房地產(chǎn)項目的成本核算及成本控制措施

李曉梅

摘要：現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中面臨著激烈的市場競爭，這使房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中，要構(gòu)建高效的成本管理制度，使房地產(chǎn)企業(yè)在具體發(fā)展過程中的的核心競爭力能夠得到進一步提升，使其可以在激烈的市場競爭中脫穎而出。房地產(chǎn)企業(yè)在具體發(fā)展期間，要做好成本核算和成本控制，實現(xiàn)精細化成本開發(fā)開發(fā)控制，實現(xiàn)對成本的合理控制，最終達到降低成本，提高經(jīng)濟效益的目的。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目;成本核算;成本控制

一、房地產(chǎn)成本的構(gòu)成要素

根據(jù)目前房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營活動，可把其所涉及的成本類型歸結(jié)為八大類。

1.土地取得成本。這是房地產(chǎn)為獲取土地需要投入的成本。2.前期工程工程費。這一部分的支出主要是房地產(chǎn)項目在開發(fā)前期為了獲得許可的政府許可費，以及項目招投標代理費、工程前期的勘察、測繪、設(shè)計、可行性研究、場地通平、審計、臨時設(shè)施搭建等費用成本。3.建筑施工成本。這一部分主要是房地產(chǎn)項目的建筑的工程施工、安裝、管網(wǎng)、景觀以及精裝修所需費用。4.公共配套設(shè)施費。所謂公共配套設(shè)置就是在項目中，獨立且非營利性的設(shè)施，產(chǎn)權(quán)歸為全體業(yè)主。比如配套的兒童樂園、自行車棚、車位、游泳池等。5.項目管理費用。指的是在房地產(chǎn)項目具體運行期間，在管理方面上的費用支出。6.營銷費。房地產(chǎn)項目為獲取盈利，需要進行樓盤銷售，這就需要進行營銷，包括售樓處的建設(shè)、廣告宣傳、樣板間建設(shè)、銷售代理費等。7.借款費用。房地產(chǎn)項目需要大量的資金，企業(yè)需要進行借款融資。借款費用就是指借款產(chǎn)生的利息支出、相關(guān)手續(xù)費等。[1]8.稅金。具體包括各項流轉(zhuǎn)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。

二、房地產(chǎn)成本的核算方法

（一）分塊式成本核算法

房地產(chǎn)企業(yè)在具體運行期間，要對工程項目成本進行適當(dāng)劃分，并且要做好相應(yīng)的成本歸集。通常來說，歸集房地產(chǎn)企業(yè)成本時，如果工程項目的成本較大，在具體問題分析過程中，可以采用分塊的方式對成本對象進行適當(dāng)區(qū)分。

（二）基于作業(yè)成本法的核算方法

在核算時，首先明確房地產(chǎn)項目的主要作業(yè)都包括哪些，之后分析各項作業(yè)的成本動因，也就是對這項成本造成影響最大的因素。比如施工人員的人力成本，主要的成本動因就是人員的工作時長等?；谧鳂I(yè)成本法的成本核算工作就是以成本動因作為主要核算對象，通過這種方式也能幫助企業(yè)了解哪些內(nèi)容主要，對于那些不必要的內(nèi)容盡量削減支出，還能達到成本控制的目的。

（三）間接費用的核算方法

核算房地產(chǎn)企業(yè)中的間接費用是一項相對比較煩瑣的工作，但是，企業(yè)必須做好相應(yīng)的核算工作，并且要對各項費用進行準確記錄，確保各項核算的各項內(nèi)容準確無誤。[2]企業(yè)可以針對形成的貸款利息，以及用于廣告支付費用都計入資本性支出項目中，從而完成相應(yīng)的項目核算作業(yè)。

（四）做好竣工作業(yè)的核算

從目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的具體發(fā)展情況來看，工程結(jié)算作業(yè)都是在工程竣工后開始，而從實際情況來看，工程結(jié)算作業(yè)的開展會受到一些客觀因素的影響，難以完成。此時，房地產(chǎn)可以對“預(yù)提費用”進行應(yīng)用，對還未完工的項目成本進行計算，將其作為依據(jù)，做好相應(yīng)核算工作。

