建筑物區(qū)分所有權(quán)研究

楊心雨

摘 要：隨著房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，購房人更加注重自身的權(quán)益，建筑物區(qū)分所有權(quán)的重要性日益凸顯。我國《物權(quán)法》對建筑物區(qū)分所有權(quán)進(jìn)行了規(guī)定。在概述建筑物區(qū)分所有權(quán)的基礎(chǔ)上，分析我國建筑物區(qū)分所有權(quán)法律規(guī)定中存在的問題，提出完善我國建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的建議。

關(guān)鍵詞：建筑物區(qū)分所有權(quán);法律規(guī)定;問題;建議

中圖分類號(hào)：D923.2 ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A ? ? ?文章編號(hào)：1673-291X（2020）21-0194-03

一、建筑物區(qū)分所有權(quán)概述

（一）建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念

建筑物區(qū)分所有權(quán)的產(chǎn)生最早可以追溯到奴隸社會(huì)時(shí)期。工業(yè)革命期間城市中原有的住房不能滿足社會(huì)需要，為了解決由住房引起的法律問題，各國逐漸意識(shí)到建筑物區(qū)分所有權(quán)的重要性并將其寫入了民法典。20世紀(jì)兩次世界大戰(zhàn)之后經(jīng)濟(jì)恢復(fù)，人口增多，房屋的需求量大增，再加上建筑技術(shù)的革新以及土地立體利用的需求，人們逐漸從低矮平房搬進(jìn)了高樓大廈，建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)涵也得到了豐富。但不同國家對其概念的理解有所不同，理論上主要有三種觀點(diǎn)。

1.一元論說。一元論說又可以細(xì)分為兩類，即專有權(quán)說和共有權(quán)說。支持專有權(quán)說的學(xué)者認(rèn)為，權(quán)利人所享有的權(quán)利范圍僅限于其專有部分，因此，建筑物區(qū)分所有權(quán)是將多個(gè)人的所有權(quán)集合在一起產(chǎn)生的[1]。支持共有權(quán)說的學(xué)者認(rèn)為應(yīng)該將建筑物看作一個(gè)不可分的整體來進(jìn)行研究，區(qū)分所有權(quán)人對該整體成立共有關(guān)系[2]。依據(jù)這種觀點(diǎn)，區(qū)分所有權(quán)按照其本質(zhì)來說就是一種共有所有權(quán)。一元論說在理論上有其固有的缺陷。如果按照專有權(quán)說，權(quán)利人只能利用自己的專有部分而不能對建筑物中公用部分進(jìn)行使用和維護(hù)。但如果他無法使用公用部分，其專有部分也將無法得到充分利用。另外，在該理論下，區(qū)分所有權(quán)和普通的所有權(quán)差異不大，無法顯示出它的獨(dú)特性和設(shè)立的必要性。倘若依據(jù)共有權(quán)說，權(quán)利人想要對專有部分進(jìn)行獨(dú)立、自由的支配就變?yōu)椴豢赡埽驗(yàn)椤肮灿腥说闹錂?quán)及于共有物之全部”，并且“共有物的支配需要根據(jù)共同意思來實(shí)現(xiàn)”[3]。

2.二元論說。針對一元論說的不足之處二元論說逐漸發(fā)展起來并得到鄭玉波、黃越欽等學(xué)者的支持。二元論說將“一元論”中的兩個(gè)角度結(jié)合起來，認(rèn)為建筑物區(qū)分所有權(quán)同時(shí)包含專有部分所有權(quán)和共用部分持份權(quán)。但二元論說的缺陷在于忽視了成員權(quán)的重要性。在住宅小區(qū)中各個(gè)成員之間并不是孤立的，因此需要有一個(gè)集體性質(zhì)的組織參與到公共事務(wù)的管理之中，將成員緊密聯(lián)系起來。此外，還需要優(yōu)先維護(hù)全體成員的共同利益[4]。因此，成員權(quán)也應(yīng)當(dāng)有其存在的必要性。

