“十四五”期間內(nèi)吉林省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展走向預(yù)測(cè)

杜磊

摘要：“十四五”期間，國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策將以促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸、保護(hù)合理需求為主?？紤]到房地產(chǎn)消費(fèi)，包括部分剛性需求、改善性需求和投機(jī)性消費(fèi)，目前購(gòu)房者都在限購(gòu)政策下持觀望態(tài)度。而基準(zhǔn)利率的調(diào)整并未從根本上改變實(shí)際貨幣貶值的現(xiàn)狀，實(shí)體經(jīng)濟(jì)貸款壓力尚未緩解;因此，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)缺乏有效資金吸收領(lǐng)域的情況下，只有通過(guò)常態(tài)的、較為嚴(yán)格的房地產(chǎn)政策，逐漸降低房地產(chǎn)投資產(chǎn)品的屬性，才能從根本上解決房地產(chǎn)價(jià)格上漲壓力過(guò)大的問(wèn)題。因此，在部分城市房?jī)r(jià)上漲壓力得到釋放、二線及其以下城市房?jī)r(jià)過(guò)猛上漲預(yù)期降低、實(shí)體經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)新的投資熱點(diǎn)以前，房地產(chǎn)調(diào)控政策將繼續(xù)從嚴(yán)。而為了保持政策的慣性，防止經(jīng)濟(jì)過(guò)度波動(dòng)，“十四五”期間國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策將不會(huì)有大的放松性調(diào)整，房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展、房?jī)r(jià)的合理回歸將是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的主旋律。

關(guān)鍵詞：吉林省 房地產(chǎn)業(yè) “十四五” 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 住房自有率

中圖分類(lèi)號(hào)：F299.23 ?文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A ?文章編號(hào)：1009-5349（2020）16-0068-02

雖然在“住房不炒”的定位下，房地產(chǎn)業(yè)在各地經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的影響已相對(duì)弱化，但基于房地產(chǎn)業(yè)自身的產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)能力、傳統(tǒng)觀念及國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，“十四五”期間房地產(chǎn)業(yè)仍將在各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到舉足輕重的作用。因此，有必要對(duì)“十四五”時(shí)期我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展走向分析和預(yù)測(cè)，從而為相關(guān)政策制定提供學(xué)理依據(jù)。

一、房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)穩(wěn)步上升，區(qū)域間差異趨于合理

根據(jù)分析可知，吉林省房地產(chǎn)業(yè)受到國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響比較小，區(qū)域外投機(jī)資金對(duì)地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的沖擊也比較小;因此，吉林省房地產(chǎn)業(yè)的整體價(jià)格將繼續(xù)保持穩(wěn)步上升的態(tài)勢(shì)。這種穩(wěn)步上升的態(tài)勢(shì)將隨著吉林省外向型經(jīng)濟(jì)格局的形成、吉林省農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的逐步實(shí)現(xiàn)，以及東北老工業(yè)基地改革的深入而逐漸改變，即進(jìn)入快速上升的時(shí)期。吉林省房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)步上升，是有兩部分力量疊加形成的。一方面，吉林省中心城市房地產(chǎn)價(jià)格上升有所減緩。對(duì)于吉林省各市州來(lái)說(shuō)，中心城市即長(zhǎng)（長(zhǎng)春）吉（吉林）兩市多少還是會(huì)受到國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，吉林省地方調(diào)控細(xì)則事實(shí)上針對(duì)的主要也是長(zhǎng)吉兩市。為了保持政策的穩(wěn)定性，更好地解決房地產(chǎn)業(yè)存在的問(wèn)題，國(guó)家宏觀調(diào)控政策在“十四五”期間很難有大的放松。長(zhǎng)吉兩市受此影響，未來(lái)幾年新增商品房?jī)r(jià)格和二手房?jī)r(jià)格都會(huì)隨著宏觀調(diào)控目標(biāo)的變動(dòng)有所變化，但總的趨勢(shì)仍然是抑制房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)快上漲，即長(zhǎng)吉兩市未來(lái)幾年房地產(chǎn)價(jià)格的上漲程度將受到抑制。另一方面，對(duì)于吉林省其他市州而言，由于沒(méi)有受到外部投機(jī)資金的沖擊，因此，房地產(chǎn)價(jià)格總體上漲趨勢(shì)不會(huì)有改變。雖然部分市州也存在一定程度的商品房過(guò)度供給的問(wèn)題，但在我國(guó)圍繞提升勞動(dòng)者收入占國(guó)民收入比重的收入分配制度改革戰(zhàn)略作用下，吉林省居民收入將穩(wěn)步快速提升，從而進(jìn)一步消化掉已有的存量商品房。此外，隨著吉林省戶(hù)籍制度的放開(kāi)、省內(nèi)人口的自由流動(dòng)、新型城鎮(zhèn)化帶動(dòng)下，農(nóng)民工就地市民化，吉林省各市州人均收入水平之間的差異將縮小，尤其除長(zhǎng)吉兩市外其他市州人均收入將快速上升，從而形成新的住房需求，并導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的上漲要快于長(zhǎng)吉兩市。但由于吉林省其他市州房地產(chǎn)市場(chǎng)需求仍以本地需求為主，即主要來(lái)自本地的改善性住房需求及市民化形成的新住房需求;因此，其房地產(chǎn)價(jià)格的上升空間有限?？傮w看，吉林省各市州房地產(chǎn)價(jià)格之間的差異將有所縮小，且在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差異基礎(chǔ)上形成較為合理的差異區(qū)間。

