城市和房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展共振研究

劉昕豪

[提要] 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型是可持續(xù)發(fā)展提出的必然要求，作為地區(qū)經(jīng)濟(jì)主要推動力的房地產(chǎn)業(yè)和城市發(fā)展之間存在著辯證關(guān)系，二者的轉(zhuǎn)型也在一定程度上相互引導(dǎo)、促進(jìn)。本文在論證城市化早期城市經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)同步發(fā)展、互相促進(jìn)的基礎(chǔ)上，從房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型“城市服務(wù)商”策略出發(fā)，分析房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型對于城市轉(zhuǎn)型的影響，研究其內(nèi)在聯(lián)系。并以杭州市良渚文化村為例，具體分析房地產(chǎn)企業(yè)和城市轉(zhuǎn)型的同步性。在不同行業(yè)、不同城市都面臨轉(zhuǎn)型發(fā)展背景下，提供借鑒意義。

關(guān)鍵詞：轉(zhuǎn)型;房地產(chǎn)企業(yè);城市服務(wù)商

基金項(xiàng)目：安徽省級大學(xué)生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目：“城鎮(zhèn)化高質(zhì)量發(fā)展下城市和房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的共振——以銅陵市為例”（項(xiàng)目編號：S201910378664）研究成果

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

收錄日期：2020年6月30日

一、引言

城市化發(fā)展早期，大量人口涌入城市，房地產(chǎn)市場需求充足，房地產(chǎn)企業(yè)利潤率保持在較高水平。因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)的特殊性，大量的上中下游產(chǎn)業(yè)受益，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，推動新一輪的城市化進(jìn)程，城市發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展互相促進(jìn)。

城市化發(fā)展到一定階段后，城市經(jīng)濟(jì)進(jìn)入瓶頸，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)升級變成客觀要求，城市和房地產(chǎn)企業(yè)需要改變發(fā)展策略。萬科、碧桂園等房地產(chǎn)企業(yè)利用“城市服務(wù)商”思路，以房地產(chǎn)業(yè)為支點(diǎn)，拓展物業(yè)、物流等相關(guān)產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)多維度的轉(zhuǎn)型優(yōu)化了城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，但又對政府管理及相關(guān)產(chǎn)業(yè)提出新的要求。企業(yè)轉(zhuǎn)型和城市轉(zhuǎn)型相輔相成，相互促進(jìn)。本文分析新經(jīng)濟(jì)環(huán)境下城市和房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的內(nèi)在聯(lián)系，并給出相關(guān)建議。

二、背景分析——城市經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)同發(fā)展

（一）城市化早期的共同發(fā)展。1998年住房體制改革后，中國的城市化進(jìn)程加快，21世紀(jì)的前10年，中國城鎮(zhèn)常住人口增長近3億人。大量的人口遷移到城市并定居，中國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展進(jìn)入了一個黃金階段，取得了舉世矚目的經(jīng)濟(jì)成就。隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大，人口不斷涌入城市，房地產(chǎn)市場需求不斷上升，城市地產(chǎn)價(jià)格開始普遍上升。房地產(chǎn)業(yè)抓住政策紅利，實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展。同時(shí)，大量的相關(guān)產(chǎn)業(yè)受益，城市經(jīng)濟(jì)取得全方位的發(fā)展，又促進(jìn)新一輪的城市化進(jìn)程。這一階段中，城市發(fā)展對房地產(chǎn)業(yè)的依賴程度高，房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模不斷擴(kuò)大，城市化進(jìn)程加快，城市發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相輔相成、相互促進(jìn)。

（二）轉(zhuǎn)型背景下的共同難題。近年來我國城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入瓶頸期，城市發(fā)展缺少新的增長點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)增長過度依賴房地產(chǎn)業(yè)的支柱作用，三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展失衡，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理。同時(shí)，對不可再生資源的過度消耗帶來了不可逆的環(huán)境問題，傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式難以為繼。而房地產(chǎn)業(yè)在自身增速放緩和國家宏觀政策調(diào)控背景下，融資受阻、拿地放緩、銷售乏力等問題說明傳統(tǒng)模式難以發(fā)展，樓市已告別“黃金時(shí)代”，因而急于尋求轉(zhuǎn)型。

三、轉(zhuǎn)型的必要性

一般意義上說，房地產(chǎn)業(yè)和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間存在著互相促進(jìn)的辯證關(guān)系。城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的平臺，為行業(yè)發(fā)展創(chuàng)造條件和需求。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)模又很大程度上促進(jìn)或限制城市經(jīng)濟(jì)增長和產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)。在二者都面臨困境的背景下，如何推進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型顯得更加重要。

