房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)時(shí)購(gòu)房債權(quán)的保障及完善

柳明　鄭東媚

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 破產(chǎn) 購(gòu)房債權(quán) 權(quán)利保障

基金項(xiàng)目：北方民族大學(xué)2020年研究生創(chuàng)新項(xiàng)目“房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)清算時(shí)購(gòu)房債權(quán)的基本定位”項(xiàng)目主持人：柳明 項(xiàng)目編號(hào)：YCX20026。

作者簡(jiǎn)介：柳明、鄭東媚，北方民族大學(xué)法學(xué)院。

中圖分類號(hào)：D923.3? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A? ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ? DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.08.120

在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的現(xiàn)代市場(chǎng)環(huán)境之下，個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)因內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理不善、外部商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)頻發(fā)等原因不可避免地走向破產(chǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件以其債權(quán)債務(wù)關(guān)系復(fù)雜、涉及利益群體龐大、案件處理周期長(zhǎng)、案件處理社會(huì)影響大等原因，成為法院最難處理的一類民商事案件。在錯(cuò)綜復(fù)雜的債權(quán)債務(wù)關(guān)系當(dāng)中，購(gòu)房人的購(gòu)房債權(quán)以其自身的特殊性，需要法律予以特殊保護(hù)。

一、購(gòu)房債權(quán)基本定位

購(gòu)房債權(quán)指商品房買受人依與房地產(chǎn)企業(yè)訂立的購(gòu)房合同，支付了特定數(shù)額比例的購(gòu)房款項(xiàng)后，房地產(chǎn)企業(yè)因破產(chǎn)等緣由，不能如約就特定商品房辦理過戶登記時(shí)，買受人所享有的返還所支付購(gòu)房款項(xiàng)及利息、違約金等的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。

（一）購(gòu)房債權(quán)的特征

第一，根本性。根本性指購(gòu)房債權(quán)的實(shí)現(xiàn)與否或者實(shí)現(xiàn)程度的大小，將直接關(guān)系到買受人及其近親屬的正常生活秩序。商品房依其所在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、坐落城市之區(qū)位因素、周邊基礎(chǔ)設(shè)施完善程度、自身面積大小、所處樓層高低等因素，其房?jī)r(jià)由十幾萬(wàn)至幾百萬(wàn)不等。如若房地產(chǎn)企業(yè)有破產(chǎn)之虞，數(shù)額巨大的購(gòu)房款難以有效維護(hù)，將會(huì)觸及買受人及其近親屬的正常生活之根基。

第二，弱勢(shì)性。相比于房地產(chǎn)企業(yè)的其他債權(quán)人，作為個(gè)體的一般買受人普遍處于弱勢(shì)地位。突出體現(xiàn)在買受人自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力孱弱、缺乏抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力，法律等方面的專業(yè)知識(shí)貧瘠等等。受制于這些缺陷，買受人難以與其他債權(quán)人相競(jìng)爭(zhēng)，其購(gòu)房債權(quán)則處于弱勢(shì)地位。

第三，優(yōu)先性。結(jié)合前述根本性、弱勢(shì)性特征，法釋[2002]16號(hào)[1]特別規(guī)定買受人在繳納了全部或者大部分款項(xiàng)時(shí)，購(gòu)房債權(quán)優(yōu)先受償。其優(yōu)先性突出體現(xiàn)在兩點(diǎn)，其一是購(gòu)房債權(quán)得以優(yōu)先于別除權(quán)中的抵押權(quán)，以及其他一般債權(quán)先于受償;其二是建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)不得對(duì)抗購(gòu)房債權(quán)。

（二）購(gòu)房債權(quán)的內(nèi)容

通說認(rèn)為購(gòu)房債權(quán)由以下內(nèi)容構(gòu)成：

第一，購(gòu)房款項(xiàng)及其利息。因房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)而致使買受人無(wú)法依照合同約定取得商品房所有權(quán)，買受人當(dāng)然有權(quán)請(qǐng)求該房地產(chǎn)企業(yè)退還已繳納的購(gòu)房款項(xiàng)及其利息。其為購(gòu)房債權(quán)最基本的組成部分。