二、房地產(chǎn)政策體系日益完善穩(wěn)定，政府與房企關(guān)系將重構(gòu)

雖然本輪針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的系列調(diào)控措施尚未結(jié)束，但是經(jīng)過(guò)這些年調(diào)控政策的頻繁出臺(tái)，部分房地產(chǎn)調(diào)控政策的連續(xù)性將進(jìn)一步增強(qiáng)，房地產(chǎn)調(diào)控政策體系框架將基本形成。我國(guó)住房制度的市場(chǎng)化改革時(shí)間并不長(zhǎng)，在本輪國(guó)際金融危機(jī)爆發(fā)前，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)也出現(xiàn)過(guò)過(guò)熱或過(guò)冷的問(wèn)題，并在相應(yīng)的抑制政策和刺激政策的影響下，導(dǎo)致大的周期性波動(dòng)，但是美國(guó)次貸危機(jī)的爆發(fā)，以及本輪國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的非理性上漲，將使國(guó)家和各地區(qū)把房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控作為一項(xiàng)長(zhǎng)期的重要工作。事實(shí)證明，房地產(chǎn)業(yè)不僅對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和相關(guān)產(chǎn)業(yè)具有巨大的帶動(dòng)作用，而且住房是一個(gè)涉及民生的重要產(chǎn)業(yè);其健康發(fā)展與否，關(guān)系到地區(qū)經(jīng)濟(jì)能否實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，甚至關(guān)乎社會(huì)的穩(wěn)定。對(duì)于吉林省而言，預(yù)計(jì)經(jīng)過(guò)本輪系列調(diào)控政策之后，對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格上限區(qū)間的認(rèn)識(shí)要更深刻于對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格下限區(qū)間的認(rèn)識(shí)。也就是說(shuō)，未來(lái)吉林省房地產(chǎn)政策的調(diào)控上限區(qū)間將日益清晰，調(diào)控政策將在“限高”方面更具效力。隨著房產(chǎn)稅等相關(guān)改革措施的全面實(shí)施，吉林省房地產(chǎn)調(diào)控政策體系框架將基本形成并趨于穩(wěn)定，并引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與成熟，房地產(chǎn)企業(yè)與政府之間的關(guān)系面臨重構(gòu)問(wèn)題。在傳統(tǒng)土地財(cái)政的影響下，一些地方政府出于自身財(cái)政收入最大化的考慮，不顧土地價(jià)格對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的推高作用，通過(guò)控制土地市場(chǎng)而獲取利益。甚至有些地方政府為維護(hù)這種利益格局，不惜犧牲消費(fèi)者的權(quán)益，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的角度，與媒體、金融機(jī)構(gòu)一起營(yíng)造虛假繁榮的房地產(chǎn)市場(chǎng)。經(jīng)過(guò)本輪系列調(diào)控政策之后，政府的定位將有很大改變。首先，政府將日益脫離土地財(cái)政的依賴(lài)，而轉(zhuǎn)為抑制房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)快、過(guò)度上漲，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理者而非利益分割者。其次，經(jīng)過(guò)本輪系列調(diào)控，房地產(chǎn)消費(fèi)者也有所成熟，其對(duì)房屋的質(zhì)量以及相關(guān)配套設(shè)置提出了更高的要求，對(duì)于購(gòu)房合同的要求事項(xiàng)更加“斤斤計(jì)較”。這時(shí)，地方政府將成為消費(fèi)者利益的維護(hù)者，以消費(fèi)者的立場(chǎng)，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范化發(fā)展，甚至通過(guò)建立回溯追究機(jī)制，嚴(yán)格約束政府相關(guān)部門(mén)的管理權(quán)能。最后，房地產(chǎn)企業(yè)的分化導(dǎo)致政府成為房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷的監(jiān)督者。經(jīng)過(guò)本輪系列調(diào)控政策之后，房地產(chǎn)企業(yè)分化明顯，更多有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將保留下來(lái)，并占據(jù)著房地產(chǎn)市場(chǎng)的絕大部分份額。房地產(chǎn)市場(chǎng)的寡頭壟斷格局將進(jìn)一步強(qiáng)化。如前文所述，在寡頭壟斷市場(chǎng)中，寡頭之間會(huì)形成同盟，共同分割市場(chǎng)的壟斷收益。由于政府職能的轉(zhuǎn)型，政府不再是房地產(chǎn)市場(chǎng)的利益分割者，而是轉(zhuǎn)變?yōu)閴艛啾O(jiān)督者，監(jiān)督房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷行為，制定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的上限區(qū)間，并監(jiān)督其執(zhí)行情況。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷行為的監(jiān)督，政府將在未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康合理發(fā)展上發(fā)揮著巨大作用?？傊?，政府不再是房地產(chǎn)市場(chǎng)的利益分割者，其與房地產(chǎn)企業(yè)之間也不再是“同盟”的關(guān)系，而是演變?yōu)槭袌?chǎng)的管理者、消費(fèi)者利益的維護(hù)者和壟斷的監(jiān)督者，房地產(chǎn)企業(yè)與政府之間的關(guān)系將得到進(jìn)一步明確與規(guī)范。

