房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)問題研究

摘要：由于房地產(chǎn)業(yè)屬于資本密集型產(chǎn)業(yè)，融資需求大、項(xiàng)目投資高、資金回收期長等行業(yè)專屬特點(diǎn)，決定了其高風(fēng)險(xiǎn)性與高收益性并存。因此，房地產(chǎn)業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理極為重要，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的第一步就是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)，如何準(zhǔn)確評價(jià)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，這也是現(xiàn)階段多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)所面對和亟待解決的問題。本文通過研究房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)問題，意在為房地產(chǎn)業(yè)合理規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提供評價(jià)支持。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè);財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)

中圖分類號：F275 ?文獻(xiàn)識別碼：A ?文章編號：2096-3157（2020）20-0136-02

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)運(yùn)營過程中最常見的一種風(fēng)險(xiǎn)。如何有效識別房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并采取相應(yīng)的防范和控制措施，是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中的一個(gè)關(guān)鍵問題。這也是許多房地產(chǎn)企業(yè)所面臨和迫切需要解決的問題。

房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)體系中屬于主導(dǎo)和基礎(chǔ)性的產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)濟(jì)增長過程中起著尤為關(guān)鍵的作用。一方面，發(fā)展機(jī)遇多，政策支持有力;另一方面，我們必須面對日益激烈的市場競爭和不斷上升的金融風(fēng)險(xiǎn)的挑戰(zhàn)。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)屬于資本密集型企業(yè)，大量的資本投入與支出必然會(huì)給企業(yè)帶來財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，資金不足、償債能力下降、待售房屋積壓等問題的存在使財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)日益突出。

從理論意義上看，房地產(chǎn)企業(yè)具有長期的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，這是由其本身的行業(yè)特點(diǎn)即建設(shè)周期長、資金需求大、收付環(huán)節(jié)滯后等所決定的。與其他行業(yè)相比，它承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)種類更多，風(fēng)險(xiǎn)來源更廣。國外研究人員在房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)方面取得了大量的研究成果，但我國學(xué)者對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的研究起步較晚，所取得的研究成果還不多。特別是在我國實(shí)行社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r受國家政策影響較大，與國外房地產(chǎn)企業(yè)相比，它們在發(fā)展過程中有很大的不同。因此，國外的研究成果不完全適用于中國，我們需要適合中國的研究。

一、我國前期相關(guān)研究回顧

楊淑娥（2003）構(gòu)建了適合我國企業(yè)實(shí)際生產(chǎn)經(jīng)營狀況的Y-Score評價(jià)模型，對我國證券市場的發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行了評價(jià)。陳曉、陳治鴻（2003）分別選取了國內(nèi)部分上市公司進(jìn)行實(shí)證研究，嘗試運(yùn)用邏輯回歸模型對這些企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況進(jìn)行評價(jià)，最后得出結(jié)論：負(fù)債權(quán)益比、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率等指標(biāo)對評估企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有重要作用。高培業(yè)、張道奎（2005）認(rèn)為，財(cái)務(wù)指標(biāo)具有反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的作用，通過分析，可以對企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行一定程度的評價(jià)和預(yù)測，尤其像資產(chǎn)負(fù)債率、速動(dòng)比率等指標(biāo)在企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測和評價(jià)中不容小覷。

目前，我國在對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評價(jià)時(shí)，運(yùn)用的比較普遍的方法有z值計(jì)分法、模糊綜合評價(jià)法、層次分析法、數(shù)據(jù)包絡(luò)分析法、灰色系統(tǒng)理論以及BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)方法等。

夏普和林特納（1974）提出了著名的“資本資產(chǎn)定價(jià)模型”，他們得出的結(jié)論是：通過計(jì)算可以將非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)分為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)兩大類，非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)可以通過使用多樣化的投資組合措施來消除，系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)不能被消除的，只能采取相應(yīng)的防范措施規(guī)避，企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與其獲得的收益呈現(xiàn)正相關(guān)趨勢。

向德偉（1995）在財(cái)會(huì)月刊上發(fā)表《企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制初探》一文，他根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理的過程，提出企業(yè)應(yīng)采取風(fēng)險(xiǎn)決策、預(yù)防和處理三種方法來控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。黃錦亮等（2004）認(rèn)為財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)法和指標(biāo)評價(jià)法可以用于控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，從而改善公司財(cái)務(wù)安全質(zhì)量。房正武（2012）提出房地產(chǎn)公司可以進(jìn)行多樣化融資，在可行性研究分析的前提下進(jìn)行項(xiàng)目投資，遇到重大風(fēng)險(xiǎn)可以采取風(fēng)險(xiǎn)回避的措施，通過建立現(xiàn)金流評價(jià)指標(biāo)，從而降低資金回收的風(fēng)險(xiǎn)。加大應(yīng)收賬款在銷售業(yè)務(wù)發(fā)生后的回款力度，以便結(jié)算資金盡快恢復(fù)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的理論分析