（一）城市轉(zhuǎn)型的必要性。近年來，中國大部分城市發(fā)展過于依賴房地產(chǎn)業(yè)的支柱作用。2017年財(cái)政部發(fā)布的財(cái)政收支報(bào)告顯示，在土地和房地產(chǎn)的相關(guān)稅費(fèi)中，契稅和房產(chǎn)稅分別高達(dá)2，604億元和4，910億元，同比增長14.2%和17.3%，部分城市的這一比例甚至更高，這從側(cè)面反映出了我國大部分城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的弊端——過分依賴房地產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是推動國民經(jīng)濟(jì)增長的重要因素，但在房地產(chǎn)業(yè)下行壓力大的當(dāng)下，過度依賴房地產(chǎn)業(yè)支撐城市經(jīng)濟(jì)增長顯然不是一個長久的選擇，所以分析內(nèi)因并加快城市經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型十分重要。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的必要性。房地產(chǎn)業(yè)從黃金時(shí)代到白銀時(shí)代的變化，是全方位的。社會經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，供需兩端結(jié)構(gòu)的重新布局，來自各個維度的企業(yè)競爭，加之房地產(chǎn)業(yè)固有的庫存壓力大，企業(yè)負(fù)債率高，融資渠道單一等問題，傳統(tǒng)的“重”模式難以持續(xù)發(fā)展，因而急需尋求盈利模式的轉(zhuǎn)型。

事實(shí)上，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)在探索經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型背景下的新模式。當(dāng)下較為主流的趨勢是利用“城市服務(wù)商”思路，以傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)為支點(diǎn)，拓展物業(yè)、物流、零售等相關(guān)產(chǎn)業(yè)。

四、城企轉(zhuǎn)型的內(nèi)在聯(lián)系與相互影響

（一）融資渠道創(chuàng)新推動金融監(jiān)管的改革。傳統(tǒng)的重資產(chǎn)模式讓房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的融資壓力，因此融資渠道的創(chuàng)新是房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵。利用房地產(chǎn)金融工具，借助房地產(chǎn)信托投資基金（REITs），提高資金的利用效率，引入第三方投資者，逐步形成多元化的投資戰(zhàn)略。

部分房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始嘗試實(shí)踐REITs等金融產(chǎn)品，這類金融產(chǎn)品具有投資多元、流動性好等優(yōu)點(diǎn)。但同時(shí)，我國相關(guān)的金融法規(guī)并不完善，需要解決多重征稅、非公募等問題。這就對國家相關(guān)政策和監(jiān)管提出了更高要求。

2020年4月，中國證監(jiān)會和國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，為我國正式發(fā)行REITs提供了法規(guī)依據(jù)，是我國境內(nèi)REITs試點(diǎn)的正式起步和項(xiàng)目融資領(lǐng)域的重大創(chuàng)新，推動了金融端的法律體系和供給側(cè)改革，具有里程碑的意義。

（二）投資多樣化推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過高速發(fā)展后，積累了大量的資金，可以利用資金優(yōu)勢，積極尋求多樣化的投資。一部分企業(yè)橫向投資，進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)園、物流園等領(lǐng)域。另一部分，分散化投資一些與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系不大的行業(yè)，比如體育、餐飲、教育等行業(yè)，甚至新的業(yè)務(wù)已經(jīng)成為部分公司的新利潤增長點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)涉足其他行業(yè)后，減少房地產(chǎn)業(yè)比重的同時(shí)，大量資金進(jìn)入其他行業(yè)，推動了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級。以萬達(dá)文化旅游城項(xiàng)目為例，文旅項(xiàng)目早期對自然、文化資源的設(shè)計(jì)，會整合當(dāng)?shù)氐奈幕?、旅游資源，促進(jìn)旅游業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。2018年11月，萬達(dá)集團(tuán)與蘭州市政府簽訂協(xié)議，將旅游城項(xiàng)目和“一帶一路”發(fā)展相結(jié)合，以“一帶一路”為契機(jī)，共同打造文化旅游新品牌。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)參與新基建推動政府職能轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型需要多元化發(fā)展，而新基建為房地產(chǎn)企業(yè)多元化發(fā)展提供了一個良好的平臺。與傳統(tǒng)基建不同，新基建的推出意味著更高效的發(fā)展模式，可能成為經(jīng)濟(jì)增長的新動力，這與“房住不炒”，減少對房地產(chǎn)依賴的政策相契合。

上海的御河企業(yè)公館項(xiàng)目，不同于傳統(tǒng)的管委和地產(chǎn)商相互獨(dú)立的模式，把政府和市場相結(jié)合，利用新基建在城市社區(qū)中的應(yīng)用，如智能巡邏、無人超市等，促進(jìn)了社區(qū)服務(wù)的智能化，提升了房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力。各個新型園區(qū)的建立和房地產(chǎn)企業(yè)參與新基建取得的成功，證明了在政府指導(dǎo)下，依靠市場力量，將企業(yè)作為主體進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)的可行性。與政府協(xié)同推進(jìn)城市轉(zhuǎn)型升級將為企業(yè)帶來更多的發(fā)展機(jī)遇;對政府而言，市場力量的參與促進(jìn)了政府職能的轉(zhuǎn)變，推動了服務(wù)型政府的建設(shè)。

