/m²，春熙路、天府廣場(chǎng)房?jī)r(jià)均價(jià)為9393元/m²、10291元/m²，犀浦房?jī)r(jià)均價(jià)為5301元/m²。由此可以看出，與地鐵2號(hào)線建設(shè)前各區(qū)域房?jī)r(jià)漲幅相比，城市軌道交通對(duì)周邊房地產(chǎn)價(jià)值的影響是存在的，軌道交通的建設(shè)使周邊房地產(chǎn)價(jià)值大幅提升，那么軌道交通是如何影響沿線房?jī)r(jià)的呢？

三、影響因素分析

1.地鐵帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展

地鐵建成后，將有效改善城市空間結(jié)構(gòu)，同時(shí)能夠很好地緩解城市交通擁擠問(wèn)題。由于其優(yōu)越的特性，它將吸引許多投資者。地鐵沿線已形成了商業(yè)發(fā)達(dá)的商圈。車站各類生活、商業(yè)、文化娛樂(lè)設(shè)施高度發(fā)達(dá)，形成產(chǎn)業(yè)鏈，吸引大量人口，增加消費(fèi)，形成集聚效應(yīng)，由此產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益總量給經(jīng)濟(jì)主體帶來(lái)更多超額利潤(rùn)，促進(jìn)周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和配套設(shè)施完善。其結(jié)果是經(jīng)濟(jì)活力和經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度逐漸增強(qiáng)，使得軌道交通規(guī)模不斷擴(kuò)大，相互影響，相互促進(jìn)。隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民購(gòu)買力的增強(qiáng)，各種經(jīng)濟(jì)因素的積累和發(fā)展，軌道交通周邊的土地需求必將迅速增長(zhǎng)，從而帶動(dòng)土地價(jià)值的不斷提高。

2.給居民的出行帶來(lái)便利

軌道交通具有高效的運(yùn)輸能力，大大提高了車站周邊房地產(chǎn)的可達(dá)性，縮短了車站與城市中心的距離，非常能夠滿足現(xiàn)代社會(huì)從車站內(nèi)部到車站內(nèi)部進(jìn)行長(zhǎng)距離、快速、大規(guī)模的旅客運(yùn)輸?shù)男枰鞘?，從城市的?nèi)部到郊區(qū)。便捷的交通將使居民擁有舒適的出行體驗(yàn)，節(jié)省交通成本和出行時(shí)間。而且運(yùn)費(fèi)越低，出行成本越低，所以人們更愿意在地鐵旁買房，這也促進(jìn)了房?jī)r(jià)的上漲。

3.提高土地的開發(fā)強(qiáng)度

城市交通方式與土地開發(fā)方式有著密切的關(guān)系。密集的城市結(jié)構(gòu)可以促進(jìn)公共交通的發(fā)展，而分散的居住布局則促進(jìn)了汽車的普及。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市軌道交通線路數(shù)量不斷增加，城市地下空間逐漸形成和完善。城市軌道交通將促進(jìn)城市土地開發(fā)和舊城改造。地鐵沿線的土地得到了開發(fā)，城市面積逐步擴(kuò)大，土地利用性質(zhì)不斷增加，產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展，經(jīng)濟(jì)發(fā)展不斷加快，發(fā)展速度不斷加快。城市軌道交通可以促進(jìn)沿線土地的高密度開發(fā)。

結(jié)束語(yǔ)

通過(guò)成都地鐵二號(hào)線修建前后沿線房地產(chǎn)價(jià)格的對(duì)比，發(fā)現(xiàn)地鐵交通對(duì)沿線房地產(chǎn)的價(jià)格產(chǎn)生影響，并且是明顯的提高了周圍的房?jī)r(jià)。主要因素是地鐵交通帶動(dòng)了周圍經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、給居民的出行帶來(lái)便利、加快了土地開發(fā)使得土地價(jià)值增加。然而，本文僅對(duì)住宅市場(chǎng)進(jìn)行研究，事實(shí)上，鐵路建設(shè)對(duì)辦公樓和商業(yè)地產(chǎn)的良好運(yùn)營(yíng)影響更大，因?yàn)檫@些行業(yè)需要解決人們的疏散和聚集問(wèn)題。

參考文獻(xiàn)

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作者簡(jiǎn)介：羅玉蘭（1998-），女，漢，四川瀘州，本科，研究方向：房地產(chǎn)開發(fā)管理;余俊宣（1998-），男?，漢，重慶南岸，本科，研究方向：投資學(xué);馮喻莎（1997-），女，漢，重慶永川，本科，研究方向：信息工程;張雙益（1998-），女，漢，四川宜賓，本科，研究方向：數(shù)字媒體技術(shù)