華天酒店應(yīng)用售后回租實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)存在的問(wèn)題和對(duì)策探究

彭為

【摘 要】本文以華天酒店運(yùn)用售后回租為案例，介紹了華天酒店的基本情況、分析了該模式可能存在的問(wèn)題，并為完善華天酒店“售后回租”輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式提出相應(yīng)的對(duì)策和建議，以促進(jìn)華天酒店的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】華天酒店;售后回租;問(wèn)題;對(duì)策建議

一、華天酒店公司簡(jiǎn)介

華天酒店集團(tuán)股份有限公司（即華天酒店）是內(nèi)地上市最早的旅游服務(wù)類(lèi)公司。其母公司是華天實(shí)業(yè)控股集團(tuán)有限公司，是一家綜合性酒店旅游集團(tuán)，是湖南省重點(diǎn)骨干企業(yè)，它也是國(guó)有獨(dú)資企業(yè)，由湖南省國(guó)資委直接管理。

華天酒店是一家以酒店業(yè)為核心，以旅游和商業(yè)地產(chǎn)為兩翼的現(xiàn)代旅游服務(wù)企業(yè)。其經(jīng)營(yíng)范圍包括：卷煙零售、住宿、文化娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)、酒店資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)和管理、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售、商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和管理等。

二、華天酒店“售后回租”輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的問(wèn)題分析

華天酒店運(yùn)用售后回租實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式在一定程度上改善了公司的財(cái)務(wù)績(jī)效，但輕資產(chǎn)模式的實(shí)施并未有效改善華天酒店的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)仍較高。表明此運(yùn)營(yíng)模式發(fā)展還不成熟，仍需持續(xù)完善。以下分析售后回租輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式可能給華天酒店帶來(lái)的問(wèn)題：

（一）公司經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增大

2013年，華天酒店新增資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的操作模式（即售后回租交易內(nèi)容需遵循的交易原則）可以發(fā)現(xiàn)，售后回租輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式會(huì)在一定程度上會(huì)增大公司的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。第一，售后回租業(yè)務(wù)的租賃期比較長(zhǎng)（10-15年），無(wú)形中會(huì)增加公司的經(jīng)營(yíng)壓力。第二，在租賃期滿(mǎn)后，同等條件之下，華天酒店享有優(yōu)先租賃權(quán)，這就表明公司具有較大的續(xù)租風(fēng)險(xiǎn)。

（二）核心業(yè)務(wù)地位減弱

在全面實(shí)施“售后回租”運(yùn)營(yíng)模式之前，華天酒店的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括酒店服務(wù)業(yè)、生產(chǎn)制造業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)，酒店服務(wù)業(yè)是核心業(yè)務(wù)，每年?duì)I業(yè)收入的所占比重都在85%以上。在2013年（即開(kāi)始全面實(shí)施“售后回租”運(yùn)營(yíng)模式），華天酒店增加了酒店資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)及其管理業(yè)務(wù)，擴(kuò)大了公司的業(yè)務(wù)范圍，使得酒店服務(wù)業(yè)的地位有所下降，而且2013年?duì)I業(yè)收入所占比重只有71.15%。

華天酒店2013年酒店服務(wù)業(yè)的營(yíng)業(yè)收入較前兩年相比均有所下滑，房地產(chǎn)和制造業(yè)也呈現(xiàn)出下滑的趨勢(shì)，只有增加的酒店資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)了26.83%的營(yíng)業(yè)收入。正是由于增加了酒店資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)，才使得酒店核心業(yè)務(wù)地位被削弱。盡管多元化經(jīng)營(yíng)有利于提升公司競(jìng)爭(zhēng)力和綜合實(shí)力，但如果不結(jié)合公司實(shí)際情況而過(guò)度多元化可能會(huì)適得其反，不利于公司的持續(xù)健康發(fā)展。

（三）產(chǎn)生對(duì)業(yè)主的依賴(lài)

華天酒店在實(shí)施售后回租資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)時(shí)，將酒店資產(chǎn)以公允價(jià)值出售給非特定客戶(hù)，這些客戶(hù)可以是企業(yè)自然人或者法人。不論是哪種客戶(hù)，只要公司與客戶(hù)達(dá)成售后回租業(yè)務(wù)協(xié)議，最終都將成為公司售出部分酒店資產(chǎn)的業(yè)主?？紤]到成本和穩(wěn)定性原則，公司酒店資產(chǎn)銷(xiāo)售對(duì)象將會(huì)存在一定的局限性，也就是說(shuō)，公司將會(huì)與一個(gè)或幾個(gè)固定的業(yè)主建立合作。因此，公司必然會(huì)對(duì)一個(gè)或幾個(gè)固定的業(yè)主形成依賴(lài)，而此依賴(lài)對(duì)于公司來(lái)說(shuō)是不利的。

三、完善華天酒店“售后回租”輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的對(duì)策建議

（一）適當(dāng)?shù)臄U(kuò)大規(guī)模

對(duì)華天酒店來(lái)說(shuō)，公司實(shí)施的售后回租資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)，將一部分酒店資產(chǎn)出售，會(huì)導(dǎo)致過(guò)去已有的優(yōu)質(zhì)酒店資產(chǎn)變少，所以公司的酒店業(yè)務(wù)仍需持續(xù)地?cái)U(kuò)張，以保證公司酒店服務(wù)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

酒店擴(kuò)張可采用并購(gòu)、直營(yíng)和加盟等方式。對(duì)于華天酒店，最好擴(kuò)張方式或許是自營(yíng)，該方式可保持品牌的一致性，還可得到比較高的收益。但公司在搶占市場(chǎng)份額和快速擴(kuò)張時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持合適的擴(kuò)張規(guī)模。這樣可以減少盲目擴(kuò)張給公司帶來(lái)的損失。保持適度擴(kuò)張可推動(dòng)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)的開(kāi)展、提高公司市場(chǎng)占有率，從而促進(jìn)公司酒店業(yè)務(wù)的持續(xù)發(fā)展。

