分析房地產(chǎn)項目開發(fā)建設過程中的成本控制

鄭磊

【摘要】當前房地產(chǎn)市場競爭異常激烈，2016年中央經(jīng)濟工作會議提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，2019年中共中央政治局會議對其再次重申，并且明確“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”。在嚴格調(diào)控之下，房價回歸理性，房地產(chǎn)業(yè)告別暴利時代。房地產(chǎn)項目開發(fā)建設過程中的成本管控是房地產(chǎn)開發(fā)管理中的重要部分，貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)項目建設的全過程。本文結合實際，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管控的分析，提出了成本控制的具體實施措施與建議。

【關鍵詞】房地產(chǎn)項目;開發(fā)建設;成本控制

房地產(chǎn)行業(yè)在過去十余年發(fā)展迅速，引來更多的投資者投身于房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)中，這也使房地產(chǎn)行業(yè)的競爭越發(fā)激烈。在近年來的發(fā)展中，隨著土地資源越發(fā)稀缺，房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)項目也日趨飽和，小業(yè)主在選購房屋時的態(tài)度也更加謹慎，各方因素都在不同程度上制約著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。在這樣的形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)管理者開始意識到成本管控的重要性，開始對每個項目、每個環(huán)節(jié)的開發(fā)成本進行嚴格管控，從而實現(xiàn)項目收益最大化。本文對于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設成本管控中較為常見的問題進行了梳理與研究。

1、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設過程中成本控制現(xiàn)狀和存在的問題

1.1對投資估算的重要性認識不夠

房地產(chǎn)開發(fā)的前期投資估算對項目投資起控制作用，是籌措資金的重要依據(jù)，雖然投資決策階段的成本費用較少，但對后期的成本影響巨大，許多企業(yè)不重視前期投資概算的重要性，前期策劃、市場盡調(diào)流于形式，只是為了應付籌資的需要，對投資決策的實操性缺乏指導意義。

1.2缺乏全過程的成本管理

當下一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成本管理方面過于片面，缺乏全過程成本管理，主要表現(xiàn)為以下幾點，一是缺乏事前成本控制，比如在實際進行預算編制時，沒有充分對一些不可控條件進行考慮，比如氣候條件、人員變動等，從而對成本管理帶來不利影響。二是在事中成本控制階段，過于注重對施工階段的成本控制，其他方面的成本控制則關注不足，比如沒有立足于設計階段，做好外立面、戶型等對成本有較大影響的內(nèi)容優(yōu)化，導致實際成本增加。三是在事后成本管理階段，針對成本管理效果考核評價不足，整個考核過程較為被動，難以實現(xiàn)問題總結，不利于房地產(chǎn)項目建設整體成本管理質(zhì)量水平提升。

1.3沒有形成統(tǒng)一而靈活的成本控制體系和流程

多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的目標和目的性不是十分清楚。沒有統(tǒng)籌質(zhì)量控制、進度控制、成本控制和品牌建設各方面之間的關系，制定成本控制目標時沒有兼顧公司整體戰(zhàn)略和各個環(huán)節(jié)的統(tǒng)一協(xié)調(diào)。成本控制目標確立后，對市場形勢的研判，需要調(diào)整成本控制目標和公司戰(zhàn)略時，缺少靈活性與成本控制的統(tǒng)一性有機結合，分步實施時成本控制隨意性太強，成本控制較為粗放，對圖紙缺乏優(yōu)化設計和評審，在設計上存在項目成本超支，企業(yè)會直接從設計院拿來圖紙用于施工，沒有形成一整套科學的成本控制體系和流程，邊干邊算，摸著石頭過河，最后發(fā)現(xiàn)項目成本很難控制在合理預測目標內(nèi)。

2、掙值法在房地產(chǎn)開發(fā)項目中的應用

2.1基本理論

掙值法主要是通過對項目開發(fā)建設過程中的預算成本與實際成本之間的差額來有效調(diào)控項目成本與項目進度的進展情況，以保證項目的順利完成。掙值法是通過預算成本（BCWS）、掙值（BCWP）、實際成本（ACWP）三個基本指標和成本偏差（CV）、成本績效指數(shù)（CPI）、進度偏差（SV）、進度績效指數(shù)（SPI）四個評價指標來進行應用。

2.2應用實踐

本文以LD房地產(chǎn)開發(fā)項目為例，進行應用實踐。LD房地產(chǎn)開發(fā)項目為住宅建設，總建筑面積為10.47萬平方米。實際開工日期為2019年03月10日，交付日期為2021年01月31日。使用掙值法按月對項目成本進行監(jiān)控分析。截至2019年11月底，其項目成本數(shù)據(jù)如表 1 所示。其中，CV>0 且 CPI>1 表示項目成本結余;CV<0且CPI<1表示項目成本超支;SV>0且SPI>1表示項目進度提前;SV<0且SPI<1表示項目進度延遲。從表1可以看出，在項目開發(fā)過程中，成本超支且進度延遲的情況居多。截至2019年11月底，項目處于成本結余且進度提前的狀態(tài)?？傮w而言，項目成本控制狀況良好。進一步分析可以看出，在CV及CPI超支不算嚴重的情況下，SV及SPI已經(jīng)出現(xiàn)了大幅變動，即在項目成本超支不嚴重的情況下，項目進度已經(jīng)出現(xiàn)了嚴重延遲現(xiàn)象。不難想象，企業(yè)必然是采取了某些方法對項目進度進行了彌補。經(jīng)了解，企業(yè)在應用掙值法后，及時發(fā)現(xiàn)了項目進度延遲現(xiàn)象，從而制定了一系列激勵機制，促使項目人員更積極地投入到開發(fā)中。與此同時，企業(yè)適當外包，并引進有經(jīng)驗的員工來加快項目進度，減輕項目負擔。從目前情況看，項目控制良好，如果可以繼續(xù)保持，則存在項目成本結余，項目提前完工的可能。