三、成本核算主要方法

成本核算是指將企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中發(fā)生的各種耗費按照一定的對象進行分配和歸集，以計算總成本和單位成本。成本核算通常以會計核算為基礎(chǔ)，以貨幣為計算單位。成本核算是成本管理的重要組成部分，對于企業(yè)的成本預(yù)測和企業(yè)的經(jīng)營決策等存在直接影響。進行成本核算需要采取相應(yīng)的核算方法，以下給大家列出了5項常見的成本核算方法：

（一）施工階段的成本控制

1.采購階段的成本控制。根據(jù)工程施工方案對工程建設(shè)中應(yīng)用的材料和設(shè)備進行采購，嚴格控制采購的成本支出，首先確定企業(yè)的戰(zhàn)略采購框架，在實際采購過程中采取戰(zhàn)略性的方式完成相應(yīng)的采購工作。針對開發(fā)大規(guī)模的項目來說，項目建設(shè)過程中會應(yīng)用到大量的材料和設(shè)備。[3]因此，在實際采購期間，需要監(jiān)督采購部門的采購支出情況，確保費用支出的合理，在選擇合作方時，除考慮售價外，建議選擇能夠開具增值稅專用發(fā)票的合作方，通過發(fā)票能夠抵扣一部分稅款，降低企業(yè)成本支出。2.施工期間的成本控制。在具體施工期間，若訂立合同時對預(yù)估變更進行了預(yù)測，在合同發(fā)生變更時，應(yīng)當(dāng)對該變更是否在預(yù)估范圍內(nèi)進行確定;若沒有進行預(yù)測，則要對項目工程的整體成本的影響進行考慮，確定其是否為可控。相應(yīng)的變更完成后，要及時組織相應(yīng)的人員，完成相應(yīng)的驗收，對實施的最終結(jié)果進行確認。

（二）構(gòu)建完善的成本控制體系

財務(wù)部門在房地產(chǎn)企業(yè)中提供審計和管理服務(wù)，以對房地產(chǎn)開發(fā)成本進行全面控制。在管理房地產(chǎn)成本時，需要建立一個全面的成本管理系統(tǒng)，并且有關(guān)各方的要求必須嚴格。在房地產(chǎn)公司內(nèi)建立適當(dāng)?shù)难a償和懲罰機制。在工作中犯錯誤的人應(yīng)受到一定的懲罰以警告相同的錯誤將不再發(fā)生。相應(yīng)的在工作中取得成功的員工應(yīng)該受到相對的贊賞，樹立榜樣，使公司中的其他員工可以在日常工作中積極學(xué)習(xí)。[4]

（三）加強專業(yè)發(fā)票管理

房地產(chǎn)公司運營發(fā)展和經(jīng)濟效益之間有著直接關(guān)聯(lián)，企業(yè)在納稅過程中，應(yīng)做好經(jīng)濟活動核算分析工作，明確增值稅納稅數(shù)額。通常情況下，增值稅實施劃分為兩點：一個是進項，另一個是出項。企業(yè)需要結(jié)合稅務(wù)改革要求，調(diào)整企業(yè)進項和出項比例，保證企業(yè)稅務(wù)抵扣工作順利進行。注重發(fā)票管理工作，核查發(fā)票內(nèi)容，保證發(fā)票信息和經(jīng)營活動信息的統(tǒng)一性。在稅務(wù)風(fēng)險管理過程中，應(yīng)科學(xué)建立企業(yè)內(nèi)部管理體系，加強稅務(wù)風(fēng)險管理，減少稅務(wù)風(fēng)險出現(xiàn)。嚴格按照國家要求進行發(fā)票管理，防止虛開或者代開發(fā)票現(xiàn)象出現(xiàn)。結(jié)合實際情況，優(yōu)化稅務(wù)管理流程，強化稅務(wù)環(huán)節(jié)管理，避免受人為等因素影響而發(fā)生稅務(wù)風(fēng)險問題。

