房地產(chǎn)咨詢公司數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)探索

文/黃海

一、引言

企業(yè)信息化是提升企業(yè)核心競爭力的重要途徑。隨著云計(jì)算、大數(shù)據(jù)、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)的蓬勃發(fā)展，企業(yè)信息化進(jìn)入轉(zhuǎn)型升級的階段，逐漸由流程驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)向數(shù)字驅(qū)動(dòng)。2020年初的新冠肺炎疫情對企業(yè)的復(fù)工造成了不小的影響，遠(yuǎn)程協(xié)同辦公的需求在客觀上倒逼企業(yè)加速完善信息化系統(tǒng)。

對房地產(chǎn)咨詢公司而言，開展房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、信息咨詢等業(yè)務(wù)有著廣泛的數(shù)據(jù)需求；同時(shí)，各個(gè)業(yè)務(wù)部門在長期發(fā)展中積累了大量的數(shù)據(jù)，有效整合與利用公司內(nèi)外部業(yè)務(wù)相關(guān)數(shù)據(jù)，挖掘更多的潛在價(jià)值，是房地產(chǎn)咨詢公司推進(jìn)信息化的重點(diǎn)。企業(yè)要實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)價(jià)值與核心業(yè)務(wù)的深度融合，首要任務(wù)是建立一套完善的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)體系。

目前，在房地產(chǎn)及相關(guān)領(lǐng)域，政府有關(guān)部門建立了各種數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，如《房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)技術(shù)規(guī)范》《房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)》《不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)（試行）》《土地利用規(guī)劃數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)》等。各個(gè)行業(yè)組織也在積極推進(jìn)行業(yè)數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，如房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)自律發(fā)展組織“中房經(jīng)聯(lián)”發(fā)布了《房地產(chǎn)房源數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)建議版1.0版》，部分從業(yè)人員對房地產(chǎn)行業(yè)整體或細(xì)分業(yè)務(wù)領(lǐng)域的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)進(jìn)行了有益的探索。

然而，企業(yè)數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的出發(fā)點(diǎn)與政府、行業(yè)組織不同，其數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)的范圍應(yīng)該主要集中在業(yè)務(wù)的核心數(shù)據(jù)部分，而不是將房地產(chǎn)領(lǐng)域所有數(shù)據(jù)悉數(shù)納入考慮范圍。本文以筆者的從業(yè)經(jīng)歷為例，對構(gòu)建數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)的思路與邏輯進(jìn)行論述，以期為同行開展數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)工作提供參考。

二、房地產(chǎn)咨詢公司數(shù)據(jù)特征

設(shè)定“標(biāo)準(zhǔn)”的意義是為了在一定范圍內(nèi)獲得最佳秩序，而在企業(yè)范圍內(nèi)構(gòu)建數(shù)據(jù)秩序，首先需要研究其產(chǎn)生與使用數(shù)據(jù)的特征。

（一）數(shù)據(jù)在細(xì)分領(lǐng)域上有所側(cè)重

不同于政府與行業(yè)組織，公司的數(shù)據(jù)圍繞業(yè)務(wù)產(chǎn)生。房地產(chǎn)咨詢公司市場定位各異，如一些偏重商辦物業(yè)、一些偏重居住物業(yè)，因而產(chǎn)生的數(shù)據(jù)也不盡相同，會(huì)集中在個(gè)別細(xì)分領(lǐng)域。所以，在數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)建初期，企業(yè)需要聚焦當(dāng)前或近期開展的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，沒有必要將房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)大量的數(shù)據(jù)對象都納入研究范圍。

（二）數(shù)據(jù)內(nèi)涵存在差異且多變

公司開展的業(yè)務(wù)種類繁多，數(shù)據(jù)需求也不盡相同，這往往導(dǎo)致數(shù)據(jù)的內(nèi)涵會(huì)有較大差異。例如，同樣是搜集某寫字樓的數(shù)據(jù)，抵押評估業(yè)務(wù)更關(guān)注產(chǎn)權(quán)單元信息，而市場定位咨詢業(yè)務(wù)更關(guān)注現(xiàn)狀信息。此外，隨著政策制度調(diào)整、市場環(huán)境變化以及公司的不斷發(fā)展，業(yè)務(wù)類型也在更新迭代，這使同步產(chǎn)生的數(shù)據(jù)內(nèi)涵不斷變化。因此，企業(yè)在構(gòu)建數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)考慮標(biāo)準(zhǔn)對多類型業(yè)務(wù)的適應(yīng)性，避免因?yàn)闃I(yè)務(wù)類型調(diào)整而導(dǎo)致數(shù)據(jù)與標(biāo)準(zhǔn)脫節(jié)。

