物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面預算管理的困境及對策探討

鄭穎瑜

[摘 要]隨著房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展空間的不斷壯大，物業(yè)服務(wù)行業(yè)也逐步走向成熟，物業(yè)服務(wù)企業(yè)越來越重視企業(yè)的經(jīng)營管理問題。預算管理是物業(yè)企業(yè)經(jīng)營管理的重要組成部分，是提高企業(yè)競爭力和價值最大化的有效措施，是推動物業(yè)企業(yè)發(fā)展的重要手段。但是，我國物業(yè)公司的發(fā)展歷程較短，在全面預算管理方面還存在一些問題。文章從物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面預算管理的意義和作用出發(fā)，分析了物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行全面預算管理的必要性及過程中面臨的一些困境，根據(jù)筆者在物業(yè)服務(wù)企業(yè)預算管理的一些實踐經(jīng)驗，探討了如何加強和改進企業(yè)預算管理的相關(guān)對策，并提出相應的優(yōu)化策略，更好地做好物業(yè)公司預算管理工作，希望能為物業(yè)公司的預算管理工作提供參考。

[關(guān)鍵詞]物業(yè)服務(wù)企業(yè);全面預算管理;經(jīng)營管理

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.24.082

近10年房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)也進入了一個快速發(fā)展階段，如今物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)根據(jù)市場管理的需求走向了產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展道路。這促使物業(yè)服務(wù)企業(yè)逐步從原先的粗放型管理向精細型管理轉(zhuǎn)變，而加強企業(yè)的內(nèi)部管理是提升企業(yè)競爭力的有效手段。在企業(yè)的各項管理中，為了有效利用和控制公司在經(jīng)營過程中的收支，做到計劃性、前瞻性和有序性，全面預算管理的重要性就凸顯出來。關(guān)于物業(yè)企業(yè)在一年或一定期間內(nèi)對各項經(jīng)營業(yè)務(wù)活動、財務(wù)計劃等全方面的總體預測就是全面預算，包含經(jīng)營預算和財務(wù)預算兩方面。根據(jù)對物業(yè)企業(yè)內(nèi)部外部環(huán)境的分析結(jié)果，配置相應的資源，對物業(yè)企業(yè)下一年度或未來一定時期的經(jīng)營和財務(wù)等制訂一系列詳細的計劃。把計劃通過各類詳細的數(shù)字、表格體現(xiàn)出來，預算具有全員性、各部門參與的特征。

1 物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面預算管理的意義和作用

1.1 有利于實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)目標

預算管理是一種有效的控制機制，預算給實際工作制定了一個目標和界限，并且宣導到各位預算執(zhí)行主體了解到自身的目標以及怎么執(zhí)行預算，預算執(zhí)行的最終結(jié)果與績效考評掛鉤，力求起到自我制約和自我鼓勵作用，從而更好地實現(xiàn)物業(yè)企業(yè)經(jīng)營目標。

1.2 有利于整合物業(yè)服務(wù)企業(yè)各項資源

預算的制定有利于整合優(yōu)化各項資源，可以節(jié)約一些內(nèi)部的交易成本，提高資源利用的效率。預算管理體系的數(shù)據(jù)中，結(jié)合本部門上一年度財務(wù)收支情況和本年度預算收支變化因素，科學衡量物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財務(wù)和實物，對現(xiàn)有的資源進行合理的調(diào)度和分配，有利于高效利用資源。

1.3 有利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)全程控制和管理內(nèi)部經(jīng)營活動

預算管理可以規(guī)范業(yè)務(wù)流程，對業(yè)務(wù)執(zhí)行情況進行監(jiān)督，及時發(fā)現(xiàn)執(zhí)行中存在的偏差，提高物業(yè)企業(yè)的內(nèi)部控制機制和提高經(jīng)營效益。在物業(yè)服務(wù)企業(yè)中，作為全面預算管理機制的主要組成部分，成本、收入、費用等方面，相關(guān)數(shù)據(jù)可以充分反映出上述各方面的問題。在企業(yè)的經(jīng)營過程做好事前預測、事中控制和事后分析相結(jié)合，有效的控制企業(yè)的成本、費用，降低生產(chǎn)成本，切實提高企業(yè)經(jīng)濟效益。

