房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃的財(cái)務(wù)應(yīng)用探究

文| 施海湘

近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，房?jī)r(jià)上升也越來(lái)越快，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)也越發(fā)激烈，作為納稅大戶(hù)，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃工作顯得越發(fā)重要。而作為最重要的稅種之一，企業(yè)所得稅的籌劃不僅對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生了影響，同時(shí)也影響了企業(yè)資金占用程度。房地產(chǎn)在進(jìn)行稅務(wù)活動(dòng)時(shí)，要按照稅收政策及時(shí)調(diào)整，并按照房地產(chǎn)項(xiàng)目類(lèi)型和各地稅收政策進(jìn)行全面的分析籌劃，制定相應(yīng)的策略，才能夠保證企業(yè)稅務(wù)籌劃順利進(jìn)行。

稅務(wù)籌劃相關(guān)概述

概念和作用

稅務(wù)籌劃是指企業(yè)在納稅前，在不違反相關(guān)法律法規(guī)的前提下，預(yù)先對(duì)法人和自然人經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、投資行為等涉稅項(xiàng)目進(jìn)行妥善安排，實(shí)現(xiàn)少納稅、延遲納稅等目的。良好的稅收籌劃能使企業(yè)稅負(fù)降低，使企業(yè)利潤(rùn)達(dá)到最大化，對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)效發(fā)展十分重要。企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃能使企業(yè)財(cái)務(wù)效益實(shí)現(xiàn)最大化，提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平。企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中，企業(yè)所得稅直接影響著企業(yè)的凈利潤(rùn)，而凈利潤(rùn)作為企業(yè)考核指標(biāo)，對(duì)企業(yè)管理和發(fā)展有著重要的作用。因此，企業(yè)要在合理合法的基礎(chǔ)上實(shí)行稅務(wù)籌劃，降低企業(yè)所得稅，增加經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，使財(cái)務(wù)效益實(shí)現(xiàn)最大化。同時(shí)，在制定稅務(wù)籌劃計(jì)劃時(shí)，企業(yè)要從整體出發(fā)，審查企業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)，建立完善的關(guān)聯(lián)體系，確保稅務(wù)籌劃科學(xué)合理，將稅收政策融入到企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中，進(jìn)而提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平。

方法和步驟

房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前的納稅人身份主要為一般納稅人。企業(yè)可以盡量降低稅負(fù)：可以通過(guò)稅率差異，企業(yè)從經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)或是應(yīng)納稅所得額進(jìn)行合理判斷；可以通過(guò)稅目差異，企業(yè)可以在合法基礎(chǔ)上將免稅或不征稅的收入從主營(yíng)業(yè)務(wù)中剝離出來(lái)，進(jìn)而使企業(yè)稅負(fù)降低；可以通過(guò)時(shí)間差異，企業(yè)利用延遲納稅獲得額外收入；可以通過(guò)優(yōu)惠政策，在國(guó)家政策基礎(chǔ)上合理籌劃稅收，進(jìn)而降低企業(yè)稅負(fù)。企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃的時(shí)候，首先需要了解相關(guān)的稅務(wù)法律規(guī)范、政策、條例等，保證稅務(wù)籌劃活動(dòng)的合法性。其次，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際情況，在合理合法基礎(chǔ)上降低企業(yè)稅負(fù)。

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃的財(cái)務(wù)應(yīng)用

收入上的稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)收入包括房屋銷(xiāo)售、土地流轉(zhuǎn)、配套設(shè)施銷(xiāo)售等內(nèi)容，房屋銷(xiāo)售是其重點(diǎn)收入。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)是通過(guò)預(yù)售方式實(shí)現(xiàn)提前銷(xiāo)售，按照當(dāng)期預(yù)售款預(yù)計(jì)毛利率來(lái)預(yù)繳所得稅，因此，房產(chǎn)企業(yè)前期銷(xiāo)售時(shí)關(guān)于所得稅的籌劃空間不大，企業(yè)通過(guò)對(duì)前期銷(xiāo)售閑置資金月的充分利用來(lái)投資不征稅和免稅的一些項(xiàng)目，但是在后期建設(shè)中，可以按照項(xiàng)目實(shí)際實(shí)行分期結(jié)轉(zhuǎn)收入，進(jìn)而延長(zhǎng)納稅時(shí)間，這是因?yàn)榘l(fā)生結(jié)轉(zhuǎn)收入就會(huì)產(chǎn)生利潤(rùn)，進(jìn)而產(chǎn)生納稅義務(wù)，但是將結(jié)轉(zhuǎn)收入延遲可以延遲納稅時(shí)間，防止由于提前納稅而占用資金。

扣除項(xiàng)目上的稅務(wù)籌劃

首先，企業(yè)可以在合理的范圍內(nèi)扣除掉一些費(fèi)用項(xiàng)目，例如人員、宣傳等費(fèi)用，根據(jù)相關(guān)費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)固定，在進(jìn)行日常經(jīng)營(yíng)時(shí)，實(shí)時(shí)控制列支費(fèi)用金額，對(duì)于折舊資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)攤銷(xiāo)可以實(shí)行短期折舊攤銷(xiāo)，加大前期扣除費(fèi)用，減少納稅數(shù)額。例如，2018-2020年期間購(gòu)進(jìn)的500萬(wàn)以?xún)?nèi)的設(shè)備器具可以一次性計(jì)入到當(dāng)期成本費(fèi)用中用以扣除應(yīng)納所得稅，不再分年度進(jìn)行折舊計(jì)算，財(cái)務(wù)上屬于固定資產(chǎn)，按月計(jì)提折舊，但稅務(wù)上要在匯算清繳時(shí)根據(jù)《資產(chǎn)折舊、攤銷(xiāo)和納稅調(diào)整明細(xì)表》的規(guī)定一次性扣除。

