商住小區(qū)設(shè)備工程各階段的管理與控制

葉強

摘 要： 在房地產(chǎn)項目中，主要包括了園建工程、裝修工程、設(shè)備工程、土建工程都能夠部分，對于項目工程整體質(zhì)量和效果都有重要的影響。對于商住小區(qū)來說，由于設(shè)備工程所占的比例較大，因而其重要性也非常明顯。在設(shè)備工程的不同階段，都需要加強管理與控制，保證設(shè)計施工及運行良好，實現(xiàn)整體工程成本、進(jìn)度、質(zhì)量的有效控制?；诖?，本文分別從設(shè)計準(zhǔn)備、設(shè)計管理、施工準(zhǔn)備、施工管理、竣工驗收等環(huán)節(jié)，研究了設(shè)備工程的管理與控制。

關(guān)鍵詞： 商住小區(qū);設(shè)備工程;各階段;管理與控制

【中圖分類號】TU723 ? ? 【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】A ? ? 【文章編號】1674-3733（2020）07-0046-02

前言：項目管理是建筑工程管理中的一項重要內(nèi)容，主要是運用相應(yīng)的技術(shù)、方法、技能、知識，對建筑工程實現(xiàn)有效的管理，確保項目活動滿足項目要求。在商住小區(qū)中，設(shè)備工程管理是項目管理的重要組成部分，管理質(zhì)量將會對項目整體管理目標(biāo)的實現(xiàn)及最終效果產(chǎn)生影響。隨著商住小區(qū)建設(shè)數(shù)量、建設(shè)規(guī)模的不斷增加，對于設(shè)備工程管理也提出了更高的要求。在設(shè)備工程各個階段，均要采取有效的管理與控制方法，以確保工程質(zhì)量符合要求。

1 商住小區(qū)設(shè)備工程設(shè)計準(zhǔn)備階段管理控制

在設(shè)計準(zhǔn)備階段，需要對不同的專業(yè)提資要求、根據(jù)設(shè)計預(yù)算和甲方的成本計劃制定設(shè)計招標(biāo)要求、設(shè)計合同簽訂等方面進(jìn)行管理管理控制，明確設(shè)計任務(wù)書及設(shè)計合同的編制要求方法。設(shè)計準(zhǔn)備階段是設(shè)計階段的重要前提，在這一階段做好管理控制，對于后續(xù)設(shè)計工作的開展有著重要的意義。在具體的管理控制中，應(yīng)按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，向相關(guān)部門提資，如開發(fā)部門、前期策劃部門、市場營銷部門、招標(biāo)合約部門、預(yù)結(jié)算部門、工程管理部門、物業(yè)管理部門等。通過向各部門提資，完善各項前提保障，確保后續(xù)工作順利開展[1]。設(shè)計任務(wù)書是項目工程設(shè)計的重要依據(jù)，應(yīng)當(dāng)在項目規(guī)劃設(shè)計之前，完成對設(shè)計任務(wù)書的編制，為項目設(shè)計提供指導(dǎo)。編制完成后，可以招標(biāo)設(shè)計單位開始項目設(shè)計工作。設(shè)計招標(biāo)方面應(yīng)當(dāng)提出各個方面的明確要求，包括設(shè)計單位技術(shù)定標(biāo)報告，以及建筑機電系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、泳池設(shè)備系統(tǒng)、水庫人工湖凈化系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、真空垃圾管道系統(tǒng)、市政室外給水管網(wǎng)及排水管網(wǎng)系統(tǒng)、外電系統(tǒng)、泛光照明系統(tǒng)、燃?xì)夤こ滔到y(tǒng)、市政路燈工程系統(tǒng)、電視電話及網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等方面的招標(biāo)要求。對各個方面的要求加以明確之后，可以開始設(shè)計合同，設(shè)計前需要考慮到公司要求、銷售標(biāo)準(zhǔn)、功能劃分、策劃情況、檔次、開發(fā)定位等方面，對各項設(shè)計要求和計劃進(jìn)行擬定，根據(jù)招標(biāo)程序，選擇與項目要求相符合的設(shè)計單位，簽訂規(guī)范的設(shè)計合同。