第二，購(gòu)房合同約定之違約金。購(gòu)房合同通常包含相關(guān)違約條款，通常表現(xiàn)為房地產(chǎn)企業(yè)遲延履行或者不能履行約定的交房義務(wù)，而向買受人支付的特定金錢，既包括確定數(shù)額的金錢，也包括依據(jù)合同約定的計(jì)算方法得出的金錢數(shù)額。

第三，購(gòu)房合同約定之定金。《民法典》第588條賦予“重復(fù)約定違約金與定金”的當(dāng)事人擇一適用的權(quán)利。若購(gòu)房合同中包含了定金的相關(guān)條款，在符合法定條件的情況下，買受人可以依據(jù)“定金罰則”主張雙倍返還。[2]

二、保障購(gòu)房債權(quán)的必要性

保障購(gòu)房債權(quán)的必要性體現(xiàn)在以下方面：

第一，守護(hù)買受人之根本。如前述，動(dòng)輒以十萬(wàn)乃至百萬(wàn)計(jì)的購(gòu)房款項(xiàng)承載著買受人一代甚至幾代的辛勤勞動(dòng)，寄托著買受人及其近親屬對(duì)于美好生活之憧憬。若有部分甚至完全滅失之擔(dān)憂，對(duì)于買受人及其近親屬的打擊將是毀滅性的。為守護(hù)買受人安身立命之根本，必須對(duì)購(gòu)房債權(quán)加以充分保障。

第二，基于公正之考量。買受人受自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力、專業(yè)能力的桎梏，在房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)案件當(dāng)中處于弱勢(shì)地位。面對(duì)享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)的承包人、已辦抵押登記的抵押權(quán)人、手持借款合同的一般債權(quán)人等，作為債務(wù)人的破產(chǎn)企業(yè)時(shí)常因資不抵債，難以滿足全部的債權(quán)請(qǐng)求。購(gòu)房債權(quán)在前述權(quán)利面前盡顯弱勢(shì)，極有可能出現(xiàn)部分或者全部付之東流的現(xiàn)象。基于公平正義之考慮，須對(duì)購(gòu)房債權(quán)加以充分保障。

第三，維護(hù)社會(huì)公共利益之需要。住房問題關(guān)乎當(dāng)前社會(huì)構(gòu)成之下的每一個(gè)基本單元——家庭，每一個(gè)家庭都是潛在的購(gòu)房人。因此關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件對(duì)購(gòu)房債權(quán)的保障程度，長(zhǎng)期為社會(huì)公眾關(guān)注之熱點(diǎn)。近年來(lái)，全國(guó)范圍內(nèi)有關(guān)商品房買賣合同發(fā)生的糾紛并訴諸法院的案件呈大幅增長(zhǎng)、高位運(yùn)行之基本態(tài)勢(shì)。除因故未被網(wǎng)上公開的案件，已在網(wǎng)上公開的2017年的商品房買賣合同糾紛案件數(shù)量為20564件，2018年為22639件，2019年為21124件。而在十年前的2007年為97件，2008年為92件，2009年為159件。[3]由此可見，商品房買賣在社會(huì)中的影響范圍逐漸擴(kuò)大，保障每一個(gè)買受人的購(gòu)房債權(quán)則成為維護(hù)社會(huì)公共利益之需要。

三、購(gòu)房債權(quán)的現(xiàn)有保障措施及其問題

既然房地產(chǎn)企業(yè)之破產(chǎn)難以克服市場(chǎng)規(guī)律的影響，如何保障買受人的購(gòu)房債權(quán)成為當(dāng)前問題之肯綮。

（一）當(dāng)前的法律措施

最高人民法院早已意識(shí)到保障購(gòu)房債權(quán)的重要性，其主要是通過司法解釋的形式加以保障。首先是在法釋[2002]16號(hào)明確，雖然建設(shè)工程承包人享有價(jià)款優(yōu)先權(quán)，但是該權(quán)利不得對(duì)抗繳納了全部或者大部分購(gòu)房款項(xiàng)的“消費(fèi)者”。其次是在法釋[2003]7號(hào)[4]中又明確了購(gòu)房債權(quán)的組成部分，即違約金、定金罰則等內(nèi)容。此外法釋[2015]10號(hào)[5]還明確了即便是不動(dòng)產(chǎn)尚未辦理變更登記，在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)被強(qiáng)制執(zhí)行之時(shí)，滿足特定情形也可以排除執(zhí)行，以體現(xiàn)對(duì)買受人權(quán)利的維護(hù)。特定情形要求：其一商品房買賣合同先于法院查封訂立并有效，其二該房為買受人唯一居住用房，其三買受人已依約支付50%以上房款。

