分析房產(chǎn)測繪面積中存在的問題及質(zhì)量控制

吳燕龍

摘要：在社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的過程中，住房問題是所有居民都面臨的重要難題，房價(jià)高低會(huì)影響房地產(chǎn)交易情況。而一些開發(fā)商在修建房屋時(shí)，為了盡可能擴(kuò)大房屋建筑面積會(huì)打擦邊球，設(shè)計(jì)超大的陽臺、露臺等建筑部位，會(huì)損害購房者的合法權(quán)益。而在房產(chǎn)發(fā)展過程中，對房產(chǎn)測繪面積進(jìn)行科學(xué)管理，能夠在一定程度上解決在房產(chǎn)交易中產(chǎn)生的房產(chǎn)糾紛，確保消費(fèi)者的合法權(quán)益。為了保證房產(chǎn)測繪面積的合理性，需要對房產(chǎn)測繪面積的作用進(jìn)行分析，同時(shí)研究房產(chǎn)測繪面積中存在的問題，提出提高房產(chǎn)測繪面積質(zhì)量控制的相關(guān)對策。這對提高房產(chǎn)管理水平有重要幫助。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測繪面積;問題分析;解決對策

1 房產(chǎn)測繪面積的意義

在房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中，房產(chǎn)測繪面積是影響建筑以及房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要因素，并且也是在房產(chǎn)測量過程中必須重視的重要測量要素。房產(chǎn)測繪面積能夠?yàn)槌鞘幸?guī)劃、房屋產(chǎn)權(quán)登記以及稅費(fèi)征收等工作提供準(zhǔn)確的參考依據(jù)。此外，房產(chǎn)測繪面積是城市房價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、買賣交易、房屋拆遷安置以及房屋面積統(tǒng)計(jì)中的重要計(jì)量單位，房產(chǎn)測繪面積會(huì)對消費(fèi)者的合法權(quán)益產(chǎn)生直接影響。在對房產(chǎn)測繪面積進(jìn)行計(jì)算的過程中，必須根據(jù)相關(guān)的計(jì)算規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行面積計(jì)算。房產(chǎn)測繪面積本身專業(yè)性比較強(qiáng)，在開展房產(chǎn)測繪面積計(jì)算時(shí)，要保證數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性以及計(jì)算過程的標(biāo)準(zhǔn)性。在房產(chǎn)測繪面積計(jì)算的過程中，房產(chǎn)測繪人員主要是以自身的工作經(jīng)驗(yàn)和主管部門的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行計(jì)算的，這可能會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)測繪質(zhì)量存在一些問題，不能保障房產(chǎn)測繪面積的標(biāo)準(zhǔn)性和可靠性[1]。

2 在房產(chǎn)測繪面積中存在的問題

在房產(chǎn)測繪面積中存在的問題主要表現(xiàn)在以下方面：第一，房產(chǎn)面積的測繪工作具有較強(qiáng)的復(fù)雜性以及機(jī)密性。在房產(chǎn)測繪過程中必須有合理的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，否則可能會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)測繪工作出現(xiàn)較大漏洞和不足。而我國房產(chǎn)測繪工作還處于前期發(fā)展階段，并沒有制定全面可靠的測繪標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，對測繪工作的約束性相對較低。特別是在房產(chǎn)測繪面積計(jì)算中并沒有對面積測繪進(jìn)行明確的規(guī)定，會(huì)導(dǎo)致在實(shí)際操作過程中出現(xiàn)測繪糾紛，從而影響測繪面積的精準(zhǔn)性，第二，在對復(fù)雜建筑進(jìn)行測繪時(shí)存在較為嚴(yán)重的問題。當(dāng)前大型建筑以及綜合性建筑的發(fā)展比較迅速，這些建筑對測繪工作的要求更高，測繪面積的確定工作也比較復(fù)雜。在實(shí)際測繪過程中操作程序比較多，需要處理的數(shù)據(jù)量極大，計(jì)算難度會(huì)大大增加。在對這一類建筑進(jìn)行面積測繪工作時(shí)，測繪人員可能會(huì)出現(xiàn)一些誤差，影響測繪工作的質(zhì)量。第三，在實(shí)際測繪作業(yè)中，很多業(yè)主對測繪面積的計(jì)算過程并不夠了解，這會(huì)影響公用面積分?jǐn)傆?jì)算的可靠性。還有一些開發(fā)商會(huì)誤導(dǎo)測繪工作人員將一些不應(yīng)該進(jìn)行分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e進(jìn)行面積分?jǐn)傆?jì)算。特別是對一些陽臺、飄臺以及凸出部位進(jìn)行計(jì)算時(shí)，測繪工作人員并不能確定是否對該部分面積進(jìn)行計(jì)算，會(huì)影響最終面積計(jì)算的結(jié)果[2]。

