土地資源集約化配置與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系研究

兗津宇

摘要：隨著城市化進(jìn)程的加快，在社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展與生態(tài)建設(shè)高度融合的時代背景下，我國城市化建設(shè)開始由粗放型轉(zhuǎn)為節(jié)約集約型，本文從分析目前我國所處的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段中土地資源的集約配置在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的作用和動因出發(fā)，提出了土地資源的合理空間布局、規(guī)范體系建設(shè)等措施，以此來促進(jìn)房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。

關(guān)鍵詞：土地資源;房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì);集約化配置

雖然我國幅員遼闊，但是人口基數(shù)大、新增人口多亦是基本國情，如此，土地變成為了發(fā)展中的稀缺資源，為此需要考慮我國實(shí)際的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，根據(jù)城鄉(xiāng)布局情況來科學(xué)合理的規(guī)劃土地資源進(jìn)行城市化建設(shè)。在城市化建設(shè)中，對于建設(shè)用地的考量，要秉持集中建設(shè)、科學(xué)協(xié)調(diào)的原則，不僅要促進(jìn)城市建設(shè)發(fā)展，更要保持土地資源的可持續(xù)利用。與以往的粗放型房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展相比，現(xiàn)代的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展對于土地資源配置有著更高的要求。

1 土地資源配置在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的作用

土地資源是人類寶貴的自然資源，其最基本特點(diǎn)是有限性和不可再生性，是房地產(chǎn)行業(yè)最重要的要素和基本載體，在房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)中，土地作為一種稀缺資源，土地在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的作用主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)一級市場和房地產(chǎn)二級市場中。房地產(chǎn)一級市場是土地使用權(quán)的出讓市場，政府根據(jù)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及土地資源儲備情況，為是土地利用高效合理，對土地資源進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃和調(diào)配，將配置后的土地投放到土地一級市場。房地產(chǎn)二級市場是土地使用權(quán)獲得者經(jīng)過土地的開發(fā)建設(shè)，將建成的房地產(chǎn)出售和出租的市場。在二級市場中，通過政府在配置土地資源過程中產(chǎn)生的區(qū)片價對房地產(chǎn)市場的流通領(lǐng)域產(chǎn)生影響。

2 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中土地資源集約化配置的動因

隨著我國城市化進(jìn)程的推進(jìn)，農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移的速度加快，對城市土地的需求日益加大，而城市土地存量有限則成了城市空間擴(kuò)張的瓶頸。因此，探討土地的集約化利用，則對推動我國城市和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)、高質(zhì)量發(fā)展有著長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略意義。

土地資源的集約化配置是我國目前所處的城市化階段的現(xiàn)實(shí)選擇，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的客觀要求。原因有以下幾點(diǎn)：（1）耕地面積的大量減少。存量土地由用地單位把控的局面雖已逐步退出歷史舞臺，但根據(jù)地方經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的需要，批次建設(shè)用地的使用和單獨(dú)選址項(xiàng)目的落地大多需要進(jìn)行農(nóng)用地的轉(zhuǎn)用，政府通過集體土地的征收征用將大量的耕地非農(nóng)化，導(dǎo)致大量耕地資源的減少，嚴(yán)重威脅到國家的糧食安全。因此，房地產(chǎn)開發(fā)市場的土地利用必須合理充分利用建設(shè)用地存量、控制建設(shè)用地增量，由過去的“增量使用”模式向“存量調(diào)節(jié)”模式轉(zhuǎn)變，對土地資源進(jìn)行集約化配置。（2）土地資源利用浪費(fèi)嚴(yán)重。土地供給是衡量房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況的先行指標(biāo)，長期以來我國以需求為引導(dǎo)，以城市建設(shè)項(xiàng)目為依據(jù)[1]，盲目性隨機(jī)性的土地供給導(dǎo)致大量城市土地供給過度，出現(xiàn)住房空置率高、批而未用等大量閑置土地的現(xiàn)象。（3）區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不均衡引發(fā)房地產(chǎn)市場發(fā)展不均衡。因國家發(fā)展政策的傾斜，大量的房地產(chǎn)投資被吸引到一、二線大城市，而三、四線城市的房地產(chǎn)市場相對蕭條，房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)不平衡，形成大城市高樓林立、“地王”層出不窮而小城市土地利用粗放的局面，在短期內(nèi)能實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的快速增長，但是對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的長期均衡發(fā)展非常不利。（4）生態(tài)文明建設(shè)的要求。保護(hù)生態(tài)環(huán)境，促進(jìn)綠色生產(chǎn)方式，堅持節(jié)約優(yōu)先和保護(hù)優(yōu)先，是生態(tài)文明建設(shè)的基本理念?！耙獔猿止?jié)約資源和保護(hù)環(huán)境的基本國策” [2]，土地資源的集約化配置必然成為房地產(chǎn)市場發(fā)展中的趨勢。

3 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中集約化利用土地資源的策略選擇

集約化利用土地資源是指將資金、技術(shù)、人口等多種生產(chǎn)要素及非生產(chǎn)要素集中投入到土地上，以實(shí)現(xiàn)土地資源的節(jié)約集約利用。城市的發(fā)展天然的需要城市空間的外擴(kuò)，房地產(chǎn)市場也隨之?dāng)U展。伴隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的深化改革，在土地利用過程中消化吸收“存量”，嚴(yán)格控制“增量”，土地資源的集約化配置是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的必然選擇。

