淺談物業(yè)管理公司特點及內(nèi)部控制目標(biāo)

摘要：物業(yè)行業(yè)是新興的行業(yè)，也是一個朝陽產(chǎn)業(yè)。隨著房地產(chǎn)市場崛起，物業(yè)作為它的附帶品應(yīng)運而生。在發(fā)展過程中物業(yè)公司存在員工素質(zhì)低、企業(yè)規(guī)模小、規(guī)模單一化等不足，但在30多年來為社會創(chuàng)造了非凡的價值，物業(yè)管理公司的業(yè)務(wù)主要是物業(yè)服務(wù)和經(jīng)營服務(wù)。在收入一定的情況下，物業(yè)公司的成本開支顯得尤為重要。有效的內(nèi)部控制能夠為物業(yè)公司挖潛績效、節(jié)約開支。但是，在當(dāng)前我國物業(yè)公司的成本核算和內(nèi)部控制方面存在著一定問題，結(jié)合本行業(yè)的特點及現(xiàn)狀對內(nèi)部控制的影響，提出改善建議。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理公司;內(nèi)部控制

1.物業(yè)管理公司的特點

經(jīng)過30 多年的發(fā)展，物業(yè)管理對于城市居民來說已必不可少。企業(yè)經(jīng)營模式單一化： 物業(yè)企業(yè)發(fā)展趨同、 運作方法雷同， 產(chǎn)業(yè)隊伍水平低、工作重復(fù)，這就形成管理手段落后，服務(wù)結(jié)構(gòu)不合理，服務(wù)質(zhì)量低。公司人員素質(zhì)低且服務(wù)意識薄弱：物業(yè)管理企業(yè)員工大多知識水平低，管理人員素質(zhì)不高。然而物業(yè)公司對員工的專業(yè)知識和技能培訓(xùn)、繼續(xù)教育投入非常少， 對人才需求要求低， 這為整個物業(yè)行業(yè)及物業(yè)企業(yè)的發(fā)展帶來了隱患，物業(yè)管理人員專業(yè)水平參差不齊的現(xiàn)狀與業(yè)主的高期望、高要求不相適應(yīng)。

物業(yè)管理的特點可以歸集為以下幾點：（1）發(fā)展時間短、管理不完善。從行業(yè)發(fā)展來看，物業(yè)管理行業(yè)是一個新興行業(yè)，發(fā)展歷史只有30年的發(fā)展歷程，畢竟物業(yè)行業(yè)剛起步，發(fā)展還不成熟，所以無論在管理與控制方面還有很多問題。（2）人員文化、素質(zhì)有限。對于物業(yè)行業(yè)來說，工作人員主要是保安、保潔、維修等知識水平有限的群體，對政策法規(guī)了解不夠，影響服務(wù)質(zhì)量，二是行業(yè)人員的薪資待遇較低，這些人員流動性強，造成人員配不齊，人員難管理、難招聘。（3）物業(yè)管理多元、社會、專業(yè)化。如物業(yè)管理中，除了房地產(chǎn)管理本身涉及的房屋維修、設(shè)備維修之外，還包括了保安、保潔、綠化等服務(wù)內(nèi)容。

2.物業(yè)管理公司內(nèi)部控制的內(nèi)容

設(shè)計分離式牽制機制，首要的是要進(jìn)行不相容職務(wù)分析，在這方面，流行的“五步驟論” （授權(quán)、批準(zhǔn)、執(zhí)行、記錄和檢查） 也需要反思和突破，從權(quán)能結(jié)構(gòu)和業(yè)務(wù)屬性結(jié)構(gòu)上界定不相容職務(wù)也許會更具普遍意義和實踐價值。從權(quán)能結(jié)構(gòu)看，決策執(zhí)行與監(jiān)督三權(quán)能、業(yè)務(wù)的管理與經(jīng)辦 （管與辦） 兩權(quán)能、制度的制定執(zhí)行與監(jiān)督三權(quán)能、預(yù)算的編制執(zhí)行與監(jiān)督三權(quán)能、等等，都是不相容的活動，都需要分離牽制; 從業(yè)務(wù)屬性結(jié)構(gòu)看，物流 （或商流）、資金流與信息流當(dāng)屬不相容活動，應(yīng)當(dāng)分離牽制。就不相容職務(wù)的分離方式而言，單體企業(yè)有機構(gòu)分設(shè)和崗位分置兩種，集團化企業(yè)伴隨集中管理體制的實施，增加了 “縱向分離”（母公司管子公司辦） 的形式，企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身情況選擇適當(dāng)?shù)姆蛛x方式。就合作式牽制來說，會審、會簽、會議、共同決策、共同行動、共同實施等，都是其具體實現(xiàn)形式。