三、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城鎮(zhèn)化形成新的良性互動(dòng)關(guān)系

新形勢(shì)下，吉林省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將與城鎮(zhèn)化形成獨(dú)具特色的新的良性互動(dòng)關(guān)系。首先，結(jié)合長(zhǎng)吉一體化建設(shè)，長(zhǎng)吉兩市房地產(chǎn)業(yè)將向集約化、質(zhì)量型轉(zhuǎn)變。受到地理環(huán)境的影響，吉林省的平原地區(qū)更易形成城市群或城市帶，因此，長(zhǎng)吉兩市的一體化發(fā)展是必然的趨勢(shì)。但受制于已有行政區(qū)劃的影響，以及地理環(huán)境的限制，長(zhǎng)吉一體化并不存在大范圍擴(kuò)張的可能。因此，如何節(jié)約、高效利用土地便成為實(shí)施長(zhǎng)吉一體化的重要內(nèi)容之一。其中對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的要求便是以集約型、質(zhì)量型為發(fā)展方向。一方面，集約高效地利用土地是長(zhǎng)吉一體化發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的客觀要求。隨著長(zhǎng)吉一體化的推進(jìn)，其資源集聚能力將進(jìn)一步得到強(qiáng)化，更多的人力資源將涌入長(zhǎng)吉地區(qū)，這要求房地產(chǎn)業(yè)必須集約高效地利用土地，同時(shí)對(duì)不同層次的住房合理布局，以避免未來(lái)可能引起的“城市病”。另一方面，隨著長(zhǎng)吉一體化發(fā)展，區(qū)域內(nèi)人民生活水平得到顯著提升，人們的住房消費(fèi)需求也將更加多樣。為適應(yīng)這一變化，房地產(chǎn)業(yè)必須向質(zhì)量型方向發(fā)展。其次，基于農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展的需要，房地產(chǎn)業(yè)需要?jiǎng)?chuàng)新發(fā)展。吉林省是我國(guó)重要的農(nóng)業(yè)省份，因此，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)的現(xiàn)代化發(fā)展是吉林省經(jīng)濟(jì)工作的重要目標(biāo)之一。然而，傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)化模式與房地產(chǎn)建設(shè)模式并不適應(yīng)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的需要，尤其對(duì)于吉林省這樣的農(nóng)業(yè)大省來(lái)說(shuō)更是如此;因此，需要針對(duì)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展的需要，加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)的模式創(chuàng)新。其主要的內(nèi)容包括：一是加強(qiáng)對(duì)優(yōu)質(zhì)土地的保護(hù)，以利于實(shí)現(xiàn)生態(tài)農(nóng)業(yè)、綠色農(nóng)業(yè);二是結(jié)合農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、規(guī)?；l(fā)展，依托農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化企業(yè)和農(nóng)民就地市民化，建設(shè)城、村結(jié)合的住房體系;三是針對(duì)吉林省土地經(jīng)營(yíng)碎片化的現(xiàn)狀，建設(shè)點(diǎn)、面結(jié)合的、能夠更好地適應(yīng)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的住房體系。總之，吉林省房地產(chǎn)業(yè)將在與城鎮(zhèn)化形成新的良性互動(dòng)關(guān)系中健康發(fā)展。