自1990年我國房地產(chǎn)業(yè)復(fù)興以來，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢一直是向好的。在當(dāng)今，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，在促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城鎮(zhèn)化進(jìn)程和人民物質(zhì)生活改善方面發(fā)揮了巨大作用。但近年來隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺和土地流轉(zhuǎn)制度的改革，房地產(chǎn)業(yè)的外部環(huán)境日益嚴(yán)峻，發(fā)展環(huán)境更加殘酷。特別是2015年以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢逐漸放緩，甚至許多地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的整體衰退，這造成了我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定的一系列問題。

1.發(fā)展優(yōu)勢分析

中國房地產(chǎn)市場還有很大的發(fā)展空間。從推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度看，中國發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)后，6.5%的預(yù)期增長目標(biāo)成為支撐房價(jià)長期牛市的物質(zhì)基礎(chǔ)。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的角度看，房地產(chǎn)商品在生產(chǎn)與銷售過程中涉及多個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，通過對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的消費(fèi)拉動(dòng)我國GDP增長。中國房地產(chǎn)牛市主要因市場化、城市化和人口流動(dòng)而起，也必然隨著城市化和人口流動(dòng)的結(jié)束而結(jié)束，由于中國的城市化水平的逐漸提高，城市房屋需求量增加將成為房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的源動(dòng)力。

2.發(fā)展劣勢分析

（1）經(jīng)營規(guī)模不足

房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)中十分典型的企業(yè)之一，具有規(guī)模經(jīng)濟(jì)性強(qiáng)、投入高、回報(bào)高等特點(diǎn)。在房地產(chǎn)發(fā)展的提速時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)得到迅猛發(fā)展，但是大都規(guī)模比較小，平均注冊資金不到2000萬元，即使經(jīng)歷了幾十個(gè)年頭的發(fā)展，依然無法擺脫“小、散、差”等問題（曹洋，2017）16。房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模普遍偏小，業(yè)界資源較為分散，企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較差，這就決定了企業(yè)整體開發(fā)能力不足。

（2）負(fù)債率高、風(fēng)險(xiǎn)大

我國的房地產(chǎn)企業(yè)面臨著資金緊缺的巨大問題，資金的備用情況相對匱乏，資產(chǎn)負(fù)債率偏高，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)大。我國房地產(chǎn)企業(yè)80%以上的發(fā)展資金來自銀行貸款，有的甚至高達(dá)90%（李鳳琴，2018）。高負(fù)債的存在模式必然會(huì)影響到企業(yè)的信用，增加房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)營的財(cái)務(wù)成本，不利于企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)來源分析

1.房地產(chǎn)商品的內(nèi)在特性

一是位置固定。

房地產(chǎn)企業(yè)商品區(qū)別于其他行業(yè)商品的一個(gè)特點(diǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)商品處于固定位置，這會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)商品的成本和價(jià)值不同。根據(jù)地理上的區(qū)域中心理論，

越靠近中心商業(yè)區(qū)的房地產(chǎn)商品，其成本及價(jià)值往往越高。同時(shí)，位于同一地點(diǎn)的樓房，其價(jià)格會(huì)因房屋朝向、結(jié)構(gòu)、面積而不同。

二是高投資額。

眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)商品的建成需要耗費(fèi)大量的人力物力財(cái)力，因此需要有大量的資金來保證其自身經(jīng)營的連續(xù)性。在實(shí)際生活中，我們經(jīng)常會(huì)發(fā)現(xiàn)周圍有許多“爛尾樓”，中國房地產(chǎn)企業(yè)獲得資金的來源主要是通過銀行貸款，同樣的銀行也會(huì)面臨和承擔(dān)極大的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。此外，在中國，土地資源作為一種不可再生資源，十分稀缺，考慮到我國特殊的國情，人地矛盾十分突出。土地資源的稀缺制約了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使房地產(chǎn)企業(yè)難以取得土地使用權(quán)，因此也就需要大量資金投入。

2.市場不完善

我國房地產(chǎn)業(yè)是20世紀(jì)90年代初的一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，與其他發(fā)達(dá)國家相比，我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展時(shí)間相對較短，發(fā)展水平不高。無論是開發(fā)流程還是管理規(guī)范等都不夠成熟，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)沒有重點(diǎn)，盲目前進(jìn)。隨著國內(nèi)外市場競爭的不斷加劇，市場競爭程度不斷復(fù)雜化，我國的房地產(chǎn)企業(yè)正處于一個(gè)競爭相當(dāng)激烈的市場環(huán)境中。房地產(chǎn)市場信息不對稱、房價(jià)調(diào)控政策和非標(biāo)準(zhǔn)操作程序在當(dāng)前市場仍然存在，這些很可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.環(huán)境因素

