烏魯木齊市公租房退出問題研究

劉應(yīng)珍 韓芳

摘要：公租房是中國重要的住房保障措施，目的是解決中低收入居民的住房問題，但公租房的退出問題是其后期管理過程中存在的一個難題。烏魯木齊市從2007年至今10余年間提供的公租房數(shù)量約為7萬套，使省會中低收入人群的居住問題在很大程度上得到解決，為烏魯木齊市當(dāng)?shù)氐纳鐣€(wěn)定起到了積極作用，但與之同時出現(xiàn)的公租房退出問題，仍需要引起政策制定者和管理者的充分重視。對公租房退出過程中的管理不到位、機制不健全和違規(guī)占用公共租賃房源等問題的研究迫在眉睫。本研究選取烏魯木齊市的5個公租房社區(qū)為樣本，采用Logistic模型在影響承租人賴租的因素基礎(chǔ)上，分析承租人賴租行為的博弈演化，從而為烏魯木齊市公租房柔性退出機制的建立提供有效建議，使公租房政策可以惠及更多的人群，提高人們生活的幸福感。

關(guān)鍵詞：公租房;退出問題;博弈論;烏魯木齊市

Abstract： Public rental housing is an important housing security measure in China， which aims to solve the housing problem of low- and middle-income residents. However， the withdrawal of public rental housing is a great problem in the later manegement of public rental housing. In the more than 10 years since 2007， Urumqi had built more than 70 000 sets of public rental housing， which had greatly eased the housing problem of the low-income group in the capital， and played a positive role in the local social stability of Urumq. However， the withdrawal of public rental housing at the same time still needs to be paid more attention by policy makers and managers. It is urgent to study the problems such as inadequate management， imperfect mechanism and illegal occupation of public rental houses. This study takes five public rental housing communities in Urumqi as samples， uses Logistic model to analyze the game evolution of the lessee's rent-seeking behavior based on the factors affecting the lessee's rent-seeking behavior， so as to provide effective suggestions for the establishment of the flexible exit mechanism of public rental housing in Urumqi， so that the public rental housing policy can benefit a wider range and improve people's happiness in life.

Key words： public rental housing; withdrawal issue; game theory; Urumqi

烏魯木齊市作為新疆最大的移民城市，2007年以來加快建設(shè)保障性住房，目前已經(jīng)形成了以公租房、經(jīng)濟適用房和租賃補貼等形式的保障性住房供給體系。根據(jù)2018年烏魯木齊市人民政府工作報告，截至2018年底，全市已經(jīng)建成的公租房面積超過880萬m2，惠及人口達(dá)到21萬人，一大批公租房已建成并投入使用，大量的公租房住戶陸續(xù)順利入住。大規(guī)模公租房的建設(shè)有力地解決了烏魯木齊市中低收入人群以及外來務(wù)工人員的住房困難問題，實現(xiàn)了對城鎮(zhèn)低保戶的全覆蓋，有效保障了住房困難群眾的安居樂業(yè)，增強了對黨和政府的信任，提高了對生活的信心，為維護當(dāng)?shù)厣鐣€(wěn)定和長治久安作出積極貢獻。

伴隨著公租房的大規(guī)模建成，住房保障后期管理問題進入集中顯現(xiàn)期。公租房社區(qū)面臨較大挑戰(zhàn)與考驗之處在于自身的善治問題，與此同時，還存在賴租問題。前者由公租房后期治理存在的問題導(dǎo)致，后者由公租房不完善的退出機制導(dǎo)致，這些不僅對社會的公平效率有影響，更讓財政住房保障的負(fù)擔(dān)加重，最終可能導(dǎo)致“社區(qū)劣化”的風(fēng)險。因此，研究如何健全公租房社區(qū)管理機制并有效解決違規(guī)占用公租房房源問題，對提高居民居住幸福感，如期實現(xiàn)全民小康社會具有重要意義。