1.4 有利于健全物業(yè)服務(wù)考評機制

預算的制定有利于健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)的績效考評，根據(jù)預算的執(zhí)行對員工進行激勵與獎罰，做到有據(jù)可依，員工工作的積極性和責任心也得以提高;預算管理的過程，預算指標往往可以量化工作績效，預算編制完成并審批通過并全員下達后，預算中的各項指標是員工績效考評的基礎(chǔ)。通過預算目標與預算執(zhí)行情況對比分析，預算執(zhí)行偏差超過規(guī)定范圍的，劃清和落實經(jīng)濟責任，并與經(jīng)營者和職工的利益掛鉤，使經(jīng)營者、職工和企業(yè)形成統(tǒng)一的責任共同體，并可通過一定的獎懲措施激勵員工的工作積極性。

2 物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面預算管理的困境

2.1 存在思想認識的誤區(qū)

各部門參與度不夠，很多部門和員工會覺得僅僅是財務(wù)部的工作，大大地降低了作為預算管理的重要意義。首先，物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理層對預算管理認識存在不足，狹義地認為物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅僅服務(wù)于小業(yè)主和項目的管理，傳統(tǒng)管理經(jīng)驗影響，對經(jīng)營管理的意識沒有新的高度。其次，物業(yè)企業(yè)的各部門及全體員工，都應參與到預算管理過程中來，不可將預算管理狹義地理解為部門管理。預算管理也不只是財務(wù)部門的事情，而是企業(yè)全面的綜合的涉及全員的管理。

2.2 預算管理體制不夠健全

對于物業(yè)企業(yè)尤其是集團性企業(yè)，管理跨度比較大，如果沒有一個良好的機制很難強化協(xié)調(diào)好公司的管理。預算管理通過制度來代替管理，是一種非常有效的制度管理。構(gòu)建健全的預算管理體系，不僅有助于強化企業(yè)內(nèi)部控制，提高經(jīng)濟效益，而且有利于經(jīng)營目標的實現(xiàn)。

2.3 預算執(zhí)行結(jié)果偏差大，預算控制執(zhí)行不到位

在實施預算管理過程中，部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)實際的執(zhí)行結(jié)果與預算目標偏差較大，主要的原因有以下三點：其一，指標分解下達落實不徹底，未將指標逐層分解，逐層落實，未形成完整的預算執(zhí)行責任體系。其二，不重視預算執(zhí)行分析，當預算與實際出現(xiàn)偏差時，容易忽略主觀原因，更愿意從客觀因素著手分析。其三，激勵機制不完善，很難提高員工積極性。

2.4 預算管理信息平臺不完善

物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有統(tǒng)一的預算信息平臺，大多使用手工表格編制預算，工作量大，上下傳遞周期長，給預算管理工作帶來很多困難;相較于傳統(tǒng)的Excel表格編制預算，需要手工編制、匯總、分析等，工作強度大，工作效率低，預算執(zhí)行結(jié)果數(shù)據(jù)很難第一時間呈現(xiàn)給各部門。預算電子表格在上、下級來回處理時，數(shù)據(jù)獲取的時效性較差，效率過低。越來越多的物業(yè)公司需要在信息技術(shù)平臺中建立預算模塊。

3 物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面預算管理困境的對策

3.1 建立全員預算管理模式

預算管理應是一個全員參與的過程，加強對各部門員工的培訓和宣導，把預算管理真正落實到各環(huán)節(jié)每位員工;編制主體支持深入到各個管家網(wǎng)格，做到 “全員工、全層級、全過程”的預算管理。通過系統(tǒng)實施建立全面預算管理體系，使集團上上下下認識到全面預算管理的重要性和必要性，提高全面預算管理執(zhí)行能力;強化集團各部門及分公司參與度，強化各部門橫向溝通。加強各組織配合，實現(xiàn)業(yè)務(wù)與財務(wù)信息共享，統(tǒng)一數(shù)據(jù)口徑，保障數(shù)據(jù)的一致性，提高預算編制的準確性。從而推動各級員工對預算觀念認識的轉(zhuǎn)變，樹立正確、科學的全面預算管理理念。

