成都市房地產(chǎn)調(diào)控政策及其影響分析

吳倩

摘要：房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中有著舉足輕重的作用，房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展有指導(dǎo)性作用。本文分析了成都市2016年10月以來(lái)出臺(tái)的歷次調(diào)控政策內(nèi)容，并對(duì)其影響從供給、需求以及市場(chǎng)氛圍三方面進(jìn)行了研究。

關(guān)鍵詞：成都市;房地產(chǎn);調(diào)控政策

1? 引言

1998年，我國(guó)結(jié)束福利分房，標(biāo)志著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)化階段。在這短短的二十幾年時(shí)間里，房地產(chǎn)已經(jīng)成為中國(guó)人最喜愛(ài)的投資產(chǎn)品。但由于過(guò)快的市場(chǎng)化也導(dǎo)致了房?jī)r(jià)激增等問(wèn)題。

因此“房住不炒”政策在2016年12月召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上一經(jīng)提出就備受關(guān)注，目前也成為深入人心的政策。各大城市根據(jù)自身情況，因城施策，一系列的住房長(zhǎng)效機(jī)制正在推進(jìn)。成都市作為新一線城市，在中央的政策指導(dǎo)下也出臺(tái)了一系列政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，逐漸使房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸正常。

2? 成都市調(diào)控政策內(nèi)容分析

2016年前三個(gè)季度，成都市去庫(kù)存目標(biāo)基本完成，在這種情況下，部分開(kāi)發(fā)商以及投機(jī)者伺機(jī)炒作，使得成都房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性消費(fèi)增加，房?jī)r(jià)逐步上漲。為避免成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)的不健康發(fā)展，成都市政府開(kāi)始采取一系列措施，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回歸理性。

2.1 行政管理政策——限購(gòu)限貸政策持續(xù)加強(qiáng)，合理控制需求

（1）限購(gòu)政策逐步升級(jí)，有效抑制非理性消費(fèi)。成都市限購(gòu)政策最早于2016年10月出臺(tái)，從2016年到2018年先后進(jìn)行了5次補(bǔ)充政策調(diào)整。其中2018年的5.15新政將限購(gòu)將限購(gòu)對(duì)象以及限購(gòu)區(qū)域都進(jìn)行了升級(jí)，被稱為“史上最嚴(yán)調(diào)控”。限購(gòu)政策從需求端切入，使購(gòu)房需求得以有序平緩釋放，同時(shí)打擊投機(jī)的需求，讓剛需能夠得到進(jìn)一步滿足。

（2）限售政策逐漸完善，有效抑制投機(jī)炒房。成都市最新限售政策規(guī)定：買(mǎi)房后須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證3年后方可轉(zhuǎn)讓。也就是說(shuō)如果現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)住宅需要六到七年后才能轉(zhuǎn)讓，而二手房則在三年后才能轉(zhuǎn)讓交易。限售政策提高了房地產(chǎn)交易的時(shí)間成本，使調(diào)控將交易環(huán)節(jié)的限購(gòu)限貸與持有環(huán)節(jié)的限售相結(jié)合，徹底封堵“炒房客”，從而抑制了消費(fèi)者的投資性消費(fèi)，讓房子真正回歸居住屬性。

（3）限價(jià)政策嚴(yán)控供給端，促使行業(yè)健康發(fā)展。成都房管局2017年7月20日發(fā)布通知，要求開(kāi)發(fā)商需接受房管局指導(dǎo)定價(jià)，開(kāi)發(fā)商預(yù)售、現(xiàn)售價(jià)格，不得明顯高于周邊和前期成交價(jià)格。

（4）搖號(hào)政策抑制炒作，建立公平購(gòu)房市場(chǎng)。2017年11月16日，據(jù)成都市房管局發(fā)布的消息，新開(kāi)盤(pán)商品房住宅將開(kāi)啟“搖號(hào)銷(xiāo)售模式”。這一政策抑制了開(kāi)發(fā)商區(qū)別對(duì)待“一次性付款”客戶的炒作行為，建立了公平公正公開(kāi)的購(gòu)房的方式。

2.2 土地政策——增加土地供應(yīng)，控制土地價(jià)格

土地政策方面主要表現(xiàn)在“控制地價(jià)、穩(wěn)定土地市場(chǎng)”等措施上。2020年成都市國(guó)土局根據(jù)實(shí)際情況，明顯加快了熱點(diǎn)區(qū)域的住宅用地供應(yīng)節(jié)奏和規(guī)模，土地供應(yīng)完全能滿足市場(chǎng)正常需求。

2.3 金融政策——收緊購(gòu)房信貸政策

根據(jù)最新發(fā)布的規(guī)定，成都市購(gòu)房者首套最高可貸七成，二套11區(qū)最高可貸四成（天府和高新最高只能貸三成），同時(shí)規(guī)定公積金貸款次數(shù)不能超過(guò)2次，嚴(yán)格“認(rèn)房又認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)，精準(zhǔn)支持剛需職工購(gòu)房。

購(gòu)房信貸政策收緊，切斷了炒房者的資金來(lái)源，有效限制了高杠桿購(gòu)房行為，使房屋消費(fèi)逐步趨于理性。

3? 成都市調(diào)控政策的影響

成都市多次房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，在一定程度上抑制了投資性消費(fèi)，維護(hù)了住房市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。具體的影響有以下幾點(diǎn)。

3.1 抑制非理性需求

由于限購(gòu)、限貸政策以及搖號(hào)措施的持續(xù)加壓，極大的限制了購(gòu)房人群。另外，持續(xù)收緊的信貸政策，以及限售政策使炒房者的資金成本和時(shí)間成本持續(xù)上升，有效抑制了投機(jī)性投資。這一系列政策，增加了炒房的成本，在很大程度上將炒房者排除在限制在市場(chǎng)之外，為剛需購(gòu)房提供了公平公正的市場(chǎng)。有效緩解了市場(chǎng)需求，抑制了市場(chǎng)的不健康發(fā)展。

3.2 調(diào)節(jié)市場(chǎng)供給

土地供應(yīng)方面，從最新的數(shù)據(jù)來(lái)看，2020年以來(lái)，雖然疫情對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有所影響，但成都土地供應(yīng)節(jié)奏并沒(méi)有放緩，而是持續(xù)加快節(jié)奏。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年大成都公開(kāi)拍賣(mài)市場(chǎng)成交了70宗地，合計(jì)5442畝，拍賣(mài)土地出讓金約500億元，同比增長(zhǎng)54.3%。

土地供應(yīng)有較大幅度的增長(zhǎng)，有效提高了市場(chǎng)供給，結(jié)合房地產(chǎn)“限價(jià)”政策，有效抑制了房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，逐步使“居者有其屋”。

3.3 緩和市場(chǎng)氛圍

成都市近幾年持續(xù)出臺(tái)的一系列調(diào)控政策，有效抑制了投機(jī)性投資以及開(kāi)發(fā)商的惡意炒作，政策也向剛需人群傾斜。房地產(chǎn)市場(chǎng)一改之前的惶恐搶房現(xiàn)象，逐漸趨于穩(wěn)定。

4? 總結(jié)

房地產(chǎn)作為一種特殊的商品，其市場(chǎng)交易情況一方面由供給與需求的相互作用關(guān)系確定，另一方面起調(diào)控作用的政策則需要根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境對(duì)供給或需求進(jìn)行調(diào)節(jié)。二者相輔相成，不可或缺。目前成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)在“房住不炒”的大方向下，正逐步建立起長(zhǎng)效機(jī)制，有序健康地發(fā)展。

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