房地產(chǎn)成本控制的突出問題及成本的精細(xì)化管理

李薇

摘 要：隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化水平不斷提升，房地產(chǎn)的需求量不斷上漲。隨著近年來房地產(chǎn)市場爆發(fā)，大量房地產(chǎn)企業(yè)建立，房地產(chǎn)市場之間的競爭也在不斷加大，導(dǎo)致房地產(chǎn)資金一直是威脅房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要因素。因此本文主要對房地產(chǎn)成本控制進(jìn)行分析，并對精細(xì)化管理提出一定的建議，希望對相關(guān)從業(yè)者有所幫助。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) ?成本控制 ?成本精細(xì)化

一、房地產(chǎn)成本控制以及精細(xì)化管理

隨著當(dāng)前我國城市化進(jìn)程加快，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量暴增，隨著市場的穩(wěn)定，房地產(chǎn)企業(yè)必須增強(qiáng)對自身成本方面的控制，促進(jìn)成本的精細(xì)化，保證企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。主要有以下幾個(gè)方面的優(yōu)點(diǎn)：第一，能夠促進(jìn)房地產(chǎn)資金使用效率，優(yōu)化房地產(chǎn)成本結(jié)構(gòu)。第二，能夠?qū)Τ杀竟芾磉M(jìn)行細(xì)化，從而更好對項(xiàng)目進(jìn)行控制，提升項(xiàng)目的質(zhì)量。第三，能夠節(jié)約成本，并且加快房地產(chǎn)建筑速度。上述優(yōu)勢是能夠促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵所在。

二、房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前成本控制的突出問題

（一）投資方式不夠科學(xué)

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)不僅在投資中，在項(xiàng)目建設(shè)中依舊留有這樣的壞習(xí)慣，在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，對現(xiàn)場情況沒有做出充分調(diào)查，很多時(shí)候大致了解現(xiàn)場圖紙就開始設(shè)計(jì)，導(dǎo)致實(shí)際施工情況以及工程進(jìn)度都沒有辦法滿足要求，對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展來說造成了極大的阻礙。

（二）施工現(xiàn)場管理水平較為薄弱

房地產(chǎn)施工是較大的項(xiàng)目，因此在實(shí)際施工中存在極多部門以及工作人員，再加上施工人員數(shù)量龐大，因此在房地產(chǎn)生產(chǎn)的過程中現(xiàn)場管理的難度相對較高。再加上房地產(chǎn)施工項(xiàng)目中環(huán)節(jié)眾多，對本身存在極大的管理難度的房地產(chǎn)施工項(xiàng)目造成更大的影響。正是由于這樣的原因，當(dāng)前的房地產(chǎn)管理存在極大的問題，造成這樣現(xiàn)象的原因除了上述的幾點(diǎn)之外，還包括以下幾個(gè)方面：第一，房地產(chǎn)管理人員對工作不夠重視，當(dāng)前的現(xiàn)場管理中更多傾向于對安全問題進(jìn)行處理，對施工中存在的房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)場管控、材料管理、效率管理等都做的不到位。第二，現(xiàn)場管理人員素質(zhì)參差不齊，房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行中由于現(xiàn)場人員較為龐大，因此在管理人員的選擇上往往需要大量的工作人員，導(dǎo)致工作人員質(zhì)量參差不齊。

（三）房地產(chǎn)成本控制體制缺乏適應(yīng)性

這一點(diǎn)主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)不能結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身實(shí)際發(fā)展情況對自身的成本進(jìn)行控制，成本控制在一般情況下由財(cái)務(wù)計(jì)算得出，但在實(shí)際情況下，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本控制時(shí)控制體系存在一定的缺陷，出現(xiàn)消極怠工、濫竽充數(shù)的現(xiàn)象，這樣的現(xiàn)象一旦出現(xiàn)對房地產(chǎn)企業(yè)的管理來說會(huì)造成非常大的影響。除此之外，在房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)成本控制中財(cái)務(wù)部門沒有對現(xiàn)場情況以及公司內(nèi)外情況進(jìn)行充分的調(diào)查，也沒有對以往的數(shù)據(jù)進(jìn)行對比分析，憑借主觀制定成本控制策略，導(dǎo)致在成本控制的過程中容易出現(xiàn)實(shí)用性不強(qiáng)的情況，對整體的工作進(jìn)展也有一定影響。