3、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設過程中成本管控問題的對策

3.1健全成本管理體系

建立健全成熟的成本管理體系是執(zhí)行成本管控工作的基礎。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要完善開發(fā)成本管控工作，企業(yè)高層管理者更需要加強對管理體系的建設。健全的成本管理體系要求企業(yè)人力機制、管理制度、運營模式及各項資源高度整合。在建立管理體系的過程，還要根據(jù)企業(yè)自身發(fā)展的實際情況，逐步實現(xiàn)適合企業(yè)自身的產(chǎn)品標準化管理，并參考借鑒房地產(chǎn)行業(yè)相似類型標桿企業(yè)的成本管控體系框架，將企業(yè)自身產(chǎn)品標準化融入成本管理體系的框架中進行優(yōu)化。在框架形成的前提下，逐步完成各項目成本管控相關制度的完善工作，包括項目成本考核制度、招標管理制度、合同管理制度、資金管理制度、項目后評估制度等。同時，進一步建立開發(fā)成本信息數(shù)據(jù)庫、供應商庫，制定合約規(guī)劃、資金計劃、招采計劃、變更管理、結算管理等各項制度的后續(xù)管理辦法及實施細則，最終形成一整套切實可行的成本管理體系。此外，在成本管理體系中，需要明確各部門之間的工作界面與職責分工，可實行部門例會與項目例會制度，加強部門與部門、部門與項目部的工作交流，從而增加工作信息數(shù)據(jù)的橫向、縱向交流，進一步加強企業(yè)管理者所收到數(shù)據(jù)的精度與時效性，為企業(yè)高層的管理決策提供更準確信息。

3.2做好開發(fā)建設項目全過程的成本控制工作

房地產(chǎn)開發(fā)建設項目在成本管理方面，還應立足于整個成本管理過程，做好全過程的成本管理控制，即項目全周期動態(tài)成本管理。具體而言，一是要立足于房地產(chǎn)建設項目開發(fā)前期，做好成本的系統(tǒng)規(guī)劃，針對項目市場定位，確定設計目標成本。在設計階段，項目開發(fā)前，需要做好前期的考察和調(diào)研工作，從而為方案設計提供充足的信息支持，確保設計方案的經(jīng)濟合理性，在施工階段，應進一步加強對設計變更的控制，例如需要進行設計變更，應盡可能地在施工之前，房地產(chǎn)企業(yè)需要進一步加大圖紙審查力度，保證施工設計的科學合理性，盡可能降低施工變更的概率。針對在建項目，應提前做好實地考察，掌握第一手資料，在實際進行預算編制時，需要充分考慮各種不可控因素，比如氣候、環(huán)境等，做好合理的應對，保證成本預算的科學合理性。

二是立足于房地產(chǎn)開發(fā)建設項目中期階段，加強陳本管理，首先在招投標階段，需要加強對投標單位的資質(zhì)考察，完善評標程序，避免惡意競標現(xiàn)象發(fā)生。在施工階段，材料與設備價格控制是成本管理的重要內(nèi)容，除了要做好市場調(diào)研，保證材料價格的合理性外，還應在材料進場時，做好材料驗收管理，保證施工材料質(zhì)量。嚴格控制甲供材的用量以防浪費。

三是做好竣工階段的成本控制。房地產(chǎn)項目在建設竣工后，需要以實際工程合同、招標文件、施工竣工圖等為依據(jù)，針對施工方報審資料做好全面的審核，認真核實工程量計算，使得成本耗費有跡可循。與此同時，還應進一步加強事后控制效果評價，通過建立合理的成本考核約束機制，實現(xiàn)對事后控制效果評價的合理性，全面保證成本管理控制質(zhì)量。

3.3健全成本控制信息系統(tǒng)

成本管理信息系統(tǒng)所涵蓋的信息應當包括目標成本、實際成本、合同變更、市場價格變化等信息數(shù)據(jù)，這也是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設項目運作過程中必然會涉及的成本信息。而信息管理系統(tǒng)的建立能夠對其中有用的信息進行篩選、采集、整理和加工等，保證成本控制的有效性;同時，設置成本報告編制功能，系統(tǒng)可以自動對目標成本和實際成本進行差異化分析，了解成本管理方案執(zhí)行產(chǎn)生差異的主要原因，并做好后期的改進工作，避免超額支出現(xiàn)象，以便為企業(yè)的投資決策提供信息支持。

結語：

綜上所述，房地產(chǎn)項目開發(fā)建設的過程中每個時期都離不開成本控制，這幾個階段，不是孤立的，相互之間密不可分，只有各個部門通力協(xié)作、各個階段精準控制才能使整個過程在既定的預算范圍內(nèi)順利實施。成本控制與項目開發(fā)建設之間的關系是決定房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)建設成功的關鍵，控制成本就等于增加利潤。因此房地產(chǎn)企業(yè)在實際進行成本管理時，需要立足于全過程，做好建設項目本身管理，有效提升管理質(zhì)量水平，降低房地產(chǎn)開發(fā)建設項目開發(fā)成本，從而推動房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)更加順利穩(wěn)定的發(fā)展。

參考文獻：

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作者簡介：

鄭磊（1982.07-），漢，湖南長沙，本科，中級工程師，從事房建工作。