2 商住小區(qū)設(shè)備工程設(shè)計管理階段管理控制

項目設(shè)計階段是設(shè)備工程中最為重要的一個環(huán)節(jié)，對于設(shè)備工程整體造價、質(zhì)量等方面，尤其是針對甲方的后期資金和房屋銷售都至關(guān)重要，因此需要對設(shè)計效果、設(shè)計成本、設(shè)計質(zhì)量等做到有效的管理控制。在實際管理控制中，要在設(shè)備工程熟不設(shè)計前做好方案設(shè)計，內(nèi)容包括室外真空垃圾系統(tǒng)、燃?xì)庀到y(tǒng)、防排煙系統(tǒng)、空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、自動報警系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、電氣系統(tǒng)、生活給排水系統(tǒng)等系統(tǒng)圖及方案圖，以及室外各類綜合管線的設(shè)計方案。方案設(shè)計必須符合國家、地方、行業(yè)規(guī)范及公司技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，保證設(shè)計內(nèi)容齊全合理，滿足審批、造價等方面的控制要求。根據(jù)設(shè)計任務(wù)書、可行性研究報告，編制初步設(shè)計文件，包括了工程概算書、主要設(shè)備材料表、設(shè)計圖紙、設(shè)計說明書等部分[2]。初步設(shè)計管理控制中，需要注重經(jīng)濟合理、技術(shù)可靠適用，開展必要的內(nèi)部作業(yè)，并保存好相關(guān)資料數(shù)據(jù)信息。根據(jù)設(shè)計方案及已經(jīng)批準(zhǔn)的初步設(shè)計，完成設(shè)備工程施工圖設(shè)計，為施工安裝提供指導(dǎo)性設(shè)計文件。施工圖設(shè)計主要內(nèi)容是圖紙，同時需要涵蓋工程預(yù)算、設(shè)計說明都能夠內(nèi)容。在管理控制中，要確保設(shè)計文件完整、齊全，內(nèi)容深度均符合要求，圖紙和文字說明也要清晰準(zhǔn)確。進(jìn)行嚴(yán)格的設(shè)計文件校審工作，各級設(shè)計人員審核無誤簽字之后方可使用。

3 商住小區(qū)設(shè)備工程施工準(zhǔn)備階段管理控制

施工準(zhǔn)備階段管理控制中，需要明確設(shè)備工程招投標(biāo)的相關(guān)知識，了解設(shè)備工程施工招標(biāo)的相關(guān)要求，同時保證機房供應(yīng)材料及設(shè)備計劃完善合理。在招投標(biāo)管理控制中，需要綜合比較多家符合條件的投標(biāo)競爭者，選擇質(zhì)量信譽可靠、技術(shù)能力強、報價合理的承包商，使投資效益、工程造價、工期質(zhì)量等得到更有力的保障。招標(biāo)準(zhǔn)備階段，需要根據(jù)設(shè)備工程實際情況及需求，提出明確的要求方案，涵蓋各個方面的問題及處理措施，保證招標(biāo)文件完善合理。按照國家及行業(yè)相關(guān)規(guī)定，對投標(biāo)人業(yè)績、資信、財務(wù)、資質(zhì)等情況嚴(yán)格審核，確認(rèn)投標(biāo)資格。決標(biāo)階段應(yīng)當(dāng)根據(jù)評審情況編制評審報告，內(nèi)容要包含招標(biāo)過程、參與投標(biāo)單位總數(shù)、列為廢標(biāo)的單位名稱等。對招標(biāo)管理流程需要嚴(yán)格控制，各個環(huán)節(jié)都必須遵守相關(guān)的規(guī)范要求，確保招投標(biāo)過程公開、公正、透明[3]。設(shè)備工程施工招標(biāo)包括了很多方面的內(nèi)容，在管理控制中，需要兼顧到投標(biāo)總則和各項工程的專業(yè)技術(shù)要求，保證招標(biāo)結(jié)果合理，能最大限度的提高效益。對于商住小區(qū)設(shè)備工程中甲方提供的大量材料設(shè)備采購，可在招標(biāo)文件當(dāng)中做出相應(yīng)的規(guī)定和說明。項目開工建設(shè)之前，再根據(jù)招投標(biāo)文件及施工圖紙，對甲方提供的主要材料及設(shè)備清單詳細(xì)確定，同時對甲方供應(yīng)材料供應(yīng)操作方法及時間計劃做出合理安排。