（三）數(shù)據(jù)在執(zhí)業(yè)空間范圍內(nèi)零散分布

單個(gè)業(yè)務(wù)項(xiàng)目的對象多數(shù)為單一對象，如評估業(yè)務(wù)多數(shù)為某套房屋，規(guī)劃業(yè)務(wù)多數(shù)為某個(gè)村鎮(zhèn)。公司在承接業(yè)務(wù)時(shí)，空間上也存在隨機(jī)性，這使業(yè)務(wù)產(chǎn)生的數(shù)據(jù)在執(zhí)業(yè)空間范圍內(nèi)零散分布。如何使零散分布的數(shù)據(jù)在廣大的空間范圍產(chǎn)生有序、易識(shí)別的聯(lián)系，也應(yīng)是構(gòu)建數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)的重點(diǎn)關(guān)注內(nèi)容。

三、數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)建思路

（一）整體思路

考慮到上述的數(shù)據(jù)特征，數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)可以按照以下思路構(gòu)建：

根據(jù)涉及業(yè)務(wù)與數(shù)據(jù)生產(chǎn)實(shí)際情況設(shè)定較為通用的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)對象。將業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)與基礎(chǔ)對象匹配，不匹配的數(shù)據(jù)再基于基礎(chǔ)對象生成次級對象。為所有對象分級構(gòu)建屬性，具體包括界定屬性、通用描述屬性、業(yè)務(wù)主題屬性。特別強(qiáng)調(diào)地理空間屬性的建設(shè)。

數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)的構(gòu)建也應(yīng)參照數(shù)據(jù)庫三范式，對數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)范化處理，使結(jié)構(gòu)更加合理，并消除數(shù)據(jù)內(nèi)部異常，盡量減少數(shù)據(jù)冗余，以便于數(shù)據(jù)維護(hù)過程中進(jìn)行新增、刪除與更新操作。

第一范式：數(shù)據(jù)表中的每一列(屬性)，必須是不可拆分的最小單元。

第二范式：在滿足第一范式的基礎(chǔ)上，表中的所有列都必需依賴于主鍵。

第三范式：在滿足第一范式、第二范式的基礎(chǔ)上，任何非主屬性不依賴于其他非主屬性。

（二）數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)建實(shí)踐

1. 設(shè)定通用的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)對象。在房地產(chǎn)咨詢公司開展的業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)是核心，它既有具象的實(shí)體，也有抽象的產(chǎn)權(quán)。考慮到企業(yè)雖然無法全面、持續(xù)地了解房地產(chǎn)權(quán)屬與實(shí)體的對應(yīng)關(guān)系，但實(shí)體對象是長期客觀存在的，企業(yè)可以直接進(jìn)行探知與了解，筆者選擇從實(shí)體開始設(shè)定。首先設(shè)定兩個(gè)基礎(chǔ)對象，即土地與自然棟。土地指地球表面的特定區(qū)域，自然棟指土地上獨(dú)立的、有固定界限的建筑物與構(gòu)筑物。

對于建筑物，業(yè)務(wù)往往關(guān)注它的實(shí)物特征，而房屋的建筑實(shí)物特征在自然棟內(nèi)表現(xiàn)得并不均勻，這種現(xiàn)象在辦公樓、商場等物業(yè)類型中尤其普遍。為了更好地描述實(shí)物特征差異，筆者對自然棟進(jìn)行邏輯拆分，在只考慮實(shí)物特征差異的前提下，將自然棟劃分為連續(xù)、內(nèi)部勻質(zhì)的自然子棟。

隨著項(xiàng)目的推進(jìn)，通常會(huì)獲得一些房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)，對于這些可以明確實(shí)體與產(chǎn)權(quán)對應(yīng)關(guān)系的自然子棟，便可對其繼續(xù)進(jìn)行邏輯拆分。根據(jù)最小產(chǎn)權(quán)劃分在自然子棟內(nèi)對原則進(jìn)行拆分，同時(shí)保證實(shí)體的連續(xù)性，由此形成產(chǎn)權(quán)子棟。同樣，對于可以明確產(chǎn)權(quán)的土地，便可以形成產(chǎn)權(quán)宗地（圖1）。