內(nèi)部控制有以下幾點（1）根據(jù)新情況隨時發(fā)展完善。內(nèi)部控制得前提就是設(shè)定目標(biāo)，沒有目標(biāo)控制就毫無意義，隨著控制的進(jìn)行，目標(biāo)也是有著新的設(shè)定和完善。（2）相互牽制。每項完整的經(jīng)濟業(yè)務(wù)活動，必須經(jīng)過具有互相制約關(guān)系的兩人或者兩人以上的控制環(huán)節(jié)才可完成，在同等崗位上的，至少有兩個不同的部門共同完成，或是另一個部門監(jiān)督本部門完成該項工作;在縱向關(guān)系上，至少經(jīng)過互不隸屬的兩個或者兩個人以上的崗位或環(huán)節(jié)，使下級受到上級監(jiān)督，上級受到下級牽制，對授權(quán)、執(zhí)行、記錄、保管、核對等不兼容的的職務(wù)要相互分離控制。（3）全體員工參與。公司管理層及一般員工都應(yīng)該有內(nèi)部控制的意識，工作中一旦遇到問題，能主動聯(lián)想到內(nèi)部控制，考慮公司內(nèi)部控制的機制和有效性，不費錢或者費錢少的工作要盡快做和盡力做，為了內(nèi)部控制的有效發(fā)揮，企業(yè)必須定期檢查內(nèi)部控制制度，對執(zhí)行情況進(jìn)行檢查，看看在控制的執(zhí)行過程中有什么問題，及時進(jìn)行完善。（4）難以避免全部風(fēng)險。內(nèi)部控制的執(zhí)行力不夠、結(jié)構(gòu)不完善、信息溝通中出現(xiàn)問題、監(jiān)督不到位等都會影響內(nèi)部控制的效果，例如，財務(wù)審核差旅費或者招待費的時候，只能是看報銷的金額跟發(fā)票是否一致，日期出否在出差日期之內(nèi)，報銷的招待費金額是否是發(fā)票的實際金額，但是無法驗證發(fā)票是不是就是招待當(dāng)天的真實金額，所以一些人員的道德素質(zhì)等都會影響內(nèi)部控制的效果。

3.物業(yè)管理公司內(nèi)部控制的目標(biāo)