（二）實(shí)施多元化的融資方式

華天酒店的融資渠道及方式不夠多元，資金主要來(lái)自自有資金的累積和銀行貸款。華天酒店運(yùn)用售后回租運(yùn)營(yíng)模式后，公司的負(fù)債比率仍呈現(xiàn)出上升的趨勢(shì)，且該指標(biāo)數(shù)值都達(dá)到了64%以上，這也就代表存在較高的經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)方面的風(fēng)險(xiǎn)，使公司的償債能力不足。所以，公司要嚴(yán)格把控好銀行借款規(guī)模，摸索更多的融資方式，達(dá)到降低資金成本、負(fù)債的水平和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等，實(shí)現(xiàn)公司長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展。

對(duì)于華天酒店來(lái)說(shuō)，可以借助自己穩(wěn)定增長(zhǎng)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)及較好的信譽(yù)，利用商業(yè)信用以籌備資金。除采用商業(yè)信用之外，公司還要積極的探索包括信用證、保理等創(chuàng)新的融資方式，還可吸收機(jī)構(gòu)投資者投入的資金、吸引外商資金等，從而規(guī)避了融資方式單一，確保了融資方式的多元化。

（三）確保核心業(yè)務(wù)的地位，提高核心業(yè)務(wù)的獲利水平

華天酒店成立以來(lái)，其核心業(yè)務(wù)始終均是公司的核心業(yè)務(wù)，應(yīng)維持核心地位不變，不能因?yàn)樵黾泳频曩Y產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)而忽略酒店服務(wù)業(yè)的發(fā)展。因此，公司應(yīng)采用合理的舉措來(lái)維持核心業(yè)務(wù)的地位，以達(dá)到降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的目的，促進(jìn)“華天”品牌的穩(wěn)定發(fā)展。華天酒店聯(lián)系現(xiàn)狀，從這些方面著手：第一，華天酒地應(yīng)準(zhǔn)確定位目標(biāo)市場(chǎng)，不能把目標(biāo)市場(chǎng)僅僅局限在過(guò)去的中高收入目標(biāo)群體，還應(yīng)該將目標(biāo)市場(chǎng)拓寬到中低收入的大眾群體。第二，在拓寬目標(biāo)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，華天酒店還應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新，創(chuàng)新產(chǎn)品的營(yíng)銷(xiāo)模式。第三，華天酒店可以對(duì)其他酒店實(shí)施并購(gòu)，從而擴(kuò)大公司規(guī)模和品牌的影響力，以提高品牌的經(jīng)濟(jì)效益。

華天酒店2011年-2013年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入結(jié)構(gòu)可看出，新增資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)以后，使酒店核心業(yè)務(wù)地位被削弱、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)也有所下滑。而且在對(duì)華天酒店運(yùn)用售后回租運(yùn)營(yíng)模式后的財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行分析時(shí)，發(fā)現(xiàn)公司盈利能力得到了一定程度的提升，為公司帶來(lái)了積極的財(cái)務(wù)效應(yīng)，但是盈利水平的提升程度還是比較弱。華天酒店核心業(yè)務(wù)的地位被削弱、盈利水平提升程度較弱，主要是受?chē)?guó)家宏觀政策的影響，中央提出了六項(xiàng)禁令和八項(xiàng)規(guī)定等政策，對(duì)高端酒店造成嚴(yán)重的影響和挑戰(zhàn)。因此，在這種形勢(shì)嚴(yán)峻的背景之下，公司應(yīng)及時(shí)做出反應(yīng)并采取相應(yīng)的解決措施，從而有效提升公司盈利水平和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。公司可在酒店業(yè)方面可以學(xué)習(xí)借鑒國(guó)際一流品牌酒店的經(jīng)驗(yàn)，加大客房軟硬件設(shè)施的建設(shè)，提升客房出租率。對(duì)局部虧損、閑置經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，公司可以采用聯(lián)營(yíng)、對(duì)外招租等新形式，通過(guò)減少自營(yíng)面積來(lái)增加公司收益，以提高核心業(yè)務(wù)盈利水平。

（四）引入多個(gè)合作對(duì)象，選擇最好合作業(yè)主

在實(shí)施售后回租運(yùn)營(yíng)模式這個(gè)期間，為規(guī)避對(duì)于業(yè)主產(chǎn)生依賴(lài)，華天酒店應(yīng)同時(shí)引入多個(gè)合作對(duì)象，在合作方之間形成一定的競(jìng)爭(zhēng)，從而在此競(jìng)爭(zhēng)終得到較高的利潤(rùn)。即華天酒店應(yīng)把酒店資產(chǎn)同時(shí)出售給對(duì)個(gè)不同客戶(hù)，與不同的業(yè)主之間建立合作的關(guān)系，達(dá)到降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)避過(guò)度地依賴(lài)某一家固定業(yè)主。所以，引入多個(gè)合作對(duì)象也是為了確保公司經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的正常穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)，還可以分散風(fēng)險(xiǎn)。在此同時(shí)，公司還應(yīng)當(dāng)聯(lián)系自身的要求和客戶(hù)實(shí)際，認(rèn)真思考權(quán)衡各種因素，選擇最好最佳的合作業(yè)主，從而規(guī)避依賴(lài)業(yè)主而導(dǎo)致不利影響情形，進(jìn)而緩解公司的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、確保酒店業(yè)務(wù)的長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展。

【參考文獻(xiàn)】

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