淺析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的流程優(yōu)化管理策略

李兵

摘 要 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，涉及項(xiàng)目計(jì)劃、造價(jià)預(yù)算、市場(chǎng)決策和過(guò)程控制等環(huán)節(jié)，以及最終結(jié)果的反饋，這些環(huán)節(jié)缺一不可，同時(shí)需兼顧其中信息、質(zhì)量、進(jìn)度等因素。因此，需重視房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中其流程問(wèn)題，科學(xué)有效的管理流程更利于項(xiàng)目實(shí)施成效保障。為進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的流程，文章分析了房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的主要目標(biāo)，以及其管理流程現(xiàn)狀、其中存在問(wèn)題，通過(guò)這些問(wèn)題的研究，探討合理的優(yōu)化策略。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目;問(wèn)題;優(yōu)化策略

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施中，項(xiàng)目管理流程作為重要保障，在很大程度上會(huì)影響到工程實(shí)施成效。對(duì)此應(yīng)從其管理現(xiàn)狀出發(fā)，結(jié)合企業(yè)需求提出完善建議，梳理出合理的管理流程。在科學(xué)的開(kāi)發(fā)流程下，有助于項(xiàng)目產(chǎn)品順利、準(zhǔn)確定位，為企業(yè)梳理良好形象、提升社會(huì)價(jià)值，根據(jù)市場(chǎng)需求及時(shí)調(diào)整開(kāi)發(fā)方向，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理目標(biāo)

當(dāng)前人們生活水平提高下，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目要求也在提高，而用戶的滿意度決定著房地產(chǎn)項(xiàng)目是否成功。房地產(chǎn)企業(yè)要保持自身競(jìng)爭(zhēng)力，需要強(qiáng)化項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)中管理工作，實(shí)施有效的全過(guò)程控制。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理目標(biāo)主要包含了以下內(nèi)容：第一是有明確的計(jì)劃和目標(biāo)，管理人員需明確部署整個(gè)項(xiàng)目戰(zhàn)略，制定一系列科學(xué)合理的目標(biāo)，然后操作、落實(shí)，確保目標(biāo)具有良好可行性;第二，保證設(shè)計(jì)方案合理性，管理人員設(shè)計(jì)方案過(guò)程中，需綜合考慮其經(jīng)濟(jì)性、合理性，最大程度上結(jié)合經(jīng)濟(jì)開(kāi)支與先進(jìn)技術(shù)，選擇可以多次使用的原材料，注重考察項(xiàng)目環(huán)保性，保證其經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益。第三，有選擇性的組建隊(duì)伍。組建隊(duì)伍的質(zhì)量關(guān)系著項(xiàng)目能否順利進(jìn)行，需要組建施工項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)，確保能夠高質(zhì)量完成項(xiàng)目戰(zhàn)略技術(shù)目標(biāo)和技術(shù)方案[1]。

2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理流程現(xiàn)狀和存在問(wèn)題

（1）項(xiàng)目啟動(dòng)階段問(wèn)題。在項(xiàng)目啟動(dòng)階段，存在歸屬部門(mén)不明確的問(wèn)題，主要由董事會(huì)確定項(xiàng)目立項(xiàng)初始方向和相關(guān)內(nèi)容，但缺乏科學(xué)流程操作模式，因此存在主觀性強(qiáng)的特點(diǎn)。市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)通常是依據(jù)領(lǐng)導(dǎo)層決定調(diào)研，缺乏對(duì)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀的客觀分析，其主導(dǎo)影響有限，市場(chǎng)部的作用主要是輔助證明和參考。同時(shí)不重視前期調(diào)研分析，在不規(guī)范調(diào)研下，導(dǎo)致項(xiàng)目流程不合理，無(wú)法對(duì)項(xiàng)目發(fā)展起到引導(dǎo)作用，容易引發(fā)失控。

（2）設(shè)計(jì)招投標(biāo)階段問(wèn)題。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)采取設(shè)計(jì)外包的形式，企業(yè)更多的是監(jiān)督審核項(xiàng)目設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)方向和規(guī)劃目標(biāo)，根據(jù)方案出具預(yù)算，因此有一定背東西。同時(shí)，企業(yè)對(duì)項(xiàng)目時(shí)間推進(jìn)管控不足，容易影響到項(xiàng)目進(jìn)度。項(xiàng)目招標(biāo)主要有招標(biāo)準(zhǔn)備、招標(biāo)和決標(biāo)成交三個(gè)階段，其涉及工作繁雜，在管控需明確各部門(mén)職責(zé)。但當(dāng)前其流程制度對(duì)各項(xiàng)工作過(guò)于細(xì)化，導(dǎo)致其愈加繁雜，容易出現(xiàn)工作重疊。

（3）施工階段問(wèn)題。在項(xiàng)目管理流程中，施工階段是重點(diǎn)所在，關(guān)系著項(xiàng)目品質(zhì)和企業(yè)發(fā)展。施工流程管理中，施工現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理是開(kāi)發(fā)企業(yè)代表，主要作用就是決定、審批，這種模式下對(duì)監(jiān)理機(jī)構(gòu)過(guò)于依賴，容易導(dǎo)致監(jiān)管無(wú)力、滋生腐敗等，影響到項(xiàng)目質(zhì)量。且其組織流程中，很多工作只是進(jìn)行了計(jì)劃分析而缺乏實(shí)質(zhì)控制舉措，導(dǎo)致此流程實(shí)際意義欠缺。雖詳細(xì)部署了質(zhì)量監(jiān)理規(guī)劃，但流程不嚴(yán)格無(wú)法閉合，實(shí)際執(zhí)行中問(wèn)題較多。