其次，通過(guò)預(yù)提費(fèi)用實(shí)現(xiàn)稅務(wù)籌劃，房地產(chǎn)企業(yè)的性質(zhì)使得一些費(fèi)用無(wú)法當(dāng)期及時(shí)支付，對(duì)此，需要對(duì)合理的預(yù)提費(fèi)用進(jìn)行籌劃，以降低當(dāng)期應(yīng)納所得稅。但是，企業(yè)在進(jìn)行所得稅匯算清繳的時(shí)候，需要保證及時(shí)支付，否則會(huì)出現(xiàn)期末余額，進(jìn)而導(dǎo)致稅務(wù)稽查。因此，企業(yè)需要對(duì)各項(xiàng)預(yù)提費(fèi)用進(jìn)行合理籌劃，減少稅負(fù)的同時(shí)減少企業(yè)損失，如規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目配套費(fèi)以及廣告費(fèi)等“預(yù)提費(fèi)用”的計(jì)提和清繳，若企業(yè)無(wú)法及時(shí)清繳所得稅，該費(fèi)用無(wú)法當(dāng)年支付必須要及時(shí)沖回，否則在年末預(yù)提費(fèi)用科目期末中存有余額，進(jìn)而成為稅務(wù)稽查目標(biāo)，不利于企業(yè)發(fā)展。

最后，通過(guò)提前預(yù)測(cè)土地增值稅實(shí)現(xiàn)稅務(wù)籌劃，按照房地產(chǎn)項(xiàng)目房產(chǎn)類(lèi)型提前籌劃土地增值稅，利用不同方法分?jǐn)偝杀荆@對(duì)土地增值稅準(zhǔn)許扣除項(xiàng)目金額產(chǎn)生了一定影響，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)減少項(xiàng)目增值率也產(chǎn)生了影響，例如車(chē)位、人防等公共配套設(shè)施分?jǐn)偝杀?、土地減少面積市政工程、地下和地上成本分?jǐn)偟软?xiàng)目，企業(yè)在竣工驗(yàn)收前需要對(duì)這些項(xiàng)目作出籌劃，計(jì)算不同方式下土地增資稅額以及增值率，選擇最佳的分?jǐn)偡绞?，在竣工交付時(shí)，可以預(yù)提土地增值稅，這樣能夠減少利潤(rùn)額，進(jìn)而使企業(yè)所得稅額降低。例如，某公司2018年辦理2017年企業(yè)所得稅清算時(shí)，累積預(yù)提但實(shí)際沒(méi)有繳納的土地增值稅為8985.3萬(wàn)元，列入到2017年所得稅清算表營(yíng)業(yè)成本科目中，并沒(méi)有調(diào)整所得稅納稅，導(dǎo)致企業(yè)2017年少申報(bào)應(yīng)繳所得稅8985.3萬(wàn)元，該公司企業(yè)所得稅稅率25%，由此少繳納所得稅為2246.33萬(wàn)元此外，企業(yè)要合理的使用財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)行稅務(wù)籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)資金占用量大，企業(yè)在經(jīng)營(yíng)時(shí)可以考慮使用融資借款方式來(lái)實(shí)現(xiàn)稅務(wù)籌劃，例如向銀行借款等。融資借款方式可以降低企業(yè)自有資金的占用，企業(yè)可以將這些節(jié)省下來(lái)的自有資金用于其他投資，以獲取更高的收益。同時(shí)，在稅收法律基礎(chǔ)上進(jìn)行稅前扣除借款利息費(fèi)用，這也降低了企業(yè)所得稅，但是這種方式需要控制好融資借款，根據(jù)應(yīng)該營(yíng)改增規(guī)定，企業(yè)從金融機(jī)構(gòu)獲取的貸款融資相關(guān)費(fèi)用進(jìn)項(xiàng)稅費(fèi)不可被抵扣，如果融資費(fèi)用歸入到增值稅抵扣鏈條中，可以有效降低融資成本，推動(dòng)企業(yè)的發(fā)展。

成本上的稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)成本包含的內(nèi)容比較多，構(gòu)成比較復(fù)雜，期間各種費(fèi)用、成本都要作出籌劃。而作為企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的基礎(chǔ)，原材料、設(shè)備等物資的采購(gòu)由于渠道不同，導(dǎo)致納稅人所承擔(dān)的稅收也有所差異，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行采購(gòu)的時(shí)候，要從進(jìn)項(xiàng)稅抵扣情況、質(zhì)量和價(jià)格情況、付款方式和貨幣時(shí)間價(jià)值等方面選擇最小成本的采購(gòu)渠道。房地產(chǎn)企業(yè)期間費(fèi)用多少直接影響這企業(yè)應(yīng)納稅款，企業(yè)要在法律允許基礎(chǔ)上進(jìn)行稅前稅務(wù)籌劃，以便最大化的扣除限額項(xiàng)目，降低企業(yè)應(yīng)納稅款，降低企業(yè)稅負(fù)。

結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃使在法律允許范圍內(nèi)進(jìn)行的，其不僅能夠降低企業(yè)的成本，同時(shí)也能夠推動(dòng)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

但是，由于房地產(chǎn)企業(yè)所得稅涉及的內(nèi)容比較多，為了合理合法的進(jìn)行稅務(wù)籌劃。

財(cái)務(wù)人員需要不斷的提高自身的業(yè)務(wù)水平，對(duì)各種財(cái)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行充分、精細(xì)的安排規(guī)劃，使企業(yè)能夠在行使納稅人權(quán)利的同時(shí)降低稅務(wù)負(fù)擔(dān)，增加企業(yè)稅收利益。