（二）當(dāng)前法律措施存在的問題

第一，“消費(fèi)者”的措辭有爭(zhēng)議。法釋[2002]16號(hào)賦予購(gòu)房債權(quán)優(yōu)先性的措辭是“消費(fèi)者”，這曾引發(fā)商品房買賣是否可以適用《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的爭(zhēng)議，目前通說觀點(diǎn)認(rèn)為商品房買賣不適用《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》。[6]但該問題卻未終結(jié)，突出表現(xiàn)在享受保護(hù)的買受人范圍界定問題。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，司法解釋使用“消費(fèi)者”旨在將買受人的范圍框定在“為生活消費(fèi)需要”而買房的人，從而將其他用途的買受人排除，特別是基于投資目的的買受人，如為經(jīng)營(yíng)需要的商業(yè)用房買受人、法人買受人、“炒房”人等。另一觀點(diǎn)認(rèn)為，“消費(fèi)者”即為買受人，不應(yīng)依據(jù)商品房買受后的用途，對(duì)買受人區(qū)別對(duì)待，理由在于很難明確劃分商品房買受后的真實(shí)用途。

第二，優(yōu)先的購(gòu)房債權(quán)有“被綁架”之擔(dān)憂。正因?qū)I受人范圍的界定不清，導(dǎo)致這一旨在傾斜保護(hù)弱勢(shì)買受人的制度被濫用，突出表現(xiàn)在為獲得商品房買賣之差價(jià)的“炒房人”對(duì)該制度的利用。這一現(xiàn)象已經(jīng)扭曲了司法解釋意在維護(hù)買受人根本利益的初衷，反而降低了“炒房人”的商業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)，在一定程度上對(duì)“炒房”這一擾亂房地產(chǎn)價(jià)格秩序的行為起到了推波助瀾的作用。

第三，購(gòu)房債權(quán)的優(yōu)先性是有條件的優(yōu)先且該條件門檻過高。對(duì)于價(jià)款優(yōu)先權(quán)而言，并非所有的購(gòu)房債權(quán)均“不得被對(duì)抗”，因?yàn)榈馁?gòu)房債權(quán)的優(yōu)先是有條件的，即買受人需要支付全部或者大部分的房款。但“大部分”的具體比例尚不明確，一說50%以上。司法解釋的初衷在于維護(hù)那些為購(gòu)房而背負(fù)沉重經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)的買受人的利益，但在實(shí)踐當(dāng)中付款比例達(dá)到“全部或大部分”標(biāo)準(zhǔn)的，即全款買房或者接近全款買房的畢竟是少數(shù)買受人，致使大量付款比例尚不達(dá)標(biāo)的買受人利益無(wú)法受到保護(hù)。如果說對(duì)于付款比例極低的買受人，其損失較小，因而不存在特別保護(hù)之價(jià)值，尚可原諒。但是對(duì)于付款比例為49.99%的買受人，其遭受的損失與付款比例在50%、51%的買受人所遭受的損失又有多大的差距呢？付款比例上看似極小的差距，在結(jié)果上將是差別巨大，因?yàn)榘雌胀▊鶛?quán)處理，將會(huì)導(dǎo)致該債權(quán)難以得到有效的保障，甚至有完全滅失之擔(dān)憂，這著實(shí)有違公正。