四、后調(diào)控時(shí)代吉林省房地產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)快速發(fā)展階段

近些年來(lái)，吉林省的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，對(duì)吉林省的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率也逐步提高。從經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要帶動(dòng)作用仍將持續(xù)很長(zhǎng)一段時(shí)間。未來(lái)一段時(shí)間，吉林省的城鎮(zhèn)化將進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展的階段。目前，長(zhǎng)春市、吉林市正攜手于長(zhǎng)吉圖開(kāi)發(fā)開(kāi)放先導(dǎo)區(qū)建設(shè)，城市的大規(guī)模擴(kuò)容趨勢(shì)明顯;其他市州的城市化建設(shè)也在穩(wěn)步推進(jìn)之中。大城市有著不容忽視的促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用，其所具有的積聚效應(yīng)和輻射效應(yīng)在國(guó)內(nèi)外很多知名城市的成長(zhǎng)過(guò)程中，都發(fā)揮過(guò)重要作用。吉林省各市州尤其是長(zhǎng)吉兩市，目前無(wú)論在城市規(guī)模上還是經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平上，與大型城市的標(biāo)準(zhǔn)還相距甚遠(yuǎn)，雖有一定的積聚與輻射效應(yīng)，但作用不明顯。同時(shí)，吉林省城鎮(zhèn)化建設(shè)意義重大。由于吉林省屬于農(nóng)業(yè)大省，大量人口囿于土地之上，而發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)就意味著大量的農(nóng)業(yè)勞動(dòng)人口將從土地中解放出來(lái)。因此，大力推動(dòng)城鎮(zhèn)化建設(shè)，同時(shí)配套以農(nóng)產(chǎn)品深加工業(yè)的發(fā)展，是吉林省城鎮(zhèn)發(fā)展的必然選擇。此外，從吉林省各年的統(tǒng)計(jì)公報(bào)及長(zhǎng)春市統(tǒng)計(jì)公報(bào)數(shù)據(jù)可以看出，吉林省城鎮(zhèn)人口數(shù)量增長(zhǎng)緩慢，即使是省會(huì)城市長(zhǎng)春，常駐人口增長(zhǎng)速度也不高。可見(jiàn)，吉林省目前不僅農(nóng)村勞動(dòng)力尚未得到有效釋放，而且中心城市仍未進(jìn)入高速發(fā)展期。因此，按照城市發(fā)展規(guī)律可以預(yù)見(jiàn)，吉林省城市化將邁入一個(gè)高速發(fā)展期，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用將更加凸顯，處于工業(yè)化與城鎮(zhèn)化加速發(fā)展階段的吉林省房地產(chǎn)業(yè)將在后調(diào)控時(shí)代進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展的新階段。

五、保障性住房建設(shè)資金壓力將長(zhǎng)期存在

吉林省屬于欠發(fā)達(dá)地區(qū)，盡管振興東北老工業(yè)基地戰(zhàn)略、長(zhǎng)吉圖開(kāi)發(fā)開(kāi)放戰(zhàn)略的實(shí)施，有利于吉林省經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，從而保證地方財(cái)政收入的穩(wěn)步提升。但是，作為東北老工業(yè)基地，吉林省也存在很多民生欠賬，其財(cái)政資金需求也非常大。在保障性住房方面，吉林省創(chuàng)新的共有產(chǎn)權(quán)模式一定程度上解決了融資困境。但這一模式并不適用于公租房等未來(lái)主流保障性住房模式。因此，如何突破保障性住房建設(shè)的融資瓶頸，仍然是吉林省面臨的重大問(wèn)題。此外，地方政府?dāng)[脫土地財(cái)政已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)趨勢(shì)，這對(duì)于目前經(jīng)濟(jì)水平并不高的吉林省來(lái)說(shuō)，影響還比較小，盡快尋找未來(lái)吉林省財(cái)政的主要依托，成為亟待解決的問(wèn)題。由于吉林省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展一直比較平穩(wěn)，因此學(xué)術(shù)界提出的以房產(chǎn)稅收入替代土地財(cái)政的設(shè)想，對(duì)于吉林省來(lái)說(shuō)可行性并不高。因此未來(lái)長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)，吉林省必須致力于農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化、工業(yè)轉(zhuǎn)型和發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，通過(guò)發(fā)展經(jīng)濟(jì)，帶動(dòng)稅收的增加;而在這一過(guò)程中，保障性住房建設(shè)將一直面臨資金困境，直到吉林省地方財(cái)政進(jìn)入良性循環(huán)后才有望徹底解決。

責(zé)任編輯：楊國(guó)棟