3.2 優(yōu)化預算管理體系

根據(jù)企業(yè)自身特點、經(jīng)營規(guī)模大小等建立全面預算管理體系架構(gòu)， 明確各部門職責范圍和授權(quán)各層級的批準程序，對預算過程中的業(yè)務(wù)權(quán)責進行劃分。全面預算管理決策機構(gòu)、工作機構(gòu)和執(zhí)行機構(gòu)三個層面構(gòu)成全面預算管理組織體系，完善預算管理體系制度， 使企業(yè)全面預算管理的實施有據(jù)可依。對預算期內(nèi)的重大影響事項進行綜合考慮， 并結(jié)合企業(yè)過去幾年的經(jīng)營數(shù)據(jù)， 制定科學有效的符合本企業(yè)特征的預算管理體系。企業(yè)各個層面各個部門共同制定預算，提高企業(yè)預算可行性;加強預算過程控制、及時進行預算分析，如果發(fā)生重大的不可預期的環(huán)境或業(yè)務(wù)變化，出現(xiàn)編制的預算與實際業(yè)務(wù)產(chǎn)生偏差時，應及時上報集團總部，對實際情況進行詳細說明，提請審批通過后按規(guī)定進行預算調(diào)整;完善企業(yè)全面預算管理。物業(yè)公司項目眾多，為了更好地明確權(quán)責劃分，各項目分開制定預算，成本控制，績效考核，對各個項目的運行進行全方位的跟蹤，項目預算作為全年預算的基本單元，是物業(yè)公司整個集團全年預算逐步分解的結(jié)果，項目預算管理以單個獨立的項目進行各項合同簽訂、成本費用申請審批，預算的執(zhí)行和控制，績效的考評和管理。

3.3 加強預算管理控制，改善預算考核與激勵機制

預算考核工作對企業(yè)各部門工作成績進行評定，預算獎罰工作對提升員工工作熱情起到了積極作用，有利于企業(yè)的發(fā)展，加強預算管理控制，改善預算考評與激勵制度，制定相關(guān)的考評和獎懲制度，使得預算管理工作真正發(fā)揮其作用。各部門的年度或階段性預算列入部門年度或階段性工作目標考核書中，公司將考核各部門的預算完成情況。定期對預算完成情況進行統(tǒng)計分析，對存在執(zhí)行偏差的部分提出預警并制定相關(guān)措施，將損失降到最低。逐步完善預算考評和獎罰機制，將預算的編制和完成情況納入績效考核制度中，預算考評結(jié)果全員享受和分擔，把責任分擔到每一個員工肩上，各個部門積極控制各項預算成本支出，合理地獎勵和懲罰，人人自覺的執(zhí)行預算。

3.4 完善預算管理信息系統(tǒng)，建立科學的信息化反饋平臺

信息系統(tǒng)在預算管理中起著重要的作用，信息系統(tǒng)可以將預算管理的各個模塊規(guī)范到系統(tǒng)中，把業(yè)務(wù)及財務(wù)數(shù)據(jù)與相關(guān)合同做到有效銜接及共享，因而選擇一套適用本企業(yè)的ERP 系統(tǒng)非常重要;開通預算編制、預算執(zhí)行、預算分析、績效管理等功能，在信息技術(shù)平臺中增加預算管理模塊，實現(xiàn)信息化管理。預算編制模塊建立兩個用戶，一個用戶作用是預算編制，對各類預算報表進行編寫編制、上報、申請調(diào)整預算等;另一個用戶起到預算管理的作用，主要對預算指標的最終下達、指標的分解以及預算的匯總、審批。預算執(zhí)行模塊在預算執(zhí)行過程中如有出現(xiàn)偏差，可以及時提出預警，并反饋至相應的執(zhí)行部門。預算分析模塊對預算數(shù)和預算執(zhí)行數(shù)進行分析對比，這為預算執(zhí)行部門對當期預算完成情況提供了良好的參考決策。

4 結(jié)論

綜上所述，對預算管理在物業(yè)服務(wù)企業(yè)實際運用中的一些困境進行探討，并提出了相關(guān)優(yōu)化的對策，希望在預算管理工作中能為物業(yè)服務(wù)公司提供一些有用的參考意見。進行有效的預算管理是每個物業(yè)企業(yè)都在探索的問題，物業(yè)決策提供有效的依據(jù)，更好地發(fā)揮全面預算管理的作用，促進物業(yè)企業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。

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