內(nèi)部控制目標(biāo)，是決定內(nèi)部控制運行方式和方向的關(guān)鍵，也是認(rèn)識內(nèi)部控制基本理論的出發(fā)點。在內(nèi)部控制的現(xiàn)有研究中，對于內(nèi)部控制目標(biāo)達(dá)成較為統(tǒng)一的認(rèn)識， 已從最早的查錯防弊單一性目標(biāo)發(fā)展到綜合性、 結(jié)構(gòu)性目標(biāo)。歸結(jié)起來，主要有以下五個：（1）確保企業(yè)目標(biāo)的有效實現(xiàn)。任何組織都有其特定的目標(biāo)， 企業(yè)也有企業(yè)的目標(biāo)，要有效實現(xiàn)企業(yè)的目標(biāo)，就必須及時對要素資源（資金、人力、知識、信息等 ）進(jìn)行合理的組織、 整合與利用，這就意味著這些資源要處于控制之下或在一定的控制之中運營，因而內(nèi)部控制的目標(biāo)就是直接促進(jìn)組織目標(biāo)的實現(xiàn)。所以，所有的組織活動和控制行為必須以促進(jìn)實現(xiàn)組織的最高目標(biāo)為依據(jù);（2）符合國家政策、法律法規(guī)。企業(yè)要實現(xiàn)自己的目標(biāo)，使自己的經(jīng)營活動得到政府的許可與保護(hù)，就必須服從由政府制定的政策、法律法規(guī)、職業(yè)道德規(guī)則以等因素所施加的外部控制。（3）既重視經(jīng)營目標(biāo)也要重視非經(jīng)營目標(biāo)。早先的內(nèi)部控制都十分注重對經(jīng)營性目標(biāo)的控制，這一類目標(biāo)也都可以用經(jīng)營性指標(biāo)加以量化，但是對于非經(jīng)營性目標(biāo)卻容易忽視，因為這一類目標(biāo)不太容易量化。然而，要達(dá)到組織的目標(biāo)，必然要對這類非經(jīng)營性的資源加以保護(hù)。（4）確保信息的質(zhì)量和安全。 各級管理者想要實施有效的控制必須有賴于掌握大量可靠和及時的信息。事實上，控制和信息是密不可分的，沒有完備的內(nèi)部控制便不能保證信息的質(zhì)量。（5）有效保護(hù)組企業(yè)的重要資源。資源的稀缺性客觀上要求企業(yè)通過有效的內(nèi)部控制系統(tǒng)確保其安全和完整。確保對資產(chǎn)的合理使用和必要的維護(hù)。

內(nèi)部控制的主要目標(biāo)是（1）經(jīng)濟有效的提高企業(yè)的目標(biāo)，提高企業(yè)的經(jīng)營效率與效果，決定經(jīng)營管理的方式與方向，促進(jìn)企業(yè)實現(xiàn)發(fā)展戰(zhàn)略。（2）保證和保護(hù)企業(yè)的各項資產(chǎn)的安全和完整，防止資產(chǎn)流失。保護(hù)資產(chǎn)不僅指企業(yè)的現(xiàn)金、銀行存款和其他貨幣資金等有價證券，還包括衡量一個組織業(yè)績的經(jīng)濟性的重要性，有效的經(jīng)營生產(chǎn)過程中以最低的的消耗生產(chǎn)產(chǎn)品，經(jīng)濟的經(jīng)營以最低成本生產(chǎn)出合格的產(chǎn)品。（3）財務(wù)會計報告及管理信息的真是可靠。企業(yè)的財務(wù)報告是一個企業(yè)各項經(jīng)濟活動的全面最終的、綜合的價值反映，企業(yè)的經(jīng)濟活動信息最終以數(shù)字形式體現(xiàn)在財務(wù)報告上。對于一個企業(yè)的管理來說，要想實現(xiàn)其經(jīng)營方針和目標(biāo)，需要通過各種形式的報告及時準(zhǔn)確的資料和信息，以保證做出正確的判斷和決策。（4）遵循國家法律法規(guī)和有關(guān)監(jiān)管要求。公司經(jīng)營過程中要嚴(yán)格遵守各項法律法規(guī)的的規(guī)定。公司法：公司法有對公司的的章程、成立等問題進(jìn)行規(guī)定;勞動法：勞動法對用工、工資、福利等和經(jīng)營有關(guān)的法律和行政管理，比如工商局、稅務(wù)局的一些法律法規(guī)。

4.結(jié)論

本文重點對物業(yè)管理公司內(nèi)部控制問題展開深入探究，分析了物業(yè)管理公司內(nèi)部控制現(xiàn)狀、控制特點等。著重強調(diào)單位內(nèi)部控制是單位日常管理制度中密不可分的重要因素，采取不相容職務(wù)分離控制、授權(quán)審批控制、會計系統(tǒng)控制等不同控制措施，建立健全的內(nèi)控制度監(jiān)督體系，以保證物業(yè)管理公司的內(nèi)部控制工作的有序開展，切實促進(jìn)單位合理地進(jìn)行良性發(fā)展

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作者簡介：李紅磊（1990.2-），性別：女，民族：漢族，籍貫：河北。職稱：中級會計職稱，學(xué)歷：本科，研究方向：財務(wù)管理。