四、購(gòu)房債權(quán)保障措施的完善建議

針對(duì)前述問題，是否賦予買受人的購(gòu)房債權(quán)以“優(yōu)先保護(hù)”，可考慮從以下方面解決：

第一，明確“優(yōu)先保護(hù)”的買受人的基本范圍。為防止司法解釋之初衷繼續(xù)被扭曲利用，須對(duì)買受人的范圍加以明確界定。首先，應(yīng)當(dāng)將為滿足日常生活之基本需要而購(gòu)買商品房的買受人加以明確，而不再籠統(tǒng)適用“消費(fèi)者”。這意在契合司法解釋的初衷。其次，對(duì)于出于滿足日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要的買受人（如個(gè)體工商戶），不予以保護(hù)將嚴(yán)重危及其正常生活的，有條件的列入優(yōu)先保護(hù)范圍。再次，將法人和非法人組織排除在保護(hù)范圍之外，因?yàn)槠滟?gòu)買商品房的基本目的，更多是出于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要，而非安身立命。最后，將特定時(shí)間段內(nèi)頻繁辦理商品房變更登記的“炒房人”明確排除在適用范圍之外。

第二，在面臨是否適用“優(yōu)先保護(hù)”時(shí)應(yīng)當(dāng)綜合考慮買受人自身的基本狀況，如買受人及其近親屬名下所擁有的商品房數(shù)量與其對(duì)欲購(gòu)商品房的需求程度、買受人及其近親屬在特定時(shí)間段內(nèi)辦理不動(dòng)產(chǎn)變更登記的頻率等，然后有針對(duì)性的加以判斷和處理。如對(duì)于買受人及其近親屬名下?lián)碛械纳唐贩繑?shù)量明顯超過其基本需要的，其購(gòu)房債權(quán)不予優(yōu)先;對(duì)于買受人及其近親屬在特定時(shí)間段內(nèi)頻繁辦理不動(dòng)產(chǎn)變更登記，已經(jīng)超過了正常所需的，其購(gòu)房債權(quán)不予優(yōu)先等等。

第三，降低“優(yōu)先保護(hù)”門檻，即降低購(gòu)房債權(quán)優(yōu)先性的付款比例條件。如前述，支付的購(gòu)房?jī)r(jià)款達(dá)不到“全部或大部分”標(biāo)準(zhǔn)的買受人，其購(gòu)房債權(quán)并不具有優(yōu)先性。但這一標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定過高，致使許多買受人的購(gòu)房債權(quán)因沒有資格享受優(yōu)先而遭受損失。故應(yīng)適當(dāng)降低付款比例標(biāo)準(zhǔn)，或參照買受人自身狀況作出例外性規(guī)定，交由具體案件的法官在個(gè)案當(dāng)中通過自由裁量尋求案件處理之公正。誠(chéng)然，對(duì)于未付款或者付款比例極低的買受人，幾乎不存在優(yōu)先保護(hù)之必要，畢竟其損失尚不足以干擾其正常生活。

五、結(jié)語(yǔ)

現(xiàn)代房地產(chǎn)市場(chǎng)之激烈競(jìng)爭(zhēng)下，個(gè)別企業(yè)不可避免地會(huì)走向破產(chǎn)，這原本符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)優(yōu)勝劣汰的一般規(guī)律。但為了盡量減少其對(duì)市場(chǎng)其他主體帶來(lái)的不利影響，特別是對(duì)那些在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中處于弱勢(shì)地位的買受人的不利沖擊，法律應(yīng)當(dāng)對(duì)弱者予以特殊的保護(hù)。明確買受人的基本范圍，綜合考量買受人的基本狀況，并且靈活把握適用“優(yōu)先保護(hù)”的標(biāo)準(zhǔn)，這既能充分保障買受人的根本利益，也能契合司法解釋弱者保護(hù)之初衷，還能夠促進(jìn)當(dāng)前社會(huì)生活秩序的長(zhǎng)期穩(wěn)定。

參考文獻(xiàn)：

[1]最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù).

[2]崔建遠(yuǎn)編.合同法[M].北京：法律出版社，2015：161.

[3]中國(guó)裁判文書網(wǎng)，http：//wenshu.court.gov.cn/website/wenshu/181217BMTKHNT2W 0/index.html？pageId=0a3ff8428d50a39e2b9cc4b2c9d4aaa3&s8=03，2020年6月24日訪問。

[4]最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋.

[5]最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定.

[6]房紹坤編.房地產(chǎn)法[M].北京：北京大學(xué)出版社，2015：128.