物業(yè)管理公司成本控制策略初探

方阿燕

摘要：隨著時(shí)代和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們也提高了對(duì)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的需求，并且這種需求呈現(xiàn)出多樣化的特點(diǎn)，這也為物業(yè)管理公司的快速發(fā)展奠定了扎實(shí)的基礎(chǔ)。但現(xiàn)階段物業(yè)管理公司面臨成本逐年增加的難題，這就需要物業(yè)管理公司采取有效的措施加強(qiáng)對(duì)成本的控制。本文以A物業(yè)管理公司為研究對(duì)象，并在其成本控制現(xiàn)狀分析的基礎(chǔ)上，提出了解決物業(yè)公司成本控制的措施。

關(guān)鍵詞：A物業(yè)管理公司;成本控制;有效措施

引言

現(xiàn)階段，物業(yè)管理公司都面臨著同樣的問(wèn)題：物業(yè)服務(wù)成本在不斷增加。一方面，物業(yè)管理公司要想獲得可持續(xù)發(fā)展，就需要給予成本控制高度的重視，采取積極有效的措施對(duì)成本進(jìn)行控制，從而提升物業(yè)公司的管理水平，為業(yè)主提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。另一方面，物業(yè)管理公司對(duì)成本進(jìn)行控制的意義有以下三個(gè)方面：1.通過(guò)成本控制降低企業(yè)的成本，為企業(yè)的擴(kuò)大發(fā)展創(chuàng)造條件;2.通過(guò)對(duì)成本進(jìn)行控制，提高企業(yè)效益，使企業(yè)獲得更高回報(bào);3.通過(guò)對(duì)企業(yè)的成本控制，增加企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，確保企業(yè)在激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得核心競(jìng)爭(zhēng)力。

一、A公司經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀

A物業(yè)管理有限公司于2016年在深圳注冊(cè)，啟用注冊(cè)資金180萬(wàn)人民幣，設(shè)有總經(jīng)理一名、行政主管一名，行政管理部門(mén)為企業(yè)的核心職能部門(mén)，主要負(fù)責(zé)公司的財(cái)務(wù)以及行政管理工作，具有較強(qiáng)的綜合性。A公司自成立以來(lái)始終關(guān)注市場(chǎng)化需求，引進(jìn)核心人才，對(duì)內(nèi)部管理工作不斷創(chuàng)新，從而使物業(yè)服務(wù)更具規(guī)范化和多樣化，形成了良好的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格，贏得了客戶和社會(huì)的一致好評(píng)。但是其在實(shí)際的成本控制工作中還存在一些不足之處，如：對(duì)資源能耗及人力成本控制不佳、成本管理方法不科學(xué)、成本控制重視程度不足以及成本控制績(jī)效考核制度缺乏等。A公司經(jīng)過(guò)不斷的實(shí)踐，并對(duì)存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，提出了構(gòu)建完整的成本管理體系、以作業(yè)成本法對(duì)成本進(jìn)行控制、提高節(jié)約意識(shí)并加強(qiáng)對(duì)成本控制的重視、建立完善的成本控制績(jī)效考核制度等策略，對(duì)A公司的成本進(jìn)行有效的控制，為其可持續(xù)發(fā)展提供基礎(chǔ)。

二、A公司成本控制存在的問(wèn)題

（一）資源能耗及人力成本控制不佳

在收集A公司近幾年的明細(xì)賬時(shí)發(fā)現(xiàn)，運(yùn)用類(lèi)比估算法得出A公司的物業(yè)服務(wù)成本中除去人工成本之外，其花費(fèi)最高的是租賃費(fèi)，主要在于A公司管理的相關(guān)小區(qū)在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地租金方面呈現(xiàn)大幅上漲的趨勢(shì)，另一方面，有些小區(qū)在經(jīng)營(yíng)面積上有所變動(dòng)，但是對(duì)于小區(qū)的產(chǎn)權(quán)卻存在合同約束，這也使得小區(qū)的租賃費(fèi)在短時(shí)間內(nèi)將成為固定成本。此外，A公司所管理的小區(qū)存在水電費(fèi)浪費(fèi)嚴(yán)重的現(xiàn)象，主要是地下管道漏水、景觀用電面積廣、樓道日光燈未使用聲控裝置等原因。還有職工薪酬整體較高問(wèn)題，雖然近兩年也下調(diào)了職工薪酬，但仍高于同類(lèi)型的物業(yè)管理公司。

（二）成本管理方法不科學(xué)