1 研究進展

紀(jì)江明[1]指出，如何研究制定科學(xué)合理的公租房退出機制，并且加強這一環(huán)節(jié)的監(jiān)管，能夠讓公租房順利退出，加快這一資源的流轉(zhuǎn)，是考驗社區(qū)治理水平的重要課題。雖然各地公租房管理辦法明文規(guī)定，對于“該退不退”且“騰退期限超限”的承租人，有關(guān)部門可向人民法院提起訴訟，甚至依法強制收回公租房。但在現(xiàn)實中，要采取強制措施，程序非常繁雜且會消耗大量的時間、物力和人力成本，真正執(zhí)行有很大難度[2]。在實施過程中，信息審核與信用管理平臺需要統(tǒng)一構(gòu)建，以增強管理效率，要建立住房公積金、車輛、商品房銷售、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍、民政等多個系統(tǒng)與公共租賃住房管理系統(tǒng)的連接，及時掌握承租家庭財產(chǎn)收入與人口等情況[3]。Keung[4]以中國香港保障性住房的租金政策作為研究對象，發(fā)現(xiàn)政府控制的保障性住房租金水平越低，越能夠提升保障性住房承租者的實際收入水平和生活水平。因此，保障性住房房租問題是政府進行有效治理的重要武器，房租水平的合理設(shè)置既能夠體現(xiàn)出社會的公平正義和保障性住房的公益性，又能夠在實際上維護保障性住房承租者的基本權(quán)益，并且能夠提升其生活水平。

Rubin[5]的相關(guān)研究指出，保障性住房的租金管理問題是一個綜合性概念，涵蓋了租金絕對值和租金相對值的水平以及動態(tài)環(huán)境下租金的增減問題，在租金管理過程中，租金標(biāo)準(zhǔn)的科學(xué)設(shè)定是最為關(guān)鍵的租金管理環(huán)節(jié)。

2 烏魯木齊市公租房退出的制度環(huán)境

在退出條件和方式上，《烏魯木齊市公共租賃住房管理暫行辦法》（2012）也對需要退出的兩種情況做出規(guī)定，分別為違法違規(guī)使用公共租賃住房的和不符合繼續(xù)使用公共租賃住房條件的。烏魯木齊市在退出機制上做出明確規(guī)定，對租賃期滿或租賃合同終止的情況，承租人需將公共租賃住房退回;確實有困難的，由烏魯木齊市住房保障和房產(chǎn)行政管理部門核實批準(zhǔn)后，給予承租人最長不超過半年的過渡期。在過渡期內(nèi)，收取租金的標(biāo)準(zhǔn)變?yōu)楸緟^(qū)域內(nèi)同類住房的市場價格;過渡期截止，仍不將公共租賃住房退還的，將直接參照協(xié)議依法處理，并公布在適當(dāng)范圍，必要時相關(guān)責(zé)任部門可向人民法院申請依法強制執(zhí)行。

3 公租房騰退意愿調(diào)查及影響因素分析

3.1 問卷發(fā)放與數(shù)據(jù)收集

選取烏魯木齊市八道灣社區(qū)為研究對象，對承租人騰退思想的影響因素進行研究。烏魯木齊市住房保障和房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)社區(qū)的建設(shè)與管理，社區(qū)公租房于2014年正式建成并交付使用，代表烏魯木齊市公租房社區(qū)。所需數(shù)據(jù)主要通過線上和線下的問卷調(diào)研獲得。

3.2 數(shù)據(jù)描述性統(tǒng)計分析

本調(diào)查有效數(shù)據(jù)為403份，有關(guān)樣本個體的根本特征見表1。

從回收的調(diào)查問卷結(jié)果（表2）來看，八道灣社區(qū)的被調(diào)查者對賴租懲罰的認(rèn)知情況為，認(rèn)為懲罰力度重的占12.41%，認(rèn)為懲罰力度輕的占25.06%，認(rèn)為懲罰力度一般的占26.30%，被調(diào)查人員中占比最高的為不了解賴租懲罰力度的，占比為36.23%，說明相關(guān)管理人員宣傳公租房退出政策不到位。

3.3 賴租問題的無序多項Logistic回歸模型分析

數(shù)據(jù)處理使用SPSS 20.0軟件，由模型擬合得到相關(guān)結(jié)果（表3），根據(jù)似然比卡方檢驗到的觀測值是84.950，而其顯著性水平為0.000，可見因變量受到一個以上自變量的影響。

4 基于演化博弈的賴租問題治理

通過實證分析發(fā)現(xiàn)，政府管理部門向承租人提起訴訟雖有效但是花費很大，因此相當(dāng)一部分政府管理部門不會起訴。若對全部的賴租者起訴，成本則很高，但是一旦起訴比例處于某個數(shù)值就會讓賴租者自己騰退，使得解決賴租問題的成本變少。

4.1 演化博弈模型的基本假設(shè)