3 房產(chǎn)測繪面積的質(zhì)量控制要點(diǎn)

3.1 加強(qiáng)對測繪資料和圖紙的質(zhì)量控制

在對房產(chǎn)測繪面積進(jìn)行質(zhì)量控制的過程中，需要重視前期測繪資料以及設(shè)計(jì)圖紙質(zhì)量控制工作。在前期測繪過程中對資料以及圖紙的質(zhì)量進(jìn)行控制是保證整個(gè)面積測繪質(zhì)量的重要基礎(chǔ)。在實(shí)際房產(chǎn)測繪過程中，必須由政府相關(guān)規(guī)劃部門對施工設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行審核。審核完成后，房產(chǎn)測繪單位接收委托方已經(jīng)通過批準(zhǔn)的施工圖紙進(jìn)行測繪作業(yè)。這樣才能夠確保測繪面積的合法性。除此之外，在實(shí)際測繪工作中如果存在變更事項(xiàng)，委托方需要提供詳細(xì)完整的變更單，這樣才能夠?qū)y繪過程中的數(shù)據(jù)進(jìn)行查閱以及計(jì)算。通常情況下，委托方提供的施工設(shè)計(jì)圖紙主要包括建筑剖面圖、建筑平面圖、樓梯詳細(xì)圖紙、陽臺與飄臺大樣圖等。這樣能夠保證測繪面積計(jì)算的準(zhǔn)確性。因?yàn)樵谝恍┢矫鎴D中有的范圍線并不能準(zhǔn)確確定，例如坡屋頂?shù)姆秶€就不能在平面中進(jìn)行確定，需要在剖面圖中確定。與此同時(shí)，在前期資料準(zhǔn)備過程中，要對建筑的詳細(xì)功能部位位置進(jìn)行說明，例如蓄水池的位置、儲熱器的位置、配電室以及中央空調(diào)等位置。

3.2 對數(shù)據(jù)計(jì)算的準(zhǔn)確性進(jìn)行嚴(yán)格控制

在對房產(chǎn)測繪面積進(jìn)行計(jì)算的過程中需要確定面積計(jì)算部位，要根據(jù)房產(chǎn)測繪規(guī)范中的相關(guān)規(guī)定保證面積計(jì)算部位的準(zhǔn)確性。在房產(chǎn)測繪工作之前，為了保證測繪總面積的精準(zhǔn)性，需要明確測繪的全面積、半面積以及不需要進(jìn)行計(jì)算面積的部位。例如在對公用面積進(jìn)行計(jì)算時(shí)，需要根據(jù)具體的情況進(jìn)行準(zhǔn)確測算：如果公用面積處于封閉狀態(tài)，需要對全面積進(jìn)行計(jì)算;如果公用面積是敞開狀態(tài)，需要根據(jù)公用面積在建筑主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的具體情況進(jìn)行測繪計(jì)算。在實(shí)際測繪工作中，為了保證測繪作業(yè)的準(zhǔn)確性，測繪人員必須要求委托方提供全面準(zhǔn)確的說明書，防止委托方對陽臺、飄窗以及花壇等面積標(biāo)注錯(cuò)誤而影響測繪計(jì)算結(jié)果。對公用面積進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算時(shí)，必須保證公用面積分?jǐn)傆?jì)算的合理性，這是整個(gè)房產(chǎn)面積測繪的重要內(nèi)容。公用面積分?jǐn)傆?jì)算錯(cuò)誤會(huì)對消費(fèi)者的權(quán)益產(chǎn)生直接影響。在對房產(chǎn)各面積進(jìn)行準(zhǔn)確計(jì)算之后，需要根據(jù)房產(chǎn)測繪規(guī)范以及政府相關(guān)部門的規(guī)定對公用面積的分?jǐn)偳闆r進(jìn)行計(jì)算。如果不能明確公用面積的分?jǐn)偯娣e，需要組織測繪人員、技術(shù)人員以及質(zhì)檢人員進(jìn)行研究和分析，確定公用面積的分?jǐn)傆?jì)算部分后再進(jìn)行計(jì)算。公用分?jǐn)偯娣e計(jì)算完成后，需要對分?jǐn)偯娣e以及之前計(jì)算的各面積進(jìn)行比較分析，確保分?jǐn)偯娣e計(jì)算的準(zhǔn)確性。