3.1 健全房地產(chǎn)市場體系

城市土地市場中的利益主體包括國家、地方政府、企業(yè)和城市居民。[3]健全房地產(chǎn)市場體系是集約化配置土地資源的有效途徑。首先，建立健全的市場架構(gòu)。在房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中，逐步推進(jìn)成熟的房地產(chǎn)一二三級市場，盡可能地采用公開招標(biāo)及拍賣方式來出讓土地，充分發(fā)揮市場的作用，使競爭公開透明，以此減少尋租等行為，根據(jù)城市人口合理預(yù)測建設(shè)用地和房屋數(shù)量，避免盲目擴(kuò)張，將存量住房作為房地產(chǎn)市場交易主體，并充分發(fā)展租賃住房市場。其次，建立發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)衍生服務(wù)市場。建立健全房地產(chǎn)金融體系建設(shè)，將信托、債券等融資產(chǎn)品為房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營及交易活動提供完善的服務(wù)[4]。規(guī)范房地產(chǎn)市場評估分析、咨詢、委托代理和法律支持等中介服務(wù)市場，完善房地產(chǎn)市場的專業(yè)服務(wù)職能，讓民眾與政府和企業(yè)盡可能地享受同等信息，達(dá)到規(guī)范交易市場的目的，避免隱形市場的出現(xiàn)。再者，規(guī)范物業(yè)管理市場。將專業(yè)化人性化的物業(yè)滲透到整個房地產(chǎn)市場中，對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)向高質(zhì)量發(fā)展起到重要的支撐作用。

3.2 強(qiáng)化規(guī)劃的科學(xué)合理性

規(guī)劃通過預(yù)測性指標(biāo)體系和控制性指標(biāo)體系等的建立來確定一個區(qū)域未來一定時期的發(fā)展方向，土地資源的規(guī)劃可簡要概括為在國家劃分的行政區(qū)域內(nèi)，結(jié)合可持續(xù)發(fā)展和生態(tài)保護(hù)原則，根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)文化的發(fā)展要求，對土地的開發(fā)、利用、治理和保護(hù)在空間上、時間上所做的總體安排和布局。因此，必須科學(xué)編制國土空間規(guī)劃，并重點(diǎn)做好永久基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)、生態(tài)保護(hù)區(qū)和城市發(fā)展控制區(qū)三區(qū)規(guī)劃，結(jié)合規(guī)劃的超前性和當(dāng)下發(fā)展建設(shè)需要，當(dāng)前和長遠(yuǎn)并重，合理確定發(fā)展空間，節(jié)約集約利用土地，同時，在規(guī)劃執(zhí)行中，提高國土空間規(guī)劃的法律地位和社會地位，增強(qiáng)其科學(xué)合理性和實(shí)效權(quán)威性，嚴(yán)格落實(shí)“占一補(bǔ)一”的耕地占補(bǔ)平衡政策，合理確定建設(shè)用地計劃指標(biāo)，堅決遏制用地規(guī)模不合理擴(kuò)張。

3.3 準(zhǔn)確把控土地供應(yīng)時機(jī)

土地資源的配置需要考慮土地的合適投放時間，這就需要土地資源管理機(jī)構(gòu)不能盲目供給土地，應(yīng)該根據(jù)市場的需求準(zhǔn)確把握土地投放時間，在對房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)具有推動作用的前提下供給土地。為了合理把控土地投放時間，需相關(guān)單位對房地產(chǎn)市場進(jìn)行及時調(diào)研和分析，適時調(diào)整土地投放時間，把握投入房地產(chǎn)市場的土地供應(yīng)量。土地供給時機(jī)可以影響房地產(chǎn)市場的價格波動，也會影響房地產(chǎn)的銷售情況，因此，只有認(rèn)真分析房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的情況，合理預(yù)測房地產(chǎn)市場對土地的需求，使土地市場的土地供應(yīng)量保持在合理范圍內(nèi)，才能避免土地資源的浪費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。

3.4 優(yōu)化用地空間布局

土地作為房地產(chǎn)市場的基本要素之一，其區(qū)位性這一特性，決定了每一塊土地都有不同的價值，在規(guī)劃和實(shí)際項(xiàng)目用地布局中必然要充分考慮每一宗地的特性，充分發(fā)揮土地資源的潛力，嚴(yán)格用地功能分區(qū)，如將城市中心區(qū)的商業(yè)用地布局與住宅用地的布局如何有機(jī)聯(lián)系，因自然地理因素而形成的城市布局景觀的確定，將老城區(qū)的工業(yè)用地，向開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)遷移等，都需要根據(jù)當(dāng)?shù)氐淖匀粭l件和社會發(fā)展需要而合理優(yōu)化土地資源配置，提高城市的土地利用效率。

參考文獻(xiàn)：

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[3]張宇祥，曾賽星.國外房地產(chǎn)市場體系建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)與啟示[J].宏觀經(jīng)濟(jì)研究，2007，（4）：60-63.