4.1.1 演化博弈的參與人 在演化博弈模型里，政府管理部門和公租房的承租人便是參與人。政府部門想要實現(xiàn)社會福利最大化，而承租人符合經(jīng)濟人假設(shè)，也就是策略性進行選擇，并且還要遵循個人使得效用最大化。

4.1.2 參與人策略空間 假設(shè)政府管理部門的策略空間為S1={起訴，不起訴}，承租人的策略空間為S2={退出，不退}。由S1與S2各包括2種情形，可知政府管理部門與承租人有4種結(jié)果，分別為（起訴，退出）、（起訴，不退）、（不起訴，退出）和（不起訴，不退）。

4.1.3 參與人的支付情況 首先作如下假設(shè)。

1）政府管理部門提起訴訟，承租人選擇退出，則訴訟費（[CP]）由承租人承擔(dān)，但政府部門不對承租人進行懲罰（罰金為[R1]）。

2）政府管理部門提起訴訟，承租人選擇不退，承租人一定敗訴，將被法院采取強制執(zhí)行措施，承租人負(fù)擔(dān)訴訟費的同時，還將受到政府管理部門的懲罰。

3）政府管理部門提起訴訟，需要承擔(dān)律師費（[CL]）以及由此增加的行政管理成本（[CM]）。

4）公租房的租金低于市場同類住房租金，承租人租住公租房可以獲得租金差收益，退出公租房會產(chǎn)生搬家成本（[Cb]）。

5）公租房供小于求，如果政府管理部門不起訴，承租人不退出，則政府管理部門需要籌集更多的公租房或發(fā)放更多的貨幣補貼（[CC]）。

此外，根據(jù)《訴訟費用交納辦法》（國務(wù)院令第481號）規(guī)定，當(dāng)政府管理部門選擇起訴，承租人選擇退出時，訴訟費為[CP/2]。綜合上述分析，可以得到如下支付矩陣（表5）。

4.2 復(fù)制動態(tài)方程構(gòu)建

采用復(fù)制動態(tài)模型研究政府管理部門與承租人的演化博弈動態(tài)調(diào)整過程。首先假設(shè)政府管理部門群體中，選擇起訴的比例是[Pq]，選擇不起訴的比例是[Pb];承租人群體中，選擇退出的比例是[qt]，選擇不退的比例是[qb]。顯然，[Pq]、[Pb]、[qt]、[qb]均大于等于0，且[Pq]+[Pb]=1，[qt]+[qb]=1。計算可得政府管理部門的復(fù)制動態(tài)方程為：

4.3 演化穩(wěn)定策略分析

利用微分方程的“穩(wěn)定性原理”解決演化博弈的演化穩(wěn)定策略問題。令[F（x）=dxdt]，如果[x*]是穩(wěn)定的，則[F（x*）=0]，且[F（x）]在[x*]點的導(dǎo)數(shù)[F（x*）<0]。政府管理部門演化穩(wěn)定策略分析，令[dPqdt=0]，并將[Pb]=1-[Pq]，[qb=1-qt]代入，可得：

如果承租人群體退出的比例大于[2CC+R1-CL-CMR1+CC]，則政府管理部門起訴的比例會越來越小，直至達(dá)到不起訴的演化穩(wěn)定狀態(tài);如果承租人群體退出的比例小于[2CC+R1-CL-CMR1+CC]，則政府管理部門起訴的比例會越來越大，直至達(dá)到全部起訴的演化穩(wěn)定策略;而當(dāng)退出的比例等于[2CC+R1-CL-CMR1+CC]時，政府管理部門起訴與否的效果相同。

如果政府管理部門起訴的比例大于[2R2+Cb12Cp+2R2+Cb+R1]，則承租人群體退出的比例會越來越大，直至達(dá)到全部退出的演化穩(wěn)定狀態(tài);如果政府管理部門起訴的比例小于[2R2+Cb12Cp+2R2+Cb+R1]，則承租人群體退出的比例會越來越小，直至達(dá)到全部不退出的演化穩(wěn)定狀態(tài);如果政府管理部門起訴的比例等于[2R2+Cb12Cp+2R2+Cb+R1]，則承租人群體選擇任一策略效果相同。