3.三元論說。該學(xué)說內(nèi)涵更加豐富，將建筑物區(qū)分所有權(quán)分解為三大塊，即專有部分所有權(quán)、共有部分持份權(quán)以及成員權(quán)。相比較而言，三元論說更加全面，對調(diào)整個(gè)體成員和團(tuán)體之間的矛盾、對解決當(dāng)今區(qū)分所有建筑物中產(chǎn)生的法律糾紛有非常大的幫助。溫豐文先生認(rèn)為，三元論說自提出以來獲得了許多國家的認(rèn)同，有成為理論通說的趨向[5]。

我國《物權(quán)法》第 70 條規(guī)定，業(yè)主對房屋專有部分享有所有權(quán)，對共有部分享有共有權(quán)，同時(shí)有權(quán)參與到公共事務(wù)的管理之中。條文將專有權(quán)、共有權(quán)和成員權(quán)三者并列，可見我國法律認(rèn)可的就是第三種觀點(diǎn)，與通說協(xié)調(diào)一致，符合當(dāng)今的發(fā)展方向。

（二）建筑物區(qū)分所有權(quán)的性質(zhì)和類型

按照我國理論通說，建筑物區(qū)分所有權(quán)屬于特殊的復(fù)合型不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。具體而言，每個(gè)業(yè)主對于自己的專有部分可以獨(dú)立行使占有、使用、收益、處分的權(quán)能，其他業(yè)主不享有優(yōu)先購買權(quán)。另外，住宅小區(qū)或樓房中的共有部分在一般情況下不能進(jìn)行分割，從而區(qū)別于傳統(tǒng)的共同共有和按份共有[6]。

按照類型劃分，建筑物區(qū)分所有權(quán)主要有縱切型、橫切型和混合型三類，分別成立于不同的建筑物上?？v切型區(qū)分所有建筑物獨(dú)立的部分較多，共有部分較少，因而出現(xiàn)的爭議不多。橫切型區(qū)分所有是將房屋按照水平方向進(jìn)行劃分，規(guī)范難度適中。而混合式區(qū)分所有的建筑物的共有部分的作用非常重要，區(qū)分所有人的權(quán)利義務(wù)要比前兩種更為復(fù)雜，因此成為立法規(guī)范的重心所在。

（三）建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征

建筑物區(qū)分所有權(quán)和普通的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)有所不同。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)構(gòu)成是單一的，而建筑物區(qū)分所有權(quán)由專有部分所有權(quán)、共有部分持份權(quán)和成員權(quán)共同構(gòu)成，因而具有復(fù)合性。其中，成員權(quán)體現(xiàn)了濃厚的“人法性”：業(yè)主大會(huì)對建筑物的共同事務(wù)進(jìn)行管理從而協(xié)調(diào)、化解不同成員之間的利益沖突。這使得建筑物區(qū)分所有權(quán)，既能夠維護(hù)個(gè)人利益又能夠促進(jìn)小區(qū)鄰里關(guān)系的和諧，從而構(gòu)建出一個(gè)幸福舒適的生活環(huán)境和穩(wěn)定安全的社會(huì)。

建筑物區(qū)分所有權(quán)的三部分統(tǒng)一于一體，其中專有權(quán)是核心。我國《物權(quán)法》第 72 條規(guī)定，三項(xiàng)要素在轉(zhuǎn)讓或處分時(shí)具有一體性，通常情況下不可分離。與此相對應(yīng)，如果權(quán)利人取得了專有權(quán)，他將同時(shí)獲得共有權(quán)和成員權(quán)。專有所有權(quán)越大，其他兩項(xiàng)權(quán)利就越大[7]。同時(shí)，依據(jù)《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第 2 條，需要登記的只有專有所有權(quán)，而其他兩項(xiàng)則不需要，該規(guī)定證明了專有權(quán)在三要素中最為重要。

二、我國建筑物區(qū)分所有權(quán)法律規(guī)定中存在的問題

（一）共有部分的范圍認(rèn)定

在建筑物內(nèi)，共有部分對于保障權(quán)利人日常生活以及維護(hù)小區(qū)秩序的作用非常重要。權(quán)利人如果要使用其專有部分一定會(huì)順帶使用小區(qū)的共有部分，比如公共道路、安全通道、電梯等。共有部分將所有業(yè)主連接起來，從而在生活上營造了新的交集。業(yè)主要行使共有權(quán)的基礎(chǔ)是要確定共有部分的具體范圍。