影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的外部環(huán)境因素主要包括政治、法律、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)文化、地理環(huán)境和技術(shù)發(fā)展因素。特別是，當(dāng)國家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)生變化時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)首當(dāng)其沖。由于經(jīng)濟(jì)環(huán)境的好壞直接影響消費(fèi)者對市場的判斷，進(jìn)而影響企業(yè)各種產(chǎn)品的銷售。當(dāng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境良好時(shí)，進(jìn)入房地產(chǎn)的資金數(shù)額大，企業(yè)的有效需求也大，促使企業(yè)進(jìn)行新項(xiàng)目開發(fā)，從而帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

4.企業(yè)因素

一是管理水平問題。房地產(chǎn)商品的開發(fā)過程十分漫長且復(fù)雜，這無疑是企業(yè)管理者面臨的一個(gè)巨挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)管理層必須能夠在眾多事件和時(shí)間點(diǎn)中區(qū)分機(jī)遇和威脅，并具有較高的財(cái)務(wù)管理水平。因?yàn)?，房地產(chǎn)行業(yè)的機(jī)遇總是稍縱即逝的，威脅與風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)并存。管理者只有在高回報(bào)的同時(shí)看到風(fēng)險(xiǎn)，在風(fēng)險(xiǎn)中看到機(jī)遇，樹立強(qiáng)烈的風(fēng)險(xiǎn)意識，才能促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

二是籌資問題。為適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)過程的特點(diǎn)，有必要確保房地產(chǎn)企業(yè)擁有穩(wěn)定的資金鏈。因此，企業(yè)自身的融資能力不容忽視。此外，銀行貸款作為房地產(chǎn)企業(yè)資金的主要來源，借款渠道過于單一導(dǎo)致債務(wù)籌資成本過高。因此，擴(kuò)展房地產(chǎn)企業(yè)資金來源渠道，合理調(diào)節(jié)資本結(jié)構(gòu)，是房地產(chǎn)企業(yè)有效規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要途徑之一。

三是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制問題。目前，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范策略認(rèn)識不足，無法深入研究影響風(fēng)險(xiǎn)的各種因素。他們只是在某一些項(xiàng)目中使用財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范策略，缺乏整體的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避能力。或者制定風(fēng)險(xiǎn)防范措施尚不完備，只是單純模仿其他行業(yè)的措施，缺乏針對性，一旦企業(yè)遇到風(fēng)險(xiǎn)，沒有相應(yīng)的應(yīng)急計(jì)劃，就很難避免企業(yè)經(jīng)濟(jì)損失。

四、合適的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)方法

要想對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行針對性控制，就要先對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)做出評價(jià)，只有充分認(rèn)識到存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，才能采取相應(yīng)的防范措施。隨著學(xué)者們對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)研究的深入，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)方法越來越多。本文認(rèn)為適合我國房地產(chǎn)業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)方法，目前主要有定性和定量分析法，基于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的復(fù)雜性和多樣性，房地產(chǎn)業(yè)需要將兩種方法結(jié)合起來對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。

定性分析法主要是指房地產(chǎn)企業(yè)中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)的專業(yè)人士根據(jù)專業(yè)知識及相關(guān)評估經(jīng)驗(yàn)的積累，在對企業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境進(jìn)行考察分析的基礎(chǔ)上，對企業(yè)運(yùn)營過程中可能存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)做出主觀判斷，運(yùn)用各種數(shù)理統(tǒng)計(jì)方法預(yù)測財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的概率大小，以便企業(yè)有針對性采取相應(yīng)的防范和控制措施。

運(yùn)用定量分析法，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)的專業(yè)人員在分析房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中形成的會(huì)計(jì)信息的基礎(chǔ)上，運(yùn)用財(cái)務(wù)指標(biāo)分析法對企業(yè)存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評價(jià)，利用趨勢分析法、結(jié)構(gòu)分析法、比率分析法等計(jì)算分析各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)的同時(shí)，與同行業(yè)中其他同類型企業(yè)進(jìn)行對比和企業(yè)自身不同時(shí)間段上的縱向?qū)Ρ龋瑥亩纬蓪ζ髽I(yè)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量情況全面而系統(tǒng)的判斷，為評估企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提供必要信息。

五、建議

本文建議：房地產(chǎn)企業(yè)需要實(shí)施多元化籌資戰(zhàn)略。除了依靠債務(wù)籌資，通過發(fā)行企業(yè)股票、債券等金融工具，引入外資或合作開發(fā)項(xiàng)目等可以有效優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，減少對債務(wù)資本的依賴程度并充分發(fā)揮負(fù)債的杠桿作用，將企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在合理范圍內(nèi)。

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作者簡介：

馮麗斌，供職于杭州京瑞置業(yè)有限公司。