五、典型案例——杭州市良渚文化村

“十三五”規(guī)劃綱要中明確提出推進(jìn)特色小鎮(zhèn)建設(shè)，浙江省作為國內(nèi)最早建設(shè)特色小鎮(zhèn)的省份，已積累了豐富經(jīng)驗(yàn)，在推動產(chǎn)業(yè)升級、城市更新方面極具借鑒意義。萬科集團(tuán)在早期房地產(chǎn)開發(fā)過程中，幾乎參與了整個房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，所以與其他房地產(chǎn)企業(yè)相比，在轉(zhuǎn)型城市服務(wù)商的過程中有更好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，管理基礎(chǔ)。因此，本文以萬科良渚文化村項(xiàng)目為例，進(jìn)一步研究房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型城市服務(wù)商與城市轉(zhuǎn)型的內(nèi)在聯(lián)系。

（一）案例概況?！傲间疚幕濉钡靥幷憬『贾菔形鞅辈?，風(fēng)景優(yōu)美。萬科公司于2006年接管文化村的開發(fā)和管理，在良渚文化村進(jìn)行了“城市服務(wù)商”的嘗試。因文化村地處偏遠(yuǎn)，萬科集團(tuán)不僅承擔(dān)起修建公路、學(xué)校等公共設(shè)施的責(zé)任，還在業(yè)主的要求下制定了社區(qū)文明公約——《村民公約》。2006～2012年，文化村內(nèi)部主要由房產(chǎn)商、物業(yè)和業(yè)主三方共同治理。2012年后，當(dāng)?shù)亟值勒赊k事員入駐，參與文化村治理。

（二）特色產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)推動區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級。良渚文化村是中國最早的特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目之一，是新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的典型案例。2008年后，一大批文化項(xiàng)目建成，文化村開始從人居小鎮(zhèn)向產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)轉(zhuǎn)變，培育并發(fā)展了文創(chuàng)、養(yǎng)老、旅游、教育四大產(chǎn)業(yè)。目前，文化村對四大產(chǎn)業(yè)的投資達(dá)20多億元，提供就業(yè)崗位3，000余個。萬科集團(tuán)在當(dāng)?shù)氐膶?shí)踐，突破了傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)形態(tài)和層級，推動了區(qū)域產(chǎn)業(yè)的升級。

國家在《關(guān)于開展特色小鎮(zhèn)培育工作的通知》中明確提出“特色鮮明、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、綠色生態(tài)、美麗宜居”四大要求。萬科良渚文化村項(xiàng)目的成功，正是最好的回應(yīng)。以產(chǎn)業(yè)先行為抓手，推動區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，優(yōu)化城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，正是當(dāng)下政府鼓勵企業(yè)發(fā)展的導(dǎo)向。

（三）政企共治推動政府職能轉(zhuǎn)變。城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快提升了社區(qū)的復(fù)雜程度。良渚文化村建成早期，社區(qū)的治理幾乎沒有政府的參與，依靠著房產(chǎn)商、物業(yè)以及業(yè)主的努力，社區(qū)甚至制定了社區(qū)文明公約，在寵物飼養(yǎng)、行車停車等日常行為方面提出要求，取得了顯著的成效。2012年之后，街道政府派辦事員入駐后，才逐步形成四方共治的管理局面，此時(shí)的社區(qū)治理已相對成熟，政府更多地作為一個監(jiān)督者參與治理。

滿足公共服務(wù)多元化的供給需求，對于其他特色小鎮(zhèn)，甚至是其他城市的轉(zhuǎn)型發(fā)展都有重要的借鑒意義。全面深化改革，推動經(jīng)濟(jì)社會持續(xù)健康發(fā)展，要堅(jiān)持以市場為主導(dǎo)，發(fā)揮在市場資源配置中的決定性作用。良渚文化村的實(shí)踐體現(xiàn)了特色小鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)功能，不僅將其與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目相區(qū)別，推動地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，更在一定程度上改變了政府在市場中的角色，顯示了其服務(wù)城市基礎(chǔ)設(shè)施的平臺性功能。

六、總結(jié)

城市和房地產(chǎn)企業(yè)的改革都是經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的必然要求。政府相關(guān)的政策支持為房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型提供平臺，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型“城市服務(wù)商”，加速城市的全方位轉(zhuǎn)型。二者的改革相互影響、相互促進(jìn)，共同推動經(jīng)濟(jì)體制改革。

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