共有部分的范圍在學(xué)說上存在爭議，目前為止沒有準(zhǔn)確的定論，且不同國家對該問題的規(guī)定也有所不同。建筑物的支柱、地板、緊急疏散通道等屬于共有部分基本沒有爭議，但是建筑物的外墻、停車位、屋頂平臺(tái)等是否屬于共有部分爭論較大。一般而言，界定共有部分范圍的方法有排除法（排除專有部分，剩下的均為共有部分）、列舉法（法律條文逐一列舉）和推定法，將三種方法結(jié)合使用可以彌補(bǔ)缺漏，從而得出一個(gè)較為明確的結(jié)論。另外，崔建遠(yuǎn)教授給出了一個(gè)判斷標(biāo)準(zhǔn)，筆者認(rèn)為該方式更有可操作性：首先看它是否被登記為一個(gè)獨(dú)立之物，若沒有則為共有部分。此外，我們判斷一物是否為共有部分要充分考慮建筑物區(qū)分所有權(quán)的本質(zhì)屬性。最后還要遵守法律法規(guī)的規(guī)定、尊重當(dāng)事人的約定[8]。我國法院認(rèn)為，對共有部分的認(rèn)定還需要結(jié)合建筑物的性質(zhì)、用途、規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙及成本分?jǐn)偟纫蛩剡M(jìn)行綜合考量。

（二）共有部分的修繕以及維修基金的使用

區(qū)分所有房屋的維修在日常生活中很常見。建筑物長期經(jīng)歷風(fēng)吹雨淋，到一定年限之后往往會(huì)出現(xiàn)墻皮脫落、屋頂滲漏、管線腐蝕等狀況。另外，建筑物若遭遇到地震、火災(zāi)、洪水等天災(zāi)人禍也需要進(jìn)行修繕以維持建筑物各個(gè)部分正常使用。在這種情況下，就有啟動(dòng)專項(xiàng)維修基金的必要性。

建筑物的維修基金按性質(zhì)來說屬于業(yè)主共有，但是在實(shí)踐中專項(xiàng)維修基金往往呈現(xiàn)“使用難”的問題，網(wǎng)絡(luò)上“近50億維修基金在‘睡大覺”“業(yè)主呼吁提高使用率”等報(bào)道層出不窮。造成這一現(xiàn)象的原因并非法律規(guī)范的缺乏，而是法律法規(guī)的標(biāo)準(zhǔn)過高，一般情況下難以達(dá)到。我國《物權(quán)法》第76條規(guī)定，如果需要籌集和使用建筑物的維修資金或者對建筑物進(jìn)行改建和重建，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過“雙2/3以上”的業(yè)主同意。但在實(shí)際生活中業(yè)主數(shù)量龐大，征集意見工作量大。另外，有的業(yè)主認(rèn)為維修的部分和自己的關(guān)系不大，如屋頂漏水，住低層的業(yè)主不關(guān)心;而管道堵塞，住高層的業(yè)主不在意，使業(yè)主們形成“統(tǒng)一戰(zhàn)線”的難度大。

（三）業(yè)主委員會(huì)的法律地位

對于業(yè)主委員會(huì)能否擁有訴訟主體地位的問題，理論上學(xué)者給出了三種不同的解答方案。有學(xué)者認(rèn)為，業(yè)委會(huì)可以成為《民事訴訟法》中的“其他組織”，主要原因是業(yè)主委員會(huì)按照法律規(guī)定設(shè)立，有獨(dú)立的組織機(jī)構(gòu)和財(cái)產(chǎn)，又不具備法人資格。另一些學(xué)者主張業(yè)主委員會(huì)完全不具有訴訟主體地位。主要理由是其不具有獨(dú)立可支配的財(cái)產(chǎn)，如果遇到訴訟敗訴的情況無法單獨(dú)履行義務(wù)、承擔(dān)責(zé)任。最后一種觀點(diǎn)認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)屬于非法人組織，其訴訟資格是獨(dú)立的，但又是有一定限度的，即業(yè)委會(huì)只能在其授權(quán)范圍內(nèi)就關(guān)系到業(yè)主共同利益的事由向法院提起訴訟。若只涉及個(gè)別業(yè)主的權(quán)益糾紛，仍應(yīng)由個(gè)別業(yè)主自行解決。在這種情況下，業(yè)委會(huì)無權(quán)代表業(yè)主提起訴訟。