在對(duì)物業(yè)管理公司進(jìn)行成本核算時(shí)，傳統(tǒng)的核算方法都是以建筑面積為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行籠統(tǒng)的測(cè)算，并沒(méi)有對(duì)涉及成本變動(dòng)的其他服務(wù)所耗費(fèi)的資源種類(lèi)和數(shù)量有所考慮，這使得核算成本不夠準(zhǔn)確。例如：在對(duì)綠化、保潔服務(wù)成本進(jìn)行核算時(shí)，所要計(jì)算的耗費(fèi)資源有人工費(fèi)、耗材費(fèi)、水電費(fèi)等，同時(shí)對(duì)于清潔的次數(shù)、清潔面積以及清潔人員所耗費(fèi)的時(shí)間等也需要進(jìn)行歸納核算，這樣才能算出準(zhǔn)確的成本。但是A公司在實(shí)際的成本核算中一般只按照面積分配計(jì)算間接成本，不能真實(shí)反映企業(yè)的成本狀況。

（三）對(duì)成本控制不夠重視

在A公司物業(yè)管理中，管理人員更加注重其服務(wù)質(zhì)量，對(duì)于成本問(wèn)題卻不太重視。據(jù)調(diào)查顯示，在優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)中，成本問(wèn)題也是管理者比較關(guān)心的話題之一，且企業(yè)內(nèi)部有專業(yè)素質(zhì)較高、經(jīng)驗(yàn)豐富的成本規(guī)劃人員，他們能夠?qū)ζ髽I(yè)的經(jīng)營(yíng)成本有個(gè)全面的了解，并能采取有效的措施降低成本。但是在A公司中，其成本管理一般由財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)，由于其對(duì)成本缺乏實(shí)質(zhì)性的認(rèn)識(shí)，并未真正落實(shí)財(cái)務(wù)監(jiān)督工作。同時(shí)，財(cái)務(wù)人員的薪資待遇不高，削減了其工作的積極性，進(jìn)而導(dǎo)致其在工作中缺少創(chuàng)新精神。

（四）缺乏成本控制績(jī)效考核機(jī)制

所謂績(jī)效就是指勞動(dòng)人員通過(guò)實(shí)踐活動(dòng)所產(chǎn)生的成績(jī)和效益?？?jī)效考核就是在以企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)為基礎(chǔ)，運(yùn)用相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)相應(yīng)人員完成相關(guān)的工作任務(wù)和指標(biāo)進(jìn)而為企業(yè)創(chuàng)造了相關(guān)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值作出有效判斷的過(guò)程。A公司在制度建設(shè)方面有較為完善的公司服務(wù)章程、人員管理辦法，但是對(duì)于成本控制還缺乏有效的成本控制績(jī)效考核機(jī)制，員工一般都是以固定薪酬為主，很少將薪資與績(jī)效掛鉤，這也使得財(cái)務(wù)人員對(duì)開(kāi)展成本控制工作積極性不高，成本控制工作流于形式。但是從具體的實(shí)踐情況來(lái)看，擁有一套完善的績(jī)效考核機(jī)制能夠保障物業(yè)管理公司成本控制工作有效開(kāi)展，增強(qiáng)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

三、推進(jìn)A公司成本控制的有效措施

（一）構(gòu)建完整的成本管理體系

對(duì)物業(yè)管理公司而言，因其成本涉及面廣、“戰(zhàn)線長(zhǎng)”等特點(diǎn)，需要A公司構(gòu)建出完整的成本管理體系，進(jìn)而有效改善資源能耗及人力成本控制不佳的狀況，首先，A公司需要制定一套完善的成本控制標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)成本進(jìn)行事前控制，當(dāng)A公司進(jìn)行日常經(jīng)營(yíng)決策時(shí)，可以依據(jù)這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)相關(guān)成本進(jìn)行預(yù)測(cè)，使用制定的標(biāo)準(zhǔn)科學(xué)預(yù)測(cè)未來(lái)成本變動(dòng)及如何變動(dòng)，進(jìn)而為決策提供數(shù)據(jù)參考;其次，制定成本計(jì)劃，對(duì)資源能耗和人工耗時(shí)等進(jìn)行定額，計(jì)算出準(zhǔn)確的成本，再將其與預(yù)算費(fèi)用對(duì)比，當(dāng)大體一致時(shí)，將其進(jìn)行分解形成責(zé)任成本，落實(shí)到部門(mén)或者個(gè)人頭上;再其次，還需要對(duì)成本進(jìn)行事中控制，其在A公司的整個(gè)成本控制體系中占據(jù)著重要的地位，且起到保證、監(jiān)督以及協(xié)調(diào)的作用。在財(cái)務(wù)人員發(fā)現(xiàn)成本核算與預(yù)算費(fèi)用相差較大時(shí)，將輔助其找出原因從而指導(dǎo)其優(yōu)化改進(jìn)?？梢?jiàn)，事中控制是成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和重點(diǎn)內(nèi)容;最后，還需要做好反饋與事后評(píng)價(jià)，對(duì)于整個(gè)成本控制與監(jiān)督過(guò)程中存在的問(wèn)題和協(xié)調(diào)處理方式、結(jié)果等應(yīng)予以反饋，分析實(shí)際與預(yù)算、計(jì)劃的差別點(diǎn)，為以后的成本控制工作提供優(yōu)化和改進(jìn)依據(jù)。在這個(gè)過(guò)程中，要求遵循全員參與、全過(guò)程控制原則，企業(yè)要認(rèn)識(shí)到提高經(jīng)濟(jì)效益不能只依靠成本控制，還需要有強(qiáng)烈的節(jié)約意識(shí)，不在不相關(guān)的事情上浪費(fèi)成本，最大效益地實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（二）以作業(yè)成本法控制成本

