房地產企業(yè)納稅籌劃與風險控制問題探討

王聰穎

摘要：房地產企業(yè)是我國的納稅大戶，每年所繳納的稅額規(guī)模不斷擴大，因而房地產企業(yè)也面臨著較大的稅負，在此背景下，企業(yè)一般會運用納稅籌劃方式對稅務進行合理規(guī)劃，以此達到降低稅負的目的。納稅籌劃在營改增改革后，逐漸受到房地產企業(yè)的重視，但在應用過程中仍然存在諸多問題，嚴重制約了房地產企業(yè)納稅籌劃水平的提升，也不利于房地產企業(yè)稅負的降低。本文就房地產企業(yè)納稅籌劃現(xiàn)狀及風險點進行分析，對納稅籌劃中存在的問題進行梳理并提出優(yōu)化建議，以此促進房地產企業(yè)納稅籌劃質量提升。

關鍵詞：房地產企業(yè);納稅籌劃;風險控制

一、房地產企業(yè)納稅籌劃現(xiàn)狀

房地產企業(yè)項目所牽涉的稅種類型十分繁雜。從房企開始籌資、拍地、開發(fā)到銷售的各個環(huán)節(jié)均涉及不同的稅種，加之房地產企業(yè)項目的開發(fā)、銷售周期較長，該過程中稅收政策可能會出現(xiàn)變化。因此房地產企業(yè)通常在前期進行項目測算時會選擇市場競爭的形式進行“倒逼籌劃”，具體如下：在項目開發(fā)前期通過優(yōu)化建設方案來降低開發(fā)成本;在開發(fā)環(huán)節(jié)則是篩選供應商、施工企業(yè)等降低成本;在銷售環(huán)節(jié)則是通過控制銷售速度、價格等降低應稅收入、增值率或延遲納稅義務的產生時間。

納稅籌劃最關鍵的就是預先性，而房地產企業(yè)的各項決策又受到環(huán)境的重要影響，且稅收制度處于持續(xù)優(yōu)化過程中，若房地產企業(yè)的納稅籌劃人員對稅收政策的理解不同，會給納稅籌劃埋下不同程度的風險隱患。同其他行業(yè)比較，房地產企業(yè)稅務負擔較高，對于納稅籌劃的靈活性要求更高。

二、房地產企業(yè)納稅籌劃存在的主要困難

（一）納稅籌劃方法缺乏科學性

現(xiàn)階段，房地產企業(yè)的納稅籌劃方法缺乏科學性，主要體現(xiàn)在如下方面。首先，稅后利潤最大化與稅收最小化間的矛盾沖突。在應用稅收優(yōu)惠政策的過程中，比如將預售款入賬時間進行延期，將會增加房地產企業(yè)的費用開支，從而減少企業(yè)經濟效益，所以在某些方面納稅籌劃與房地產企業(yè)的經濟效益最大化存在一定沖突。其次，房地產企業(yè)與單一稅負間的沖突。房地產企業(yè)的納稅稅種繁雜，通常是參考相同業(yè)務產生多種計稅稅目，最終致使納稅籌劃環(huán)節(jié)容易形成節(jié)點，造成納稅籌劃過程十分隨意，在執(zhí)行時精細化程度不足。此外，房地產企業(yè)根據項目所處地區(qū)不同，所采用的節(jié)稅途徑也存在差異，并且需要適用不同的納稅籌劃方法，而納稅籌劃方法選擇過于隨意，缺乏科學性。

（二）欠缺有效的稅務風險監(jiān)管

房地產企業(yè)對于風險的防范主要集中在財務風險上，往往忽略稅務風險的危害性。房地產企業(yè)稅務風險防范意識薄弱，在稅務風險的分析、評估等工作上并沒有進行有效落實，無形中增加了納稅籌劃風險。同時，多數房地產企業(yè)的稅務風險防控工作都是采用事后控制的方式來降低損失，但稅務風險已經產生，不僅會給房地產企業(yè)造成經濟損失，更甚者還會影響到房地產企業(yè)在稅務部門的信譽度。