3.3 加強(qiáng)內(nèi)外業(yè)的質(zhì)量控制

在開展房產(chǎn)面積測繪工作時(shí)，需要進(jìn)行有效的外業(yè)以及內(nèi)業(yè)測繪作業(yè)。首先，在外業(yè)測繪過程中對質(zhì)量進(jìn)行有效控制提高房產(chǎn)面積測繪質(zhì)量的重要措施。在對外業(yè)測繪質(zhì)量進(jìn)行控制的過程中，需要以實(shí)地考察為基礎(chǔ)保證房產(chǎn)范圍圖、產(chǎn)權(quán)邊界圖以及房產(chǎn)設(shè)計(jì)圖的準(zhǔn)確性與統(tǒng)一性。此外，在房產(chǎn)測繪時(shí)，為了保證測繪結(jié)果的準(zhǔn)確性，需要確保在外業(yè)測繪中測量作業(yè)的完整性，特別是對房屋層次、幢號、房屋結(jié)構(gòu)以及房屋用途等要素要進(jìn)行準(zhǔn)確調(diào)查，確保調(diào)查內(nèi)容與房產(chǎn)測量規(guī)范的相關(guān)規(guī)定相符合。其次，在內(nèi)業(yè)測繪作業(yè)中房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)比較多，因此，會(huì)導(dǎo)致計(jì)算量以及管理量增加。測繪人員必須要堅(jiān)持認(rèn)真仔細(xì)的態(tài)度對內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)進(jìn)行控制和管理。例如在對房產(chǎn)圖繪制規(guī)格、尺寸等進(jìn)行管理時(shí)，要保證其與我國的相關(guān)規(guī)定相符合。并且要確保房產(chǎn)圖內(nèi)的標(biāo)注內(nèi)容清晰完整。在測繪工作中，為了確保房產(chǎn)測繪面積的精準(zhǔn)性，需要采取科學(xué)合理的計(jì)算方法防止出現(xiàn)錯(cuò)誤情況。測繪報(bào)告編寫要保證其規(guī)范性以及完整性，對房產(chǎn)測繪的內(nèi)容要進(jìn)行準(zhǔn)確清晰的表述。在開展房產(chǎn)檔案保存和管理過程中，也要按照相關(guān)的規(guī)定保證房產(chǎn)檔案的準(zhǔn)確性以及保存方法科學(xué)可靠。

3.4 加強(qiáng)生產(chǎn)過程的質(zhì)量控制

在提高房產(chǎn)測繪面積質(zhì)量的過程中，需要重視對生產(chǎn)過程進(jìn)行有效的質(zhì)量控制。工作流程技術(shù)是在房產(chǎn)測繪管理過程中使用的主要手段，能夠?qū)Ψ慨a(chǎn)測繪的流程進(jìn)行監(jiān)督以及控制?，F(xiàn)階段，為了保證房產(chǎn)測繪過程的可靠性以及標(biāo)準(zhǔn)性，可以對工作流程技術(shù)進(jìn)行充分應(yīng)用，能夠提高房產(chǎn)測繪工作的數(shù)字化以及網(wǎng)絡(luò)化。很多測繪單位都已經(jīng)使用了工作流程技術(shù)，在對該技術(shù)進(jìn)行應(yīng)用時(shí)，需要利用計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)設(shè)置各崗位角色的用戶權(quán)限。這樣能夠在每一個(gè)環(huán)節(jié)中對操作人員的身份信息以及操作情況進(jìn)行準(zhǔn)確記錄，確保整個(gè)工作流程都處于監(jiān)控的狀態(tài)下，能夠進(jìn)一步保證房產(chǎn)測繪面積數(shù)據(jù)的真實(shí)性和完整性[3]。

4 結(jié)語

總而言之，房產(chǎn)測繪面積的專業(yè)性比較強(qiáng)，復(fù)雜性也比較高，在開展房產(chǎn)測繪面積時(shí)，需要確保房產(chǎn)測繪面積的規(guī)范性以及標(biāo)準(zhǔn)性，保證房產(chǎn)測繪面積的計(jì)算過程能夠與建筑形式的發(fā)展相適應(yīng)。要及時(shí)解決在房產(chǎn)測繪過程中存在的面積計(jì)算問題，才能夠?yàn)榉慨a(chǎn)交易提供準(zhǔn)確可靠的參考數(shù)據(jù)，從而確保房屋產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益。在進(jìn)行房產(chǎn)測繪面積確定工作時(shí)，必須要采取科學(xué)合理的測繪方法，同時(shí)要根據(jù)房屋建筑的具體情況制定與建筑項(xiàng)目相適應(yīng)的房屋測繪實(shí)施規(guī)則，并開展有效的質(zhì)量控制工作，才能夠保證房屋房產(chǎn)測繪面積確定工作質(zhì)量，促進(jìn)我國房產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]鄧毅. 分析房產(chǎn)測繪面積中存在的問題及質(zhì)量控制[J]. 華東科技：學(xué)術(shù)版， 2017（2）：353-353.

[2]黎志洪. 房產(chǎn)測繪面積中存在的問題及質(zhì)量控制對策[J]. 中小企業(yè)管理與科技， 2016（16）：85-86.

[3]佟德叢， 李卓. 房產(chǎn)測繪中測繪面積的質(zhì)量控制對策[J]. 房地產(chǎn)導(dǎo)刊， 2019， 000（015）：215.