4.4 算例分析——以八道灣社區(qū)為例

以八道灣社區(qū)為算例進行分析。把實際數(shù)據(jù)代入公式，[Pq=2Cc+R1-CL-CMR1+CL]可得，[Pq=][0.867 9]。

由此可知，從政府管理部門期望收益的角度看，如果承租人群體退出的比例大于86.79%，政府管理部門起訴的期望收益是負(fù)的，政府管理部門則不必起訴;如果退出的比例小于86.79%，政府管理部門起訴的期望收益是正的，政府管理部門應(yīng)該提起訴訟。而當(dāng)承租人群體退出的比例等于86.79%時，政府管理部門選擇任一策略的期望收益都相同。代入公式[qt=2R2+Cb12Cp+2R2+Cb+R1]，可得[qt=0.388 5]。

由此可知，從承租人期望收益的角度看，如果政府管理部門起訴比例大于38.85%，承租人賴租的期望收益是負(fù)的，則承租人退出是最優(yōu)的選擇;如果政府管理部門起訴比例小于38.85%，承租人賴租的期望收益是正的，則承租人賴租是最優(yōu)選擇。如果政府管理部門起訴比例等于38.85%，則承租人選擇任一策略的期望收益都相同。

5 公租房柔性退出機制的構(gòu)建

5.1 基本原則

首先，公租房柔性退出要結(jié)合當(dāng)?shù)厣唐贩康氖袌鲂星閬矶?，了解本地商品房的銷售與需求量，然后再決定公租房出售的相關(guān)事宜。特別要注意的是，公租房出售的前提為務(wù)必保證不是在公租房供不應(yīng)求的條件下開展。

其次，要遵循與租房人經(jīng)濟收入匹配的規(guī)定。對于收入超出規(guī)定的租戶，租房定價應(yīng)該根據(jù)真實收入的一定比例來定額，不同收入的租戶可實行有差別的定價方式。這樣既可以提高政府的收入，又可以讓一部分收入增加的租戶主動讓出公租房給真正需要的用戶。

最后，動態(tài)關(guān)注租住人的收入是否可長期維持下去。對待個別收入波動很大、忽高忽低的租戶，不能一概而論地提高房租或清退。要切實了解承租者的收入是否穩(wěn)定增加，不會因為清退后收入減少，導(dǎo)致“因退返貧”的不良后果。

5.2 基本內(nèi)容

公租房是為了幫助住房困難群體緩解住房壓力而建設(shè)的，其建設(shè)是有計劃有限度的。在公租房數(shù)量較少時，將出現(xiàn)供小于求的尷尬局面，應(yīng)該馬上實行強制退出的管理辦法;在公租房供需處于平衡狀態(tài)，亦或是公租房數(shù)量大于需求量時，則應(yīng)當(dāng)選擇逐步退出的管理辦法。鑒于烏魯木齊市的實際狀況，合適的做法應(yīng)該是先制定健全的逐步退出辦法。可通過參閱國際退出案例，因地制宜地尋找適合的方法。烏魯木齊市可以采用混居、私有化和引導(dǎo)式退出等方式，以適用于其不同階段的不同情況。

混居就是混合居住，多用在當(dāng)?shù)毓夥俊肮┡c需”雙方平衡的狀態(tài)下，期間可放寬政策，接納一些高收入且有租住意愿的群體。一來可以通過收取房租增加收入，二來有助于營造良好的社區(qū)環(huán)境，促進社會和諧。值得一提的是，對于老年人要特殊保護，不要輕易遣走年齡老邁的租戶;對于收入不太寬裕、主要依靠退休金維持生活的老年群體，可通過合理地收取租金的辦法使其保留租住權(quán)。在這一點上，最主要的問題就是房租定價，如何定價可以采用“等比例定價”的原則來制定最佳房租價位。

當(dāng)公租房的數(shù)量超出實際要求的時候，如某些地區(qū)的公租房入住率低、大部分呈空置狀態(tài)，就應(yīng)對公租房采取私有化模式。產(chǎn)權(quán)共有或一次性賣斷產(chǎn)權(quán)，無論哪種模式，房屋的定價才是最關(guān)鍵的，所以合理的定價是出售成功與否的關(guān)鍵。

引導(dǎo)式退出模式適用在公租房供給能力不能滿足購房需求時，此時應(yīng)結(jié)合剛性退出方式制定合理的辦法。既要想辦法讓租房人愿意退租騰房，又要給租房人適當(dāng)?shù)募钫摺Ｒ龑?dǎo)式退出目的有兩點：首先要引導(dǎo)租客退出租賃公租房的行列;其次要想方設(shè)法讓租客把目光投入到購買商品房上，這樣有益于增大商品房的需求率，尤其適應(yīng)商品房空置較多的城市。

參考文獻：

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