（三）財務信息精確性不足

納稅籌劃工作需要基于房地產企業(yè)的財務信息，但由于房地產企業(yè)項目分布范圍較廣，在財務信息的傳遞上存在一定的不暢情況，某些財務信息精確性不足，無法滿足納稅籌劃工作的需要，某些財務信息如果披露不準確，還會引發(fā)稅務風險，從而制約房地產企業(yè)的發(fā)展。

（四）納稅籌劃團隊素養(yǎng)有待提升

納稅籌劃工作的專業(yè)性較強，但是房地產企業(yè)卻缺乏該方面的專業(yè)性人才。原先的納稅籌劃工作基本上由財務部門承擔，而財務部門中的財務人員在納稅籌劃方面的業(yè)務能力有所欠缺，加之房地產企業(yè)原有的財務團隊沒有進行納稅籌劃專業(yè)培訓，無法滿足納稅籌劃工作的人才需要。納稅籌劃團隊的素養(yǎng)如果不提升，就無法有效地對房地產企業(yè)的納稅籌劃工作進行設計、執(zhí)行及管控。

三、房地產企業(yè)納稅籌劃質量提升的具體建議

（一）全方位進行納稅籌劃

納稅籌劃對房地產企業(yè)來說具有重要意義，也是保障房地產企業(yè)稅負降低的重要途徑。首先應從房地產企業(yè)全方位角度出發(fā)進行納稅籌劃，協(xié)調稅后利潤最大化與稅收最小化的關系，促使兩者目標一致，不僅需要對扣除項目進行篩選，還要規(guī)劃稅收利潤期望。其次是協(xié)調多項稅目、單項稅目間的關系。從房地產企業(yè)全方位出發(fā)，圍繞房地產企業(yè)實際情況篩選出最佳納稅籌劃方案，以有效消除納稅籌劃工作的形式化、局限性。此外，房地產企業(yè)還應就納稅籌劃工作設置專門的領導小組，由該小組將納稅籌劃工作落實到房地產企業(yè)的項目開發(fā)、施工、銷售及回款等多項流程中，從而確保納稅籌劃的全方位性。

（二）優(yōu)化稅務風險管理體系

房地產企業(yè)在落實納稅籌劃時應強化稅務風險防范意識，通過優(yōu)化稅務風險管理體系來降低稅務風險發(fā)生的概率。首先，房地產企業(yè)要針對稅務風險加強識別與分類管理，尤其是要對稅務風險的源頭及影響因素進行分析，完善稅務風險預警機制，并針對稅務風險從多維度進行量化評估，以此為稅務風險管理提供參考依據，進而有效地將稅務風險控制在房地產企業(yè)可承受的范圍內，確保房企納稅籌劃的安全性。其次，在納稅籌劃執(zhí)行的過程中建立稅務風險動態(tài)管控機制，根據各項稅務指標為房地產企業(yè)提供預警信號，便于房地產企業(yè)及時制定出相應的對策。再次，針對不同類型的稅務風險進行靈活處理，制訂多樣化的稅務風險應對方案，從而滿足不同稅務風險的防范需要。最后，房地產企業(yè)必須強化稅務風險防范意識，從觀念上進行轉變，積極完善稅務風險管理體系。

（三）提升納稅籌劃團隊的綜合素養(yǎng)

房地產企業(yè)納稅籌劃水平的提升離不開專業(yè)人才的支持，因此房地產企業(yè)應積極打造納稅籌劃團隊，對原先的納稅籌劃人才進行專業(yè)培養(yǎng)。首先，引入專業(yè)且具有豐富經驗的納稅籌劃人才，然后與原有的納稅籌劃團隊進行磨合，促進納稅籌劃團隊綜合素養(yǎng)的提升。其次，聘請專家培訓納稅籌劃團隊的業(yè)務及理論知識，促進納稅籌劃團隊專業(yè)水平的提升。此外，將納稅籌劃工作成果與職工的績效掛鉤，從而激發(fā)納稅籌劃團隊的積極性。

參考文獻：

[1]黎覺亮.房地產企業(yè)納稅籌劃風險防控研究[J].中國消息，2020（17）：148，150.

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