在我國司法實(shí)踐中，第三種觀點(diǎn)獲得了普遍認(rèn)同。業(yè)委會(huì)作為當(dāng)事人參與關(guān)系全體業(yè)主共同利益的訴訟，在訴訟當(dāng)事人之間搭起一座溝通的橋梁，從而提高了處理物業(yè)矛盾的效率，進(jìn)一步節(jié)約司法資源。另外，訴訟后果由參與決定的全體業(yè)主承擔(dān)，損失也在業(yè)主之間分?jǐn)?，由此可以解決業(yè)委會(huì)不具有獨(dú)立財(cái)產(chǎn)來承擔(dān)民事責(zé)任的困境[9]。

三、完善我國建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的建議

（一）專有權(quán)的立法建議

在建筑物區(qū)分所有權(quán)三項(xiàng)要素中，專有權(quán)始終是核心。然而立法上并沒有對專有部分的范圍進(jìn)行明確規(guī)定。在立法上應(yīng)當(dāng)給出一般性規(guī)則，及專有部分必須滿足構(gòu)造上、使用上的獨(dú)立性以及對其能夠依法進(jìn)行所有權(quán)登記。在具體標(biāo)準(zhǔn)上應(yīng)采用“壁心和粉刷表層說”。另外，立法也可以從正反兩個(gè)方面對專有部分范圍進(jìn)行規(guī)定，使得條文更加嚴(yán)格、嚴(yán)謹(jǐn)。

（二）共有權(quán)的立法建議

確定共有部分的范圍依然是立法中的難點(diǎn)，其中就包括車位車庫的歸屬權(quán)問題。在不同的小區(qū)內(nèi)車位車庫的規(guī)劃有所不同。我國《物權(quán)法》第74條規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)”的車位車庫歸開發(fā)商所有，“占用業(yè)主共有道路和其他場地”的車位車庫屬于業(yè)主共有。但“其他場地”究竟包括哪些場地，立法沒有給出明確答復(fù)，在實(shí)踐中操作困難。但是《物權(quán)法》的立法價(jià)值取向是優(yōu)先維護(hù)業(yè)主的權(quán)益，規(guī)劃的車位車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主自身的需要。通過法律明確規(guī)定車位車庫屬于業(yè)主共有有利于解決實(shí)踐中的困難，業(yè)主作為弱勢群體，其權(quán)益也能得到更好的保護(hù)[10] 。

（三）成員權(quán)的立法建議

在建筑物中，每個(gè)人都不是孤立存在而是生活在一個(gè)團(tuán)體中，因此業(yè)主往往需要通過業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)來行使成員權(quán)。在投票表決程序上我國多采用“二重多數(shù)決”，雖然該規(guī)定在理論上科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)，但有時(shí)在實(shí)踐中不利于業(yè)主成員權(quán)的行使。比如依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，召開業(yè)主大會(huì)需要有占建筑物總面積過半的業(yè)主和占總?cè)藬?shù)過半的業(yè)主參加。維修基金的使用等情況甚至需要兩項(xiàng)過2/3的業(yè)主贊成。立法可以適當(dāng)修改比例，從而便利業(yè)主行使成員權(quán)。這一點(diǎn)在《民法典（草案）》中已經(jīng)有所體現(xiàn)：草案第278條將原先《物權(quán)法》中的“籌集和使用”維修基金拆分成兩項(xiàng)，籌集維修基金仍然采用“雙絕對多數(shù)”原則，而使用維修基金僅采用“雙簡單多數(shù)”原則，降低了維修基金的使用難度。另外，《民法典（草案）》還規(guī)定了維修基金應(yīng)急使用方案，賦予業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)對維修基金的“緊急申請使用權(quán)”，即在建筑物已經(jīng)危及到業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全時(shí)適當(dāng)給專項(xiàng)維修基金“開綠燈”，簡化全體業(yè)主表決程序，優(yōu)先解決安全問題。此外，業(yè)主委員會(huì)和居委會(huì)要提前做好宣傳工作，啟動(dòng)維修基金要做好計(jì)劃并向全體業(yè)主公開，主動(dòng)接受業(yè)主監(jiān)督。多種手段“多管齊下”，使得專項(xiàng)維修基金用到實(shí)處。

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