圖1 邏輯圖

2. 將業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)與基礎(chǔ)對象匹配。完成基礎(chǔ)對象設(shè)定后，將業(yè)務(wù)中產(chǎn)生的各項(xiàng)數(shù)據(jù)與基礎(chǔ)對象進(jìn)行匹配。對于不能直接匹配的對象，可以通過基礎(chǔ)對象組合成次級對象，再進(jìn)行匹配。如此，則可保證所有數(shù)據(jù)在一個(gè)邏輯體系下運(yùn)作，使各個(gè)數(shù)據(jù)項(xiàng)形成有序的邏輯聯(lián)系。例如，自然棟可以組合成住宅小區(qū)，產(chǎn)權(quán)子棟可以組合成邏輯棟（圖2）。

圖2 關(guān)系圖

3. 為各對象分級構(gòu)建屬性。為各個(gè)數(shù)據(jù)對象分級構(gòu)建屬性，可將屬性分為三類：界定屬性、通用描述屬性、業(yè)務(wù)主題屬性。首先，構(gòu)建界定屬性。界定屬性描述的是數(shù)據(jù)對象最基礎(chǔ)的特征，通過這些屬性的組合來區(qū)分對象內(nèi)的每一條記錄。其次是構(gòu)建通用描述屬性，此類屬性是對各項(xiàng)業(yè)務(wù)的數(shù)據(jù)需求進(jìn)行歸納，用于描述比較常用的對象特征。最后是構(gòu)建業(yè)務(wù)主題屬性，這類屬性由各個(gè)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)根據(jù)業(yè)務(wù)需求加以補(bǔ)充，自行構(gòu)建。

表1 自然棟數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)

以自然棟的屬性表為例（表1），首先通過底面投影、實(shí)際總樓層、建筑物狀態(tài)區(qū)分唯一的自然棟。隨后，通過歸納各類涉及自然棟的數(shù)據(jù)需求，羅列涵蓋名稱、地址、主體結(jié)構(gòu)、建筑總面積等通用描述屬性，并在實(shí)際業(yè)務(wù)中自行補(bǔ)充業(yè)務(wù)主題屬性。

4.強(qiáng)調(diào)建設(shè)地理空間屬性。房地產(chǎn)有兩項(xiàng)顯著特征：其一是其位置相對固定，不可移動(dòng)；其二是客觀排他，在同樣的空間、時(shí)間上不可能出現(xiàn)其他的房地產(chǎn)。因此，筆者在構(gòu)建各對象的屬性時(shí)，特別強(qiáng)調(diào)地理空間屬性的建設(shè)，將其作為各對象的核心差異特征。例如，自然棟關(guān)注建筑的底面投影、商辦綜合體關(guān)注管理范圍邊界等。如此，則可借助地圖引擎對數(shù)據(jù)對象中每條記錄的空間位置加以直觀顯示（圖3）。

圖3 空間圖

四、結(jié)語

數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)建的成功與否取決于其能否落地實(shí)施，本文提供了一種以業(yè)務(wù)價(jià)值為導(dǎo)向的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)建思路。在該思路中，首要任務(wù)是設(shè)定基礎(chǔ)對象，其他所有對象都在其上進(jìn)行構(gòu)建。在完成數(shù)據(jù)與對象對匹配后，所有數(shù)據(jù)即可形成邏輯聯(lián)系（圖4）。在此基礎(chǔ)上，根據(jù)業(yè)務(wù)實(shí)際需求可以對次級對象、業(yè)務(wù)主題屬性等進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整與擴(kuò)展，確保數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)能夠滿足當(dāng)前業(yè)務(wù)需要，甚至滿足未來業(yè)務(wù)發(fā)展的需要。

圖4 邏輯關(guān)系

此外，筆者在數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)中強(qiáng)調(diào)使用地理空間屬性。地理空間屬性可以使數(shù)據(jù)在地圖上具象化，實(shí)現(xiàn)通過地圖直觀地查詢數(shù)據(jù)，了解數(shù)據(jù)與數(shù)據(jù)之間的空間關(guān)系（見圖5）。量化的地理空間屬性也可直接用來進(jìn)行區(qū)位條件的運(yùn)算。

圖5 具象圖

圍繞業(yè)務(wù)需求進(jìn)行數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)建，可以使公司進(jìn)行數(shù)據(jù)整合與數(shù)據(jù)共享，進(jìn)而有效減少數(shù)據(jù)重復(fù)建設(shè)的工作，提高工作效率，從而為公司業(yè)務(wù)創(chuàng)新提供有力支撐。