針對(duì)A公司間接成本的繁、多、雜等特點(diǎn)，運(yùn)用作業(yè)成本法能夠?qū)咎峁┑母黝?lèi)服務(wù)進(jìn)行分門(mén)別類(lèi)，并對(duì)影響資源和作業(yè)的動(dòng)因進(jìn)行分析，明確可控的資源能耗，并有效對(duì)不能避免的間接費(fèi)用進(jìn)行分?jǐn)偅瑴?zhǔn)確核算出成本信息，進(jìn)而根據(jù)核算的結(jié)果分析采取積極有效的措施對(duì)成本進(jìn)行控制。作業(yè)成本法就是建立在清楚作業(yè)成本的全流程基礎(chǔ)上，并熟悉其特點(diǎn)，具體包括：（1）對(duì)資源能耗進(jìn)行明確，即水電費(fèi)、人工費(fèi)、租賃費(fèi)、辦公費(fèi)以及與之相關(guān)的其他各類(lèi)費(fèi)用等。（2）劃分作業(yè)中心，根據(jù)A公司的組織結(jié)構(gòu)和其所提供的物業(yè)服務(wù)包括公共設(shè)施維修、公共安全管理、行政管理、環(huán)境衛(wèi)生管理以及業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)等。（3）確定成本動(dòng)因，A公司在選擇成本動(dòng)因時(shí)要結(jié)合成本效益以及行為動(dòng)因等進(jìn)行綜合的考慮，當(dāng)成本動(dòng)因數(shù)量與間接成本之間呈現(xiàn)出線性相關(guān)時(shí)，表明相關(guān)程度良好，選擇此成本動(dòng)因合理。（4）對(duì)于成本對(duì)象的確定，一般可以選擇項(xiàng)目成本對(duì)比也可以選擇部門(mén)間的成本對(duì)比，只需能從其中找出成本異常原因及責(zé)任即可。（5）成本歸集，需要對(duì)A公司的不同部門(mén)、不同項(xiàng)目的間接成本進(jìn)行歸集。（6）計(jì)算總成本，將A公司成本費(fèi)用中直接成本和間接成本進(jìn)行相加。作業(yè)成本法的成本節(jié)約途徑有增值作業(yè)和非增值作業(yè)，需要著重對(duì)非增值這部分內(nèi)容進(jìn)行優(yōu)化，對(duì)于不必要的作業(yè)需要去除，才能有效提高資源的使用率。

（三）提高節(jié)約意識(shí)并加強(qiáng)對(duì)成本控制的重視

1.培養(yǎng)節(jié)約意識(shí)

在A公司內(nèi)部還需要堅(jiān)持以人為本的管理策略，重視對(duì)相關(guān)人員的道德和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，使其能夠?yàn)楣景l(fā)展作出更好的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)?；诖耍镜墓芾砣藛T應(yīng)定期對(duì)財(cái)務(wù)人員的工作進(jìn)行監(jiān)督和考核，促使財(cái)務(wù)人員積極提高自己的業(yè)務(wù)能力并掌握更先進(jìn)的成本控制方法，進(jìn)而建立一支高水平、高素質(zhì)的人才隊(duì)伍，促進(jìn)A公司可持續(xù)發(fā)展。另一方面，A公司的管理層還需積極引導(dǎo)員工加入企業(yè)的文化建設(shè)中，使節(jié)約理念深入到公司內(nèi)部。讓每個(gè)員工都能以節(jié)約為己任，以浪費(fèi)資源為恥，節(jié)約資源為榮，通過(guò)培養(yǎng)員工的節(jié)約意識(shí)，能夠在企業(yè)的成本控制上發(fā)揮出巨大的潛力。