（4）收尾階段問(wèn)題。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，收尾工作是相當(dāng)重要、繁雜的，是項(xiàng)目關(guān)鍵部分。由施工方發(fā)起項(xiàng)目驗(yàn)收和交接，提交相關(guān)資料，監(jiān)理方進(jìn)行審核評(píng)定，同時(shí)組織開(kāi)發(fā)企業(yè)和設(shè)計(jì)單位等完成竣工驗(yàn)收，確認(rèn)合格之后簽署文件交接項(xiàng)目。但此流程中，未有效體現(xiàn)出對(duì)項(xiàng)目投入使用后問(wèn)題的處理方式、對(duì)施工方控制約束等內(nèi)容。

3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的流程優(yōu)化管理策略

項(xiàng)目管理流程優(yōu)化方面，要堅(jiān)持以下原則，即符合企業(yè)基本目標(biāo)、符合管理流程在宏觀調(diào)控方面把握的原則。具體對(duì)各環(huán)節(jié)流程管理設(shè)計(jì)出合理優(yōu)化方案，精簡(jiǎn)管理流程、合理調(diào)整、完善管理流程中知識(shí)體系，實(shí)現(xiàn)優(yōu)化目的。具體優(yōu)化策略從以下幾方面著手：

（1）啟動(dòng)階段。該階段是對(duì)項(xiàng)目整體的引導(dǎo)，市場(chǎng)調(diào)研和分析是重要的基礎(chǔ)工作，在優(yōu)化流程中需轉(zhuǎn)變領(lǐng)導(dǎo)決策層主導(dǎo)項(xiàng)目方向結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)部提出開(kāi)發(fā)方向的模式，領(lǐng)導(dǎo)層與其共同商議可行性、調(diào)整方向，減少?zèng)Q策失誤。優(yōu)化后由市場(chǎng)開(kāi)發(fā)部在大量調(diào)研分析后提出設(shè)計(jì)報(bào)告，然后董事會(huì)決斷，共同研討后確定專(zhuān)項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部，負(fù)責(zé)執(zhí)行項(xiàng)目目標(biāo)等工作內(nèi)容[2]。

（2）設(shè)計(jì)與招標(biāo)階段。對(duì)設(shè)計(jì)階段流程優(yōu)化中，需在設(shè)計(jì)進(jìn)度控制中加入時(shí)間軸，其中的重要事件節(jié)點(diǎn)需進(jìn)一步明確，在各時(shí)間節(jié)點(diǎn)執(zhí)行相關(guān)工作、清晰設(shè)計(jì)部署。主要節(jié)點(diǎn)就是設(shè)計(jì)時(shí)間點(diǎn)、方案調(diào)整時(shí)間點(diǎn)、設(shè)計(jì)結(jié)束時(shí)間點(diǎn)和驗(yàn)收時(shí)間點(diǎn)等，各節(jié)點(diǎn)需有相應(yīng)工作程序。以時(shí)間點(diǎn)推進(jìn)設(shè)計(jì)進(jìn)度，保證設(shè)計(jì)效率，企業(yè)可以更好地把控工作進(jìn)程。

招標(biāo)階段流程優(yōu)化，主要是通過(guò)整合實(shí)現(xiàn)簡(jiǎn)化目的，多個(gè)部門(mén)同步完成多個(gè)動(dòng)作，更好地推進(jìn)項(xiàng)目執(zhí)行，而不再需要分解為更多部門(mén)，比如可以同步合并執(zhí)行組織招標(biāo)內(nèi)容、組織招標(biāo)文件工作。

（3）施工階段?？梢栽陧?xiàng)目監(jiān)理中設(shè)置工作組，將項(xiàng)目施工工作分解到不同監(jiān)理人員，實(shí)現(xiàn)專(zhuān)人專(zhuān)管專(zhuān)項(xiàng)事務(wù)。同時(shí)，組內(nèi)設(shè)置總監(jiān)、督導(dǎo)，部門(mén)出現(xiàn)工作重疊，各工作人員可以分管不同區(qū)域，其責(zé)任更加明確，有效防止監(jiān)管不力、行賄腐敗等問(wèn)題。

（4）收尾階段。對(duì)收尾階段管理流程的優(yōu)化，主要是針對(duì)其缺乏質(zhì)量監(jiān)控的問(wèn)題，增加了后續(xù)工程質(zhì)量保障措施。在初立合同階段中，確立工程竣工需支付款項(xiàng)占比，工程竣工完成時(shí)依照一定比例結(jié)算，合同中需體現(xiàn)抵扣金額、比例和時(shí)間等。在一定延保合同期內(nèi)，施工方解決項(xiàng)目問(wèn)題，合同到期階段尾款。如問(wèn)題得不到有效、及時(shí)解決，則扣除保證金，嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題可依法起訴施工方。

4結(jié)束語(yǔ)

對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?yōu)化其管理流程，利于企業(yè)不斷自我完善、調(diào)整進(jìn)步和發(fā)展，當(dāng)前市場(chǎng)背景下，企業(yè)應(yīng)積極審視自身管理流程方面問(wèn)題，及時(shí)加以完善優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展和社會(huì)價(jià)值。

參考文獻(xiàn)

[1] 李學(xué)華，郭青偉，尹航.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的流程優(yōu)化管理[J].價(jià)值工程，2019，38（33）：50-51.

[2] 崔芊芊.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的流程優(yōu)化管理[J].建材發(fā)展導(dǎo)向（上），2020，18（3）：312.