4 商住小區(qū)設(shè)備工程施工管理階段管理控制

在設(shè)備工程管理中，工程管理水平也是一個非常重要的部分，這一階段的主要管理控制目標(biāo)包括成本管理、進(jìn)度管理、質(zhì)量管理等。而管理質(zhì)量的好壞，對于設(shè)備工程的實施效果將產(chǎn)生直接的影響。在具體的管理控制中，涉及到的內(nèi)容主要有組織計劃、成本管理、進(jìn)度管理、質(zhì)量管理、職業(yè)健康安全與文明管理、合同及變更管理等。項目組織計劃體現(xiàn)了對項目目標(biāo)實現(xiàn)過程、措施、方法的安排，以及對目標(biāo)的分解，是實施過程中的重要依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)。應(yīng)當(dāng)在項目實施過程中貫徹執(zhí)行，確保項目控制有據(jù)可依。成本管理需要在確保質(zhì)量、工期的前提下，通過有效的管理控制措施，將成本控制在計劃范圍內(nèi)，同時積極尋求節(jié)約成本的措施。在管理控制中，需要加強施工成本的預(yù)測、計劃、控制、核算、分析、考核等工作。進(jìn)度管理是現(xiàn)場施工管理中的核心內(nèi)容，可以采用高PDCA循環(huán)法加強管理控制，確保工期目標(biāo)能夠如期完成。質(zhì)量管理是設(shè)備工程管理中的一項重要目標(biāo)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同規(guī)范規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，采取有效的監(jiān)控和檢測措施，消除各種影響因素，實現(xiàn)良好的事前、事中、事后質(zhì)量控制。職業(yè)健康安全及文明管理中，主要從施工用電、消防設(shè)施、室內(nèi)電氣、人員管理、臨邊及四口防護、材料堆放及選用、垃圾清理等方面入手。合同及變更管理中，要做好設(shè)備工程合同的控制，嚴(yán)格遵循相應(yīng)的管理流程，對于涉及到的變更情況，也要嚴(yán)格按照程序執(zhí)行。

5 商住小區(qū)設(shè)備工程竣工驗收階段管理控制

竣工驗收及運行管理階段，主要是對設(shè)備工程的實施效果進(jìn)行驗證，確保其符合規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。商住小區(qū)設(shè)備工程完成之后，必須遵照相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行竣工驗收，確認(rèn)合格后方可投入使用?？⒐を炇针A段標(biāo)志著設(shè)備工程從建設(shè)投資成果轉(zhuǎn)入生產(chǎn)使用，主要對施工質(zhì)量、設(shè)計、投資效益等進(jìn)行全面考核。設(shè)備工程竣工驗收涉及到很多部分，其中有些也是工程竣工備案的重要條件。在設(shè)備工程竣工驗收中，需要確保各項工程設(shè)計及合同約定內(nèi)容完成，具有真實完整有效的各類資料和簽字公章?？⒐を炇諘r需要提交完成設(shè)計及合同約定內(nèi)容的文件、完整的技術(shù)資料及技術(shù)檔案、工程材料設(shè)備及構(gòu)件的進(jìn)場試驗報告、質(zhì)量合格文書、保修書等。針對設(shè)備工程的相關(guān)內(nèi)容，開展專項驗收工作，主要包括消防驗收、環(huán)境保護驗收、市政設(shè)施驗收、防雷設(shè)施驗收等。在竣工驗收合格后的15日內(nèi)，建設(shè)單位需要向行政主管部門及其它相關(guān)部門上交工程竣工驗收報告，環(huán)保、公安消防等部門出具的準(zhǔn)許使用及認(rèn)可文件備案。這一階段的管理控制還要保證完善的保修制度，明確規(guī)定在保修期限內(nèi)，對于材料、施工、設(shè)計、勘察等因素造成的質(zhì)量缺陷，施工承包單位需要負(fù)責(zé)更換或返工維修。要求設(shè)備工程承包單位，在向建設(shè)單位提交竣工驗收報告的同時，也要出具保修書，對設(shè)備工程的保修責(zé)任、保修期限、保修范圍加以明確。

結(jié)論：設(shè)備工程是建筑工程中的一項重要內(nèi)容，在商住小區(qū)中也發(fā)揮著非常重要的作用。在設(shè)備工程施工前后，都要采取有效的管理控制措施，以確保工程質(zhì)量、進(jìn)度、安全。在設(shè)備工程的設(shè)計準(zhǔn)備、設(shè)計管理、施工準(zhǔn)備、施工管理、竣工驗收等不同階段，要結(jié)合實際情況及工程需求，采取有效的管理控制措施，使設(shè)備工程得到進(jìn)一步的規(guī)范，為工程質(zhì)量提供更大的保障。

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