基于價(jià)值管理的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理模式研究

張萌

【摘要】文章分析了目前房地產(chǎn)開發(fā)商在自身管理方面亟待解決的問題，并借此引出產(chǎn)品價(jià)值使用的不合理現(xiàn)象，團(tuán)隊(duì)凝聚力不強(qiáng)等問題，提出了以價(jià)值取向?yàn)橹黧w，以價(jià)值實(shí)現(xiàn)為中心的管理模式，極大地解決了上述問題，促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】價(jià)值管理? 房地產(chǎn)? 企業(yè)管理

我國人口的快速增長導(dǎo)致住房緊張，由此，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。目前，我國的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)快速發(fā)展趨勢(shì)，管理模式也從之前的不合理開始慢慢變革。管理學(xué)的應(yīng)用使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷壯大，逐漸的，管理模式成為了房地產(chǎn)企業(yè)之間競爭的要素之一。

一、價(jià)值管理理論

目前，學(xué)者們把這套理論分為兩種，通俗來講，一種是以價(jià)值為基礎(chǔ)的管理結(jié)果，一種是以價(jià)值為基礎(chǔ)的管理的過程和成果。

二、房地產(chǎn)企業(yè)管理模式存在的不足

（一）產(chǎn)品價(jià)值利用不合理

長期不可移動(dòng)是房地產(chǎn)產(chǎn)品最大的缺點(diǎn)之一，正因如此，保值增值則是房地產(chǎn)產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)之一。但是有些房地產(chǎn)開發(fā)商處理這兩個(gè)特征時(shí)，并不能做到兩全其美。

一方面，為了獲取更高的收益，許多房地產(chǎn)開發(fā)商想要獲得更多的關(guān)注和更大的市場，不停的對(duì)新地皮進(jìn)行開發(fā)，這樣不僅會(huì)消耗過多的資源，還導(dǎo)致原有的房地產(chǎn)產(chǎn)品不能很好的利用起來。

另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)商并沒有對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行維護(hù)和進(jìn)行公關(guān)形象的管理，相反還會(huì)對(duì)以前的產(chǎn)品置之不理，卻將資金的大部分用來開發(fā)新的地塊，這樣原有的房地產(chǎn)產(chǎn)品的使用價(jià)值既不能合理開發(fā)，又無法保值增值，最終導(dǎo)致開發(fā)商的資金鏈斷裂。

（二）投資管理不利

了解一個(gè)項(xiàng)目的投資價(jià)值，是開發(fā)商需要進(jìn)行研究的第一個(gè)問題，但是，往往在這個(gè)問題上，開發(fā)商總是不能做到很好。

第一，開發(fā)商管理者在投資過程中沒有很好的客觀性。而在工程施工過程中，開發(fā)商對(duì)這些數(shù)據(jù)資料很少進(jìn)行分析和理解，更有甚者只依靠自己的主觀臆斷，這就可能影響到投資的準(zhǔn)確性和安全性，降低了開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)效益，甚至影響到開發(fā)商的生存狀況。

第二，投資過程管控不利。對(duì)投資進(jìn)行嚴(yán)格管理是開發(fā)商在投資時(shí)重要的一部分。在實(shí)際中，房地產(chǎn)開發(fā)商的制度往往只是流于形式，無法進(jìn)行下去，從而導(dǎo)致投資缺乏精準(zhǔn)，為了解決這一問題，必須對(duì)投資進(jìn)行有效的科學(xué)控制。

第三，開發(fā)商內(nèi)部缺少相應(yīng)的審計(jì)。房地產(chǎn)開發(fā)商常常對(duì)投資項(xiàng)目的審計(jì)不夠嚴(yán)謹(jǐn)，這導(dǎo)致管理者無法很好地掌握投資項(xiàng)目的運(yùn)行情況如何，從而不能及時(shí)地做出決定，無法做出準(zhǔn)確的決策。

（三）價(jià)值驅(qū)動(dòng)性弱

部分房地產(chǎn)開發(fā)商沒有一個(gè)好的的價(jià)值驅(qū)動(dòng)力，主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面。