（四）強化稅務(wù)風(fēng)險管理

首先，完善企業(yè)稅收預(yù)警管理體系。房地產(chǎn)公司應(yīng)強化稅務(wù)風(fēng)險管理意識，管理人員需要樹立正確的稅務(wù)管理理念，結(jié)合企業(yè)運營發(fā)展狀況，設(shè)定稅務(wù)風(fēng)險管理目標，對企業(yè)運營過程進行監(jiān)管，及時找出潛在風(fēng)險因素并防范處理。其次，強化稅務(wù)風(fēng)險防范和評估管理。稅務(wù)風(fēng)險防范工作的開展，需要在專業(yè)機構(gòu)和人員配合下實現(xiàn)。專職部門應(yīng)該對企業(yè)各項運營業(yè)務(wù)進行考察和分析，保證其滿足新稅制改革要求。房地產(chǎn)公司應(yīng)該加大管理力度，重點對稅務(wù)政策實施過程進行監(jiān)管，找出潛在的稅務(wù)風(fēng)險，及時防范和處理。管理人員需要結(jié)合企業(yè)實際運營情況，追蹤和監(jiān)管稅務(wù)風(fēng)險，對稅務(wù)風(fēng)險產(chǎn)生因素進行分析，采取合理對策進行處理。與此同時，房地產(chǎn)公司應(yīng)注重稅務(wù)風(fēng)險評估，在實施稅務(wù)改革政策后，企業(yè)需要采取各種方式進行風(fēng)險評估，分析稅務(wù)風(fēng)險給企業(yè)運營發(fā)展帶來的影響，合理把控稅務(wù)風(fēng)險。企業(yè)需要綜合發(fā)展狀況，分析企業(yè)業(yè)務(wù)情況，對潛在或者容易產(chǎn)生的風(fēng)險進行監(jiān)管評估，掌握其發(fā)生概率，實現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險把控和管理。[5]

（五）采取責(zé)任制

在許多房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程中，缺乏完整的成本核算開發(fā)監(jiān)控機制，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在成本核算過程中產(chǎn)生了過多的建設(shè)成本。進行成本核算時，需要建立一套完整的控制機制，并且應(yīng)根據(jù)公司的具體情況設(shè)計審計和會計責(zé)任制。如果在成本核算過程中發(fā)生過失錯誤，就可以有針對性地找到相關(guān)負責(zé)人，可以有效避免在出現(xiàn)問題后找不到相關(guān)負責(zé)人的現(xiàn)象，也可以用來調(diào)動成本核算人員的積極性，提高核算工作效率。

四、結(jié)語

總而言之，房地產(chǎn)公司在運營發(fā)展過程中，經(jīng)營成本會受到物價、政策、稅法、經(jīng)濟等各種因素影響，在成本核算過程中，難免會遇到各種復(fù)雜問題，如果沒有做好相關(guān)成本核算控制措施進行防范和處理，必將會給企業(yè)今后發(fā)展帶來直接影響。所以，房地產(chǎn)公司要結(jié)合實際運營情況，做好成本核算和應(yīng)急防范措施，完善相關(guān)管理體系，對成本內(nèi)容綜合考察，及時找出潛在問題，并采取合理對策進行防范處理，減少成本浪費，保證房地產(chǎn)企業(yè)的健康運營。

參考文獻：

[1]趙琳琳，史詠欣.新經(jīng)濟形勢下房地產(chǎn)全過程成本管理探析[J].現(xiàn)代營銷（下旬刊），2020（3）：177-178.

[2]劉艷閣.淺談房地產(chǎn)成本核算與成本控制措施[J].現(xiàn)代營銷（經(jīng)營版），2019（12）：193.

[3]牛江洋.W房地產(chǎn)公司的成本控制與優(yōu)化研究[D].保定：河北大學(xué)碩士論文，2019.

[4]吳先林.淺析房地產(chǎn)行業(yè)成本核算[J].納稅，2019，13（3）：169-170.

[5]李健生.房地產(chǎn)項目成本控制研究[J].商業(yè)會計，2019（2）：94-96.