三、房地產(chǎn)成本精細(xì)化管理與財(cái)務(wù)管理策略

（一）設(shè)計(jì)過程控制

在房地產(chǎn)成本精細(xì)化管理中首先應(yīng)該對設(shè)計(jì)過程進(jìn)行控制，這樣就能對房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施整體提供一種有效途徑。在設(shè)計(jì)過程中需要做到以下幾個(gè)方面：第一，施工成本進(jìn)行全方位的調(diào)查分析，其中包括施工現(xiàn)場的情況、材料成本、人力成本等方面，這樣才能制定相應(yīng)的政策，并且能夠根據(jù)現(xiàn)場的反饋，從而對預(yù)算進(jìn)行制定，同時(shí)也能有效對配套設(shè)施進(jìn)行預(yù)先設(shè)計(jì)，這樣才能對成本進(jìn)行有效控制。除此之外，在設(shè)計(jì)過程控制時(shí)也應(yīng)該對設(shè)計(jì)人員進(jìn)行嚴(yán)格的要求，對設(shè)計(jì)的深化方面提出相應(yīng)的要求，同時(shí)對施工成本進(jìn)行節(jié)約，在保證施工質(zhì)量的同時(shí)讓施工成本得到控制。設(shè)計(jì)人員也應(yīng)該對現(xiàn)場進(jìn)行充分的了解，尤其是周圍的環(huán)境以及氣候等，在設(shè)計(jì)時(shí)能夠保證依次到位，這樣就能有效減少后期出現(xiàn)返修等情況。至于周圍的垃圾、地形以及居民搬遷等問題，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對周圍的調(diào)查，從而制定相應(yīng)的政策，例如垃圾等需要在施工前解決，防止對工期造成影響，而居民搬遷，可以做好協(xié)商，避免影響工程進(jìn)行的事情發(fā)生，這樣能夠在一定程度上保證施工進(jìn)度，降低意外，從而節(jié)約成本。

（二）施工過程成本控制

施工過程中的成本管理至關(guān)重要，在現(xiàn)場的管理中好的管理能夠有效提升現(xiàn)場工作效率，提升房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營利潤，在這個(gè)階段主要可以通過以下幾個(gè)方面加強(qiáng)對成本方面的控制：第一，確定成本控制目標(biāo)，對可能造成成本浪費(fèi)的現(xiàn)象進(jìn)行有效梳理，并且伴隨著梳理結(jié)果對成本進(jìn)行有效控制，在實(shí)施的過程中需要注意將成本進(jìn)行分割，將其分為細(xì)致的環(huán)節(jié)，以此提升控制可行性，讓工作能夠更具有體系化。第二，在開工前需要對圖紙進(jìn)行審核，并對圖紙可行性進(jìn)行分析，一旦發(fā)現(xiàn)其中存在不合理的地方，或者其中存在難以實(shí)施的部分需要采取一定的對策。通過這樣的方式在工程進(jìn)行之初就對成本進(jìn)行一定的節(jié)約，促進(jìn)成本控制工作的進(jìn)行。第三，將工程現(xiàn)場進(jìn)行分割，并且將現(xiàn)場的管理人員進(jìn)行劃分，讓管理人員負(fù)責(zé)范圍進(jìn)行確定。這樣一旦管理出現(xiàn)問題能夠第一時(shí)間進(jìn)行問責(zé)，以此提升現(xiàn)場管理質(zhì)量。同時(shí)現(xiàn)場進(jìn)行劃分后，在管理上能夠有效減少管理人員的負(fù)擔(dān)，并且能夠?qū)芾砣藛T進(jìn)行有效監(jiān)督，以此加強(qiáng)現(xiàn)場管理工作的進(jìn)行。第四，對現(xiàn)場的數(shù)據(jù)進(jìn)行收集，并且實(shí)施動(dòng)態(tài)化管理，對存在問題或者具有隱患的部分及時(shí)進(jìn)行排除，以此促進(jìn)現(xiàn)場工作的進(jìn)行。

（三）實(shí)施精細(xì)化管理

在實(shí)施精細(xì)化管理中主要應(yīng)該做到兩個(gè)方面：第一是評估精細(xì)化管理。在當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)中應(yīng)該重視評估工作，對評估進(jìn)行精細(xì)化管理。在具體實(shí)施中可以將工作進(jìn)行精細(xì)劃分，并且對工作效果進(jìn)行分級(jí)，根據(jù)等級(jí)的不同調(diào)整相對應(yīng)的待遇，通過這樣的方式提升工作人員積極性。除此之外，想要實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理必須加強(qiáng)監(jiān)督部門的建設(shè)，監(jiān)督部門主要應(yīng)該對成本進(jìn)行核算，并且在核算完成后由上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行簽發(fā)，保證成本核算的權(quán)威性，并且在成本核算中可以對工作的范圍以及工作效果進(jìn)行規(guī)定，以此落實(shí)責(zé)任，對違反責(zé)任的現(xiàn)象進(jìn)行觸發(fā)。通過這樣的方式能夠有效促進(jìn)工作人員工作進(jìn)步，節(jié)約工程成本。

第二，核算精細(xì)化管理。在當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的管理中重視核算精細(xì)化，能夠充分發(fā)揮成本精細(xì)化管理的優(yōu)勢，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。在個(gè)體實(shí)施中可以對各個(gè)階段的工程成本進(jìn)行核算，并且建立檔案。

四、結(jié)束語

綜上所述，當(dāng)前在房地產(chǎn)成本管理的過程中精細(xì)化是非常重要的環(huán)節(jié)，尤其是當(dāng)前國家宏觀調(diào)控的力度不斷加大，以往房地產(chǎn)資金顯得較為弱勢，在這樣的背景下，資金已經(jīng)成為當(dāng)前房地產(chǎn)的命脈，房地產(chǎn)企業(yè)不得不加強(qiáng)對成本方面的管理。只有優(yōu)化成本、降低預(yù)算，房地產(chǎn)企業(yè)才能在當(dāng)前的背景下獲取更多利潤，促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1]杜軍鋒.房地產(chǎn)成本控制的突出問題及成本的精細(xì)化管理[J].知識(shí)經(jīng)濟(jì)，2019.