一是當(dāng)前部分房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)市場尚不成熟，出現(xiàn)很多漏洞和負(fù)面影響，導(dǎo)致很多房地產(chǎn)開發(fā)商過多注重公關(guān)形象而不注重加強(qiáng)自身管理。其次，房地產(chǎn)開發(fā)的審批過程流程很多，關(guān)系復(fù)雜，涉及許多部門如建設(shè)、規(guī)劃、土地等部門，因此許多開發(fā)商把大部分精力放在公關(guān)而不是自身的管理提升上。二是房地產(chǎn)業(yè)的高額利潤也導(dǎo)致開發(fā)商的核心競爭力變?nèi)?。領(lǐng)導(dǎo)者會(huì)想當(dāng)然的理解為產(chǎn)品利潤即為產(chǎn)品價(jià)值，實(shí)際上兩者本質(zhì)上有很大區(qū)別。利潤只能代表開發(fā)商的階段性的投資收益，而價(jià)值是作為衡量一個(gè)開發(fā)能否可以長期發(fā)展的重要標(biāo)準(zhǔn)。如果開發(fā)商盲目地忽視價(jià)值，只盯住眼前利潤必然是本末倒置，只能讓開發(fā)商本身不斷走向衰落。

三、管理模式優(yōu)化建議

（一）以價(jià)值取向?yàn)橹鞯墓芾砟Ｊ?/p>

開發(fā)商的經(jīng)營管理模式的最主要的部分是把自己“價(jià)值取向”傳遞給交付的客戶。要很好地傳遞價(jià)值取向給客戶，給客戶創(chuàng)造一種差異化的心理暗示。好的產(chǎn)品，好的關(guān)系，好的運(yùn)營，是我們要做到的，并且要做完善的。

好的產(chǎn)品就是對(duì)比其他房地產(chǎn)開發(fā)商的產(chǎn)品質(zhì)量，技術(shù)水平占優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)開發(fā)商們要提升自身的綜合實(shí)力，就要引進(jìn)先進(jìn)的工藝，保證產(chǎn)品質(zhì)量，精準(zhǔn)投資開發(fā)等緊密聯(lián)系，必要時(shí)采取合作的方式，學(xué)習(xí)成功企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)。

好的關(guān)系就是顧客至上原則。與顧客建立良好的誠信關(guān)系，深入了解客戶需求，以便于提供合適的服務(wù)。開發(fā)商可以完善信息系統(tǒng)，以確保員工與顧客的信息可以及時(shí)地傳遞。

好的運(yùn)營則需要開發(fā)商在降低成本的情況下，還能夠保證項(xiàng)目質(zhì)量不受影響甚至逐步提高。改善業(yè)務(wù)模式，縮短業(yè)務(wù)流程，優(yōu)化管理模式，培養(yǎng)企業(yè)內(nèi)部的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，員工的成長，加強(qiáng)企業(yè)的核心競爭力。

（二）以價(jià)值增值為中心

房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)商的核心，房地產(chǎn)開發(fā)的增值也可以讓整個(gè)開發(fā)商的價(jià)值得到提升。從流程管理模式入手，讓價(jià)值增值為中心。開發(fā)商可以將價(jià)值分解一個(gè)個(gè)細(xì)小的模塊并找到每個(gè)模塊中核心的價(jià)值，提升價(jià)值驅(qū)動(dòng)力以達(dá)到價(jià)值增值。

其中投資決策階段的核心驅(qū)動(dòng)因素是項(xiàng)目研究小組的成立，企業(yè)高效率的運(yùn)行。成立項(xiàng)目研究小組，可以仔細(xì)研究市場狀況和顧客所期待的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。市場調(diào)研階段具有市場管理和產(chǎn)品管理。市場管理要著力于開發(fā)的市場的狀況，產(chǎn)品管理要注重產(chǎn)品所在區(qū)域，對(duì)產(chǎn)品周邊的地區(qū)進(jìn)行分析，使得更好的滿足客戶需求。在不斷審核中提升價(jià)值。施工流程重點(diǎn)在于確保承包單位與設(shè)計(jì)單位的精準(zhǔn)合作。銷售階段核心在于是產(chǎn)品評(píng)估，根據(jù)相應(yīng)的市場環(huán)境確定營銷策略。

四、結(jié)束語

宏觀經(jīng)濟(jì)體制下的競爭越來越激烈，無論是中小型房地產(chǎn)開發(fā)商還是大型的房地產(chǎn)企業(yè)都需要提高自身的管理能力?？v觀中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未來，隨著管理技術(shù)與手段的不斷豐富、優(yōu)化和創(chuàng)新，要一步步向前邁進(jìn)，向更高層次發(fā)展，大型房地產(chǎn)企業(yè)通過管理技術(shù)的分享與交流，不但能帶動(dòng)中小型企業(yè)的發(fā)展，更能帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的管理規(guī)范。所以，提高自身的管理能力不可或缺。

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