2.加強(qiáng)對(duì)成本控制的重視

針對(duì)A公司管理人員對(duì)成本控制不夠重視的問(wèn)題，需要在后期的管理中充分認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)管理工作的重要性，并明確成本控制對(duì)于企業(yè)發(fā)展有著至關(guān)重要的作用。因此，就需要在作業(yè)成本法預(yù)算出的成本基礎(chǔ)上，對(duì)相關(guān)工作進(jìn)行安排和規(guī)劃，更新傳統(tǒng)的管理理念，積極制定財(cái)務(wù)目標(biāo)，制定完善的考核機(jī)制，使有關(guān)人員能夠嚴(yán)格按照公司章程、制度執(zhí)行相關(guān)工作，確保企業(yè)成本控制工作的有效性。同時(shí)，企業(yè)管理人員還需要加強(qiáng)對(duì)成本控制工作的監(jiān)督，及時(shí)了解企業(yè)各個(gè)部門(mén)之間的真實(shí)情況，找出不足之處，理清成本控制的監(jiān)管重點(diǎn)和難點(diǎn)，鼓勵(lì)各個(gè)部門(mén)對(duì)于發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)上報(bào)，并落實(shí)到相關(guān)人員頭上，督促其采取改正措施。做到全過(guò)程的成本控制與監(jiān)管，保證成本控制工作一直處于公司的核心地位。

（四）建立成本控制績(jī)效考核機(jī)制

1.建立績(jī)效評(píng)價(jià)機(jī)制

要想使物業(yè)管理公司成本控制工作有效開(kāi)展，就需要建立成本績(jī)效考核作為條件保障，一般的考核指標(biāo)只對(duì)企業(yè)內(nèi)部的各個(gè)部門(mén)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)進(jìn)行考核評(píng)價(jià)，不會(huì)對(duì)企業(yè)的整體利潤(rùn)核算有所影響。一般將預(yù)算成本節(jié)約額或預(yù)算成本節(jié)約率作為考核的指標(biāo)，不同的公司會(huì)依據(jù)自身的經(jīng)營(yíng)和成本特點(diǎn)對(duì)其進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。通過(guò)績(jī)效考核，評(píng)價(jià)企業(yè)內(nèi)部員工在某一階段的表現(xiàn)情況，進(jìn)而決定給予其獎(jiǎng)勵(lì)或者懲罰。通過(guò)建立合理科學(xué)的績(jī)效評(píng)價(jià)機(jī)制能夠促進(jìn)A公司在經(jīng)營(yíng)績(jī)效、服務(wù)質(zhì)量以及責(zé)任意識(shí)方面都能優(yōu)于其他企業(yè)。

2.指定成本控制管理辦法

A公司還需要制定成本控制管理辦法，確保公司內(nèi)部人員在開(kāi)展成本控制工作時(shí)有一個(gè)可以參考的制度。A公司根據(jù)自身的發(fā)展特點(diǎn)，并結(jié)合國(guó)內(nèi)物業(yè)管理公司成本控制方面的優(yōu)秀案例，進(jìn)而擬定了“A公司成本控制管理辦法”，主要包括公司總章程、限定成本管理、限定成本標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的獎(jiǎng)懲辦法等內(nèi)容。

結(jié)語(yǔ)

物業(yè)管理行業(yè)與人們的生活息息相關(guān)，具有十分廣闊的發(fā)展前景。但是在實(shí)際的發(fā)展過(guò)程中，由于人們對(duì)物業(yè)企業(yè)的服務(wù)和管理在認(rèn)知上有一定的偏差，在一定程度上造成物業(yè)公司在資源方面的浪費(fèi)，也在一定程度上加大了物業(yè)管理企業(yè)的成本。因此，對(duì)于物業(yè)管理公司而言，要想獲得可持續(xù)發(fā)展，除了要提高自身的管理和服務(wù)能力以外，還需要做好成本控制工作。通過(guò)采取事前計(jì)劃、事中執(zhí)行以及事后考核監(jiān)督等環(huán)節(jié)，能夠在一定程度上降低企業(yè)的成本開(kāi)支，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，為企業(yè)的高速發(fā)展提供保障。

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